Alquileres a peor, tras 2 años de Ley de Vivienda

El 26 de mayo se cumplieron  2 años de la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno con la oposición del PP (y Vox), que no la aplican en sus autonomías. Y su balance es nefasto: los alquileres han subido un +24% estos dos años y el precio de las viviendas se ha disparado otro +28%. La Ley ha sido contraproducente, porque los controles de precios han “asustado” a los propietarios, cayendo más oferta de alquileres (-120.000 en dos años): unos alquileres se han desviado a pisos turísticos y alquileres de temporada, otros pisos se han vendido y otros están vacíos. Resultado: no hay pisos para alquilar y cada uno tiene 35 inquilinos esperando. Además, no hay suelo disponible ni inversión y se construyen 127.721 viviendas, cuando faltan  600.000. El problema es político: el enfrentamiento constante entre Gobierno y autonomías impide pactar medidas eficaces, como reflejó la Conferencia de Presidentes. Y así, la vivienda no tiene enmienda, en perjuicio de millones de españoles.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda angustia cada día más a muchos españoles, sobre todo jóvenes y nuevas familias. La mayoría de los que necesitan una casa no la pueden comprar, porque los precios se han disparado: este año suben un +12,2% anual (la mayor subida trimestral en 18 años), según el INE, que se suma al +55,1% que subió la vivienda entre 2014 y 2024. Resultado: una vivienda usada  cuesta de media 2.391 euros/m2 (215.190 euros por 90m2), subiendo a 4.895 euros en Barcelona (440.550 euros por 90 m2) y 5.573 euros en Madrid (501.570 euros por 90m2), según el portal Idealista (mayo 2025). Estos precios disparados exigen pedir una elevada hipoteca (más un 30% ahorrado para el 20% que no se financia, impuestos y gastos), una cuota hipotecaria que supone ya el 23% de los ingresos de una familia (y sube al 46% si se quiere comprar en Barcelona, el 41% en Palma el 40% en Málaga y el 38% en Madrid).

Y si muchas familias y jóvenes no pueden comprar, tampoco pueden alquilar a los precios actuales: en mayo, los alquileres han vuelto a subir otro +9,9% anual, según Idealista, que se suma al +81% que han subido los alquileres en España entre 2014 y 2024. Con ello, el precio medio del alquiler está ya en 14,5 euros/m2, según Idealista, un máximo histórico que se traduce en un alquiler medio (90m2) de 1.305 euros mensuales. Pero es mucho más en las principales capitales, donde hay más demanda: 23,9 euros/m2 en Barcelona (2.151 euros por 90m2), 21,7 euros en Madrid (1.953 euros alquiler 90m2), 18,5 euros en San Sebastián, 17,8 euros en Palme, 15,7 euros en Valencia, 15,6 euros en Málaga y 15 euros en Bilbao. Unos alquileres disparados que obligan a los inquilinos a destinar el 40% de sus ingresos, según el Banco de España, cuando en la UE-27 el “esfuerzo” es del 27%.

El problema en ambos casos (compra o alquiler) es el mismo: los precios se han disparado porque faltan viviendas (para comprar y alquilar), porque hay pocas viviendas que salen a la venta o al alquiler frente a una demanda creciente. El mercado para comprar piso es muy estrecho y cada vez hay más inversores, inmobiliarias y particulares que pujan por comprar un piso para alquilarlo después y sacar rentabilidades que superan el 10%. Un dato que demuestra esta “especulación” en la compra es que un tercio de las viviendas se compran al contado, sin pedir hipoteca. Y las inmobiliarias informan que cada día ven compradores que “pujan” por una vivienda, pagando incluso más de lo que piden. En el caso del alquiler pasa lo mismo: los pisos “vuelan” en el día, con una media de 35 inquilinos pujando por cada vivienda que se pone en alquiler (en 2023 eran 19 candidatos por piso).

Y todo esto pasa 2 años después de la entrada en vigor (el 26 de mayo de 2023) de la Ley de Vivienda, que pretendía bajar el precio de los alquileres, implantando unos “topes” en las ciudades más “tensionadas”. La realidad es que la Ley no se aplica en la mayoría de autonomías y Ayuntamientos, porque el PP (y Vox) están en contra. La primera aplicación de “topes” al alquiler se hizo en marzo de 2024, en 140 municipios catalanes (incluidas las 4 capitales y sus áreas metropolitanas) y se amplió en octubre a 131 municipios más (271 en total). Y este año, se han declarado “zonas tensionadas” algunos municipios del País Vasco (incluido San Sebastián) y 21 municipios de Navarra, mientras se tramita en A Coruña y Las Palmas. Pero poco más. Los expertos y el PP (y Vox) reiteran que estos controles no han bajado los alquileres, mientras el Gobierno y la Generalitat señalan que sí han bajado en algunas ciudades catalanas. Pero lo preocupante es que los contratos de alquiler han caído un -21,5% en 9 de los 15 mayores municipios donde se ha aplicado, según Idealista.

Esto probaría la principal crítica que hacen la mayoría de expertos inmobiliarios a la Ley de Vivienda: que retrae a los propietarios a alquilar. Y que esa “desconfianza”, ante los controles de la Ley y “el intervencionismo anterior” (desde 2019 se han puesto topes a la subida de alquileres y a los plazos) han llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos, desviando esas viviendas a otros fines o alquilando más caro, para “cubrirse”. El portal Idealista ha hecho un estudio y desvela que la oferta de alquileres ha caído un -17% en estos 2 años de vigencia de la Ley de Vivienda, mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años. Pero esa caída de la oferta de alquileres ha sido mucho más drástica en muchas ciudades: Barcelona (-46%), Madrid (-21%), Bilbao (-36%), Sevilla (-31%), Huesca (-43%), Córdoba (-66%), San Sebastián (-36%), Girona (-28%), Lleida (-38%), Orense (-43%), Oviedo (-52%), Palma (-35%), Palencia (-36%), Tarragona (-35%), Zamora (-25%), Valladolid (-37%), Zaragoza (-37%), Salamanca (-29%), Logroño (-23%)…

El estudio revela que en estos 2 años se han perdido 120.000 alquileres. ¿Dónde han ido? Una parte importante de los alquileres se han “desviado” a pisos turísticos, que permiten conseguir mayores ingresos sin controles de precios y contratos. Serían unos 85.600 los alquileres desviados a pisos turísticos, un aumento del 30%. De hecho, en las 25 grandes ciudades (donde hay más problemas de alquiler) había 345.000 pisos turísticos en 2024, según Exceltur, una cifra que no refleja los pisos turísticos “ilegales” (150.000 en Madrid).

Otra cifra importante de alquileres se ha “desviado a alquileres de temporada: su duración es menor de 1 año y se rigen por el contratos privados, sin controles de precios ni plazos. Estos alquileres de temporada suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler  y mucho más en las ciudades más tensionadas, según Idealista: Barcelona (47% de los alquileres son de ya de temporada), San Sebastián (37%), Badajoz (27%), Girona (26%), Tarragona (20%), Madrid (17%), Bilbao y Palma (15%), Santander y Valencia (14%)… Y en todas las capitales han aumentado mucho el último año, bajando sólo en Sevilla y Málaga.

El tercer “desvío” de alquileres tradicionales ha sido por la venta de estas viviendas: los propietarios, ante los altos precios de los pisos, han optado por vender y “quitarse problemas” (controles de precios, impagos…) con los alquileres. No hay datos, pero está claro que una parte importante de las 1.230.000 viviendas vendidas entre 2023 y 2024 eran viviendas que antes estaban en alquiler. Y queda otra 4ª vía por la que se ha reducido la cifra de alquileres: los pisos que se han quedado vacíos estos años, sin vender ni alquilar: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, aunque sólo el 10,5% (unas 400.000) están en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde hay más problemas de alquileres.

En definitiva, que los controles y la Ley de Vivienda han retraído los alquileres, algo que ya se ve desde las primeras medidas tomadas por el Gobierno en 2019.Eso llevó a que la oferta de alquileres haya caído un -56% desde finales de 2020 a finales de 2024, mientras la demanda de alquileres ha aumentado +319% desde la pandemia, según Idealista. Este desfase entre oferta y demanda es el que ha disparado el precio de los alquileres (de 10,4 euros/m2 en diciembre de 2019 a 14,5 euros/m2 en mayo 2025: +39,5%).

Como en cualquier mercado, los precios del alquiler sólo bajarán si aumenta la oferta o baja la demanda. La demanda no puede bajar, porque cada año hay 250.000 familias y jóvenes que buscan casa, así que la solución es aumentar la oferta, de viviendas y de alquileres. Y eso no lo aborda la Ley de Vivienda ni las autonomías y Ayuntamientos del PP. Lo que ha hecho el Gobierno es tratar de “tapar las fugas” de alquileres, frenar los pisos turísticos y los alquileres de temporada, imponiendo un registro obligatorio, que entrará en vigor este 1 de julio, a los propietarios que quieran hacer este tipo de alquileres. Pero no se limitan ni reforman. Y, en paralelo, el Gobierno ha presentado, a través de una proposición de Ley del PSOE, una batería de medidas fiscales para subir el IVA de los pisos turísticos, aumentar los impuestos a las viviendas vacías y  proponer un nuevo impuesto a la compra de extranjeros, medidas que son parches y van a retraer aún más la oferta de alquileres.

El único camino para resolver el grave problema de la vivienda es aumentar la oferta, con la rehabilitación de viviendas, la construcción de nuevas viviendas y el aumento del parque de alquiler. Y eso exige que el Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, constructores y bancos pacten Planes de vivienda, ciudad por ciudad. Eso supone, primero, agilizar el suelo disponible para construir, algo que ahora es un problema, porque no hay Censos actualizados y una parte de los planes urbanísticos están “paralizados” por recursos en los Tribunales. El Gobierno propuso (en la anterior Legislatura y en marzo de 2024)  una reforma de la Ley del Suelo, para ayudar a los Ayuntamiento a agilizar el planeamiento, pero la ha retirado (mayo 2024) por falta de apoyo parlamentario: el PP y Vox estaban en contra, para debilitar al Gobierno con otra derrota parlamentaria (aunque sus Ayuntamientos habían pedido la reforma) y los grupos de izquierda tampoco lo apoyaron por temor a una “burbuja urbanística”…

Además de suelo, construir más viviendas (para venta y alquiler) pasa por contar con financiación suficiente y con la colaboración público-privada, pactando precios de venta (sobre todo en VPO) que compensen las nuevas promociones. Y un mayor gasto en vivienda (ahora mucho menor que en Europa) , tanto de Ayuntamientos como autonomías y del Gobierno central. Por eso, el presidente Sánchez ha propuesto a las autonomías, en la Conferencia de Presidentes, triplicar el gasto en vivienda: pasar de los 2.300 millones del Plan actual (2022-2025) a 7.000 millones entre 2026 y 2030, un 60% aportados por el Estado central y otro 40% por las autonomías (que ahora aportan el 25%). Y eso a cambio de que las viviendas públicas que se construyan sean siempre viviendas públicas, no se puedan vender como “libres” (como se ha hecho con las 2,4 millones de VPO construidas en los últimos 40 años), para poder tener un parque público (hoy es el 2,5% frente al 8% en la UE-27).

Otro frente de actuación es aumentar el parque de viviendas en alquiler, lo que exige “no asustar” a los propietarios, sino incentivarlos y ayudarlos para que alquilen. Eso pasa por varias medidas: ayudarles (con créditos y subvenciones) a rehabilitar viejas casas para alquiler, incentivarles fiscalmente (con una deducción de hasta el 100% en el IRPF) si alquilan a precios “razonables”, agilizar la normativa en caso de impagos y, sobre todo, facilitarles el alquiler con seguridad. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias” entre el propietarios e inquilinos, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro cada mes, despreocupándose de todo. Eso sí, hay que aprobar normas legales para torpedear el trasvase de alquileres a pisos turísticos y alquileres de temporada, dos fórmulas que suponen la mitad de los desvíos de alquileres tradicionales.

Con todo, la clave es “cambiar el rumbo”, aceptar que la Ley de Vivienda ha sido ineficaz y hasta contraproducente: el Gobierno no puede empecinarse con ella. Hay que cambiar de estrategia y pactar medidas para construir más viviendas y ampliar la oferta de alquileres. Pero hay un problema de fondo: el enfrentamiento político entre el Gobierno y las autonomías y Ayuntamientos, que son quienes gestionan la política de vivienda. Sin acuerdo para agilizar el suelo urbanizable, la financiación, las promociones y la colaboración público-privada, es imposible poner en marcha una política de vivienda eficaz. Hace falta sentarse, a nivel estatal, en cada autonomía y en cada Ayuntamiento, para ver cuántas viviendas se pueden construir y financiar y para sacar más pisos en alquiler (asequible).

La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que aumente la oferta de vivienda social, con 3 recomendaciones: aumentar la oferta de suelo (reformando la Ley), reducir los plazos de construcción y los cuellos de botella administrativos (más la escasez de mano de obra en la construcción) y reforzar la oferta de vivienda social asequible. Pero no parece que vayan a escucharlos. El Gobierno está empecinado en aplicar su Ley y sus controles y el PP está empeñado en no apoyar ninguna medida del Gobierno (ni la reforma de la Ley del Suelo ni invertir más) y desgastarlo, aún a costa de que sigan disparándose los alquileres. Así no hay forma de avanzar. En definitiva, con este irresponsable enfrentamiento político, la vivienda no tiene enmienda. Y lo están pagando millones de españoles.  

Vivienda: muchos Planes y pocos avances

La vivienda no tiene enmienda. Los alquileres subieron un +11,5% en 2024 y cuestan un 81% más que hace 10 años (los pocos que hay). Jóvenes y nuevas familias tampoco pueden comprar casa, porque ha subido +8,1% en 2024 (y +52% la última década). Y por eso, aunque bajan los tipos, sube la cuota de la hipoteca a pagar. Frente a esta grave situación, el PP presenta un Plan de 10 medidas para aplicar ahora en las 12 autonomías y 40% de Ayuntamientos que gobiernan. Y el Gobierno, ante el fracaso de su Ley de Vivienda, presenta otro Plan con 12 medidas. Muchas coinciden, pero no tienen voluntad de acuerdo. Y sin un Pacto entre Gobierno, autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos es imposible construir y poner en alquiler las 600.000 viviendas que hacen falta. Se puede hacer, actuando sobre el suelo, los Planes urbanísticos, la financiación y las ayudas, frenando los alquileres turísticos y de temporada. Pero es imposible si cada uno va por su lado. Siéntense y pacten medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

El año 2024 ha sido nefasto para los que buscan alquilar o comprar una vivienda. Los alquileres han subido otro 11,5% (+15,3% en Madrid y +13,9% en Barcelona), según el portal Idealista, que se suma a la subida del +69,5% acumulada entre 2014 y 2023. Con ello, los alquileres han subido +81% en la última década y se sitúan ya en un nuevo máximo: 13,5 euros/metro cuadrado, una media de 1.215 euros por un piso de 90 metros. Pero hay muchas ciudades donde el alquiler medio cuesta mucho más: Barcelona (23,4 euros/m2, 2.106 euros por una casa de 90m2), Madrid (20,7 euros/m2, 1.863 euros de alquiler), San Sebastián (18 euros/m2), Palma (17,2), Málaga y Valencia (14,9 euros/m2). De hecho, los alquileres están en máximos históricos en 31 de las 52 capitales españolas. Además, hay pocos alquileres en el mercado y los que salen duran horas, con los caseros “seleccionando” inquilinos.

Ante la falta de alquileres y su elevado precio, hay familias que buscan comprar piso, más ahora que han bajado los tipos. Pero también es muy difícil, porque el precio de compra se ha disparado: las viviendas subían un +8,1% anual en septiembre de 2024 (según el INE), el mayor aumento de los últimos años, acumulando una subida del +51,9% desde 2014. Con ello, una vivienda usada (las nuevas son más caras) costaba en diciembre 2.271 euros/m2, un nuevo máximo histórico, según el portal idealista. Eso supone pagar 204.390 euros por un piso de 90 metros cuadrados. Pero en las grandes ciudades, el precio de una casa se duplica: 4.952 euros/m2 en Madrid (445.680 euros por 90 m2), 4.700 euros/m2 en Barcelona (423.000 euros), 4.442 euros/m2 en Palma, 3.491 euros/m2 en Bilbao, 3.241 euros/m2 en Málaga, 3.035 euros/m2 en Cádiz, 2.836 euros/m2 en Valencia y 2. 827 euros/m2 en Pamplona. Y las casas en venta también “vuelan”, por la alta demanda, los inversores y especuladores, dispuestos a no a regatear y pagar más.

Y además, con estos precios de compra disparados, los jóvenes y familias se encuentran con que tienen que pagar ahora una mensualidad más alta de hipoteca para comprar, aunque hayan bajado los tipos. Así, un piso medio de 90m2, que costaba 162.900 euros de media a finales de 2001, costaba 201.906 euros en 2023 y cuesta ahora 204.390 euros. Y por eso, aunque ha bajado el Euribor, la hipoteca (por el 80% del valor) ha pasado de costar 462,94 euros en 2021 a 855 euros en  2023 y 812 en diciembre de 2024. Mínimo ahorro. Pero en las grandes ciudades, donde los pisos han subido mucho más, la cuota hipotecaria es ahora más cara que en 2023 (y que en 2021): por ejemplo, en Madrid, 1.771 euros al mes ahora frente a 1.714 euros hace un año y 821 euros en 2021.

En definitiva, que alquilar o comprar casa es prohibitivo y casi el 40% de los que lo consiguen tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al gasto en vivienda, según el Banco de España, muy por encima de los que tienen esta alta factura en Europa (27% de las familias en la UE-27, 17,5% en Francia o Alemania y el 28% en Italia). Por todo esto, hay que afrontar este grave problema de la vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, según el último Barómetro del CIS. Un problema que no sólo angustia a muchas familias y jóvenes (el 60% de los jóvenes hasta 35 años viven con sus padres) sino que es también un grave problema económico, porque frena la expansión de empresas y negocios.

Al inicio de 2025, parece que los políticos “han tomado nota” de la preocupación masiva por la vivienda. El 12 de enero, el PP contraprogramó una Cumbre autonómica en Asturias para adelantarse al Gobierno y presentar un programa político, con un anexo de 10 medidas para la vivienda, tras años de inútil gestión autonómica y municipal y cuando gobiernan en 12 autonomías y en el 40% de Ayuntamientos (31 capitales). Las medidas se centran en agilizar la gestión del suelo (después de vetar en mayo de 2024  la reforma urgente de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno y solicitada por muchos Ayuntamientos) y en bajadas de impuestos para compradores y caseros, facilitando el acceso a hipotecas, fomentando la rehabilitación y reforzando la lucha contra la ocupación ilegal (los “okupas”, su obsesión y la de Vox).

Al día siguiente, 13 de enero, el presidente Sánchez anunció  un Plan con 12 medidas para mejorar la situación de la vivienda, a la vista que su Ley de Vivienda (en vigor desde mayo 2024), no ha sido eficaz y los topes al alquiler (impuestos en su día por Podemos y Sumar) han sido contraproducentes: muchos propietarios han dejado de alquilar, desviando sus pisos al alquiler de temporada o al alquiler turístico o han vendido su vivienda. El hecho, corroborado por el sector inmobiliario, es que la Ley y los controles de precios (y el tope de subida) han provocado una caída del 33% en la oferta de alquileres entre 2019 y 2024, según los datos de Idealista. Pero hay capitales donde la oferta de alquileres ha caído mucho más: en Barcelona (-75%: han “desaparecido del mercado” 3 de cada 4 viviendas en alquiler), Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (-51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo, (-42%) y Burgos (-40%). Y ha caído también en Málaga y Valencia (-33%), en Sevilla y Alicante (-32%).

El Gobierno sigue defendiendo su Ley y los topes a los alquileres en las zonas “tensionadas”, argumentando que el único sitio donde se han aplicado (Barcelona y su área metropolitana), los alquileres han bajado entre un 3% y un 5%. Pero muchos expertos lo atribuyen a la caída de contratos y reiteran que el intervencionismo de la Ley ha sido contraproducente. Y piden medidas para aumentar la oferta de viviendas, la verdadera causa que explica los precios disparados de alquileres y compraventas: hay unas 300.000 personas que buscan piso cada año (jóvenes, inmigrantes y nuevas familias) y en 2024 sólo se construyeron 90.000.

El nuevo Plan del Gobierno para la vivienda busca ahora aumentar la oferta de viviendas. Por un lado, se transfieren a la empresa pública de vivienda (SEPES) 3.300 viviendas públicas, otras 13.,000 de la SAREB (que traspasará hasta 40.000) y 2 millones de metros cuadrados de suelo público (mucho de Defensa), concediéndola además la prioridad para adquirir suelo en el mercado (para evitar que caiga en manos de especuladores). Además, las viviendas públicas que se promuevan o adjudiquen mantendrán indefinidamente su titularidad pública y no se podrán vender (como hasta ahora), lo que permitirá ampliar el parque público (sólo el 2,5% del total, frente al 7% de media en Europa). Otra medida es destinar Fondos europeos a crear “una industria de la construcción”, que avance en fabricar viviendas modulares, para acelerar plazos de construcción y reducir costes.

Hay tres medidas del Plan dirigidas a aumentar la oferta de alquileres. Una, un sistema de garantías públicas para asegurar a los propietarios el cobro del alquiler (como hace el programa Bizigune en el País Vasco) y avales a los inquilinos para casos de impago. Otra, ayudas a los propietarios que rehabiliten su vivienda para alquilarla (a precio asequible). Y la tercera, una exención fiscal a los propietarios que alquilen: el 100% de lo que ingresen no pagará impuestos (siempre que se ajusten a los límites de subida aprobados y que publica el INE). Las tres medidas buscan “animar” a los caseros a alquilar, dado que hay 4 millones de viviendas vacías, aunque sólo 400.000 están en zonas “tensionadas”.

Otras medidas del Plan del Gobierno afectan a las viviendas turísticas (pagarán el 21% de IVA, como cualquier otro negocio), a los alquileres de temporada (se ha creado un registro obligatorio y un Fondo para que los Ayuntamientos aumenten las inspecciones) y a las compras de pisos por extranjeros no comunitarios (compraron 27.000 viviendas en 2023), a los que se sube un 100% los impuestos a pagar. Además, se propone a las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) un mejor trato fiscal si promueven viviendas con un alquiler asequible. Y, finalmente, anuncian un Plan de Vivienda 2026-2029, que ampliará las ayudas existentes para jóvenes, mayores, discapacitados y residentes en zonas tensionadas.

Estas 12 medidas del Plan del Gobierno son un avance, pero insuficiente. Se avanza con la empresa pública de vivienda, pero falta un presupuesto (no hay Presupuestos) y más medios. Las ayudas fiscales para “animar” a los caseros están bien, pero si están condicionadas a unos topes y subidas, no funcionarán (como no han funcionado las de la Ley de Vivienda). Y, sobre todo, son muy “suaves” las medidas para frenar los pisos turísticos (ojo, 396.883 en agosto de 2024, según el INE, representado el 25% y hasta el 35% del alquiler en zonas de muchas ciudades) y los alquileres de temporada (han crecido un +182% en los últimos 5 años y ya suponen el 14% de los alquileres), básicamente porque su competencia es autonómica y municipal, no estatal. Y en cuanto a los impuestos a la compra de extranjeros no UE, es “el chocolate del loro”, porque el grueso de estas compras (que suben los precios) son los  compradores europeos (en Baleares, Alicante, Canarias, Murcia o Cataluña).

Se echa en falta en las medidas una actuación más radical en las 4 áreas donde nos jugamos la solución del problema de la vivienda: suelo, planeamiento, financiación y promoción pública de viviendas. En España, hay suelo para construir, pero hace falta catalogarlo (no se sabe dónde y cuánto) y sobre todo prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, lo que exige más inversiones y menos burocracia. Además, hay que agilizar el planeamiento de las ciudades, porque ahora se tarda 10 años y si hay reclamaciones, el plazo se demora 15 años más (de ahí el intento de reforma de la Ley del Suelo).

En tercer lugar, hay que buscar financiación suficiente, pública (hay que “territorializar” el ICO, el Instituto de Crédito Oficial, y especializarlo más en la vivienda) y privada, alcanzando un acuerdo con los bancos para que vuelvan a financiar la vivienda, sobre todo la protegida (VPO), lo que exige actualizar precios (módulos) y dar facilidades (suelo y planeamiento) a los promotores privados, actuando también para reducir los costes de construcción, facilitar mano de obra formada (el sector dice que no encuentra personal) y agilizar los procesos (hoy se tardan 100 meses en una promoción y habría que bajarlo a 50 meses).

Y sobre todo, hay que impulsar la promoción pública de viviendas, porque es ridícula: sólo 5.241 viviendas protegidas hasta septiembre 2024 (y 8.847 en todo 2023), frente a 68.587 VPO terminadas en 2008. Eso exige que las autonomías y Ayuntamientos destinen muchos más recursos a promover VPO, con dinero público (y privado). Ir construyendo año tras año un parque de VPO, sobre todo para alquilar: harían falta 150.000 viviendas públicas al año para tener en 10 años (1.500.000 VPO más) un parque de VPO “europeo”. Y el mayor esfuerzo (con financiación estatal) debe venir de las autonomía y Ayuntamientos, que ya apenas promueven viviendas (sí conciertos, corridas de toros y fiestas…).

Actuando en estos 4 frentes (suelo, planes urbanísticos, financiación y promoción pública), cortando de raíz las fugas de alquileres (a uso turístico y alquileres de temporada) y facilitando a los propietarios que alquilen sin miedo (y sin imposiciones), podría empezar a resolverse el problema de la vivienda en España, que exige tiempo: habría que construir 150.000 viviendas al año y sacar al alquiler otras 150.000 para atender a la demanda esperable (y eso no resolvería el déficit actual). Pero para conseguirlo, hace falta un requisito previo: el acuerdo entre todos los que deciden en la política de vivienda (Gobierno, autonomías, Ayuntamientos) y los “actores” imprescindibles para avanzar (promotores, constructores, bancos, propietarios e inquilinos). Si no hay un gran Pacto por la vivienda, no avanzaremos.

Ahora, el Gobierno tendrá que concretar y poner en marcha sus medidas. Y luego, tendrá que llevarlas al Parlamento y conseguir aprobarlas. Muchas de ellas, como la reforma de la Ley del Suelo, los alquileres de temporada o las ayudas fiscales han sido vetadas en el Congreso por el PP y Vox (algunas con ayuda de Junts y PNV). Así que es prioritario un gran Pacto de Estado por la vivienda, como ya han pedido los promotores (APCE). Ver las propuestas de cada uno e intentar consensuar medidas que promuevan más viviendas en construcción y más alquileres en el mercado, más oferta para rebajar unos precios disparados.

No parece fácil lograr un Pacto, pero sin acuerdos no avanzaremos: ni el Gobierno podrá aprobar y aplicar sus medidas ni las autonomías y Ayuntamientos gestionarán mejor. Están condenados a entenderse, a resolver un problema que es un clamor social. Si no lo hacen, los jóvenes y familias con menos recursos seguirán sin casa. Y 9 millones de inquilinos seguirán malviviendo, porque tendrán que destinar más de la mitad de sus ingresos a pagarse un techo. No podemos tolerarlo.

Alquileres imposibles: faltan viviendas

El grave problema de la vivienda, con precios y alquileres disparados, preocupa a muchos españoles, sobre todo jóvenes y familias vulnerables, que destinan más del 40% de ingresos (los jóvenes el 92%) a pagar un alquiler. Si lo encuentran, porque hay un 33% menos que en 2009, consecuencia de cambios legales y topes que han llevado a muchos propietarios a cambiar su piso en alquiler a uno de temporada o turístico. O a venderlo. La Ley de Vivienda (mayo 2023) es un fracaso y ha reducido los alquileres. Mientras, se terminan 89.000 viviendas al año (frente a 424.000 en 2009), cuando se crean 275.000 nuevas familias. Tenemos pocos alquileres y carísimos porque apenas hay viviendas disponibles: faltan 600.000 hasta 2025 y el doble para 2030. La única solución es que Gobierno, Ayuntamientos, autonomías, promotores y bancos pacten un Plan de Vivienda, conseguir suelo y financiación para construir 200.000 viviendas al año, la mayoría para alquiler. Y ayudar (no amenazar) a los propietarios para que alquilen. Menos Leyes demagógicas y más medidas eficaces.

                            Enrique Ortega

Las manifestaciones, en Madrid y en media España, revelan que el problema de la vivienda agobia cada día más a los españoles. Y no es para menos. Este año 2024, los alquileres siguen subiendo, un +10,2% anual en el tercer trimestre, según el portal Idealista. Y el precio medio de un alquiler en España se coloca en 13 euros/m2 (10,4 euros en 2019). Eso supone pagar 1.170 euros por alquilar un piso de 90 m2. Pero esa es la media. En Barcelona, el precio sube a 2.016 euros (22,4 euros/m2), en Madrid son 1.836 euros (20,4 euros/m2), en San Sebastián  son 1.629 euros (18,1 €/m2, en Palma 1.557 euros (17,3 €/m2), en Málaga 1.305 euros (14,5 €/m2) y en Valencia 1.287 euros (14,3 €/m2).

El problema es que la subida de alquileres de este año se suma a las subidas del alquiler desde 2014. En 2023, los alquileres subieron un +10,1%, más que el +8,4% en 2022 y el 4,6% en 2020 (en 2021, con la pandemia. bajaron un -3,6%). Y antes, entre 2014 y 2019, los alquileres subieron en España un +50%, según Idealista. Así que en la última década (2014-2023), los alquileres han subido un +69,5%, el triple que la inflación general (+21,3%, según el INE) y cuatro veces más que los salarios (+17,6% han subido los convenios). Y si sumamos la subida de este año, los alquileres suben casi un 80% desde 2014…

¿Por qué suben tanto los alquileres? Básicamente, porque hay pocas viviendas disponibles y una demanda creciente. Por un lado, apenas se construye vivienda nueva: en 2023 se terminaron 89.119 viviendas, casi las mismas que en 2022 (89.545), tras una década en la que se construyeron incluso muchas menos (60.000 en 2013, 44.630 en 2016, 78.810 en 2018). Es una cifra ridícula si la comparamos con las 424.459 viviendas terminadas en 2009 o las 650.000 terminadas en 2006 y 2007. Además, apenas se hacen viviendas protegidas (8.646 VPO en 2023) y la nueva construcción se concentra en la costa mediterránea y las islas (el 37,2% de las viviendas terminadas) y en el resto de España (39,1%), más que en Madrid y Barcelona (27,7%).

Apenas se hacen viviendas nuevas mientras cada año crecen las nuevas familias y los jóvenes que buscan un alquiler, más los últimos años, cuando la subida de tipos e hipotecas hacen que muchos españoles no piensen en comprar casa, máxime cuando los precios de compra de los pisos de han disparado también (+7,8% este año y +39,8% entre 2014 y 2023). El Banco de España estima que cada año hay 275.000 nuevas familias que buscan techo, además de 60.000 nuevos inmigrantes. El dato es muy llamativo: el número de hogares creció en 1.491.700 entre 2011 y 2023, mientras se construyeron 762.843  viviendas…

Está claro: la demanda de alquileres se ha disparado y mientras, apenas se construye. Y tampoco se alquilan muchas de los 4 millones de viviendas que están vacías. Unas, la mayoría, porque son segundas residencias o están en mal estado, necesitan rehabilitación. Y, sobre todo, porque hay pocas viviendas vacías en las grandes ciudades donde hay más demanda de alquileres: el Banco de España estima que sólo hay 400.000 viviendas vacías (el 10% del total) en ciudades de más de 250.000 habitantes.

Esta falta de oferta se ha agravado en los últimos años, porque los propietarios se han retraído a alquilar, a la vista de los cambios normativos aprobados por el Gobierno Sánchez. En marzo de 2019 se cambió la Ley de Arrendamientos (LAU), con un Decreto que limitaba las subidas al IPC y ampliaba los plazos de alquiler: de 3 a 5 años si el propietario era particular y hasta 7 años si era empresa. Eso retrajo a muchos propietarios, que reaccionaron con subidas extras de los alquileres (para “cubrirse”) y retrasando su alquiler o vendiendo. En febrero de 2022, el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda, que establecía “topes” de subida a los alquileres en las zonas tensionadas, lo que redujo más la oferta de alquileres, “asustando a los propietarios”. En mayo de 2023, la Ley entró en vigor y la mayoría de expertos coinciden: ha reducido drásticamente la oferta de alquileres, disparando más los precios.

Los datos vuelven a ser elocuentes. Entre 2019 y 2024, la oferta de alquileres en España ha caído un -33%, según un reciente estudio del portal Idealista. Pero en Barcelona (donde la Generalitat aprobó un control de alquileres ya en 2020), la oferta de alquileres se ha reducido un 75% desde 2019 a hoy: han desaparecido del mercado 3 de cada 4 viviendas en alquiler. También ha caído drásticamente la oferta de alquileres en Oviedo (-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (51%), Madrid (-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora (-42%), Toledo (-42%) y Burgos (-40%). Y se ha reducido también la oferta de alquileres en Málaga y Valencia (-33%), Sevilla y Alicante (-42%).

¿Cómo se ha producido este drástico recorte de la oferta de alquileres? Por 3 vías: se han “desviado” los alquileres tradicionales a alquileres de temporada, a alquileres turísticos o a la venta. El primer camino, el más utilizado, ha sido “desviar” alquileres permanentes a alquileres de temporada: son por menos de un año, a estudiantes, trabajadores desplazados (profesores, médicos, camareros, temporeros) o por vacaciones. No se rigen por la nueva Ley de Vivienda (ni por la normativa de apartamentos turísticos) y las condiciones se pactan libremente. Estos alquileres han crecido un +182% entre 2019 y 2024 (+220% en Barcelona) y suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler, aunque hay ciudades donde superan la tercera parte del total (y creciendo). El Gobierno intentó regularlos con un reciente Decreto, pero no consiguió aprobarlo en el Congreso, por el veto de Junts, junto al PP y Vox.

El 2º camino para desviar alquileres permanentes es destinarlos a alquiler turístico. En septiembre había 388.259 pisos turísticos en las 25 mayores capitales, +55.295 que en junio, según la patronal turística Exceltur. El problema es más relevante en 48 municipios, con  más del 10% de alquileres turísticos, destacando los centros de Barcelona y Madrid (con más del 25% de pisos turísticos), Málaga, Sevilla o Palma. El Gobierno promete regular estos alquileres para el futuro, pero la competencia es autonómica y municipal y cada ciudad va a su aire, mientras los pisos turísticos aumentan (ver cuadro), a pesar de las protestas.

El tercer camino para desviar pisos que antes se alquilaban es venderlos, aprovechando los altos precios actuales (han subido +47,6% desde 2014) y la gran demanda, que aumentará con la próxima bajada de tipos e hipotecas. En los últimos años, Fotocasa estima que  el 12% de los propietarios que antes alquilaban han vendido, lo que supondría 327.000 alquileres menos desde 2019. La mitad de estos propietarios han desistido de alquilar, según Fotocasa, “por malas experiencias” con inquilinos o por temor a la nueva normativa.

La consecuencia de este triple recorte de la oferta es clara: hay muchos menos alquileres disponibles y eso sube los precios y dificulta encontrar un piso para alquilar ("vuelan") Y los que lo consiguen, tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al alquiler : ya suponía el 43% del sueldo medio en 2023, frente al 38% en 2019, según este estudio de InfoJobs. Pero en las ciudades con los alquileres más caros, representa mucho más: en Barcelona, el alquiler se lleva el 65% del sueldo medio, en Palma el 63%, en Madrid el 62%, en San Sebastián el 60%, en Las Palmas el 53%, en Valencia y Santa Cruz de Tenerife el 50%, en Málaga el 49% y en Girona el 48%.

El esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las familias más vulnerables (con bajos ingresos) y entre los jóvenes. Así, el pago del alquiler se lleva más del 40% del Salario Mínimo (SMI) en toda España, según este estudio de El País. Y supone la mitad o más del SMI en Barcelona (70%), Madrid (61%), San Sebastián (57%), Bilbao y Málaga (50% SMI). Esto hace que el pago del alquiler haya llevado a muchas familias a caer en la pobreza, según reiteran Cáritas y la EAPN. Y provoca que muchas familias vulnerables no puedan pagar ahora su alquiler y aumenten los desahucios (en los últimos 9 meses): en el 2º trimestre de 2024 han sido 7.850 desahucios, según el CGPJ, las tres cuartas partes por alquileres (5.874, un 40% más que hace un año y 5 veces más que en 2020, en plena pandemia).

Con todo, los que más sufren los alquileres disparados y escasos son los jóvenes: ganan de media 1.050,77 euros netos al mes, los menores de 30 años (según el último estudio del Consejo de la Juventud ) y para pagar un alquiler necesitan 968 euros de media, según este estudio de UGT. Además, tienen que pagar los gastos fijos de la vivienda (agua, luz, Internet y gastos comunitarios):  en total 1.131 euros al mes, 80 euros más de lo que ganan los jóvenes en España. Y luego hay que comer, pagar transporte, vivir… Imposible. Así que la mayoría no pueden alquilar y siguen viviendo con sus padres, emancipándose mucho más tarde que en Europa: a los 30,4 años de media, frente a los 26,3 años en Europa.

El panorama de la vivienda y los alquileres es desolador, además de suponer “un cáncer para la economía”, porque muchas empresas (turismo, hostelería, campo, sanidad, educación, industrias) no encuentran personal debido a que los trabajadores no encuentran un alquiler accesible en muchas ciudades y pueblos. Urge dejar de “empecinarse” en la Ley de Vivienda: la ministra Isabel Rodríguez, en un doble gesto de “impotencia” e “incapacidad” , ha apelado a la “solidaridad” de los caseros y ha amenazado con recortar aportaciones estatales a las autonomías que no aplican “topes”(todas menos Cataluña). Hay que dejarse de “demagogia” y “populismo”  y probar otro camino, el que ha abierto el presidente Illa, con su Plan de vivienda para Cataluña.

El Plan Illa tiene 4 ejes, que va a proponer a los municipios catalanes, a arquitectos y constructores: crear un Fondo de suelo, agilizar los trámites de las licencias y el periodo de construcción de viviendas (bajar las entregas de 100 meses a 50), más inversión para facilitar la construcción a promotores públicos y privados y ayudas al alquiler, sobre todo a jóvenes. En total, Illa propone invertir 4.400 millones desde la Generalitat para construir 50.000 pisos públicos en Cataluña de aquí a 2030 (se terminaron 2.243 VPO en 2023). Un objetivo ambicioso, que supone hacer las cosas de otra manera: con suelo, negociación e inversión.

El problema del alquiler no se resuelve imponiendo topes y una Ley: se resuelve negociando un Plan con los que tienen las competencias y la decisión (autonomías, Ayuntamientos, promotores y propietarios), garantizando además los derechos de los inquilinos. Hay que empezar por el principio, el suelo, que es clave (supone la mitad o más del coste de una vivienda). En España hay suelo “urbanizable”, pero falta suelo “urbanizado”, listo para construir. Y no se sabe cuánto hay ni dónde está. Por eso, Gobierno, autonomías y Ayuntamientos deben hacer un Censo de suelo público. Y agilizar que se puede construir en él. El Gobierno aprobó en marzo de 2024 una reforma parcial de la Ley del Suelo, para facilitar a los Ayuntamientos que pudieran aprobar Planes urbanísticos con defectos menores, que llevan años paralizados en los Tribunales. Pero tuvo que retirarla en el Congreso por el veto de Sumar, Junts, ERC y Podemos… Urge conseguir suelo público y facilitárselo a promotores públicos y privados, porque hoy el proceso tarda de 7 a 10 años.

Además, hay que relanzar las promociones de nuevas viviendas, aportando inversión pública suficiente y pactando financiación privada (con bancos e inversores). Ahora hay poca inversión pública en vivienda (6.900 millones, un 0,5% del PIB, frente al 1% en Europa) y urge aumentarla, a nivel estatal, autonómico y municipal. Sobre todo, porque la inversión pública para construir viviendas  protegidas es sólo la mitad del gasto total (3.472 millones en 2023): el 70% lo aporta el Gobierno central (ojo: con Fondos europeos) y sólo el 30% lo financian las autonomías. Además,  los bancos deben volver a financiar promociones, favoreciendo la promoción privada (subiendo módulos)  de VPO (se construyeron 8.646 en 2023, frente a 67.909 en 2009). En paralelo, hay que frenar los costes de construcción (disparados), mejorar la formación de trabajadores (las constructoras de quejan de que no encuentran personal cualificado) y agilizar el proceso de  construcción (aumentando su  ” industrialización”).

Otro frente de actuación es frenar los alquileres de temporada y los pisos turísticos, para aumentar la oferta. Y en paralelo, negociar con los propietarios para facilitarles el alquiler con garantías, sin topes y con ayudas a los que voluntariamente contengan precios. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias”, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro el alquiler, mientras se despreocupan de todo. Además, deberían plantearse ayudas para rehabilitar más viviendas y fomentar fiscalmente (rebajas IRPF, IBI...) que no estén vacías y se alquilen.

Cara a los inquilinos, hace falta que el Estado (con los pisos del “banco malo”), las autonomías y Ayuntamientos promuevan más viviendas protegidas (hoy suponen el 2,5% del parque, frente al 10-30% en Europa), para ofrecer alquileres públicos subvencionados a las familias que no pueden pagar un alquiler de mercado, aunque baje. Y urge mejorar las ayudas a los jóvenes para el alquiler, que ahora se retrasan y no funcionan (7 de cada 10 solicitantes del bono joven de alquiler no lo consiguen) , fomentando la construcción pública de residencias para estudiantes. Y necesitamos un sistema ágil, con viviendas públicas alternativos, para evitar los desahucios de familias vulnerables.

No hay una medida milagrosa para que bajen los alquileres. Pero la clave es que haya más viviendas y eso debería obligar a las distintas Administraciones a pactar un Plan de choque para la Vivienda, hasta 2030, para construir 200.000 viviendas al año (más del doble que ahora) y que viviendas “desviadas” hoy vuelvan a alquilarse. Debería ser una prioridad para todos. Eso exige dejarse de politiqueos y demagogia, “sentarse” en toda España (en cada autonomía y cada ciudad) y negociar suelo, inversiones, medidas y ayudas. Urge.

Faltan viviendas: apenas se construye

Los alquileres siguen subiendo mes a mes (+6,7% hasta abril) y son un 70% más caros que hace una década, comiéndose el 40% del sueldo de los inquilinos. Y la compra de un piso se ha encarecido otro +7% anual, con los tipos de interés por las nubes. El problema de la vivienda se agrava, mientras la Ley de Vivienda cumple un año y resulta no sólo inútil sino contraproducente: muchos propietarios afrontan los topes al alquiler desviando sus casas a alquileres turísticos y de temporada o vendiéndolas. En consecuencia, cada vez hay menos oferta, lo que encarece el alquiler. Y se construyen sólo 100.000 casas nuevas, la 8ª parte que en 2016. El problema de fondo es que faltan viviendas, para alquilar y comprar, unas 150.000 al año. Y eso dispara los precios. Por eso urge un Pacto entre administraciones, promotores y bancos para movilizar suelo y dinero y construir más viviendas. Y en paralelo, incentivar a los propietarios (no asustarlos) para que alquilen con seguridad.

                    Enrique Ortega

El problema de la vivienda en España se agrava mes a mes. Los alquileres llevan ya 10 años consecutivos subiendo y en 2024 se han encarecido otro +6,7% entre enero y abril, según los datos del portal Idealista, que refleja un precio del alquiler que alcanza otro récord histórico: 13 euros por metro cuadrado, lo que supone un alquiler medio de 1.170 euros mensuales para un piso de 90 m2. Pero hay 7 grandes ciudades (donde viven 7,3 millones de españoles, la sexta parte de la población) donde el alquiler medio es más caro: Barcelona (21,1 euros/m2), Madrid (19,2 euros), San Sebastián (17,2), Palma (15,8), Málaga (14,2), Bilbao y Valencia (13,9 euros/m2). Y con estas subidas, los alquileres se han encarecido ya un +76,2% en los últimos 10 años (desde 2014), el triple que la inflación general (+22,8%) y casi cuatro veces lo que han subido los salarios (+20,66%). Por eso, ahora, un inquilino debe destinar un tercio de sus ingresos mensuales (el 33% de media en España, pero el 44% en Barcelona y el 37% en Madrid) a pagar su alquiler (si lo encuentra). Un agobio.

Pero no sólo suben los alquileres. También comprar un piso es más caro cada mes, porque suben los precios de las viviendas en venta y el coste de las hipotecas: los pisos subieron un +4,7% en 2023, la mayor subida en 6 años, tras haberse encarecido un +44,5% en los últimos 10 años (más del doble que la inflación y los salarios). Y en 2024, el precio medio de la vivienda usada (la que más se vende) es de 2.079 euros por metro cuadrado (187.000 euros por una casa de 90 m2), lo que supone una subida del +7% en el último año, según Idealista, aunque el precio se dispara mucho más en las grandes ciudades: desde 4.355 euros/m2 en Madrid (392.000 euros por 90 m2) a 4.317 euros/m2 en Barcelona, 2.759 euros/m2 en Málaga, 2.400 euros/m2 en Valencia, 2.247 euros/m2 en Las Palmas y el despropósito de 5.465 euros/m2 en San Sebastián. Unos precios imposibles para la mayoría: suponen tener ahorrado un 30% del valor y pagar una hipoteca mínima de 650 euros mensuales.

¿Qué está pasando, porqué se disparan los alquileres y el precio de los pisos? La respuesta corta es porque no hay viviendas para alquilar y comprar, porque hay mucha demanda, sobre todo de alquiler: 27 inquilinos se interesan por cada piso que se alquila en 2024 (en 2023 eran 17 por alquiler). Y en el caso de las ventas, la demanda para comprar sigue fuerte, a pesar de los altos tipos de interés, porque muchos compradores son inversores o ahorradores que las compran para especular (6 de cada 10 viviendas se compran al contado, sin hipoteca), en muchos casos extranjeros que buscan casa en España (el 15% de las compras totales). Y frente a esta creciente demanda de alquileres y pisos para comprar, sigue cayendo la oferta, tanto de alquileres como de pisos en venta. 

Veamos qué sucede con la oferta de alquileres. Los expertos alertan que la oferta de pisos en alquiler se ha retraído en los tres últimos años, debido primero a los topes impuestos a la revisión de alquileres (2% desde marzo de 2020 a diciembre de 2023 y el 3% para 2024) para combatir la inflación y ayudar a los inquilinos más vulnerables. Eso provocó que muchos propietarios se pensaran alquilar y muchos forzaron subidas bajo cuerda o alquileres irregulares. Luego vino la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno Sánchez en febrero de 2022 y que entró en vigor hace casi un año, el 26 de mayo de 2023. El primer efecto de esta Ley, que pretendía mejorar los alquileres, ha sido el contrario: ha retraído a muchos propietarios a alquilar, porque fija unos topes al alquiler en las zonas tensionadas, por presión de Sumar y Podemos. Este “populismo intervencionista” ha frenado drásticamente la oferta de pisos en alquiler, porque la Ley congela los alquileres actuales en las zonas tensionadas (lo tienen que solicitar las autonomías y por ahora sólo lo ha hecho Cataluña) y fija un tope a los alquileres futuros, según un precio máximo fijado para esas zonas tensionadas.

Esta nueva Ley de vivienda ha agravado el problema del alquiler en España, ya que redujo la oferta de alquileres un 30%, sólo entre mayo y octubre de 2023 (ahora será más), según la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. Según una encuesta hecha a 637 agencias inmobiliarias, el 45,59% de los propietarios han aprovechado para subir los nuevos alquileres (para cubrirse de las bajas revalorizaciones e impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales inquilinos (obligándoles además a “casting muy severos para “filtrarles por ingresos, empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro 15,44% de propietarios responden que se han pasado al alquiler de temporada (ya supone el 11% de todos los alquileres), un 6,2% se han pasado al alquiler turístico (hay 340.000 viviendas turísticas (entre un 10 y un 20% de los alquileres totales, según zonas) y otro 13,07% de propietarios han decidido vender el piso que hasta ahora alquilaban.

En consecuencia, hay muchas menos viviendas que se alquilan. Y en paralelo, se construyen cada año menos viviendas nuevas, lo que aumenta el déficit de viviendas para alquilar o comprar, disparando los precios. Así, en 2023, los visados de obra nueva fueron 107.934, un -0,91% menos que en 2022 (108.923 visados de obra nueva), una cifra similar a las viviendas iniciadas en 2019 (106.266) y que queda muy lejos de las viviendas nuevas que se iniciaban en España en los años del boom inmobiliario (865.561 viviendas iniciadas en 2006, ocho veces más que ahora) e incluso después (264.795 en 2008). Los visados de vivienda libre fueron 98.040 en 2023 y apenas se hizo vivienda protegida (VPO), sólo 11.982 en 2023 (frente a las 90.531 VPO iniciadas en 2008), según los datos oficiales. Y choca que se hayan hecho 3.491 VPO en Cataluña, 1.906 en Andalucía (3 VPO en Málaga…), 1.854 en Madrid, 1.784 en País Vasco, 511 en la Comunidad Valenciana o cero VPO en Canarias…

En resumen, no sólo se alquilan menos viviendas sino que además se construyen pocas viviendas nuevas, por falta de suelo y financiación y porque a los promotores no les compensa hacer viviendas libres ni protegidas (ni a las autonomías y Ayuntamientos promoverlas) , por sus bajos precios (módulos). El resultado es que tenemos un enorme déficit de viviendas disponibles y esa es la razón básica de los altos precios de alquileres y viviendas. En España, cada año se crean 275.000 hogares y llegan además unos 60.000 inmigrantes, lo que supone una demanda de 335.000 viviendas (alquiler o propiedad), según el Banco de España. Y frente a esta demanda, se construyen menos de 100.000 nuevas viviendas al año y caen los pisos destinados al alquiler, con lo que tenemos un déficit de 600.000 viviendas, sólo entre 2012 y 2025, según el Banco de España.

Otros cálculos estiman que España necesita 1.500.000 nuevas viviendas en 10 años (150.000 al año), de ellas 1.300.000 para alquilar. Este es el gran objetivo que tenemos pendiente, no poner topes artificiales a los alquileres (que retraen más la oferta). Para ello hay que resolver los 4 problemas que tiene hoy la construcción, según el Consejo de Arquitectos: la falta de suelo (y sus elevados precios), la falta de financiación (los bancos se han retirado de financiar a los promotores, tras la burbuja inmobiliaria y más tras las fusiones), el alto precio del dinero (los tipos más altos desde 2008) y la enorme burocracia y complicaciones jurídicas que rodean a los planes urbanísticos. Los promotores-constructores hacen hincapié en los dos que más les preocupan: la falta de suelo disponible para construir y lo complicado que resulta conseguir una licencia de obra (hasta 18 meses). Y añaden dos más: aumento de los costes de construcción y falta de mano de obra formada.

Así que la clave del problema de la vivienda está en aumentar la oferta, construyendo más viviendas y facilitando que los propietarios las alquilen, lo que exigiría ponérselo fácil, no imponerles topes que les disuaden a alquilar. Una vía, seguida por el gobierno vasco (Programa Bizigune), es impulsar la creación de agencias públicas autonómicas que les gestionen y aseguren el cobro del alquiler. Otra, incentivar los alquileres asequibles con deducciones fiscales a los propietarios que los hagan. Y fomentar la salida al mercado de los 4 millones de viviendas vacías, aunque eso requiere ayudas para rehabilitar muchas de ellas, que no están para alquilar. Pero ojo: este enorme parque de viviendas vacías no es la panacea para resolver el problema del alquiler, porque sólo 400.000 (1 de cada 10) están en ciudades con más de 250.000 habitantes, donde se concentran los problemas.

La otra vía, construir más viviendas es clave, conseguir iniciar al menos 150.000 viviendas al año (50.000 más que ahora). Para conseguirlo, es urgente lograr un Acuerdo entre administraciones, promotores/constructores y bancos (privados y el ICO), para conseguir sacar al mercado todo el suelo posible y financiar promociones de nuevas viviendas, la mayoría para alquileres a precio tasado. Ese era el objetivo de la reunión que mantuvo el presidente Sánchez, el pasado 11 de abril, con los promotores y patronales inmobiliarias, sindicatos y bancos, aunque no se concretaron objetivos y faltaban autonomías y ayuntamientos (cuya colaboración es básica, aunque difícil dada la actual crispación política).

En paralelo, el Gobierno ha tomado algunas medidas normativas para ayudar a relanzar la construcción de viviendas. Por un lado, ha aprobado (26 de marzo 2024) y enviado al Congreso una reforma parcial de la Ley del Suelo, para dar más seguridad jurídica a los Planes urbanísticos de los Ayuntamientos, para que se puedan poner en marcha cuando tengan deficiencias subsanables (y no se paralicen, como ahora, en los Tribunales), además de facilitar que los municipios realicen un registro de solares vacíos donde obliguen a los propietarios a edificar. En paralelo, ha aprobado una Orden para facilitar a autonomías y Ayuntamientos la concesión de “licencias rápidas”. 

Y además de facilitar la construcción de nuevas viviendas, el Gobierno promueve ampliar la oferta de vivienda por otras dos vías. Una, con el Plan para construir viviendas públicas con dinero de los Fondos europeos (1.000 millones): se iban a construir 20.000 viviendas, pero ya se han firmado convenios con las autonomías para construir 25.000 VPO, para alquileres asequibles. La otra, movilizar las 50.000 viviendas que tiene la SAREB, el “banco malo” público que se creó con los pisos y suelo acumulados tras la crisis bancaria. La SAREB ha ofrecido 21.000 de estas viviendas para que las compren las autonomías, pero ha sido un fiasco: sólo habían comprado 350 viviendas a finales de 2023. También la SAREB ha ofrecido 4.770 suelos a Ayuntamientos en condiciones ventajosas. Y hay otras 14.000 viviendas de la SAREB habitadas cuya situación se está tratando de regularizar, mientras la SAREB ofrece el suelo para otras 15.000 viviendas a construir con promoción público-privada.

Además, el Gobierno ha creado un Grupo de Trabajo para aprobar una futura regulación de los pisos turísticos, para facilitar su regulación y control a autonomías y Ayuntamientos. Y lo mismo para los alquileres de temporada, una vía de escape para alquilar sin control que se debe regular. Pero la clave sigue siendo “atraer” a los propietarios para que alquilen (en lugar de asustarlos con los topes al alquiler) y conseguir que entre la promoción pública, la SAREB y la promoción privada, se construyan más viviendas en España. Que aumente más la oferta, de alquileres y pisos en venta, lo que acabará haciendo bajar alquileres y precios. No hay otro camino, por mucho que los controles de precios (“populismo” contraproducente) suenen bien a algunos. El problema de la vivienda sí tiene enmienda: construir más.