La crisis
inmobiliaria sigue pasando factura:
la última en suspender pagos ha sido
Marina
d´Or, un ejemplo de la
especulación en la costa mediterránea. Antes, 5.200 inmobiliarias han
suspendido pagos, con un récord en 2013, cuando Cajas y bancos han cortado el grifo de la refinanciación por la crisis financiera. Con todo, muchas
inmobiliarias sobreviven sin cerrar,
gracias a un privilegio que les dio Zapatero y luego Rajoy y que no tienen las demás empresas: si tienen
un agujero en sus cuentas (menos patrimonio que capital), se les permite seguir
abiertas sin poner capital, un blindaje contable que acaba este
año. Y gracias a este trato de favor,
millones de oficinas, locales y viviendas siguen ahí y son ahora presa fácil de los fondos de inversión extranjeros, que están comprando de saldo para especular. Llega dinero de todas partes,
como dice Botín, pero no para crear
empleo. Es la nueva burbuja del ladrillo.
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| enrique ortega |
Las inmobiliarias
crecieron como hongos en España durante
el boom del ladrillo. Y tras pincharse la
burbuja, en 2008, han caído como moscas: 5.153 inmobiliarias han suspendido pagos
entre 2009 y 2013, un 17% de los concursos totales (30.500), según datos
de la consultora PwC. Los peores años han sido 2012 (1.223 concursos) y 2013
(1.545). La última inmobiliaria en acudir al juzgado para suspender pagos ha sido Marina
D´Or, un ejemplo de la especulación inmobiliaria en la costa
mediterránea, pero antes habían caído
en concurso de acreedores 14
de las grandes inmobiliarias, la mayoría entre 2008 y 2010: Martinsa Fadesa (7.156 millones pasivo),
Reyal Urbis (4.345), Habitat (2.800), Sacresa (2.635), Nozar (1.536),
Noriega (1.162), Tremon y Aifos (1.000), Llanera
(748), Grupo Labaro y DHO (700), UFC, Renta
Corporación, grupo Bami… Sólo unas
pocas han evitado el concurso, reestructurando deuda y metiendo a
bancos y cajas en su capital: Colonial,
Metrovacesa, Realia, Vallehermoso o Quabit.
Pero todas siguen en apuros y con
pérdidas.
La grave crisis de
todas las inmobiliarias, en concurso
o no, se
debe a que les han caído drásticamente
las ventas y promociones (en 2013 se terminaron 75.000 viviendas frente a
630.000 en 2007), mientras se desplomaba
el valor de su patrimonio (entre el 50 y el 60%) y tenían que afrontar una deuda inmensa (470.000 millones), que les obliga a un abultado pago de intereses. En los
primeros años de la crisis, las grandes inmobiliarias consiguieron que bancos y
Cajas les refinanciaran
la deuda, hasta tres veces algunas, porque las entidades
financieras eran las primeras interesadas en ocultar pérdidas y ganar tiempo.
Pero en 2013, la banca y sobre todo
las Cajas nacionalizadas, empezaron a cerrar
el grifo, obligadas por el BCE y el Banco de España, que les exigían
aclarar
las refinanciaciones y hacer más provisiones. Con ello,
muchas inmobiliarias entraron en concurso y otras se vieron obligadas a vender activos como fuera y a meter a los bancos en su capital, forzando
quitas de deuda.
Muchas inmobiliarias
habrían desaparecido en esta crisis, como tantos miles de empresas, si no
fuera porque disfrutan de un privilegio
único, un
blindaje contable que les concedió el Gobierno Zapatero en diciembre de 2008, con el real decreto
Ley 10/2008: no tenían que cumplir la Ley de Sociedades de Capital
(antigua Ley de SA), así que aunque la mayoría tenían un patrimonio neto
negativo (inferior a su capital social), no
estaban obligadas ni a reponer capital ni a disolverse. Un escudo
anti quiebras por dos años que se
ha prorrogado cinco veces, dos Zapatero
y los
tres últimos años Rajoy. Además, en octubre de 2013, las
inmobiliarias recibieron otro
“regalo”:
las empresas que consiguieran una quita de su deuda no tendrían que pagar impuestos por ella (antes era una
plusvalía). Y gracias al pacto PP-Ciu, este regalo fiscal (a nuestra costa) se hizo con
efecto retroactivo, desde el 1 de enero de 2013.
Ahora, el Gobierno
Rajoy ha hecho saber a las inmobiliarias que en 2015 se
les va a acabar el blindaje contable que tienen desde 2009, así
que tienen este año 2014 para poner orden
en sus cuentas, renegociar deudas, conseguir capital y vender lo que haga
falta. Para ayudarles, el Gobierno ha
aprobado en marzo el real
decreto-Ley 4/2014 (se está tramitando como Ley) con medidas para facilitar la refinanciación de
créditos y evitar que cierren empresas viables por falta de liquidez. El objetivo principal es evitar que las empresas (también inmobiliarias) vayan a concurso de acreedores, facilitando
antes acuerdos para refinanciar deudas: ya no será necesario que estén de acuerdo el 75% de los
acreedores, bastará con que acepte el
51%.
Con esta normativa, bancos
e inmobiliarias están acelerando sus negociaciones, para evitar ir a la disolución en 2015. En
muchos casos, los bancos transformarán parte de la deuda
en capital, tras perdonar una
parte (quita), algo que no hacen a los particulares (hipotecas). Y forzarán
que las inmobiliarias vendan parte
de sus activos, para cobrar algo. Y aquí, en
esta urgencia por vender de inmobiliarias, bancos y cajas, entran los Fondos y bancos de inversión
extranjeros, que llevan un año ya planeando sobre España, a la caza de saldos inmobiliarios.
Se les llama “fondos
buitre” porque su objetivo es comprar
barato, tenerlo poco tiempo y vender antes de 10 años. Se trata de fondos
y bancos de inversión (e inversores como Soros
y Paulson) estadounidenses y europeos,
que creen que España puede ser una oportunidad para comprar barato (con una
rebaja del 50%), a la espera que el
mercado se recupere en 2017-18. Las primeras operaciones, en
2013, se centraron en oficinas,
sedes de empresas y centros comerciales, con una inversión de 3.800 millones, el doble que en 2012. Ahí están
las compras
del Edificio España (Madrid) o la torre Agbar (Barcelona), centros
comerciales, sedes de IBM o Vodafone y miles
de oficinas y viviendas (incluso
sociales), también para alquilar.
El impulso a esta fiebre compradora lo han dado los
bancos, al vender a “fondos buitre” la gestión de sus
inmobiliarias y créditos fallidos: empezó Banesto (diciembre 2012), vendiendo su plataforma Aktua (a
Centerbridge), siguió en agosto 2013 Caixa
Cataluña (su inmobiliaria acabó en Blackstone), continuó en septiembre Bankia (Habitat a Cerberus) y la Caixa (ServiHabitat para TPG) y ya en
2014, en enero Santander vendió su
inmobiliaria Altamira (a Apollo) y en febrero, la del Popular (Aliseda para
Kennedy Wilson&Partners). Los bancos
no venden su inmobiliaria y sus créditos impagados, sino su gestión y ceden
sus empleados (los fondos ya han empezado
con ERES…), a cambio de una comisión
y un porcentaje sobre ventas.Así, ya
se están agilizando las ventas, después de que los bancos
hayan vendido 180.000 inmuebles entre 2012 y 2013.
La tercera fuente de
negocio de los “fondos buitres”, tras oficinas y centros comerciales e inmobiliarias
de bancos, serán las
propias inmobiliarias, necesitadas
de liquidez, para hacer frente a su deuda y para sanear sus cuentas antes
de que se les acabe en 2015 el blindaje
contable de Zapatero y Rajoy. Muchas tendrán que malvender locales, inmuebles y suelo y los “fondos buitre” están a la caza, buscando posicionarse e incluso comprando
alguna inmobiliaria española. Y en 2014, a 4 entidades les puede caer el premio gordo: ganar
el concurso para gestionar
los inmuebles de la SAREB, el
banco malo, la mayor inmobiliaria del mundo.
En resumen: 6 años
después de estallar la burbuja inmobiliaria, se está gestando
otra burbuja, la compra de
inmuebles a precio de saldo por “fondos
buitre” extranjeros, que buscan
gangas y salir corriendo con las ganancias. Un dinero que no para de llegar, como dice
Botín, pero no para crear empleo
estable en España: busca especular
con un patrimonio inmobiliario que se ha
salvado por las ayudas contables (y fiscales) de Zapatero y Rajoy. Y gracias a este trato de favor, harán negocio los “fondos buitre”. Un trato de favor que no han tenido los
miles de españoles
desahuciados (unos 150.000 desde que se inició la crisis) por no poder pagar su hipoteca.
Esa es otra. El mercado
inmobiliario bulle con compras millonarias pero los españoles de a pie ni
venden piso ni
compran, porque les han caído sus ingresos y se les ha encarecido la
hipoteca. Y los 6 millones de familias
que aún tienen pendiente de pagar su hipoteca
(sin que nadie se la renegocie como la
deuda de las inmobiliarias) ahí siguen, sufriendo
por pagar cada mes y viendo que el Euribor está
subiendo. Son dos mercados inmobiliarios,
uno en plena ebullición especulativa, el
otro agobiado. Dos recuperaciones, dos Españas.
