España, el primer destino inmobiliario de Europa

España es ahora el país europeo con más inversiones inmobiliarias, saltando desde el puesto 7º en 2022 al 4º en 2024 y al 2º en 2025. Y se espera batir un récord histórico en inversiones inmobiliarias, desde la compra de viviendas y oficinas a hoteles, residencias de estudiantes y ancianos, hospitales, centros de datos, centros comerciales, industrias y centros logísticos. La mitad de esta inversión inmobiliaria récord es de inversores extranjeros, que valoran las oportunidades de negocio en un país que crece más que el resto y donde hay gran demanda y escasa oferta inmobiliaria, lo que asegura una alta rentabilidad. Problema: esta “fiebre por el ladrillo” en España alimenta la subida de precios de viviendas e inmuebles, en máximos históricos, lo que impide que familias y jóvenes compren piso. Así se crea una “dualidad” en el mercado inmobiliario: inversores que compran lo que sea, al precio que cueste y pagando al contado, y ciudadanos que no pueden comprar (ni alquilar) o que les desahucian. Cataluña ha aprobado una Ley para evitarlo. Algo habrá que hacer.

                           Madrid es la 2ª ciudad europea con más inversión inmobiliaria, tras Londres

La inversión inmobiliaria en España fue elevada a principios de este siglo, pero sobre todo de españoles que se lanzaban a comprar pisos y segundas viviendas, alimentando una “burbuja inmobiliaria” donde hubo poca presencia de inversores extranjeros. Así, la inversión inmobiliaria se mantuvo en torno a los 500 millones de euros anuales en los años 70, 80, final de siglo XX e inicios de este siglo XXI. Tras la crisis de 2008 y el desplome de precios, la inversión inmobiliaria se reanimó, ya con mayor participación de inversores extranjeros. Así, saltó de 4.700 millones en 2013 a un máximo de 20.383 millones en 2018, para estabilizarse en 12.250 millones en 2019, según datos de la consultora norteamericana CBRE. Pero en 2020, con la pandemia, la inversión inmobiliaria se desplomó, como todo, a 9.000 millones , recuperándose con mucha fuerza después: 17.625 millones invertidos en 2022. Y con la siguiente crisis (la guerra de Ucrania y la inflación disparada) y la subida de tipos del BCE, cayó un 35% en 2023 (11.613 millones), para recuperarse después en 2024 (14.000 millones) y aún más en 2025, que cerró con 18.400 millones de inversión inmobiliaria en España.

El pasado año 2025, la inversión inmobiliaria creció en España un +31% (hasta 18.400 millones), más de lo esperado y el triple que en Europa (+10%), empujada por los inversores extranjeros, que protagonizaron algo más del 50% del total invertido, sobre todo norteamericanos (15%) y británicos (8%). La inversión inmobiliaria se concentró sobre todo en Madrid y Barcelona (58% del total), siendo importante en la Comunidad Valenciana (11%), Andalucía (10%) y Canarias (6%).

Por sectores, domina la inversión residencial (“living”) supuso el 29% del total (5.415 millones), destacando la inversión en viviendas para compra y alquiler pero también en residencias de estudiantes y multiviviendas con servicios para mayores, cada vez más ofertadas. El segundo destino fue la inversión en hoteles (4.228 millones, el 23% del total), donde la preferencia inversora se dirigió a los hoteles de 4 y 5 estrellas, también al segmento de hoteles más económicos, con un 58% de la inversión dirigida a los hoteles vacacionales, siendo los principales destinos Canarias, Barcelona y Baleares (50% de la inversión hotelera total). El tercer destino inversor fue al comercio (“retail”), destacando las inversiones crecientes en Centros Comerciales y en locales de calles céntricas (+26%). Les siguen las inversiones en oficinas (12% del total), industrias y logística (6,9%) y otras inversiones (1.121 millones, el 6%), desde hospitales y clínicas, complejos deportivos o aparcamientos.

En 2026, ha seguido la “fiebre inmobiliaria” por España. Así, los datos del primer semestre de la consultora CBRE señalan una inversión de 12.034 millones de euros entre enero y junio, +59% que el año pasado y el mejor resultado en medio año de toda la serie histórica. El motor de este aumento, mayor del esperado, han sido 7 grandes operaciones inmobiliarias (más de 300 millones cada una) en residencias de estudiantes, centros de salud, aparcamientos, oficinas y Centros comerciales. Algo más de la mitad de esta inversión ha sido extranjera (17% canadiense y 10% USA) y casi una cuarta parte procede de inversores  institucionales (Fondos, Planes de pensiones, aseguradoras y bancos), otro 20% de SOCIMIS (sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en Bolsa) y otro 17% de gestores de activos.

Más de la mitad se ha invertido este año en Madrid (56%) y otro 13% en Barcelona, mucho menos en Andalucía (8% del total), Comunidad Valenciana y Baleares (5%) o Canarias (3%). Destaca este año el fuerte crecimiento de la inversión en vivienda y mercado residencial (4.580 millones hasta junio, +156%, con un gran salto en residencias de estudiantes e inmuebles con servicios para mayores), a la que sigue la inversión en hoteles (2.090 millones, +17%), comercio (1.630 millones,+14%), oficinas (1.621 millones,+14%), inversiones alternativas (salud, aparcamientos, complejos deportivos, centros de datos: 1.400 millones, +11,2%) e inmuebles industriales y logísticos (690 millones, +6%).

Para el 2º semestre de 2026, los expertos de CBRE han mejorado su previsión inicial , a la vista del récord del primer semestre, por lo que suben su previsión de inversiones para todo 2026: si antes estimaban un crecimiento del 5 al 10% sobre 2025, ahora apuestan por una subida del +15%, para cerrar el año con 21.100 millones de inversiones inmobiliarias en España, un récord histórico (superaría los 20.383 millones de 2028). Y eso gracias a un entorno de enorme liquidez (hay mucho dinero buscando rentabilidad) y estabilidad monetaria, con tipos bajos a pesar de las subidas (2,5% ahora y el 3% a finales de año), lo que resalta aún más la alta rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España: +11% en oficinas, +9,9% en locales y +6,7% en viviendas, según un reciente estudio de Idealista.

Con ello, la previsión de la consultora CBRE es que España lidere la inversión inmobiliaria en Europa en 2026, adelantando a Reino Unido (que lleva años en el primer puesto del ranking) y por delante de Alemania, Polonia, Francia, Italia o Portugal. Y esto será un gran hito porque supone un gran salto en el ranking inversor: de no estar en el Top Ten hasta 2021, cuando entramos en el puesto 7º, a subir al 4º puesto en 2024, subir al 2º el año pasado (tras Reino Unido) y ser el país líder ahora. Y además, la previsión de CBRE es que España coloque en 2026, por 2º año consecutivo, a 2 ciudades entre las 5 ciudades europeas más atractivas para los inversores inmobiliarios internacionales: Madrid, que consolida su 2º puesto tras Londres, y Barcelona, en 4º lugar, tras Londres, Madrid y París, por delante de Varsovia (5ª), Viena (6ª), Berlín (7ª), Lisboa (8ª), Copenhague (9º) y Milán (10ª).

¿Por qué España se ha convertido en el país europeo más atractivo para la inversión inmobiliaria? Los expertos aportan tres razones básicas. Una, porque sigue siendo el país de Europa cuya economía crece más y que además ha tenido y tiene un fuerte aumento de la población (+2,36 millones entre 2019 y 2026), lo que aumenta la demanda inmobiliaria, además de los récords de turistas (hoteles). Dos, porque España sufre un gran déficit inmobiliario en muchos segmentos de mercado, sobre todo de viviendas (se estima un déficit de 750.000 viviendas), lo que asegura unos precios altos y una elevada rentabilidad a la inversión. Y la tercera, que hay una tremenda liquidez, en el mundo, en Europa y en España, con lo que los inversores están prestos a invertir en destinos rentables, con una gran competencia por los activos más apetecibles (inmuebles, hoteles, residencias estudiantes, aparcamientos, clínicas o inmuebles con servicios para mayores).

Los expertos creen que España seguirá de moda para los inversores internacionales, que “han venido para quedarse”, al menos mientras la economía crezca y siga habiendo un alto déficit de inmuebles. Apuestan porque sigan creciendo mucho las inversiones residenciales, no sólo en viviendas para vender o alquilar sino también en residencias de estudiantes y ofertas con servicios para mayores y para internautas, así como las inversiones en hoteles, que se disparan cada año. Además, creen que 2026 “darán la sorpresa” las inversiones en oficinas y en comercio (sobre todo en Centros Comerciales, que no dejan de abrirse). Pero también creen que tienen mucho futuro las inversiones inmobiliarias “alternativas” : inmuebles para la salud, aparcamientos, centros deportivos, plazas de garaje, centros de datos…

El problema de esta “fiebre por el ladrillo” en España, que atrae a inversores de medio mundo y a inversores españoles, es que ha disparado los precios de los inmuebles, en especial de las viviendas para comprar (y con ello, los alquileres). Cuantos más inversores pujen por inmuebles y viviendas en España, más suben, a la vista de que la construcción crece lentamente y el déficit de viviendas sigue elevadísimo. El último dato de Vivienda es muy explícito: el precio medio de la vivienda era, en el 2º trimestre, de 2.355 euros/m2, lo que encadena 15 trimestres consecutivos de subida de precios (desde octubre de 2022, cuando el precio era 1.740 euros/m2, un 35% menos). Incluso ahora, el precio medio de la vivienda (2.355 euros/m2) es mayor que en plena “burbuja inmobiliaria” (2.095 euros/m2 en el 2º trimestre de 2008). Y ese es el precio “medio”, que se supera con creces en Madrid (4.089,9 €/m2), Baleares (3.980,8 /m2), País Vasco (3.102 €/m2) y Cataluña (2.752 €/m2).

Además, muchos inversores compran para alquilar, lo que ha disparado los alquileres, para justificar la inversión: el alquiler medio está ya (agosto 2026) en 15,1 euros/m2 (1359 euros por 90 m2), según Idealista, más que en plena burbuja inmobiliaria (9,3 euros/m2 en junio 2008) y el doble de lo que costaba alquilar a comienzos de 2014 (7,3 euros/m2), cuando empezaron a subir los alquileres en España (+106% en los últimos 12 años y medio), en paralelo a la subida de las inversiones inmobiliarias. Y esa es la media, porque el alquiler real cuesta mucho más en Madrid (23,3 €/m2: 2.097 euros por 90m2), Barcelona (20,2 €/m2), Palma (19,3 €/m2), San Sebastián (18,1 €/m2), Málaga (16,5 €/m2) y Valencia (16,3 €/m2). Y muchos de estos altos precios se explican porque los Fondos y sociedades controlan el 15% de los alquileres (con gran poder de fijación de precios en algunas zonas y pisos) y porque muchos inversores (con 2 o más viviendas en alquiler) controlan otro 60% del mercado.

Al final, lo que sucede es que los altos precios de las viviendas y alquileres “atraen” más a los inversores, que “pujan” cada mes más por comprar inmuebles, sin preocuparles mucho cómo pagarlos: un tercio de los inmuebles que se compran en España se compran sin hipoteca (el 345%), al contado, según el INE, el triple que en 2020 (sólo el 18,5% se compraban al contado), lo que demuestra que muchos compradores lo hacen para invertir (otros por cambio de casa), con la perspectiva de lograr una rentabilidad más alta que en Bolsa o deuda. Y eso alimenta una burbuja de los precios inmobiliarios (de venta y alquileres), buena para los inversores y su rentabilidad pero muy mala para las familias y jóvenes que necesitan una vivienda. Una siniestra dualidad del mercado inmobiliario: tan rentable para unos, tan imposible para otros, que no pueden acceder ni con la mitad de su sueldo.

Algunos expertos y paises europeos se han planteado “frenar” o “penalizar” las compras especulativas de viviendas para frenar la subida disparatada de pisos y alquileres. En España, se espera que el Parlamento de Cataluña apruebe definitivamente en octubre una Ley de Vivienda para permitir a los Ayuntamientos “limitar la compra especulativa de viviendas en las zonas tensionadas” (271 municipios donde viven el 90% de los catalanes), con el apoyo del PSC,ERC, Comunes y CUP. El objetivo es que los inmuebles solo puedan adquirirse para destinarlos a residencia habitual o al alquiler permanente dentro de los límites de precio establecidos por la normativa. Eso reduciría prácticas como la compra de inmuebles por parte de grandes fondos de inversión para poner fin a los contratos de sus actuales ocupantes  y reemplazándolos por alquileres de habitaciones o bien para revenderlos para obtener una plusvalía elevada. El problema es que la Ley catalana va a ser recurrida por el sector inmobiliario, que la considera “inconstitucional”.

Sea este tipo de Ley o bien otras medidas (como penalizaciones fiscales a las compras especulativas), algo habrá que hacer para frenar la especulación de la vivienda, que dispara los precios en un país donde tanta gente no puede acceder a la compra o el alquiler. Lo que está claro es que los inversores y Fondos no resuelven el grave problema de la vivienda en España, sino que lo agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres(como el reciente y triste caso de Maricarmen, la anciana de Madrid desahuciada con 87 años). Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España. Ojo a ser su “objetivo europeo”.