Centros Comerciales: más aperturas y ventas

Estos días de Semana Santa, muchos viajeros acabarán visitando uno de los 592 Centros Comerciales que hay en España, el 4º país de Europa con más Centros y Parques comerciales. Han superado con creces el bache de la pandemia y siguen abriendo por toda España: en 2025 hubo 5 aperturas y se espera abrir 36 nuevos Centros y Parques hasta 2028. Con todo, el mayor negocio son las compraventas: comprar un Centro, aumentar sus ventas y visitas y venderlo en unos años con importantes plusvalías. En 2025, se han contabilizado 32 compraventas, por un valor de 2.000 millones de euros, un récord que se superará en 2026, dado que hay muchos Centros en venta. Y todo apunta a que el boom de los Centros y Parques Comerciales continuará en España, porque el consumo sigue con fuerza y los Centros ofrecen cada vez más servicios, desde hostelería y ocio a gimnasios y servicios médicos. El riesgo es crear una “burbuja” de Centros Comerciales y que un día estalle. Hay que autorizarlos con cabeza.

                            Enrique Ortega

Los Centros Comerciales son un fenómeno reciente en España, tras abrirse el primero en Minnesota (EEUU), en 1956. En abril de 1980 se inauguró el primero en nuestro país, Baricentro, en Barberá del Vallés, cerca de Barcelona. En esa década de los 80 llegaron los Centros más grandes, Nuevo Centro de Valencia (1982), la Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid, con 76 Centros Comerciales abiertos entre 1981 y 1.990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros abiertos entre 1991 y 2.000 (5,18 millones de m2). La fiebre por los CC se aceleró al comienzo de este siglo, con 225 nuevos Centros abiertos entre 2001 y 2010 (7 millones de m2). Luego, con la crisis financiera, las aperturas bajaron drásticamente, a 28 CC abiertos entre 2011 y 2015 (1 millón de m2), abriéndose sólo 5 Centros en 2017, otros 8 en 2018 y 5 más en 2019.

La pandemia hundió el consumo y cayeron drásticamente las visitas a los Centros Comerciales (-35% en 2020) y las ventas (-27%), con el riesgo de que estallara aquí “la burbuja” de los Centros Comerciales, como había pasado en EEUU (entre 2008 y 2023 cerraron 300 de los 1.200 “Mail” que había en USA, por un exceso de oferta y porque muchos se habían quedado “obsoletos”). Pero en Europa, la oferta de Centros Comerciales no era tan “excesiva (374m2 por 1000 habitantes, 14 veces menos que los 5.000 m2 por 1.000 habitantes en USA). Por eso, aunque cerraron CC, en la mayoría de paises aguantaron la crisis, con menos tiendas y pocas aperturas. Y a partir de 2022, en España volvieron a inaugurarse nuevos Centros y Parques Comerciales, alcanzándose en 2023 los 580 CC (12 más que antes de la pandemia) y 587 a finales de 2024. Con ello, España era el 4º país europeo con más grandes espacios comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (más de 1.200 Centros), Alemania y Francia (750 CC cada uno) y el país con más aperturas tras la pandemia.

En 2025, los grandes espacios comerciales siguieron creciendo en España: a finales de año había 592 grandes espacios comerciales, entre Centros (491) y Parques Comerciales (101, el formato de más crecimiento: había 70 Parques en 2019)), con una oferta total de 16,9 millones de m2 y 32.800 comercios (el 85% de los locales con menos de 300 m2), según el balance de la Asociación AECC. En conjunto, estos CC lograron un récord de ventas en 2025: 58.524 millones de euros, un 6% más  que en 2024. Y estos Centros y Parques recibieron 1.955 millones de visitas, un 2.4% más que en 2024 y una afluencia similar a la que tenían antes de la pandemia (2019). Eso significa que las ventas han aumentado más que las visitas, debido a que han aumentado las ventas por visita (básicamente, por la inflación). El mayor número de Centros y Parques está en Andalucía (122), seguido de Madrid (110), Comunidad Valenciana (63), Cataluña (59), Galicia (32) y País Vasco (28 CC).

En 2025 se abrieron 5 nuevos grandes espacios comerciales (con 132.000 m2), los 5 son Parques Comerciales (no son una ubicación cerrada, como los CC, sino un Parque abierto  con grandes locales que tienen salida a la calle), 4 de tamaño mediano y uno pequeño: Family Park (Tarragona: 39.000 m2), Parque Comercial Los Olivos (Cieza, Murcia: 30.948 m2), Ronda Roces Parque Comercial (Gijón, Asturias: 30.000 m2), Entrenasas (Dos Hermanas, Sevilla: 25.000 m2), y Victoria Park (Jaén: 7.200 m2).  Y además se renovaron y modernizaron varios Centros Comerciales (400.000 m2, el 2,36% de la superficie total), entre ellos Marinaleda City (A Coruña), L´illa Diagonal (Barcelona), Área Sur (Jerez), Las Rozas The Style Outlet (Las Rozas, Madrid), la Vega (Alcobendas, Madrid) y el Faro (Badajoz).

Los grandes inversores y gestores de Centros y Parques Comerciales tienen un gran interés por España, por una serie de factores: nuestro alto crecimiento (el PIB creció más que la media de los paises euro entre 2021 y 2025), el fuerte aumento del consumo (por el gran aumento de la población y del empleo) y la afluencia récord de turistas (que podrían llegar a 100 millones de visitantes en 2026). Por todo esto, España lleva años siendo “objeto de deseo” de los inversores inmobiliarios internacionales, que invirtieron 18.400 millones de euros en 2025 (+31% que en 2024), según CBRE. De ellos, las inversiones en “retail” (comercio) fueron las cuartas más importantes (tras las oficinas, la industria/logística y los hoteles), donde invirtieron 2.843 millones en 2025, de ellos 2.000 millones (el 70%) en Centros y Parques Comerciales, la mayor llegada desde 2018.

Las inversiones en Centros y Parques Comerciales no son solo para abrir nuevos espacios, sobre todo se dirigen a comprar superficies que funcionan, para renovarlas e impulsarlas, con la idea de venderlas con beneficios en unos años. Este es el mayor negocio de los inversores y Fondos en los CC: comprar, mejorar ventas y alquileres y vender después más caro, con enormes plusvalías (y a veces, con pérdidas). En 2025 hubo en España 32 operaciones de compraventa de Centros y Parques Comerciales, según el informe de PwC y AECC, por un importe total de 2.000 millones de euros. Estas han sido las 7 principales operaciones: venta del CC Bonaire (Valencia), por 305 millones, de UWR a Castellana Properties; venta del Parque Corredor (Madrid), por 250 millones, de Redevco y Ares a CBRE; venta del 50% de Xanadú (Murcia), por 200 millones, de Intu a Rivoli; venta de Espacio Mediterráneo (Murcia), por 135 millones, de West Invest a Lighthouse Properties; venta Parque Comercial Abadía (Toledo), por 100 millones, de Redevco/Ares a CBRE; venta de Madrid Alcalá Magna (Alcalá de Henares, Madrid), por 90 millones, de Trajano Iberia a Lighthouse Properties; y venta de Aire Sur (Sevilla), por 80 millones, de CBRE a Sprea/Rivoli.

¿Quiénes son los que se dedican a comprar y vender? Los principales dueños y gestores de CC y Parques son grandes grupos inversores, SOCIMIs (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) y operadores especializados como Carrefour Property, Lar España, Castellana Properties, Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) y la familia Balkany, pioneros y propietarios de centros emblemáticos como La Vaguada (compartido con URW) y gestores de LSGI (con una gran cartera). Carrefour Properties es el líder, con más de 110 CC y  Parques gestionados directamente y otros 79 por Carmila (una inmobiliaria de Sebastián Palacios donde Carrefour tiene el 35%). Le sigue Ceetrus (propiedad de la multinacional francesa Auchan), con 53 Centros y Auchan directamente con otros 32. Tras los 2 franceses está Castellana Properties (propiedad del Fondo sudafricano Vukile), con 16 Centros Comerciales y la “española” Lar (25% del Fondo sudafricano Vukile, un 14% de la inmobiliaria Lar y el resto repartido entre Santa Lucía y Fondos de pensiones USA), que cuenta con 14 Centros. General de Galerías Comerciales (del magnate murciano Tomas Olivo) gestiona 9 Centros Comerciales y la francesa URW gestiona 8 Centros más, la cartera con más valor (La Vaguada, Parque Sur, Equinoccio, la Maquinista, Gloríes, Splau…). Y luego, varios Fondos internacionales, como Nuveen, Klempierre, Neinver, MDSR (israelí) gestionan cada uno entre 8 y 5 Centros Comerciales en España.

Estos y otros inversores tienen la vista puesta en las compraventas que se anuncian para 2026, que podrían ser récord y movilizar 3.000 millones de euros (5 veces las ventas de 2022), según PwC y la AECC, operaciones impulsadas por el aumento previsto del consumo, la subida de los alquileres (locales) y los bajos tipos de interés, más la alta rentabilidad de la inversión (por encima del 6%). De momento, ya se han hecho 5 ventas en este 2026: la venta del CC Islaazul (Madrid), por 340 millones, del fondo británico Henderson Park a Castellana Properties, que ha vendido una parte de su cartera de CC a Ferrel (Ares) por 270 millones; el CC Berceo (La Rioja) se ha vendido, por 108 millones, de Barings a Castellana Properties; The Outlet Stores Alicante lo ha vendido UBS Europe SE a VIA Outlets, por 70 millones. Y se acaba de vender el CC Oasiz (Torrejón de Ardoz), propiedad de Carlotta Iberia, por 140 millones a su principal acreedor, el Fondo británico Cale Street Investment. Ahora, la gran subasta será la venta de la enorme cartera de la familia Balkany: 9 CC valorados en 1.600 millones de euros, entre ellos CC de referencia, como La Vaguada (Madrid), Gran Vía 2 (Hospitalet), Plaza Norte 2  y Plaza Río 2 (ambos en Madrid).

Además, este año 2026, el sector apuesta por nuevas aperturas de Centros y Parques Comerciales en España. La Asociación AECC prevé la apertura de 36 nuevos espacios entre 2026 y 2028, la mayoría (28) Parques Comerciales y los 8 restantes Centros Comerciales (sólo 2 de gran tamaño). Parece que los inversores apuestan ahora más por los Parques Comerciales, porque incorporan nuevos servicios como restauración y ocio, priorizando espacios abiertos y ajardinados para mejorar “ la experiencia” del visitante, generando “comunidad” y reforzando la vinculación con el entorno. Además, los Parques son más fáciles de gestionar que los Centros, porque tienen 20 o 30 grandes tiendas frente a las 300 de un CC. Y cara al futuro se opta además por espacios de tamaño mediano y pequeño, que se pueden ubicar mejor en ciudades y localidades pequeñas (las grandes capitales tienen ya una excesiva concentración de CC). En paralelo, se seguirá invirtiendo este año en remodelar los espacios comerciales más antiguos, sobre todo en lo relativo a accesos, seguridad, sostenibilidad y eficiencia energética. Ahora, en 2026, se están rehabilitando 30 CC y Parques, según AECC, espacios que suman 1.380.000 m2 (el 8,2% de la superficie total).

En definitiva, que los grandes inversores y Fondos, internacionales y nacionales, siguen apostando por los grandes espacios comerciales en España (más por los Parques que por los Centros Comerciales), tanto porque esperan altos ingresos por alquileres (al aumentar visitantes y ventas) como porque juegan a comprar ahora espacios comerciales, mejorarlos y subirles de nivel, para venderlos en unos años con grandes plusvalías. Y eso porque España crece más que el resto de Europa y los españoles siguen enganchados a las compras físicas (más que online) y les gusta visitar los Centros y Parques no sólo para comprar sino para pasar la tarde o el día, mirando tiendas, visitando gimnasios o bares y restaurantes, yendo al cine o paseando (si fuera hace frío o mucho calor). Y hay CC que cada vez ofertan más servicios, incluidas clínicas o fisioterapia, talleres o múltiples ofertas de ocio.

Así que tenemos un “boom” de Centros y Parques Comerciales, cada vez en más lugares, aunque sus dueños y gestores cambien con enorme frecuencia. Es una forma de venta y de socialización que tiene éxito en España y en el resto de Europa, que ha demostrado una gran resiliencia ante las crisis y la inflación, mientras en EEUU están un poco de vuelta (con modelos de “Comunidades residenciales” que integran viviendas y comercios). Pero hay que “vigilar este crecimiento” para evitar que otra crisis o los cambios en los hábitos de compra provoquen cierres en el futuro. Por eso, alguien (Estado, autonomías, Ayuntamientos) debería “vigilar y controlar” el proceso de crecimiento de los Centros Comerciales, para conceder licencias y aperturas sin demasiado riesgo, para evitar que esos “grandes templos del consumo” sean un día “cementerios comerciales”. Hay que autorizarlos “con cabeza”.

Centros Comerciales renacen tras la pandemia

En 2023, las ventas en los Centros Comerciales españoles superaron las cifras de antes de la pandemia, alcanzando un récord histórico, gracias a las mayores ventas en ropa, restauración y ocio, aunque todavía reciben menos visitas que en 2019. Son ya 580 los parques y Centros Comerciales que hay en España (somos el 4º país europeo con más espacios, tras Reino Unido, Alemania y Francia), con 33.500 tiendas dentro, que pagan alquileres cada vez más altos (después de pasar algunas por “listas de espera”). Unos Centros Comerciales cada vez con más servicios, desde gimnasios y hospitales a centros de buceo, rocódromos y espectáculos. De aquí a 2026 se prevé abrir 42 nuevos espacios, la mayoría Parques comerciales y centros de outlet. Y ha vuelto “el apetito” de los inversores, sobre todo de los Fondos extranjeros, por comprar y vender Centros comerciales, un negocio con enormes plusvalías. El riesgo es que volvamos a alimentar una “burbuja” de Centros Comerciales y un día nos estalle.

                     Enrique Ortega

En abril se cumplirán 44 años de la apertura del primer Centro Comercial en España, Baricentro, inaugurado en 1980 en Barberá del Vallés, cerca de Barcelona. En los años 80 llegaron los Centros más grandes, Nuevo Centro de Valencia (1982), La Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid , con 76 Centros Comerciales creados entre 1981 y 1.990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros más abiertos entre 1991 y 2.000 (5,18 millones de m2). La fiebre por los CC se aceleró en la primera década de este siglo, con 225 nuevos Centros abiertos entre 2001 y 2010 (7 millones de m2). Luego, con la crisis, las nuevas aperturas bajaron drásticamente, a 28 CC abiertos entre 2011 y 2015 (1 millón de m2), abriéndose sólo 5 Centros en 2017, otros 8 en 2018 y 5 más en 2019.

La pandemia hundió las visitas (cayeron un 35% en 2020) y las ventas (-27%) a los Centros Comerciales, con el riesgo de que estallara la “burbuja”, como había pasado en Estados Unidos tras la crisis financiera: entre 2008 y 2023 cerraron 300 de los 1.200 “Mail” que había en USA, por un exceso de oferta y porque muchos se habían quedado obsoletos. En Europa, la oferta de Centros Comerciales no era tan excesiva (347 m2 por 1.000 habitantes, 14 veces menos a los 5.000 m2 por 1.000 habitantes en EE. UU.). Por eso, aunque tras la pandemia se cerraron algunos Centros Comerciales, en la mayoría de paises aguantaron, con menos tiendas y pocas aperturas. Y a partir de 2022, volvieron a inaugurarse nuevos Centros y Parques comerciales, cerrando 2023 con 580 Centros (12 más que antes de la pandemia), 33.500 comercios (el 85% con menos de 300 m2) y 16,7 millones de m2 disponibles, según la Asociación de Centros Comerciales (AECC).

Con este volumen de Parques y Centros Comerciales, España se consolida como el 4º país europeo con más grandes espacios comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (más de 1.200 Centros), Alemania y Francia (con unos 750 Centros cada uno). Y además, España ha sido el tercer país que inauguró más Centros Comerciales antes de la pandemia (300.000 m2 abiertos entre 2019 y 2020), tras Francia y Polonia, según el estudio de la consultora Cushman&Wakefield. Y tras la pandemia, España es de los paises europeos con más aperturas. En 2022 abrieron Mirasierra Gallery (Madrid) , Parque Comercial Atalaya del Tormes (Salamanca), Nasas Nigrán (en Nigrán, Pontevedra) y Parc Comercial Vilanova (en Vilanova i la Geltrú, Barcelona). Y en 2023 se inauguraron La Finca Gran Café (en Pozuelo, Madrid), Nasas Torrejón (en Torrejón, Madrid), Nexus Retail Park (en Fuenlabrada, Madrid) , Parque comercial A Revolta (A Coruña) y Parque comercial Oalma Center (en León), además de las obras de ampliación en el CC Jaén Plaza.

El sector de Parques y Centros Comerciales está eufórico porque ha cerrado 2023 con un récord histórico de ventas: 52.051 millones de euros, +9,6% que en 2022 y +13,2% por encima de las ventas de 2019, antes de la pandemia, gracias a un mayor consumo y a la subida de precios. Eso sí, todavía no se han alcanzado las visitas de antes de la pandemia: hubo 1.840 millones de visitas en 2023, +6,3% que en 2022 pero todavía un -8,3% que en 2019, según la Asociación AECC. Eso sí, han crecido las tiendas que venden en CC y el sector mantiene 870.000 empleos directos e indirectos, aportando el 1% del PIB español.

El negocio de Parques y Centros Comerciales “se ve fuerte” y asegura que han demostrado que es uno de los formatos que mejor se adapta hoy a los hábitos de consumo de los españoles, al ofrecer tiendas de distinto tamaño y oferta, con amplios aparcamientos y entradas independientes, situadas en ubicaciones estratégicas a las afueras de grandes ciudades y pueblos. Además, otra de las claves de su éxito, añaden, es que los Parques y Centros comerciales han ampliado su oferta de servicios: ya no hay sólo tiendas de moda y alimentación, sino que proliferan los puntos de restauración y ocio y servicios que han aumentado su demanda tras la pandemia, como el bricolaje, las tiendas de perfumería y droguería, los centros de deporte y las tiendas de mascotas. Y en los nuevos Centros se están incluyendo hospitales (como la Clínica CEMTRO en el Mirasierra Gallery de Madrid).

Este tirón de las visitas y ventas en Centros Comerciales sigue atrayendo a los inversores, sobre todo a Fondos de inversión extranjeros, que ven en los Parques y Centros una máquina de generar ingresos por alquileres y gestión. De ahí que haya 42 nuevos proyectos de Parques y Centros Comerciales previstos de aquí a 2026, según la Asociación AECC. De ellos, 34 son proyectos de Parques comerciales, a los que ven más futuro que a los Centros Comerciales (la diferencia: no es una única ubicación cerrada, como el CC, sino un Parque con grandes locales con salida directa a la calle). Son más fáciles de gestionar (tienen 20 o 30 grandes tiendas frente a 300) y ahora se opta por un tamaño mediano y pequeño, que se puede ubicar mejor en localidades más pequeñas (las grandes capitales tienen ya una excesiva concentración de CC). Y también se apuesta por los Parques outlet (con grandes tiendas de descuento, a las que están llegando nuevas marcas). La mayoría de las aperturas en 2024 (ver lista) serán en Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana.

Actualmente, unas pocas multinacionales y Fondos extranjeros son los propietarios de la mitad de los 580 Parques y Centros Comerciales abiertos en España, según los últimos datos de la Asociación AECC. La multinacional francesa Carrefour es la líder del sector, con 109 Centros Comerciales gestionados por Carrefour Property y otros 79 por Carmila (una inmobiliaria de Sebastián Palacios donde Carrefour tiene el 35%) . Le sigue Ceetrus (propiedad de la multinacional francesa Auchan), con 53 Centros y Auchan directamente con otros 32. Tras los 2 franceses está Castellana Properties (propiedad del Fondo sudafricano Vukile), con 16 Centros Comerciales y la “española” Lar (25% del Fondo Sudafricano Vukile, un 14% de la inmobiliaria Lar y el resto repartido entre Santa Lucía y Fondos de pensiones USA), que cuenta con 14 Centros. General de Galerías Comerciales (del magnate murciano Tomas Olivo) gestiona 9 Centros Comerciales y la francesa URW gestiona 8 Centros más, la cartera con más valor (La Vaguada, Parque Sur, Equinoccio, la Maquinista, Gloríes, Splau…). Y luego, varios Fondos internacionales, como Nuveen, Klempierre, Neinver, MDSR (israelí) gestionan cada uno entre 8 y 5 Centros Comerciales en España.

La verdad es que el negocio de los Parques y Centros Comerciales se ha convertido en uno de los grandes objetivos de los Fondos internacionales. Por un lado, buscan la liquidez mensual que ofrecen los alquileres de las 33.500 tiendas y locales que operan en sus Centros, unos alquileres que se han disparado en el último año, de tal manera que hay “lista de espera” para cubrir los espacios que se quedan vacíos o los que se van a abrir en el futuro (cuando en 2019, el 18% de los locales estaban vacíos). Y eso, a pesar de que los alquileres alcanzan hasta 20.000 y 100.000 euros al mes, más gastos comunitarios y en ocasiones un porcentaje sobre ventas. Pero el negocio de los Centros Comerciales no está tanto aquí (que lo hay) como en las compraventas, en la especulación de lanzar un Parque o un CC y venderlo en unos años con jugosas plusvalías (y a veces con pérdidas).

Por eso, hay un constante cambio en la propiedad y la gestión de muchos de los Centros Comerciales que visitamos, aunque los usuarios no nos enteramos. Un ejemplo: Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor Centro Comercial de España (19 millones de visitantes en 2023), ha cambiado de dueño 5 veces (más una compra fallida) desde su inauguración en 2012, la última en diciembre de 2019, cuando el grupo inmobiliario británico Intu se lo vendió al Fondo Generali por 475 millones de euros (con 115 millones de plusvalía). En 2024, los expertos alertan que hay Centros Comerciales a la venta por valor de más de 1.000 millones de euros, entre ellos Islazul (Madrid) , Zielo Shopping (Pozuelo, Madrid), Gran Vía de Alicante, Salera (Castellón), Imaginalia (Albacete), Splau en Cornellá, Barcelona),  Los Fresnos (Gijón), Alzamora (en Alcoi, Alicante), Odeón (Ferrol), Ruta de la Plata (Cáceres), Equinoccio Park (en Majadahonda, Madrid) o Moraleja Green (en Alcobendas, Madrid) , tras el cambio de propiedad realizado en julio en los CC de Rivas Futura (Madrid) y Vista Hermosa (Alicante). Operaciones especulativas que suponen cambios en la gestión y a veces reformas y mejoras en los Centros Comerciales, para venderlos más caros en unos años.

Así que todo apunta a que vuelve a creer la burbuja de los Parques y Centros Comerciales, en España y en el resto de Europa, alimentada por un consumo en alza y la perspectiva de bajada de los tipos de interés, que fuerza a los Fondos a buscar inversiones más especulativas. Y todo ello alimentado por un cambio en “la cultura del consumo”, donde muchas personas y familias aprovechan la visita a los Centros Comerciales no sólo para comprar comida o ropa (en muchos casos, para recoger compras hechas por Internet) sino también para hacer deporte, acudir a una consulta médica, ir al cine o a un espectáculo, comer, cenar o tomar copas, todo en el mismo espacio y con aparcamiento asegurado.

Esta tendencia de los grandes espacios comerciales se consolidó hace décadas en las grandes capitales y ahora llega a muchas pequeñas ciudades del resto de España. Un proceso que parece imparable pero que tiene un riesgo evidente: que venga otra crisis, “estalle la burbuja” y los Centros Comerciales se vacíen, con el coste de cierre de tiendas o negocios y pérdida masiva de empleos. Por eso, alguien (Estado, autonomías, Ayuntamientos) debería “vigilar y controlar” el proceso de crecimiento de los Centros Comerciales, para conceder licencias sin demasiado riesgo, para evitar que esos “grandes templos del consumo” sean un día “cementerios comerciales”. Hay que autorizarlos “con cabeza”.

La apuesta por los Centros comerciales

Los inversores extranjeros llevan 3 años apostando por el ladrillo en España, invirtiendo en oficinas, hoteles y Centros comerciales: el año pasado se abrieron 5 nuevos Centros y 29 cambiaron de manos, mientras se esperan 20 aperturas entre 2018 y 2020. España tiene 555 Centros comerciales, el 4º país con más instalaciones, tras Reino Unido, Alemania y Francia. Esta fiebre por los Centros comerciales, en España y el resto de Europa, contrasta con EEUU, donde no paran de cerrar Centros y van a desaparecer la cuarta parte. De momento, los Centros comerciales en España tienen tráfico (1.900 millones de visitantes), ventas y generan altos alquileres. Además, se dan grandes “pelotazos” cuando cambian de manos. Pero su futuro está amenazado por las ventas online. Los expertos creen que sobrevivirán, convirtiéndose en grandes Centros de ocio, con entretenimiento, deportes, restaurantes y tiendas. Pero ojo a una posible “burbuja”, alimentada por inversores extranjeros (dueños del 75% de Centros), que se pueden ir en cualquier momento y dejarnos un rosario de “cementerios comerciales”. Habría que planificar su crecimiento.

enrique ortega

En todo el mundo hay una verdadera “fiebre inmobiliaria”, alimentada por el dinero abundante y barato y por la especulación, que deja grandes beneficios en la compra venta de inmuebles, oficinas, hoteles, naves industriales y Centros comerciales. En 2017 se invirtieron en el mundo 1,62 billones de dólares en inmuebles, más de la mitad de inversores asiáticos, sobre todo de China, según el Global Investment Atlas 2018. Y España fue el cuarto país del mundo que atrajo más inversión inmobiliaria, tras EEUU, Reino Unido y Alemania: 13.990 millones de euros de inversión directa, un 45% más que en 2016, según la consultora inmobiliaria JLL. Dentro de este “boom del ladrillo”, la mayor inversión inmobiliaria (el 28% del total) se ha dirigido al comercio (“retail”): 3.909 millones de euros de inversión en 2017, un 31% más que en 2016, repartidos entre los Centros y parques Comerciales (2.700 millones) y tiendas, supermercados e híper (1.209 millones).

La inversión en Centros comerciales batió en 2017 otro récord histórico, como viene pasando desde 2015: creció un 35%, hasta los 2.700 millones de euros (2.000 millones en 2016), según la patronal AECC, el 70% capital extranjero, básicamente británico, norteamericano, francés y alemán. El año pasado se abrieron 5 nuevos Centros comerciales (Alisios en las Palmas, Sambil Outlet y Plaza Río 2 en Madrid, Terrasa Plaza en Barcelona y Parque Melilla) y se realizaron 29 transacciones (compraventas, ampliaciones, intercambio de acciones), entre ellas, la venta de Madrid Xanadú (se pagaron 530 millones de euros, la cifra más alta pagada por un Centro comercial en España), de Nueva Condomina (en Murcia: 233 millones), Área Sur (Jerez: 110 millones) y Alcalá Magna (Alcalá de Henares: 105 millones).

Con estas operaciones, España cuenta ya con 555 Centros y parques comerciales, unas instalaciones que tienen 15,8 millones de metros cuadrados, con 33.744 tiendas y generan 720.000 empleos (332.000 directos), según la patronal AECC. Eso coloca a España como el 4º país europeo con más Centros comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (1.200 Centros), Alemania y Francia (unos 700 Centros comerciales cada uno). En general son Centros de tamaño medio, muy alejados de los grandes Centros comerciales de Asia y Norteamérica. Así, el mayor Centro comercial en España, Puerto Venecia (en Zaragoza) tiene 206.000 metros cuadrados, menos de la tercera parte que el mayor Centro comercial del mundo, el South China Mall (660.000 metros cuadrados), instalado en la ciudad china de Dongguan (en Cantón, cerca de Hong Kong), al que siguen, en el Top 10 mundial, 6 Centros en Asia y uno en Turquía, Canadá, Dubai y EEUU.

La patronal de los Centros comerciales (AECC) cree que la fiebre va a seguir y prevé que se pongan en marcha 27 nuevos proyectos entre 2018 y 2020, con 1 millón de metros cuadrados más de oferta en Centros comerciales. La mayoría serán la apertura de nuevos Centros (20), entre ellos el Open Sky en Torrejón de Ardoz (Madrid), para diciembre de 2018, el Centro Palmas Altas en Sevilla (abrirá en 2019), el Centro Canalejas, en Madrid (abrirá a principios de 2019) y el Centro Comercial de Benidorm (para el verano de 2019). De momento, en los dos primeros meses de 2018 ya se han cerrado 4 importantes operaciones en Centros comerciales, por valor de 300 millones (Parque Corredor en Torrejón, Modoo Oviedo, Plaza Imperial en Zaragoza y Rivas Futura en Madrid) y los expertos creen que este año podría batirse un nuevo récord de inversión en Centros comerciales, rozando los 3.000 millones de euros. Y además, sigue la fiebre por invertir en nuevos supermercados y tiendas de moda en el centro de las ciudades, al calor del consumo.

La inversión en Centros Comerciales les parece a los inversores (el 75% extranjero) un buen negocio por varias razones. La primera y básica, porque son lugares de mucho tráfico de consumidores, compren o no: tuvieron 1.900 millones de visitantes en 2017, un 1,8% más que en 2016, según la patronal del sector (AECC). Y además, los visitantes compran: el año pasado se vendió en los Centros por valor de 43.950 millones de euros, un 3,5% más y todo un récord histórico, consiguiendo un 17,9% de cuota de mercado. En el caso de España, el “boom” del turismo (el de verano y los cruceros) es un aliciente complementario para la fiebre de instalar Centros Comerciales próximos a la costa (Levante, Cataluña y Andalucía). Estas ventas crecientes permiten a los inversores cobrar altos alquileres a las tiendas, lo que genera fuertes ingresos y una rentabilidad de la inversión entre el 5% y el 6%.

Pero quizás, lo que más atrae a los inversores extranjeros a los Centros comerciales es la posibilidad de “dar un pelotazo” si luego venden su participación. Así, en 2016, el fondo británico Northwood  vendió el Centro Comercial Diagonal Mar a Deutsche Bank por 495 millones, cuando lo había comprado 3 años antes por 160 millones (335 millones de beneficio). Claro que también a veces pierden: los dueños de Madrid Xanadú lo han vendido por 530 millones cuando lo compraron en 2006 por 770 millones.

En cualquier caso, también hay “sombras” sobre el futuro de los Centros comerciales. Una de ellas es que grandes marcas que han abandonado los Centros en los dos últimos años, entre ellas Inditex, C&A, Cortefiel y Alfonso Domínguez, mientras las pequeñas tiendas se quejan de las subidas de los alquileres. Pero la mayor amenaza es el comercio online, el creciente interés de los consumidores por comprar por Internet. Esto es lo que ha hundido a los Centros comerciales en EEUU (los “Mall”): se han cerrado miles de tiendas y grandes almacenes que han dejado vacíos los Centros comerciales y se estima que en los próximos 5 años van a cerrar 300 de los 1.200 Centros comerciales en Estados Unidos.

Los expertos creen que la crisis de los Centros comerciales en EEUU no se va a dar en España ni en Europa por varias razones. Una, porque aquí el comercio online no tiene tanta fuerza: supone un 4% de las ventas en España frente al 15% en USA (sí podría hacer daño en Reino Unido, con un 20% de ventas online). La segunda diferencia es que en EEUU hay un exceso de Centros comerciales, una “sobre oferta”: 5 veces más metros cuadrados por habitante que en España y Europa. O sea, que ha “estallado la burbuja”, máxime cuando los Centros comerciales en EEUU son muy antiguos (más de un tercio son de antes de 1978) y se han quedado obsoletos, con una oferta muy pobre: la mayoría tienen un par de grandes almacenes y unas pocas tiendas, con escaso ocio, restauración y otros servicios.

Así que la patronal del sector, los expertos y los inversores creen que “Europa es diferente” y que los Centros comerciales “tienen recorrido” siempre que se aprenda de los errores USA y se apueste por la innovación de la oferta. Por un lado, defienden renovar las instalaciones, que en el caso de España tienen ya 17 años de vida media (se construyeron al principio del siglo), por lo que el 40% de los Centros comerciales en España necesitan remodelarse. Y al hacerlo, la clave es considerarlos como “grandes espacios de ocio”, ofreciendo junto a las tiendas y comercios de todo tipo una oferta complementaria atractiva: restaurantes, cines y espectáculos, actividades deportivas y lúdicas, parques  y muchos otros servicios (hay Centros que ya incorporan clínicas dietéticas, hospitales, hoteles y hasta bibliotecas). Se trata de diseñar Centros comerciales donde las familias “pasen el día”, gastando no sólo en compras. Y Centros donde puedan hacerse conjuntamente compras físicas y online.

En resumen, parece que la fiebre de los Centros comerciales va a seguir, según la consultora CBRE, con la apertura de Centros más modernos y completos mientras quizás se queden vacíos los Centros más antiguos y obsoletos. Pero ese crecimiento de los Centros comerciales debe hacerse con cuidado, para no crear una “burbuja” que un día nos explote, como la de la vivienda en 2008. La autorización de los nuevos Centros comerciales la hacen las autonomías y cada una “va a su aire”: unas permiten casi todo (Madrid y Cataluña) y otras son más restrictivas, como Andalucía y la Comunidad Valenciana, que no quiere autorizar el mega Centro de Puerto Mediterráneo (en Paterna, Valencia), mientras se quiere abrir otro en Torremolinos para 2020 (Intu Costa del Sol). Y los inversores, el 75% extranjeros, sólo buscan rentabilidad a corto: invertir, cobrar rápido y si pueden, irse pronto con plusvalías. Y si detrás queda un “cementerio comercial”, es cosa de los españoles. Así que cuidado con los Centros: abrir nuevos sí, pero con mesura y planificación. Para que luego no haya que “rescatarlos” con nuestro dinero.