La vivienda, una "emergencia nacional"
La vivienda agrava sus problemas, con nuevas
subidas de los pisos y alquileres. Y el gasto en vivienda supone ya un tercio del gasto total
de las familias, hasta el 42% para las que ganan menos. El problema de
fondo sigue siendo que faltan viviendas: la oferta aumenta en 95.000
casas nuevas cuando se crean 240.000 nuevos hogares al año. Así tenemos
un déficit de 750.000 viviendas, lo que dispara precios y alquileres.
El Banco de España alerta de que estamos ante
“una emergencia nacional”, que exige una mayor coordinación
entre el Estado y las autonomías, hoy inexistente. Una “emergencia
económica”, que frena el consumo, el crecimiento y el empleo,
pero también una “emergencia social”: 10 millones de
inquilinos agobiados, frente a 5 millones de caseros que ingresan 28.000
millones al año. Dos nuevas “clases sociales” enfrentadas por la
vivienda, que agrava las desigualdades sociales. Urge tomar medidas
sobre el suelo, la financiación, la rehabilitación de pisos vacíos, los pisos
turísticos y de temporada, construyendo más, para aumentar la oferta de
viviendas.
Y el panorama de los alquileres es aún peor, con
subidas reiteradas impulsadas por una alta demanda de familias que no pueden
comprar piso y sólo les queda alquilar. En junio, el precio medio del
alquiler era ya de 15,3 euros/m2 (1.377 euros por un piso de 90 m2), según
el portal Idealista, pero se disparaba hasta 23,7 euros/m2 en Madrid
(2.133 euros por 90 m2) y 23 euros/m2 en Barcelona (2.070 euros por 90
m2), con 29 de las 52 capitales en máximos históricos del alquiler. Unos
precios que obligan a muchos jóvenes (y familias) a alquilar por
habitaciones, a precios aún más disparados: 521 euros de media, según
Fotocasa, que suben hasta 650
euros en Barcelona y 620 euros en Madrid. Y eso después de que los potenciales
inquilinos sufran un duro proceso de “selección” (donde quedan
fuera muchos jóvenes y familias, sobre todo inmigrantes) y múltiples exigencias,
muchas ilegales.
Este oscuro panorama está agravando las cuentas de los 4
millones de hogares (el 20%, con unos 10 millones de personas) que viven
de alquiler en España. Según
los últimos datos del INE, el gasto de todas las familias españolas en
vivienda (alquiler, hipoteca y recibos de agua, luz y calefacción) fue de
11.665 euros por hogar en 2025, el 33,2% de todo el gasto familiar, un
porcentaje que ha subido año tras año (suponía el 30,98% del gasto total
en 2016). Es
la mayor partida de gasto familiar, muy por delante de dos partidas cuyo
porcentaje de gasto también crece, la alimentación (16%) y el
transporte (11,5%). Pero lo más preocupante es que en las familias con
menos ingresos (el 20% con menos renta), el peso de los gastos de
vivienda es muy superior: el
41,9% en 2025 (40,1% en 2016).
Casi la mitad de su gasto se lo lleva la vivienda, lo que reduce su consumo en
otras partidas de gasto, frenando así el crecimiento económico y el empleo.
El problema de fondo es la falta de viviendas:
hay poca oferta y mucha demanda. En 2025 se sumaron al parque de
vivienda 94.791 nuevas viviendas, según
el Ministerio de Vivienda, frente a los 238.990 nuevos hogares creados
en el país, según el INE. Y desde 2019, sólo se han sumado 636.486 viviendas al
parque existente (27.099.556 viviendas en 2025), mientras la
población española crecía cuatro veces más (+2.633.665 habitantes desde
2019). Eso ha ido acumulando un “déficit de vivienda” que el Banco de
España acaba de subir de 600.000 a 750.000
viviendas que hacen falta, la mitad concentradas en 6 provincias:
Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Una “brecha” de
viviendas que seguirá creciendo, porque el INE estima que se
crearán 2,2 millones de hogares en España los próximos 15 años.
La construcción de nuevas viviendas va muy lenta: las
93.650 viviendas terminadas en 2025 (80.792
“libres” y 12.858
protegidas (VPO) son el tercer peor dato del siglo, frente a las 647.179
construidas en 2007 (579.665 libres
y 65.514 VPO), que bajaron a 276.883 en 2010 y al mínimo de 44.630 en 2016,
según
los datos del Ministerio. Este año, la construcción ha mejorado algo, pero
poco: se han iniciado 39.196 viviendas en el primer trimestre (35.148 “libres”
y 4.048 VPO, el
mejor dato de iniciación de viviendas protegidas desde 2012), un 12,7% más
que en el primer trimestre de 2025 (34.779 viviendas iniciadas). Pero, a este
ritmo, se terminarán este año unas 105.000 nuevas viviendas, la mitad
de las que necesitamos.
Además de construir más viviendas nuevas, habría que
poner en venta y alquiler una buena parte de los 3,8 millones de viviendas
vacías, la
cifra estimada por el Observatorio del Alquiler. Pero ojo, esta medida
no sería la panacea, porque la mayoría de estas viviendas vacías
están en zonas rurales, en municipios de menos de 100 habitantes (ahí están
el 75%), con lo que sólo un 10% de viviendas vacías están en zonas
tensionadas, donde ayudaría conceder más ayudas a los propietarios para
rehabilitarlas y alquilarlas a precios asequibles.
Otra vía para aumentar las viviendas para alquiler es
frenar el desvío de viviendas a los usos turísticos y al alquiler de
temporada, dos destinos que buscan muchos caseros para evitar la
normativa de los alquileres normales. En España había
en mayo 341.001 pisos turísticos, concentrados en Andalucía
(90.649), Cataluña (51.305), Comunidad Valenciana (51.268), Canarias (48.356) y
Baleares (21.304). Un número que se ha reducido este año, por las trabas de
algunas autonomías y Ayuntamientos, aunque han recibido el espaldarazo
del Supremo, que emitió en mayo una sentencia que anuló el registro
estatal de estos alquileres turísticos, por considerar que es una
competencia autonómica. Y otros alquileres que habría que frenar son los de
temporada (por meses, para estudiantes y trabajadores), que suponen
ya el 27% de todo el mercado del alquiler, según
Idealista, superando esa media en Barcelona (55% alquileres son de
temporada), San Sebastián (49%), Bilbao y Cádiz (44%), Girona y Pamplona (41%),
Santander (36%) y Granada (35%).
Si se redujeran los pisos vacíos y los alquileres turísticos
y de temporada, podría haber 1 millón más de viviendas para alquilar y
comprar, bajando los precios. Pero la clave del problema sigue siendo construir
más, aumentar la oferta, construyendo
al menos 200.000 viviendas al año, una gran parte para destinarla al alquiler a
precios asumibles y VPO de renta social. Para relanzar la construcción
de viviendas en España , hay que actuar sobre varios factores: suelo,
financiación, normativa, costes y mano de obra. Veámoslos.
La clave es aumentar la financiación para la vivienda.
Se da el contrasentido de que España es el
4º país de la OCDE que más recauda con la vivienda (52.200 millones en
impuestos estatales, autonómicos y locales, el 6,90% de toda la recaudación),
pero es uno
de los paises que menos gasta, que menos invierte en vivienda: 7.614
millones en 2025, el 0,45% del PIB, frente a paises que destinan del 1
al 3,5% de su PIB a la vivienda.
La clave está en que las autonomías,
que gestionan la vivienda, y los Ayuntamientos gasten mucho más
en vivienda, dado que el ladrillo les aporta gran parte de su recaudación. Hasta
ahora invierten poco y el 70% de lo que invierten es dinero
que les transfiere el Estado. Las autonomías que menos
gastan en vivienda
son Castilla y León (174 millones entre 2021 y 2024), Cantabria (102 millones) y
Murcia, mientras las
que más gastan son Cataluña (1.971 millones entre 2021 y 2024,
Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana (1.459 millones).
Como se ve, inversiones mínimas para
afrontar el primer problema de los españoles. El Gobierno Sánchez ha
multiplicado la inversión estatal en vivienda, que saltó de los 453 millones
que gastaba Rajoy en 2017 a 3.500 millones en 2025. Ahora, el Gobierno aprobó
en abril el Plan
de Vivienda 2026-2030, que pretende triplicar el gasto del
anterior Plan , hasta los 7.000 millones de euros (ojo, sólo 1.400
millones al año). El Plan tiene una novedad importante: el Estado
central aporta un 60% de esos Fondos para la vivienda pero sólo a
cambio de que las autonomías aporten el 40% restante (en los Planes
anteriores sólo aportaban el 28% del gasto total ). En principio, las
autonomías gobernadas por el PP (11) se mostraron en
contra del Plan, dentro de su política de “desgaste” al Gobierno. Pero
luego han echado cuentas y han visto que si lo apoyan van
a recibir mucho más dinero para gastar en vivienda. Unos ejemplos: Andalucía
recibirá 1.197 millones (+877 millones que en el Plan anterior), Madrid
1.113 (+815 millones), Cataluña 1.015 millones (+473), Comunidad
Valenciana 798 millones (+558), Galicia 399 millones (+293),
Castilla y León 378 millones (+277) o Murcia 308 millones (+258). Esto
explica el “milagro” de que en la reunión de la ministra con las autonomías
para desarrollar el Plan de Vivienda 2026-2030, celebrada el 21 de mayo, todas
votarán a favor del reparto… Ahora falta que colaboren en la
aplicación concreta del Plan y en la efectividad de sus ayudas.
Tras la financiación, el 2º cuello de botella de la
vivienda es el suelo, la falta de suelo urbanizado, listo
para construir. Los
promotores se quejan de que no hay suelo disponible, salvo a
precios disparados, pero un
experto que lo ha analizado con detalle concluye que hay suelo
disponible para construir 7 millones de viviendas… Y de ese suelo, en
zonas urbanas hay suelo finalista para construir 3 millones de viviendas (1,5
millones en las 15 principales capitales y áreas metropolitanas). El problema,
añade, es que estos
suelos llevan bloqueados dos décadas, por problemas en la propiedad (el
70% de este suelo es privado y sólo un 30% municipal), que no quiere o no puede
ponerlo en el mercado, porque requiere hacer inversiones que no se hacen:
antes los bancos financiaban a dueños del suelo y promotores a ponerlos en el
mercado, pero ahora no. Además, mucho suelo urbanizable está pendiente de
litigios y recursos a los Planes, que se podrían agilizar si se
aprobara la reforma
de la Ley del suelo que el PP y partidos autonómicos vetaron
en el Congreso.
Además de aumentar la financiación y desbloquear el suelo urbanizable,
urge facilitar financiación a los promotores privados y públicos
(Ayuntamientos) para promover viviendas, agilizando los complicados trámites
administrativos y coordinando las actuaciones (Estado, autonomías,
Ayuntamientos, dueños del suelo, promotores, bancos y el ICO), junto con la
empresa pública de vivienda (Casa 47). Deberían crearse
Comisiones de vivienda autonomía por autonomía y ciudad
por ciudad, donde todos buscaran la manera de promover más viviendas. Algo
que piden todos los expertos y que no se hace. Y en paralelo, tomar medidas
para convencer a los propietarios de que alquilen sus
viviendas, con empresas estatales que aseguren los alquileres (como Bizigune en el País Vasco) y con incentivos
fiscales a los caseros que alquilen pisos vacíos y a precios “razonables”.
Llevamos años hablando del grave problema de la vivienda
pero apenas se avanza en soluciones, básicamente por los
enfrentamientos entre el Gobierno y las autonomías que gestionan la vivienda.
El
Banco de España acaba de alertar de que estamos ante
una “emergencia nacional”, que exige acuerdos para evitar que la
vivienda frene el crecimiento y el empleo (al reducir el consumo de inquilinos
e hipotecados) y la actividad de muchas empresas (turismo, agricultura, industria,
comercio) e instituciones (hospitales, enseñanza), que no pueden
contratar porque sus trabajadores no encuentran alojamiento.
Pero el problema de la vivienda es también una “emergencia
social”, porque condena a no llegar a fin de mes (incluso a caer en la
pobreza) a los 4,1 millones de hogares que viven en alquiler (unos 10
millones de españoles). Y esto aumenta la desigualdad. Así, los
inquilinos (1 de cada 5 españoles) tiene una renta media anual de
21.335 euros, muy inferior a los 32.120 euros de renta media que tienen los
propietarios (14,05 millones de hogares, unos 34 millones de españoles). Y
si vemos la renta media de los
propietarios que alquilan (el
39% de los caseros tienen una vivienda alquilada y un 61% son particulares
con varias viviendas o empresas), es de 51.000 euros anuales (2,39 veces
las de su inquilino) y hasta 80.000 euros si alquilan 2 o más viviendas
(3,7 veces la renta de sus inquilinos), según
un reciente estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC.
A lo claro: el problema de la vivienda
se ha convertido en un negocio para unos (2,4 millones de
caseros individuales) y en una losa para otros (10
millones de inquilinos), que les
“trasfirieron” de sus ingresos 28.000 millones anuales (que
agobian sus cuentas y hacen más ricos a otros). Una transferencia de rentas
que alimenta
la desigualdad, porque casi la mitad de los alquileres se pagan
al 10% de españoles más ricos, según el estudio. Y además, encubre otra
transferencia, de jóvenes a mayores: un tercio de los pagos por
alquiler (el 62% de jóvenes) los ingresan caseros mayores de 65 años…
En conclusión, la vivienda no es sólo un problema
sino también “una
bomba de relojería social”,
porque enfrenta a inquilinos y propietarios y a jóvenes con mayores,
provocando una penosa “emergencia social”, que alimenta el descontento y la
polarización política. Es hora de alcanzar un
Pacto político y social por la vivienda, que reparta costes e ingresos,
que ayude a los que más lo necesitan y controle un negocio que antepone
la inversión al derecho a la vivienda. O resolvemos esta emergencia
económica y social o nos estallará cualquier día.
No hay comentarios:
Publicar un comentario