Vivienda: suben ventas y precios, sin "burbuja"

La venta de pisos ha vuelto a subir en septiembre y son ya casi 4 años de recuperación, tras el desplome de 2008 a 2013. Lo que tira de las ventas son los inversores, extranjeros y españoles, que compran pisos para alquilarlos, algo cada vez más rentable. Y también que hay más gente trabajando y más hipotecas. Con este tirón de ventas, los precios de los pisos siguen subiendo, 13 trimestres seguidos, aunque sólo recuperan un tercio (+16%) de la caída de precios sufrida con la crisis (-42%). Se consolida el despegue de la vivienda, pero no hay riesgo de “burbuja” inmobiliaria, salvo en el centro de las grandes ciudades, donde precios y ventas se han disparado, en pisos y alquileres. El problema está en que esta recuperación de la vivienda dificulta que muchos españoles, con empleos precarios y salarios mileuristas, compren o alquilen. Son un 30% de las familias. Y nadie les ofrece viviendas públicas a bajo precio, desatendidas por el Estado, autonomías y ayuntamientos.

enrique ortega

La vivienda se recupera poco a poco, aunque lejos del “boom” de ventas y precios de principios del siglo XXI. En septiembre han vuelto a subir las ventas de viviendas, un 11% sobre septiembre del año pasado, según los datos del INE conocidos hoy. Y con ello, se han vendido ya este año 354.400 viviendas, un 14% más que el año pasado. Los expertos esperan cerrar el año con unas ventas de 470.000 viviendas (el mejor dato de ventas desde 2008), lo que convertiría a 2017 en el 4º año consecutivo de subida de ventas desde 2014 (318.800 viviendas vendidas), tras el desplome sufrido de 2007 (775.300 pisos vendidos) a 2013 (312.600 viviendas vendidas). Se trata de una recuperación firme, pero no puede hablarse de una nueva “burbuja inmobiliaria”, porque las ventas están todavía muy lejos de los años dorados del ladrillo, de 2004 a 2007, cuando en España se vendían una media de 885.000 viviendas al año.

El tirón de las ventas se debe a las viviendas de segunda mano (82 de cada 100 viviendas vendidas, 328.200 en 2016 frente a 162.600 en 2012), ya que la venta de viviendas nuevas todavía no se ha recuperado (se vendieron 75.600 en 2016, frente a 155.900 en 2012), mientras que antes de la crisis la proporción de venta de usadas/nuevas era 50/50. Y hay que resaltar que el repunte de ventas es muy desigual por regiones: este año, las ventas de viviendas crecen más en Castilla la Mancha, Comunidad valenciana, Galicia, Extremadura y Madrid. Y crecen menos en Navarra, el País Vasco y Rioja.

Casi tres de cada cuatro compradores de vivienda (71,26%) lo hacen para vivir en ella, pero más de una cuarta parte (28,74%) la compran para invertir en ella, para alquilarla, según un estudio de Tecnocasa. Son inversores, españoles y extranjeros (el 17% de las compras las hacen extranjeros, frente a un 10% antes de la crisis), que están tirando de las compras y que ven la vivienda como una buena inversión: comprar un piso y alquilarlo está dando una rentabilidad del 7,1% en septiembre de 2017 (frente al 5,9% hace un año), según un análisis del portal Idealista. Una rentabilidad muy superior a la de otras inversiones, desde la Bolsa a la deuda pública. Y aún es mayor la rentabilidad de invertir en locales comerciales (8,3%) y oficinas (7,7%), lo que explica el aluvión de dinero (español y sobre todo de fondos extranjeros) que está llegando al sector inmobiliario español (aquí sí puede haber una “burbuja”).

Volviendo a los pisos, no sólo se venden más porque mucha gente los compre para alquilar, sino también porque hay más familias que los compran para vivir, ahora que los precios son todavía bajos y ellos tienen más empleo (hay 2 millones de españoles más trabajando que en 2013), aunque sea precario y mal pagado. También tiran de las compras los extranjeros que comprar en España para vivir, veranear o invertir (el 17% de las compras, que llegan al 50% en Alicante, el 44% en canarias, el 33% en Baleares y el 32% en Gerona y Málaga). Y también ayuda a las ventas que ahora las hipotecas (sólo 1 de cada 3 viviendas se compran al contado) son más baratas (el tipo medio está en el 2,76%, a 24 años) y los bancos han empezado a “abrir la mano”, eso sí mirando con lupa a quien le prestan (buscando que tengan contratos fijos y un ingreso mensual que triplique al menos la cuota de la hipoteca). La concesión de hipotecas viene creciendo desde principios de 2015 y se están dando unas 26.000 hipotecas al mes, la cuarta parte de las que se daban en los años del “boom del ladrillo” (108.000 hipotecas al mes en 2006).

El tirón de las ventas se ha alimentado sobre todo del desplome de precios de la vivienda con la crisis: los pisos bajaron un 42% entre 2007 y 2013. Pero ahora, el tirón de las ventas ha provocado una fuerte subida de precios, que dura ya 13 trimestres, desde la primavera de 2014, con una subida acumulada del 16% (5,45% este año 2017). Eso sí, la subida de precios está siendo muy desigual, siendo mayor en los centros de las grandes capitales y en las ciudades donde hay menos stock de viviendas sin vender. Las mayores subidas se dan este año en Madrid (+7,9%), Cataluña (+5,9%) y País Vasco (+5,5%), mientras los precios sólo bajan en Asturias (-0,7%), según los últimos datos del INE.  

Ahora, los expertos creen que los precios seguirán subiendo tres o cuatro años más, una media del 4,7% anual, según Moodys, aunque es probable que no recuperen el 26% perdido todavía respecto a los precios de 2007. Eso significaría que el propietario que piense en vender no debería esperar más, porque los precios pueden estar ya cerca del límite. Y que el comprador potencial no debe esperar tampoco, porque los precios seguirán subiendo, aunque menos que en los últimos años. Eso sí, la subida futura va a depender mucho de las zonas: Andalucía, Baleares y Canarias tienen menos recorrido de subidas y sin embargo los precios pueden subir más en Madrid, Cataluña, Navarra y Aragón.

El futuro de la vivienda depende mucho de que propietarios y bancos consigan dar salida al enorme stock de viviendas sin vender, estimado por el Banco de España en 508.549 viviendas (un 2% del parque total). Este enorme patrimonio de casas sin vender frena la subida de precios, sobre todo en las zonas donde el stock es mayor: Murcia (5,5% de viviendas sin vender), Comunidad Valenciana (4,8%), Cantabria (3%), Castilla la Mancha y Andalucía (2,5%). El problema del stock de viviendas sin vender es de tal magnitud en algunas provincias (Castellón, Toledo, la Rioja, Almería, Ciudad Real, Alicante, Teruel, Ávila, Lérida y Soria) que la patronal de los promotores-constructores propuso el año pasado “llegar a demoler viviendas”, para ayudar así a recuperarse el sector… Una locura y un sinsentido en un país donde hay millones de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo, por lo que el 80% viven con sus padres.

Ahora, los expertos confían que las ventas de viviendas sigan creciendo mes a mes y en 2018 ronden la cifra de 500.000 viviendas vendidas, cerca ya de las 558.429 vendidas en 2008 pero todavía lejos del promedio de 885.000 vendidas al año entre 2004 y 2007. Si sigue fuerte la demanda y se agotan las viviendas usadas en algunas provincias, podrían empezar a construirse más viviendas nuevas, que por ahora despegan despacio: en 2016 se terminaron 60.000 viviendas nuevas, por encima del mínimo de 34.300 viviendas construidas en 2013 pero muy lejos todavía de las 865.000 viviendas iniciadas en España en 2006. Los promotores piensan que en los próximos años se podrían iniciar 100.000 viviendas al año, pero se quejan de que se están disparando los precios de los solares (sobre todo en las grandes capitales) y los sueldos, debido a que falta mano de obra preparada en la construcción (desde soladores a yeseros pasando por pintores y fontaneros, que perdieron su trabajo hace 10 años y no han sido sustituidos por jóvenes formados que quieran trabajar en una obra).

La clave del futuro de la vivienda va a estar en que las familias españolas se recuperen, mejoren sus empleos y sus ingresos y puedan pensar en comprar un piso, algo que se va a poner más difícil a partir de 2018 porque van a subir los tipos de interés, al retirar el BCE sus estímulos monetarios. Con todo, hay una parte importante de españoles que no notan la recuperación y que no van a poder pensar en ser propietarios de un piso: son todas las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes (el 30% de los hogares, 5.5 millones de familias, según un estudio de Fedea ) y que por tanto no pueden pagar los 810 euros al mes de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad. Con esos ingresos, les resulta difícil incluso alquilar, porque los alquileres han subido un 12,3% en el último año y un alquiler medio en una gran ciudad cuesta ya entre 700 y 1.200 euros al mes (fuera del centro), una cantidad que tampoco pueden pagar muchos jóvenes y familias.

Eso obliga a muchos españoles a buscar un piso de promoción pública  o un alquiler social. El problema es que no hay, sobre todo donde más falta hace, en las grandes capitales. Y no hay porque el Estado, las autonomías y ayuntamientos han abandonado la promoción de viviendas públicas, sobre todo desde 2010 y más desde 2012, con el Gobierno Rajoy. Y así, si entre 1940 y 2011, la mitad de las familias españolas accedieron a su primera vivienda gracias a una vivienda protegida, en 2016 sólo se iniciaron 6.000 viviendas protegidas. Y los expertos alertan que si no se toman medidas, la vivienda protegida desaparecerá: a los promotores no les compensa construirlas (hay un exceso de burocracia y faltan suelo y ayudas) y al comprador no les compensa adquirirlas, porque el precio supera en un 15% a las viviendas libres, no existen apenas ayudas y luego tienen limitaciones para venderlas. Y tampoco las autonomías ni los Ayuntamientos (salvo ahora el de Madrid) se están volcando en promociones de viviendas públicas para alquilar.

En resumen, que la vivienda se recupera en ventas y precios, pero sin estridencias, sin que vayamos a una nueva “burbuja inmobiliaria” por el momento. Y aunque hay más familias que ahora pueden comprar una vivienda, todavía el empleo es demasiado precario y los sueldos bajos como para asentar las ventas, que crecen impulsadas por los inversores, españoles y  extranjeros que compran para alquilar. Eso sí, el problema de la subida de precios de los pisos deja fuera a un tercio de familias, que no pueden comprar ni tampoco alquilar y a las que no se ofrece una salida, con promociones públicas de vivienda en alquiler. Hace falta un Pacto por la vivienda pública, entre el Estado, las autonomías, los ayuntamientos y los promotores, para crear un parque de vivienda pública, como tienen otros paises europeos. No dormirse en la recuperación de la vivienda libre. Porque muchos españoles siguen sin casa.

Demoler pisos sin vender : ¡qué locura!

Lo ha propuesto el presidente de los promotores-constructores de viviendas: demoler, derribar una parte de los stocks de pisos sin vender, porque no se podrán vender nunca. Y así se reanimará más el sector. Otro "rescate" que nos tocaría pagar, como el de la banca o las autopistas. Una locura que no se justifica en un país donde muchas familias no tienen casa y donde el 80% de jóvenes viven con sus padres porque ni siquiera pueden alquilar. Urge dar salida a los pisos nuevos sin vender (492.314), pero no derribarlos, sino facilitar su venta y promover parques de viviendas públicas en alquiler. Mientras, la vivienda se recupera: en 2016 aumentaron las ventas, por tercer año consecutivo, aunque se venden la mitad de pisos que en 2006. Y suben ligeramente los precios, de la mano de los extranjeros. Hay ciudades como Madrid o Barcelona donde faltan viviendas y se ha relanzado la construcción. Ojo a crear una nueva burbuja, como teme el FMI. Construyan con cabeza.
 

enrique ortega

Tras 8 años de crisis (2007-2014), la vivienda se recupera, aunque lentamente y de manera desigual, según zonas y tipo de pisos. En 2016, las ventas volvieron a subir, hasta las 340.500 viviendas vendidas hasta finales de octubre, un 13,9% más que el año anterior, según los últimos datos de Estadística (INE). Eso sí, las ventas que suben son las de viviendas usadas (+18,4%), porque la venta de viviendas nuevas sigue cayendo (-2%). Y 8 de cada 10 viviendas que se venden son de segunda mano. También varían mucho las ventas por regiones: crecen más en las grandes capitales (Madrid y Barcelona), Castilla y León, Baleares y el País Vasco, seguidas de Asturias, Castilla la Mancha y Aragón, pero las ventas siguen aún bajas en Galicia, La Rioja, Extremadura, Ceuta y Melilla.

La previsión es que las ventas de viviendas acaben el año 2016 entre 410.000 (Fotocasa) y 445.000 (ServiHabitat), con un aumento de ventas superior al 15%. Sería así el tercer año consecutivo en que aumentan las ventas de pisos, desde el mínimo de 300.568 viviendas vendidas en 2013. Aunque todavía las ventas son menos de la mitad que en los años del “boom” (2004-2007) y muy alejadas del récord de 955.188 viviendas vendidas en 2006.

Las ventas de pisos se reaniman por cuatro razones. La primera y fundamental, porque han bajado los precios y mucho: un -42,2% entre 2007 y 2014, según datos de la tasadora Tinsa. Y aunque luego han subido, todavía suben lentamente: un 4,5% en 2015 y se espera otro aumento del  4,6% en 2016, tras 11 trimestres de ligeras subidas. Eso sí, las subidas varían por tipo de vivienda (sube menos la nueva) y por zonas: donde más han subido los precios en 2016 ha sido en Madrid (+7,8%) y en Barcelona (+6,6%), porque faltan ya pisos, así como en Baleares (+5,4%), Ceuta y Melilla (+3,9%), según datos de Bankinter. Y apenas suben en zonas de baja demanda o mucho stock de pisos sin vender, como Cantabria y Murcia (+0,7%), Castilla y león (+1,2%) y casi todo el Levante.

El segundo motor de las ventas de pisos son el aumento de las hipotecas que conceden los  bancos, cuya firma lleva creciendo 28 de los últimos 29 meses, con 280.000 hipotecas firmadas en 2016, un 13% más que en 2015. Se firman con un importe menor que antes de la crisis (ahora son 110.035 euros), pero con un tipo más bajo, el 3,19% en octubre, según el INE. El tercer factor que reanima la vivienda es la demanda de los inversores (sobre todo Fondos de inversión extranjeros), que compran pisos para especular y para alquilarlos, con una rentabilidad del 8,3% según el Banco de España, que no encuentran en la deuda pública ni en la Bolsa. Y también tiran de las ventas las compras de particulares extranjeros, el 13,3% de los compradores en el tercer trimestre de 2016. Por último, el cuarto motor de las ventas es la mejora de la economía: hay 1,5 millones de españoles más trabajando que en 2013, aunque la mayoría tengan contratos precarios (temporales y a tiempo parcial) y sueldos bajos, que no les permiten comprar un piso aunque sí alquilar y con ello reanimar este mercado.

Del balance de 2016 hay que rescatar otros dos datos importantes. Uno, que ha aumentado la construcción de viviendas nuevas, por primera vez desde el inicio de  la crisis: se habrán iniciado 61.984 viviendas nuevas (+31,4%) y se habrán terminado 56.552 viviendas (+25,2%), según estimaciones de ServiHabitat, rompiendo así la tendencia de ocho años (2007-2015) en que se han iniciado y terminado menos viviendas nuevas cada año. El otro dato relevante es el despegue del alquiler, cuyos precios subieron un 4% de media en 2016, la subida más alta de la serie histórica de Fotocasa.

Cara a este año 2017, los expertos apuestan por una nueva subida de ventas y precios de las viviendas. La estimación de ventas 2017 oscila entre 450.000 viviendas más (Fotocasa y Axis Corporate) y 500.000 viviendas más (ServiHabitat), una cifra de ventas similar a la de 2008 (564.464 viviendas vendidas). Lo más llamativo es que aumentará la venta de viviendas nuevas, debido a que en 2016 se han visado e iniciado muchas viviendas, vendidas sobre plano, sobre todo en Madrid, Barcelona y algunas zonas tradicionales de vacaciones. Con ello, los precios volverán a subir en 2017, entre un 2% (Tinsa) y un 4,3% (ServiHabitat).

Pero todos los expertos auguran que la vivienda se recuperará a dos velocidades, por zonas y tipos de viviendas, atendiendo a estos dos criterios: mayor o menor stock de viviendas sin vender y regiones con mayor o menor demanda según su crecimiento económico. De hecho, hay unas autonomías que son las que más han crecido en 2014 y 2015 y las que más van a crecer en 2016 y 2017, lo que facilitará que demanden más viviendas: son la Comunidad Valenciana (+11,4% de aumento del PIB regional 2014-2017), Madrid y Cataluña (+10,6%) y  Baleares (+10,4%), por encima de la media española (+10% PIB entre 2014 y 2017), según estimaciones de Funcas. Y habrá menos demanda de pisos en las autonomías que menos crecen: Cantabria (+7,9% PIB regional entre 2014 y 2017), Asturias (+8,1%), Castilla y León (+8,2%), Castilla la Mancha (+9,2%), Andalucía, Extremadura y Galicia (+9,3%).

Pero más que el mayor o menor crecimiento, pesará en las ventas el stock de viviendas que hay en cada región. En toda España hay 492.314 viviendas nuevas sin vender, un 28,4% menos que el stock que había en 2009 (687.957 viviendas), según datos de CEPCO. El  problema es que este stock está desigualmente repartido y hay zonas con pocas viviendas en stock y otras con muchas: hay 20 provincias con más stock que la media española (1.064 viviendas en stock por cada 100.000 habitantes). Las provincias con más viviendas nuevas sin vender son las grandes: Alicante (42.629 viviendas nuevas en stock), Barcelona (40.622), Madrid (38.945), Castellón (26.329), Valencia (23.917) y Murcia (23.601 viviendas).

Pero lo importante son las viviendas sin vender en relación a la población. Y aquí, el problema grave del stock de viviendas nuevas sin vender se circunscribe a 10 provincias, por este orden: Castellón (4.583 viviendas en stock por 100.000 habitantes), Toledo (3.245), La Rioja (2.916), Almería (2.853), Ciudad Real (2.463), Alicante (2.314), Teruel (2.301), Ávila (2.261), Lérida (2.260) y Soria (1.983 viviendas nuevas sin vender por 100.000 habitantes). Y enfrente hay otras 6 provincias donde no hay stock viviendas nuevas sin vender: Navarra y Cantabria (0 viviendas en stock), Cáceres (12 por 100.000 habitantes), Badajoz (48), Vizcaya (142) y Huelva (376 viviendas en stock por 100.000 habitantes).

El stock de viviendas nuevas sin vender es una “losa” que impide relanzar las ventas y los precios en las regiones más afectadas. Sobre todo porque un tercio del stock son viviendas nuevas muy difíciles de vender, según los expertos, o bien por dónde están situadas (lejos de la demanda o en zonas sin infraestructuras) o por el tipo de pisos que son (tamaño, tipo de construcción, materiales, etc.). De ahí que el presidente de los promotores constructores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, haya declarado que “en algún caso habrá que llegar a demoler viviendas, porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años”. Una locura de propuesta y un sinsentido social en un país donde hay un millón largo de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo: la prueba es que el 80,3% de los jóvenes menores de 30 años sigue viviendo con sus padres, frente al 70% en Europa, según datos recientes del Instituto de la Juventud.

El stock de viviendas nuevas sin vender es un problema para los promotores que quieren iniciar nuevas viviendas y sobre todo para la banca, que tienen unos 270.000 millones en activos inmobiliarios problemáticos, desde préstamos incobrables a promotores a suelo y viviendas (unas 65.000 los bancos y otros 70.000 la SAREB, el “banco malo” que se creó con los créditos y viviendas invendibles de las Cajas rescatadas). Este stock es una pesada losa para la recuperación de la banca y el “banco malo”, que no quieren tirar precios para vender, porque se reflejaría en sus cuentas. Pero habría que buscar una salida al problema, que no podría ser “derribar” estos pisos, como hacen los ganaderos tirando la leche o los agricultores tirando tomates cuando caen los precios por exceso de oferta. Sobre todo, porque nos cargarían a los demás “el rescate”, de una manera u otra, como pasará con las autopistas de peaje.

Hay que afrontar el stock de viviendas nuevas sin vender, pero con otra perspectiva: crear un gran parque público de vivienda, básicamente para alquiler, gestionado por autonomías y Ayuntamientos, destinado a las familias y los jóvenes que no pueden comprar ni alquilar una vivienda. Una operación que no puede suponer un negocio para bancos y propietarios de estas promociones ruinosas, sino que deben pagarse a un precio justo y en largos plazos, dado que los españoles ya hemos destinado más de 100.000 millones (entre ayudas, créditos y avales) a rescatar y salvar a los bancos y Cajas. Y después hay que gestionar muy bien este parque público, que podría tener unas 150.000 viviendas, destinadas a alquileres sociales subvencionados (de 100 a 400 euros).

En paralelo, el Gobierno y las autonomías (responsables directas de la política de vivienda) deben estar muy atentos a una posible “burbuja inmobiliaria”, asentada sobre la falta de viviendas en algunas grandes capitales (Madrid y Barcelona sobre todo) y zonas turísticas, la demanda creciente de Fondos e inversores extranjeros y los bajos tipos de interés. De hecho, esta “nueva burbuja inmobiliaria” acaba de ser denunciada por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en 8 países europeos ricos (Reino Unido, Bélgica, Holanda, Austria, Suecia, Dinamarca y Finlandia), a los que acusan de “crear una burbuja” de precios, apoyada en la falta de viviendas y los tipos históricamente bajos, que podría ser culpable en el futuro de otro “colapso mundial del mercado inmobiliario”. Parece que no aprendemos del pasado.

En resumen, la vivienda se recupera tras ocho años de crisis, pero lentamente. Y los promotores-constructores quieren afrontar el problema de las viviendas nuevas sin vender y sin salida, con el riesgo de que pidan derruirlas a costa del Presupuesto (otro “rescate, como el de la banca o las autopistas). Un problema que puede ser una oportunidad para crear de una vez un parque público de viviendas para alquilar, que resuelva el grave problema de muchas familias y jóvenes, que no tienen medios para comprar un piso ni siquiera para alquilarlo (el alquiler medio en una gran capital roza ya los 1.000 euros). Y más cuando la iniciada subida de tipos, que se agravará en 2017, va a encarecer las hipotecas y la compra de un piso. Así que toca pactar también una política de vivienda realista, que busque resolver uno de los problemas básicos de los españoles: tener dónde vivir sin hipotecar su vida.¡Qué menos!

Vivienda: suben ventas, precios y alquileres

La vivienda se reanima y llevamos año y medio con más ventas, 1.000 pisos diarios, menos de la mitad de los que se vendían en 2007. Al haber más demanda, los pisos están subiendo, tras caer más del 40% con la crisis. Y la mejoría se ha trasladado también a los alquileres. Ahora se espera que ventas, precios y alquileres sigan subiendo. Los expertos recomiendan comprar ya a los que se lo estén pensando y esperar un poco para vender. La clave para afianzar la recuperación de la vivienda está en la mejora del empleo (muy precario) y los salarios (bajos). También en que los bancos den más hipotecas: el euribor está en negativo, pero las turbulencias en los mercados afectan bastante a la banca, que mirará mucho a quien presta. Así que la vivienda despega, pero despacio. Y a muchos no les llega, por lo que el futuro Gobierno debería promover alquileres sociales.
 

enrique ortega

La vivienda se normaliza, pero no puede hablarse de “boom inmobiliario”, salvo en el sector de oficinas, hoteles y solares, por la especulación de la inversión extranjera. La venta de pisos consolida la recuperación iniciada en el verano de 2014, con un nuevo aumento en 2015: se vendieron 354.132 viviendas, un 11,1% más que en 2014 (el primer año en que subieron las ventas tras la crisis, un 2%), según datos del INE. Es el mayor aumento de ventas de los últimos 8 años, pero no olvidemos que esas casi 1.000 viviendas vendidas al día son menos de la mitad de las que se vendían en 2007 (775.300 viviendas). Y además, lo que tira son las ventas de viviendas usadas (78% del total), mientras caen las ventas de viviendas nuevas.

La venta de viviendas subió en 2015 en toda España, salvo en Navarra (-1,7%), destacando el aumento de ventas en el País Vasco (+17,2%) y Aragón (+16%), así como en Madrid, Barcelona, Valencia, Galicia y la zona cantábrica. Lo que más se vende son pisos de segunda mano de 80-90 m2, con tres dormitorios y situados en la periferia de las ciudades, con un precio medio de 130.000 euros. Y siguen aumentando los compradores extranjeros (17,3% del total) y los particulares y empresas que compran pisos como inversión, para alquilarlos, porque consiguen una rentabilidad del 4 al 6% que no encuentran en la deuda ni en la Bolsa (con la actual crisis en los mercados, aumentarán las compras de viviendas como inversión a medio plazo). Una prueba de que muchas viviendas se compran como inversión es que el 30,5% de los compradores pagan a tocateja, sin pedir una hipoteca, según los registradores.

La mayor demanda de viviendas, para vivir y para invertir, ha hecho subir los precios en 2015, un 4,5% anual en el tercer trimestre, según el INE, la mayor subida desde 2007 y el doble de lo que subió la vivienda en la eurozona (+2,3%). Y el Ministerio de Fomento dice que la vivienda subió un 1,8% en todo 2015. Con ello, el precio de la vivienda lleva ya año y medio subiendo, tras haberse desplomado un 42% entre 2007 y 2014 (mire aquí lo que ha caído el precio de los pisos en su ciudad) . Ahora, el precio medio de una vivienda de 90m2 ha subido a 133.000 euros. Pero la subida es muy diferente según las zonas: los precios aumentan más en Baleares y Canarias, Madrid y Cataluña, suben poco en la Rioja, Aragón y País Vasco y siguen cayendo (-5%) en muchas ciudades de Castilla la Mancha y Extremadura, además de Almería, Lérida y Castellón.

La recuperación de ventas y precios ha contagiado también al mercado del alquiler, con subidas del 3 al 3,6% en 2015, según los portales inmobiliarios Fotocasa y Enalquiler.com. El alquiler medio de un piso de 90m2 está ahora en 631 euros mensuales, aunque es más caro en Barcelona (997 euros), Madrid (883) o Bilbao (922) y más barato en Sevilla (614 euros), Valencia (500) o Zaragoza (603), según datos del portal Fotocasa. El hecho es que cada vez hay más españoles que alquilan (22%), pero también aumenta mucho la oferta de pisos en alquiler, por los particulares y empresas que compran pisos para alquilarlos. Pero esta mayor oferta no hace bajar los precios, porque los particulares buscan una rentabilidad mínima para alquilarlos (un 6%). Y como los precios de los pisos suben, para mantener ese porcentaje de rentabilidad, los propietarios suben también los alquileres.

Este año 2016, se espera que las ventas, los precios y los alquileres sigan subiendo, despacio, para consolidar la remontada en 2017. La Comisión Europea vaticina una subida de la vivienda en España del 6% entre este año y el próximo, la mayor en Europa tras la de Irlanda (+6,5%).Pero la recuperación va a ir por zonas, dependiendo del stock de viviendas sin vender, que está muy desigualmente repartido. Actualmente, todavía hay 507.477 viviendas sin vender en España, según datos de Cepco, pero hay zonas donde apenas hay stock de viviendas sin vender y otras donde todavía hay muchas casas en venta. Así, en Madrid, Barcelona, Valencia, País Vasco, Navarra, Galicia y la cornisa cantábrica hay pocas viviendas para vender y por eso suben más los precios. Hay otras regiones con menos stock, como Andalucía, Extremadura, Baleares, Canarias y cinco de las nueve provincias de Castilla y León, donde las subidas son menores. Y luego hay una serie de ciudades donde sobran pisos sin vender, hay exceso de oferta, y por eso los precios siguen bajando: Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Ávila, Teruel, Lérida, Almería y, sobre todo, Castellón.

A medida que este stock de viviendas sin vender se reduzca, los promotores se animarán a construir viviendas nuevas en las zonas donde ya hay poca oferta, como las grandes capitales, Costa del sol y las islas. Eso explica que en 2015 se iniciaron más viviendas nuevas de las que se terminaron, por primera vez desde 2009. Y se espera que en 2016 se inicien entre 100.000 y 175.000 nuevas viviendas, concentradas en las zonas de mayor demanda.

En definitiva, la recuperación de la vivienda está en marcha, es indudable, pero será lenta y desigual, a dos velocidades según sean los stocks de viviendas sin vender. Con todo, la clave de esa recuperación está en el empleo: que se creen más empleos y que sean menos precarios y mejor pagados que los actuales. Porque aunque extranjeros e inversores tiren de las ventas y los precios, la consolidación de la vivienda pasa porque las familias vuelvan a comprar pisos, algo difícil con tanto paro (20,9%), un empleo tan precario (25,66% empleos son temporales) y salarios tan bajos (15.500 euros es el salario bruto más frecuente, según el INE).

Otro tema clave son las hipotecas. Tras un parón en la petición y concesión de hipotecas por la crisis, los bancos llevan 19 meses consecutivos dando más préstamos para vivienda, desde junio de 2014. Y a tipos más bajos, a un  2,21% de media. Y los tipos siguen bajando, por la política de tipos incluso negativos del Banco Central Europeo (BCE), que ha llevado al euribor a estar en negativo en febrero. Eso debería reanimar y abaratar las hipotecas, ya que el 90% están a tipo variable y se revisan anualmente con el euribor. Pero no pensemos que la banca va a llegar a “pagar por las hipotecas”. Primero, porque el tipo a pagar es un diferencial (del 1 al 1,5% de media) más el euribor, con lo que aunque este sea ligeramente negativo (-0,05%), la suma dará positiva, a pagar. Y segundo, porque la banca se cubrirá con nuevas clausulas para evitar tipos negativos, como ya han hecho tres entidades. La patronal bancaria AEB ya ha dicho que pagar a los clientes por prestarles “es un contradios”… Y es verdad.

Lo que está claro es que con la economía mundial y europea muy débil, todavía vamos a vivir unos años de tipos bajos, que harán más baratas las hipotecas. Pero los bancos, con el estancamiento de la economía, están preocupados por sus cuentas y su caída en Bolsa, por lo que seguirán mirando con lupa a quién prestan, dando hipotecas con cuentagotas. Y seguirá siendo difícil conseguir una hipoteca, sobre todo para los millones de españoles que tienen un contrato precario y sueldos bajos. Porque para muchas familias, pagar 810 euros mensuales de hipoteca (cuota para comprar un piso medio en Madrid) es imposible si se gana menos de 2.000 euros al mes (el banco no la da si la cuota supone más de un tercio de los ingresos). Y además hay que tener un 25% del valor del piso ahorrado, para la entrada (la hipoteca sólo cubre el 80% del valor del piso) y los gastos iniciales.

Eso descarta a muchas familias para poder comprar un piso hoy día y a casi todos los jóvenes, cuyo sueldo medio en España es de 890 euros, según la OCDE. Pero también para alquilarlo, ya que un alquiler medio en una gran ciudad ronda los 800 euros al mes (y encima, a fondo perdido, con lo que ahora, con los tipos tan bajos, compensa más la compra que el alquiler). A millones de personas, con ingresos inferiores a 1.000 euros mensuales, sólo les queda alquilar con ayudas, viviendas promovidas para alquilar por el Estado, autonomías y Ayuntamientos. Viviendas que hoy apenas existen, por lo que es urgente que los poderes públicos creen parques de viviendas para alquilar, con viviendas no vendidas de los bancos y promoviendo otras nuevas en terrenos municipales, en colaboración con promotores privados. Ello reanimaría el empleo en la construcción y daría un respiro a familias y jóvenes que hoy día no pueden pagar más que un alquiler social, de 100 a 500 euros al mes.

Así que frente al triunfalismo del Gobierno Rajoy y muchos expertos (hablan de un nuevo “boom inmobiliario”), hay que decir que la recuperación de la vivienda es lenta y desigual, por zonas y por familias: las que pueden y no pueden comprar. De hecho, para los que pueden cambiar de casa o comprar su primera vivienda, el mejor consejo es que no esperen, que compren ya porque la vivienda va a seguir subiendo. Y a los que quieren vender, que esperen si pueden, porque mañana les van a pagar más. Pero a esos millones de españoles que ni piensan comprar, hay que darles una salida: la promoción pública de viviendas con alquileres accesibles y subvencionados. Sobre todo para los jóvenes: sólo el 10% de los jóvenes españoles viven en alquiler, frente al 58% en Alemania, el 47% en Francia o el 33% en Reino Unido. Y en consecuencia, los jóvenes españoles no se emancipan ni crean una familia: el 78,5% de los menores de 30 años (5,2 millones de jóvenes) viven con sus padres, según el Consejo de la Juventud (2014), frente a un 16% en Francia, un 21% en Alemania y un 30% en Reino Unido. Un drama para toda una generación.

En resumen, la vivienda se recupera, pero no para todos. Y para los muchos que no pueden comprar ni alquilar, el futuro Gobierno debe buscar una salida, con la colaboración de autonomías y Ayuntamientos: promover viviendas para alquilar, con ayudas y subvenciones públicas. Porque la vivienda es una necesidad y un derecho, no sólo un negocio.