Fiebre inmobiliaria

En los últimos meses, la venta de viviendas bate récords y también sube sin parar el precio de los pisos, que en algunas ciudades (como Madrid, San Sebastián, Málaga o Palma) superan ya lo que costaban en plena burbuja de 2007. Hay mucha liquidez y ahorro que anima las compras de viviendas, de españoles y extranjeros (un tercio de los compradores en algunas islas y costas), pero como faltan pisos (sobre todo nuevos), los precios se disparan. Y seguirán subiendo en 2022. Con todo, no hay una “burbuja inmobiliaria”, porque se venden un 18% menos de viviendas que en 2007 y se piden la tercera parte de hipotecas. Pero sí hay un grave problema de vivienda: las familias y los jóvenes buscan comprar un piso, ahora que los alquileres son tan altos, y no encuentran uno que puedan pagar. Y todo por lo mismo: faltan 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler. Habría que promover la construcción de nuevas viviendas, públicas y privadas, para evitar la especulación y frenar las subidas.

Enrique Ortega

Las ventas de viviendas en España llevan subiendo 14 meses consecutivos, desde marzo de 2021, tras superarse lo peor de la pandemia. En abril de 2022 se vendieron 47.349 viviendas (+11,9% anual), lo que supuso el mejor mes de abril desde 2008, según el último dato del INE. Y en el primer cuatrimestre (enero-abril) se han vendido en España 212.928 viviendas, casi 40.000 más que en los cuatro primeros meses de 2021. Las ventas son sobre todo de viviendas de 2ª mano (38.561 en abril), porque apenas hay viviendas nuevas para comprar (8.788 en abril), por la baja promoción inmobiliaria. De hecho, hay un dato llamativo: en el último año (abril 2021-abril 2022) se han vendido en España más viviendas usadas (486.946) que en 2007 (448.918), el año de la burbuja inmobiliaria.

La compraventa de viviendas se da sobre todo entre particulares: 7 de cada 10 ventas realizadas en abril son entre personas físicas, según el INE. El mayor aumento de ventas se está dando en las islas (+33,3% en Baleares y +31% en Canarias) y Castilla y León (+19,9%), mientras cayó en abril en la Rioja (-9,9%), Madrid (-2,7%) y Extremadura (-2,4%). En cuanto al mayor volumen de ventas en relación a la población, destacan las ventas en las zonas turísticas: en  la Comunidad Valenciana (159 viviendas vendidas por 100.000 habitantes, frente a 126 de media en España), Andalucía (149), Cataluña (133), Castilla la Mancha (129), Murcia (128) y Baleares (127), siendo bajo el porcentaje de ventas de viviendas en Galicia (77 vendidas por cada 100.000 habitantes), Extremadura (91) y país Vasco (103).

Esta fiebre compradora de viviendas ha disparado también los precios, que llevan subiendo 5 trimestres consecutivos, desde finales de 2020. En el primer trimestre de 2022, el precio de la vivienda subió un +8,5% anual, la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y una subida mayor a la de finales de 2021 (+6,4% en el 4º trimestre), según los datos del INE. La subida es mayor en las viviendas nuevas (+10,1%), porque hay pocas, que en las viviendas de 2ª mano (+8,2% en este primer trimestre).

Las mayores subidas de la vivienda en 2022 vuelven a darse en las islas y zonas turísticas: Baleares (+12%), Cantabria (+11%), Canarias (+10,9%), Andalucía (+10,9%). Y suben mucho menos en el País Vasco (+6,3%), Extremadura (+6,9%), Castilla la Mancha (+7,1%), Castilla y León (+7,2%), Asturias y la Rioja (+7,3%). En Cataluña suben un 7,7% y en Madrid un 7,5%, según el INE. Y la subida es sobre todo de los pisos nuevos, cuyo precio supera ya el de 2007, aunque siguen por debajo los precios de las viviendas usadas.

Un dato más reciente, de mayo de 2022, del portal Idealista, fija un precio medio de la vivienda en España de 1.869 euros por metro cuadrado, lo que da un coste medio de 186.210 euros para una vivienda de 90 metros cuadrados y 224.280 euros para un piso de 120 m2. Según estos datos, se trata del precio más alto de la vivienda desde febrero de 2012 (1.877 euros m2) y ha subido un +25% desde el precio mínimo de 2016 (1.496 euros m2).

Con todo, hay grandes diferencias por autonomías y ciudades. Las regiones más caras son Baleares (3.400 euros m2), Madrid (3.039 euros m2), Euskadi (2.709), Cataluña (2.340), Canarias (1.996), Andalucía (1.821) y Melilla (1.917), siendo las más baratas Castilla la Mancha (899 euros m2), Extremadura (944) y Murcia (1.093 euros m2). Por capitales, destaca el alto precio de la vivienda en San Sebastián (5.060 euros m2), Barcelona (4.025 eurosm2) y Madrid (3.833 euros m2), seguidas de Palma de Mallorca (3.244), Bilbao (3.060), Pamplona (2.543), Cádiz (2.448), Málaga (2.240), Girona (2.201), A Coruña (2.162), Las Palmas (2025), Sevilla (2.018),  y Valencia (1.979 euros), todas más caras que la media (1.869 euros m2), según Idealista, que llama la atención sobre que San Sebastián, Madrid, Málaga y Palma de Mallorca tienen hoy un precio de la vivienda que es su máximo histórico, más alto que en 2007. Entre las capitales más baratas para comprar casa están Murcia, Cáceres y muchas ciudades de las dos Castillas, en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.

¿Qué tira de las ventas y los precios de la vivienda? Hay 2 causas básicas: el fuerte aumento de la demanda y la falta de viviendas en venta. La demanda de viviendas se ha reanimado en el último año, tras lo peor de la pandemia, porque las familias tienen más dinero ahorrado y porque hay más gente trabajando que antes de la pandemia (+1.117.800 ocupados desde finales de 2019), los últimos con contratos más estables. Esto, unido a la fuerte subida de los alquileres, ha hecho que muchas familias y algunos jóvenes se hayan animado a comprar en vez de alquilar: los que buscan casa en propiedad han subido en el último año del 40 al 50%, según la Radiografía del mercado de Fotocasa.

Una prueba de este desvío del alquiler a la compra es el aumento en la concesión de hipotecas, que lleva 13 meses seguidos aumentando: en marzo de 2022 se concedieron 43.378 hipotecas sobre viviendas, un +18% anual, según el último dato del INE, con un aumento mucho mayor en las hipotecas concedidas en La Rioja (+55,2%), Aragón (+51,4%), Canarias (37,6%) y Baleares (+36,8%), aunque las hipotecas crecen menos en Madrid (+7,8%) y Cataluña (+13,3%). El importe medio que se concede por hipotecas es de 145.715 euros (el 78% del precio medio de un piso de 90m2) y el tipo medio que pagan los hipotecados es 2,53%, casi la mitad de lo que pagaban en 2009 (4,89%).

El aumento en la concesión de hipotecas, que los bancos conceden más ahora (aunque un 72% sean a tipo fijo) es uno de los factores que explican la mayor demanda de viviendas. Pero hay otro importante: el exceso de liquidez, de ahorro, que hace que muchos particulares compren una vivienda como inversión, como valor refugio (y más con la nueva crisis por la guerra de Ucrania). De hecho, hay un dato muy revelador: el 47% de las compras de viviendas no se financian con una hipoteca, se pagan al contado o de otra manera, según los datos de marzo del Consejo del Notariado. Y ha habido un cambio, porque dos años antes (abril de 2020), el 75% de las compras de vivienda se financiaban.

Hay un tercer factor, junto a las familias y los inversores, que explica la fuerte demanda de viviendas para comprar: los extranjeros. En el primer trimestre de 2022, un 13,17% de todas las compras de vivienda en España las hicieron los extranjeros, como inversión o como residencia de verano y jubilación (llevan aumentando 5 trimestres consecutivos), según la estadística del Colegio de Registradores. Pero su peso es mucho mayor en las islas y en las comunidades turísticas, precisamente las zonas con mayores ventas y subidas de precios. Así, los extranjeros suponen el 35,7% de las ventas de viviendas en Baleares, el 26,87% en Canarias, el 25,45% en la Comunidad Valenciana (ojo: el 40,72% de las ventas en Alicante), el 33,70% en Málaga, el 32,15% en Santa Cruz de Tenerife, el 27,88% en Girona y el 21,36% en las Palmas. Por paises, el 12,03% de todas las compras de extranjeros las hacen los británicos, seguidos de alemanes (9,47%), franceses (7,05%), marroquíes (5,80%), suecos (5,76%), belgas (5,67%) y holandeses (5,04%).

El tirón de la demanda explica una parte de la subida de ventas y precios, pero la razón básica de que los precios de la vivienda se hayan disparado es la falta de oferta: hay pocas viviendas en venta, sobre todo viviendas de nueva construcción (el 81,4% de las ventas son viviendas de 2ª mano). Y eso se debe a que se promueven pocas viviendas: unas 90.000 viviendas terminadas en 2021, frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 e incluso las 218.000 terminadas en 2010. Los promotores se quejan de falta de suelo urbanizable, de que no hay financiación suficiente (los bancos no acaban de apostar por el ladrillo, escaldados por la crisis de 2010) y de que la actual normativa no compensa las promociones de viviendas protegidas, mientras los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra cualificada dificulta las promociones privadas.

Al final, el problema básico de la vivienda, igual para la venta que para el alquiler, es la falta de oferta, que encarece los precios mes a mes. En España hay un déficit de 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler, según la consultora Savills Aguirre Newman. Y mientras no se construyan más viviendas (de promoción pública y privada) y salgan al mercado las viviendas vacías (hay 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra), será difícil que baje la fiebre inmobiliaria.

Para este año 2022, los expertos auguran que sigan aumentando las ventas y subiendo los precios de las viviendas, sobre todo en las zonas turísticas y en las grandes ciudades. La causa fundamental de las futuras subidas será que sigue faltando oferta y además, las nuevas promociones serán más caras, por el aumento de costes de la construcción (han subido los materiales y la mano de obra). La demanda podría retraerse algo por la subida de tipos, que encarecerá algo las hipotecas (unos 600 euros al año), pero no parece que sea suficiente para frenar a los nuevos compradores, sobre todo a las familias y jóvenes con empleos más estables. Y los inversores y extranjeros seguirán comprando, porque saben que en unos años las viviendas serán más caras.

De momento, lo que está claro es que España no tiene riesgo de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Por un lado, la subida de la vivienda aquí (+6,4% a finales de 2021) es mucho menor a la subida en Europa (+10%), donde hay 15 paises donde la vivienda está subiendo más del 10%, según Eurostat, entre ellos Alemania (+12,2%), Holanda (+18,7%), Lituania (+19,8%), Estonia (+20,4%) y Chequia (+25,5%), mientras subía menos en Italia (+4%) y Francia (+7%, más que en España). Por otro, en el último  año (marzo 2021-abril 2022) se han vendido en España 510.736 viviendas, aún menos que las 619.300 vendidas en 2007. Y en cuanto a las hipotecas, los españoles han firmado 437.550 hipotecas en el último año, la tercera parte de las que firmaron en plena burbuja (1.342.171 en 2006).

No estamos en una nueva burbuja inmobiliaria pero sí tenemos un grave problema para millones de españoles: los alquileres están por las nubes y comprar una vivienda es algo también imposible para muchos jóvenes y familias, los que la necesitan para vivir, no para especular o ir de turismo. Por eso, urge una política pública para promover más viviendas, para la venta y el alquiler, facilitando el suelo público y la financiación y agilizando la burocracia de las promociones. Habría que pactar un Plan de vivienda, con promotores y autonomías, para poner en el mercado unas 200.000 viviendas al año, el doble de las viviendas que se terminan ahora. Así se frenaría la especulación inmobiliaria y se permitiría a muchos jóvenes y familias tener un techo, comprado o alquilado. Es uno de los grandes retos del país. Y no avanzamos. 

Sube la vivienda: un espejismo

Los voceros de la recuperación se agarran a otro dato positivo reciente: ha subido el precio de los pisos, por primera vez desde 2008, según el INE. Pero los datos de Fomento y estadísticas privadas dicen que siguen bajando.También se agarran a otros dos datos favorables : hay más ventas de viviendas y más hipotecas. Es verdad, pero ojo: son datos todavía aislados como para decir que hay un cambio de tendencia, que la crisis de la vivienda  se acabó. Muchas de estas compras las hacen extranjeros e inversores que buscan chollos para especular, no familias. Y suben los pisos más caros, en el centro de las ciudades, no la mayoría. Los expertos creen que habrá más bajadas de precios, en 2014 y buena parte de 2015. Y que los precios y las ventas no despegarán de verdad hasta 2016. Así que no se deje llevar por la euforia. Si piensa comprar un piso, espere a finales de 2015, a que bajen los precios otro 10% y mejore el crédito. Eso sí, si quiere vender, venda ya, antes de que bajen más.

enrique ortega

Hay tres datos recientes a los que se agarran quienes empiezan a decir que “la crisis de la vivienda se ha acabado”. El primero, que han subido los precios en el tercer trimestre, según el INE (+0,8%) y los registradores (+0,97%), algo que no sucedía desde 2008. El segundo, que en julio subieron las ventas de viviendas (+10,7%), por quinto mes consecutivo. Y el tercero, que en junio se firmaron más hipotecas (+19%), la segunda subida (+2% en marzo) en cuatro años de caída del crédito hipotecario. Los datos están ahí, pero conviene matizarlos. Primero, hay más estadísticas que demuestran que los precios de los pisos siguen bajando : - 2,9 % en el segundo trimestre según el Ministerio de Fomento, -4,3% en agosto según Tinsa y  -6% en el segundo trimestre según la web de Fotocasa. Y si crecen las ventas, se debe a que 2013 fue un año desastroso, al acabarse la desgravación a la compra de vivienda, y quizás también a razones fiscales. Y por lo mismo, hay más hipotecas, pero con menos importe y más caras.

Lo que está pasando en la vivienda es que han aparecido compradores con dinero, que buscan gangas entre pisos caros, en un mercado con pocas ventas donde grandes operaciones se traducen en subidas de un mercado estrecho. Un 13% de las casas vendidas en el primer semestre de 2014 fueron compradas por extranjeros (sólo compraban un 4,2% de las casas en 2009), para conseguir casa en la costa, la ciudadanía española (rusos, chinos y extranjeros que compren una vivienda de más de 500.000 euros) e inversores a la caza de chollos, como los fondos buitre, que han comprado incluso viviendas sociales en Madrid para destinarlas al alquiler. El otro comprador de pisos es el español con ahorros, que no ve más recorrido a los depósitos o a la Bolsa y que invierte en comprar casas, pensando en una futura revalorización o en la rentabilidad de alquilarla ahora. Comprar una casa de 120.000 euros y alquilarla por 900 euros al mes supone una rentabilidad bruta del 9%, muy atractiva.

Unos y otros compradores explican que el 39% de las casas se compran al contado, a tocateja. No son familias que han salido de la crisis y se lanzan a pedir una hipoteca y comprar un piso. Por eso, se venden 70.000 viviendas al mes, muy lejos de las 250.000 de los buenos tiempos. Y se venden sobre todo las más caras, muchas de ellas viviendas de lujo para inversores o fondos que no tienen problemas para financiarlas. Y sobre todo, viviendas en el centro de las grandes ciudades y en la costa (por los extranjeros, sobre todo británicos, que aprovechan su libra fuerte). Por eso, la reciente subida de precios se ha dado sobre todo en Madrid, Barcelona, Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares.

Los expertos más serios del sector inmobiliario reiteran que es pronto para hablar de un cambio de tendencia y que “no hay que precipitarse”. Los precios de la vivienda han caído desde 2007 un 40% (un 38% según Fomento, un 41,3% según Tinsa y un 43,9% según Fotocasa), pero la mayoría cree que aún deben caer algo más. De hecho, la propia OCDE estimó que los precios de la vivienda en España deberían caer entre un 8 y un 15% más por dos razones de fondo. Una, porque el precio de la vivienda está sobrevalorada un 15% respecto a los salarios españoles. Y la otra, porque el precio de la vivienda frente al alquiler está sobrevalorado un 8%.

De hecho, hay bastantes factores que siguen jugando a favor de que los precios de la vivienda caigan todavía algo más. El primero y fundamental, que todavía hay un enorme stock de viviendas nuevas sin vender, unas 600.000. Y que sigue aumentando el stock de viviendas que tiene la banca, pisos nuevos procedentes de la financiación a promotores o viviendas embargadas a particulares: en los seis primeros meses de 2014, los activos inmobiliarios de los 13 principales bancos habían aumentado en 6.100 millones, hasta los 92.200.

Más oferta de pisos a vender y una demanda por los suelos, debido a múltiples factores: marcha de inmigrantes y de jóvenes españoles, menos familias con niños y más jóvenes que viven con sus padres, Y una demanda, además, con menos recursos, por culpa del elevado paro, unos sueldos a la baja (el sueldo más frecuente, según el INE, son 15.500 euros brutos, menos de 1.000 euros netos mensuales) y unos empleos cada vez más precarios (mucho contrato temporal y a tiempo parcial). Así, es muy difícil conseguir una hipoteca y pagarla si te la dan, máxime cuando los bancos están subiendo los tipos, aunque baje el Euribor, porque suben el diferencial. Así, pedir una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, al Euribor+2 (un tipo bueno) sale por unos 650 euros al mes. Y eso supone, para poderlo pagar sin agobios, que la familia tiene que ingresar el triple, unos 2.000 euros. Demasiado para la mayoría si recordamos que la mitad de los españoles ingresan menos de 1.000 euros al mes, según Eurostat.

La rebaja de tipos y las medidas del BCE para aumentar la liquidez deberían facilitar la concesión de hipotecas en los próximos meses, aunque los bancos están preocupados por la morosidad y mirarán con lupa a quién se las dan (a tipos altos). Pero lo importante es que las familias no ven  claro su futuro, con poco empleo (muy precario) y salarios bajos, por lo que tardarán en pensar en comprar un piso. Por eso, porque todavía falta para que se reanime la demanda (a pesar del espejismo de grandes compras de extranjeros e inversores) es por lo que no parece probable que crezcan mucho las ventas y seguirán bajando los precios. Menos, pero bajando, al menos otro 10% más. De hecho, la previsión de la SAREB (“el banco malo”) es que los precios de los pisos bajen en 2014, se estabilicen en 2015 y suban en 2016.

El año del despegue de la vivienda podría ser 2016, como también vaticina el Instituto de Estudios Económicos. Pero la mejoría irá por zonas y por tipos de vivienda, empezando por las más caras y más céntricas. Así, comenzará por 20 provincias que tienen menos stock de viviendas, precios más ajustados y una mejor situación económica, según un informe de Deloitte: Madrid, Álava, Guipúzcoa, Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, A Coruña, Guadalajara, Lérida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria. Otras 25 provincias se recuperarán después y hay cuatro provincias que serán las últimas en salir de la crisis inmobiliaria: Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón.

En definitiva, que si le dicen que la crisis de la vivienda se ha acabado, no se lo crea: la subida de algunos pisos sólo en algunas zonas es un espejismo. Aún falta purgar la oferta con más bajadas. Por eso, si quiere vender su casa, hágalo cuanto antes si tiene comprador. Pero si está pensando en comprar una vivienda, espere al otoño de 2015. Y si no tiene claro su futuro laboral, mejor no compre: alquile. Así no hipotecará 20 años de su vida. Esta crisis debería habernos servido para aprender y cambiar de mentalidad: dejar de pensar en comprar un piso como una inversión y asegurarse un techo con un alquiler (sin agobios), para dedicar el ahorro a cubrirse del paro, a la educación de los hijos y a asegurarnos la vejez. Porque si no, saldremos de una burbuja inmobiliaria para caer en otra, antes o después.