Los alquileres siguen subiendo

En enero subieron los alquileres, un +1,8%, tras una subida del +10,1% en 2023. Con ello, los alquileres han subido un +69,5% la última década, el triple que la inflación y cuatro veces los salarios. La causa es la escasez de oferta: hay un 30% menos de pisos en alquiler, porque la nueva Ley de Vivienda (en vigor desde mayo) ha desatado los recelos de los propietarios a alquilar, desviando pisos al alquiler turístico, a los alquileres de temporada y la venta. Por eso, los inquilinos tienen cada día más problemas para alquilar (los dueños les “seleccionan”) y pagan de media el 33% de sus ingresos. Los jóvenes lo tienen peor:  el alquiler se come sus bajos sueldos y no funcionan las ayudas del bono joven (autonomías). Y todo puede empeorar en febrero, cuando el Gobierno apruebe los topes máximos al alquiler, que sólo aplicará Cataluña: podría retraer más la oferta. Urge un Plan de choque, para promover más viviendas, sobre todo en alquiler. Más oferta de viviendas, no más controles de precios.  

 

                  Enrique Ortega

El año 2024 ha empezado como terminó 2023 y los años anteriores: subiendo los alquileres. En enero, la subida media fue del +1,8%, según el portal Idealista, con lo que el alquiler medio alcanza los 12,4 euros/m2, un máximo histórico. Todas las capitales españolas tienen alquileres por encima de 2008 y en enero, varias capitales alcanzaron precios históricos del alquiler: Barcelona (20,8 euros/m2), Madrid (18,3 euros/m2), San Sebastián (17,2), Palma (15,7), Bilbao (13,8) y Málaga (13,7 euros/m2), mientras en el otro extremo, con los alquileres más baratos están Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7) y Jaén (6,8 euros/m2). Y son ya 11 las autonomías con sus alquileres en máximos históricos, según Idealista.

Esta subida de enero continúa la tendencia de 2023, cuando los alquileres subieron un +10,1%, según el portal Idealista (y el +5,7% según Fotocasa o el +6% según pisos.com). Los alquileres subieron durante 2023 en 50 capitales, sobre todo en Segovia (+24,6%) , Alicante (+16%), Málaga (+14,5%), Córdoba (+13,8%), Madrid (+13,6%) y Barcelona (+12,4%), por los pisos de temporada y turísticos más la fuerte demanda de alquileres. Y con esta subida, 28 capitales españolas tienen sus alquileres en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid, Palma, Bilbao, Valencia, Alicante, Zaragoza, Málaga, Girona, Lleida, Cádiz, A Coruña, Oviedo, Valladolid o Burgos.

La subida de alquileres de 2023 (+10,1%) es superior a la de 2022 (+8,4%, según Idealista) y a la de 2020 (+4,6%), tras haber bajado los alquileres sólo en 2021 (-3,6%), tras lo peor de la pandemia. Y entre 2014 y 2019, los alquileres ya habían subido un +50%, según el portal Idealista. Con ello, en la última década (2014-2023), los alquileres han subido en España un +69,5%, el triple de lo que han subido la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces los salarios en convenio (+17,66%, según Trabajo).

¿Por qué suben tanto los alquileres? Todos los expertos coinciden: porque falta oferta. Aumenta más la demanda de alquileres, por los jóvenes y las nuevas familias (200.000 cada año), que la oferta, porque se hacen muchas menos viviendas nuevas (81.600 estimadas en 2023, frente a 597.632 en 2006 y 365.000 en 2009) y muchas viviendas actuales no se alquilan (hay 1,9 millones de viviendas vacías). Pero este problema de fondo, mucha demanda y poca oferta, se ha agravado en los dos últimos años, por la gestación y aprobación de la Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La nueva norma, empujada por Podemos, defiende “un atajo populista” para fijar topes a los alquileres en las zonas tensionadas, además de limitar la subida de los alquileres (3% en 2024) y obligar a los propietarios a pagar la formalización de los contratos. Medidas que han provocado una caída del 30% en la oferta de alquileres desde la aplicación de la nueva Ley, según las inmobiliarias.

Parece claro que la nueva Ley de Vivienda “asusta” a los arrendadores, que han reaccionado alquilando menos o cobrando más y poniendo muchos requisitos a los inquilinos. Según una Encuesta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), hecha a 637 Agencias, el 45,59% de los propietarios han subido los nuevos alquileres (para cubrirse de bajas revalorizaciones y posibles impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligan a “casting” muy severos, para “filtrarles” por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% responde que los propietarios han trasladado el alquiler permanente a alquiler de temporada, un 6,2% se han pasado al alquiler turístico y otro 13,07% han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban. Todo esto explica, según la FAI, que haya un 30,57% menos de oferta de alquileres tras la Ley, agravando la falta de oferta.

Los expertos han detectado tres vías por las que se ha reducido la oferta de alquileres en los últimos años. La primera, el desvío de alquileres a pisos turísticos. En España había 340.000 viviendas turísticas registradas a finales de agosto, +10,8% que hace dos años, según el INE, a las podrían sumarse otras 200.000 “ilegales”. Por autonomías, la mayor oferta se registra en Andalucía (79.065), seguida de la Comunidad Valenciana (58.337), Cataluña (52.026), Baleares (26.507), Galicia (18.080) y Madrid (16.970 viviendas turísticas). Pero por ciudades, la mayor oferta se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas), Barcelona (7.531), Málaga (6.550), Valencia (5.892) y Sevilla (5.432 pisos). El problema se agrava en algunos municipios turísticos (hay 48 con más del 10% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico) y en los centros de algunas capitales, como Barcelona, Madrid (el 28,3% de viviendas de la zona de Sol son turísticas), Málaga, Sevilla (6 de cada 10 viviendas del Barrio de Santa Cruz), Palma, Valencia o San Sebastián.

Otro camino por el que se desvían alquileres tradicionales es su cambio a alquileres de temporada: propietarios que ahora no quieren alquilar su piso 12 meses a unos jóvenes o a una familia y que prefieren alquilarlo por temporada, a estudiantes (9 meses), trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros…) o por vacaciones. Estos alquileres de temporada no se rigen por la Ley de Vivienda (ni en el importe a cobrar ni en las subidas) sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que las condiciones las pactan “libremente” las partes. Y son también diferentes a los alquileres turísticos, que regulan autonomías y Ayuntamientos, no la Ley de Vivienda.

El auge de los alquileres de temporada, empujados por la nueva Ley de Vivienda, es evidente: a finales de 2013, suponían el 11% de todos los alquileres, tras crecer un +58% en el 4º trimestre, según el portal Idealista. Pero es mucho mayor su peso en las ciudades donde los alquileres son más escasos y caros: San Sebastián (un 32% de todos los alquileres ofertados son por temporada), Barcelona (el 30%), Cádiz (22%), Valencia (15%), Málaga (14%) y Madrid (13%). Esto explica, por ejemplo, que Segovia haya sido la ciudad donde más subieron los alquileres en 2023: los propietarios prefieren alquilar sus pisos a los estudiantes y no a las familias que los necesitan todo el año. El problema (y el “fraude”,  posible hoy) es tan serio que el Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para tomar medidas. Incluso las Asociaciones Inmobiliarias (agencias) se ha ofrecido a participar.

El tercer camino por el que se reducen alquileres son los propietarios que deciden vender su piso en vez de alquilarlo, a la vista de la nueva Ley de Vivienda y empujados por la subida de precios: en 2023, los pisos subieron un +4,7%, a pesar de bajar las ventas (por la subida de tipos y la caída de hipotecas). Pero también hay más demanda que oferta para comprar piso y por eso muchos propietarios optan por vender y quitarse de problemas. A la vista de los datos de las agencias (un 13,07% de propietarios han decidido vender), podría haber más de 100.000 pisos que ya no se alquilan porque se han vendido en 2023.

En definitiva, si faltaban pisos para alquilar, ahora faltan más porque muchos se han desviado al alquiler turístico, al alquiler de temporada o a la venta. Y eso provoca que los alquileres habituales sean más escasos y sigan subiendo. Con ello, las familias tienen más problemas para pagar su alquiler. El “esfuerzo” que exige alquilar suponía destinar el 33% de los ingresos del hogar a finales de 2023, un +3% que hace un año, según el portal Idealista. Y hay 10 capitales donde el alquiler supera o ronda el 30% de los ingresos, el tope recomendable: Barcelona (se lleva el 44% de los ingresos familiares), Palma (43%), Valencia (39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San Sebastián (33%), Las Palmas (32%), Bilbao (30%) y Segovia (30%). Pero hay alquileres en la provincia de Málaga que se llevan el 53% de los ingresos, como en zonas de Baleares (el 48%) y de Canarias (37% en las Palmas o 35% en Santa Cruz), lo que explica que falten camareros, médicos o docentes. Y otro dato llamativo: el esfuerzo de alquilar (33% ingresos familiares) es mayor que el de comprar (22%) en toda España, salvo en San Sebastián, Palma, Granada y A Coruña.

Los que lo tienen aún más difícil, con la subida de los alquileres, son los jóvenes. Su “esfuerzo”, en caso de querer alquilar, se lleva todo su sueldo (no el 33% del resto), porque su salario medio es de 1.005 euros (en 12 pagas) y el alquiler medio era de 944 euros en 2023 (y si sumamos los gastos de luz, agua y suministros, subiría a 1.082 euros mensuales, más de lo que ganan), según el Laboratorio de Emancipación. Eso explica que la mayoría de los 7 millones de jóvenes (menores 30 años) vivan con sus padres y sólo el 16,30% estén emancipados (frente al 31,9% en la UE).

El problema no es sólo que los jóvenes tengan “imposible” alquilar, sino que no funcionan las ayudas aprobadas, los “bonos de alquiler joven”. A principios de 2022, el Gobierno aprobó 200 millones de euros para financiar esta ayuda de 250 euros mensuales (durante 2 años) para ayudar a los jóvenes (hasta 35 años) a alquilar, con 2 requisitos: que el alquiler no supere los 600 euros (900 en algunos lugares) y que ganen menos de 24.318 euros. En abril de 2022 se repartieron esos 200 millones por autonomías, las que gestionan esas ayudas. Y en 2023, había autonomías que todavía no las habían adjudicado. Un caso típico es Andalucía (también hay quejas en Madrid): a 21 de diciembre de 2023 (20 meses después del reparto), sólo había recibido 17.000 solicitudes de bonos de alquiler y se habían concedido 6.790 (hay 1.725.200 jóvenes andaluces de 18 a 35 años…). El Defensor del Pueblo andaluz ha reiterado fallos en la gestión del sistema y el propio Moreno Bonilla ha pedido 2 veces disculpas.

Ahora, la nueva ministra de Vivienda ha prometido que aprobará más fondos para el bono de alquiler joven en 2024, pero el problema es que su adjudicación se retrasa (años, no meses) y no llega a muchos jóvenes, por el exceso de burocracia y los alquileres superiores a 600 euros. Otra medida que ultima el Gobierno para mejorar los alquileres es la aprobación de los topes al alquiler que recoge la nueva Ley de Vivienda y que se publicarán este mes de febrero. El Ministerio decidirá los criterios para que una zona (localidad) pueda ser declarada “zona tensionada” por sus altos alquileres y la Ley permite a las autonomías que lo soliciten que autoricen a esos Ayuntamientos a limitar los alquileres.

La Ley establece dos topes posibles a los alquileres en esas zonas tensionadas. Para los alquileres actuales, los congela en el caso de la mayoría de los arrendatarios (con menos de 5 viviendas en alquiler) y los limita al índice de alquiler tope que ahora se fije en el caso de inmobiliarias y grandes propietarios (más de 5 alquileres). Para los alquileres futuros, desde 2025, tanto los particulares como las inmobiliarias, no podrán cobrar un alquiler superior al índice establecido para cada municipio tensionado.

El problema es que las 11 autonomías del PP (y Vox) rechazan solicitar la declaración de zona tensionada y del resto, sólo se aplicará en Cataluña, a 140 municipios (donde viven 6,8 millones de personas, el 80% de los catalanes), sobre todo de Barcelona y provincia (ver mapa). El problema es que este control de alquileres, estos topes, van a reducir aún más la oferta de alquileres, porque habrá propietarios que no quieran alquilar y derivarán su vivienda al alquiler turístico, al alquiler de temporada o la venta. Y así, los topes conducirán a más subidas de los alquileres, no a que bajen, como denuncian la mayoría de profesionales del sector, que piden buscar otros caminos y no “ir contra el mercado”, con un “intervencionismo contraproducente”, que ya ha restado oferta y la restará más en 2024, especialmente en Cataluña, donde el problema del alquiler es más grave. Por eso, la mayoría de expertos apuestan porque los alquileres subirán en 2024, entre un +5 y un +10%, porque se reducirá aún más la oferta, crecerá la demanda (por la creación de empleo y mejora de salarios) y aumentarán las viviendas desviadas del alquiler a la venta, por la bajada de tipos.

Ante este panorama, muchos profesionales piden un Plan de choque que aumente la oferta de vivienda por tres vías. Una, facilitando la construcción de nuevas viviendas, dado que la obra nueva se ha estancado (81.600 viviendas en 2023, la mitad de las que harían falta) e incluso ha caído en 2023 en Madrid (cae un -32,1%), Barcelona (-75,5%) y Málaga (-57,6%), donde hacen más falta. Urgen acuerdos entre promotores, Ayuntamientos, autonomías y Estado para conseguir suelo y financiación suficientes, para construir unas 120.000 viviendas al año, una parte para alquiler. La segunda vía es configurar un parque público de vivienda, promovido por el Estado, autonomías y Ayuntamientos, con viviendas de la SAREB (los municipios sólo han comprado 350 viviendas sociales de las 21.000 ofertadas por "el banco malo)" y otras que compren y promuevan ellos, para alcanzar una oferta suficiente de viviendas en alquiler para las familias más vulnerables, que no puede pagar los alquileres de mercado. Y la tercera vía, incentivar a los propietarios de viviendas vacías (1,9 millones) para que las rehabiliten y alquilen, dándoles ayudas y seguridad jurídica, incluso con apoyo de entidades públicas de gestión de alquileres, como hace Euskadi (Programa Bizigune).

En conjunto, hacen falta 1,3 millones de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, según la inmobiliaria Culmia y GAD3, que podrían salir de las viviendas vacías, el parque público y las nuevas viviendas que se construyan. Eso sí sería eficaz para bajar los alquileres y resolver el grave problema de la vivienda a familias y jóvenes. Déjense de topes y “atajos populistas”. La vivienda sí tiene enmienda: aumentar la oferta.