La economía española crece (menos, pero crece) gracias a que “tiran” el consumo (del Estado y las familias) y la construcción, mientras han “pinchado” el último año las exportaciones, la industria y el turismo, los anteriores “motores” del crecimiento. La construcción es lo que más crece y 2018 ha sido el 5º año que aumentan las viviendas iniciadas y terminadas, (más que nunca desde 2009), empujadas por la mayor demanda, el aumento de hipotecas (ahora más caras) y la continuada subida de precios, animada por el negocio del alquiler y la potente inversión extranjera. Y así, la construcción crea 1 de cada 4 nuevos empleos. El FMI alerta a los paises que “vigilen” la vivienda, porque teme otra “burbuja”, pero los datos de construcción, hipotecas y ventas en España están muy lejos de los años del “boom” inmobiliario. Y necesitamos la ayuda del ladrillo para sostener el crecimiento y el empleo, por lo que el próximo Gobierno debería apoyar la construcción y promover muchas más viviendas públicas (VPO), clave para resolver el grave problema del alquiler. Construcción sí, pero bajo vigilancia.
La construcción de viviendas encadenó en 2018 el 5º año de recuperación, iniciada en 2014. Lo demuestran todos los datos. El primero, los visados de proyectos de construcción de nuevas viviendas: en 2018 se visaron permisos para la construcción de 100.733 nuevas viviendas, el 24,7% más que en 2017 y la mayor cifra de visados desde 2009 (110.849 viviendas), aunque todavía lejos de los visados récord de los años del boom inmobiliario (200.000 visados de media entre 1992 y 2008 y 865.000 sólo en 2016). Y también se visaron 28.066 permisos para rehabilitación de viviendas, la mejor cifra desde 2009 (28.066), según las estadísticas que publica el Ministerio de Fomento.
El segundo dato revelador son las viviendas iniciadas: 74.004 en 2018, un 23% más que en 2017,
más del doble que en 2014 (32.100) y también la mayor cifra desde 2009 (80.300 viviendas iniciadas), aunque
quede muy lejos de las viviendas que se iniciaban en los años del boom
inmobiliario (más de 500.000 de media entre 2003 y 2007 y 664.923 viviendas iniciadas en el año récord de 2006). Y eso se
traduce en el tercer dato, las viviendas terminadas: 59.377 en 2018, un 20,35% más que en
2017 y la mejor cifra desde 2012
(80.083 viviendas terminadas), aunque queda lejos de los años récord (más de
500.000 viviendas terminadas cada año entre 2004 y 2008, con el máximo de
597.632 viviendas terminadas en 2006).
Eso sí, llama la atención el reparto desigual por autonomías y ciudades en la construcción de
viviendas nuevas, que se ha centrado
más en algunas grandes ciudades donde casi se ha agotado el stock de viviendas
sin vender (1,2 millones en toda España, 867.000 usadas y 340.000 nuevas, según la consultora RR Acuña). Así, en Madrid
se terminaron 11.011 nuevas viviendas en 2018, 6.306 en Barcelona , 6.201 en Alicante o 2.966
en Málaga, mientras sólo se terminaron 13 viviendas en Ceuta, 107 en Palencia,
111 en Zamora, 190 en Valencia, 213
en Orense,245 en Teruel o 265 en Segovia, según el Ministerio de Fomento.
Lo que tira de las grúas, de la construcción de nuevas
viviendas, es la creciente demanda, las ventas de viviendas, que llevan también 5 años mejorando, desde 2014.
En 2018 se vendieron 581.793 viviendas, un
9,3% más que en 2017 (el aumento más bajo en estos cinco años), la mejor cifra de ventas desde 2007
(836.871 viviendas vendidas), según los datos de Fomento, aunque todavía lejos de las ventas de viviendas de
los años del “boom” inmobiliario (más de 800.000 viviendas vendidas de media
entre 2004 y 2007, con el récord en 955.186
viviendas vendidas en 2006). La mayoría de las ventas son de viviendas de
segunda mano (el 87%), aunque las ventas de viviendas nuevas (50.875 en 2018, el 13% del total) crecen más
(el 8% en 2018, el mayor aumento desde 2006) que las usadas (+5%).
Las ventas de
viviendas son también muy desiguales por autonomías y ciudades, lo que explica que luego se construyan más o menos. Si de media
se venden en España 11,2 viviendas por
cada 1.000 habitantes, en Alicante
son 21,4, en Málaga 19,74, en Madrid
son 11,9 y en Barcelona 10,3
viviendas mientras en la España vacía bajan mucho las ventas: 5,6 por 1.000 habitantes en Orense, 5,9 en Zamora
o Pontevedra, 8 en Ávila y 8,8 en Soria.
Ahora, están tomando el relevo de las mayores ventas de viviendas
Valencia, Sevilla, Alicante y Murcia, mientras entre 2014 y 2017 crecieron más
las ventas en Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares, lo que anima ahora
allí la construcción de nuevas viviendas.
Lo que “tira” de
estas ventas de viviendas es la
fuerte demanda de inversores y
extranjeros, además de las familias
que ahora, con más empleo, se animan otra vez a comprar piso. La fuerte subida de los alquileres (un 46%
entre 2014 y 2018, según la Sociedad de Tasación, el doble que la compraventa de viviendas, un
+17,8%) ha animado a muchos inversores a lanzarse
a la compra de viviendas, para luego alquilarlas con una rentabilidad (más
del 8%) superior a la de la Bolsa o la deuda. Y las subidas (de pisos y
alquileres) han atraído a numerosos Fondos de inversión extranjeros,
que buscan pisos, oficinas, locales, centros comerciales y naves, reanimando
las nuevas construcciones. Y también están los compradores particulares extranjeros, que supusieron el
12,64% de las ventas de viviendas en 2018, pero mucho más en algunas zonas (el
40,75% de las ventas en Alicante y un 30% en Tenerife o Baleares), sobre todo
británicos (15,5% de los extranjeros), alemanes (7,5%) y franceses (7,4%).
Y luego está el tirón
de ventas de viviendas por la
demanda de las familias, que han vuelto a comprar pisos desde 2014, al
aumentar el empleo y sus ingresos y también porque
la banca “ha abierto” la mano en la concesión
de hipotecas. El resultado es que en
2018 se firmaron 345.186 hipotecas sobre viviendas, un 10,3% más que en
2017 y el mayor número de hipotecas desde 2011 (408.460), aunque la cifra esté
otra vez muy lejos de las hipotecas que se firmaban en los años del “boom
inmobiliario” (1.342.171 hipotecas en
2006), según la estadística que publica el INE. También crece el importe total
concedido para comprar viviendas: 42.708 millones en 2018, el mayor importe
desde los 45.715 millones concedidos en 2011, aunque todavía sea menos de la
cuarta parte del dinero prestado con hipotecas en el año récord de 2006
(188.339 millones). Y sube también el importe
medio concedido por cada hipoteca: 123.700 euros, el mayor importe prestado
desde 2010 (127.667 euros), aunque lejos del récord de 2006 (156.876 euros).
Lo más llamativo es que la
banca concede hipotecas con más facilidad (porque tiene liquidez de
sobra y no tiene a quien prestar) y
además “ha abierto la mano” en las cuantías máximas que presta: el 15% de las hipotecas concedidas en
2018 lo fueron por un importe que superaba el 80% del valor de tasación de la vivienda,
saltándose así un límite recomendado por el Banco de España para evitar un excesivo
endeudamiento. Eso sí, a cambio de dar más hipotecas y por más importe, la banca ha subido sus tipos desde
noviembre: en febrero de 2019, el tipo medio de las hipotecas era del 2,38%, según los datos del Banco de
España. Dos tercios de la subida (+0,13%) es porque la banca repercute el tener que pagar el impuesto de actos jurídicos
documentados y un tercio por la
subida de tipos (el Euribor lleva un año subiendo). Y todo ello, con el
precio oficial del dinero (BCE) en el 0%.
Ahora se espera que
las ventas de viviendas suban en 2019 y 2020, alentadas por las subidas de
precios: la gente sabe que los
pisos seguirán subiendo (quizás algo menos) y compran antes de que suban más, dado que aún no se
han recuperado del desplome de precios de la crisis: han subido un 21,5% entre 2014 y 2018 (un 6,7% el año pasado), tras caer un 41,9% entre 2008 y 2013, según los índices que publica el INE.
Estas subidas de
precios y la creciente demanda,
junto a la mayor disponibilidad de hipotecas,
son “la gasolina” que alimenta la mayor construcción de viviendas,
que se espera aumente este año. De momento, los visados de nuevas viviendas en enero 2019 fueron 9.306, un 39%
más que en enero de 2018. Y aunque este año se crearán menos empleos que en
2018, no se espera una subida de tipos hasta finales de año o en 2020), con lo que
no retraerá tanto las ventas. Eso sí, la
promoción de nuevas viviendas tiene dos problemas en contra. Uno, que las viviendas nuevas son más caras que las usadas, lo que dificulta las ventas. Y el otro problema, más importante, que la
construcción de viviendas choca con varios
problemas estructurales: falta suelo
(donde hay más demanda), falta financiación
(los bancos temen prestar a los promotores) y falta mano de obra especializada (hay
constructoras que se quejan de escasez de algunos profesionales), lo que está
aumentando los costes y salarios y el precio final de los pisos nuevos.
Por todo ello, el próximo Gobierno debería ayudar a
“reanimar” la construcción de viviendas, fomentando las promociones donde
faltan viviendas, asegurando a los promotores privados suelo suficiente y
barato, financiación y mano de obra preparada (con formación para trabajadores
y parados). Pero, sobre todo, el Estado debería volcarse en la promoción pública de viviendas (VPO), mayoritariamente
para alquiler, como se hace en media Europa. El abandono de la VPO es escandaloso:
en 2018 se finalizaron 5.136 VPO (sólo 346 para alquiler), tras
hacerse 4.938 VPO en 2017, según los datos de Fomento. Una vergüenza, por parte del Estado, las autonomías (Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y
León, Ceuta, Melilla y la Rioja no hicieron
ninguna VPO en 2018, Galicia hizo 8 , 30 en Murcia, 35 en Asturias, 55 en
Aragón y 86 en Andalucía) y los Ayuntamientos, que se gastan el dinero
público en fiestas y encierros pero no en promover viviendas. Algo que
contrasta con el pasado: entre 1957 y
1989 se terminaban en España más de 100.000 VPO cada año, en 1991 cayeron a 44.514 y a 52.972
en 2000 para subir a 68.857 en 2008
y desplomarse a 17.054 en 2013 y 5.136 en 2018 (el 3% de las VPO que se hacían con Franco...).
Reanimar la
construcción de viviendas es clave
para mantener el actual crecimiento
de España, porque la construcción se ha convertido en uno de los dos motores (junto al consumo)
que “tiran” de la economía, ahora
que están fallando los otros tres motores
de la recuperación: las exportaciones (cayeron en enero
2019, diciembre y noviembre 2018), la
industria (lleva dos trimestres cayendo: está en recesión) y el turismo (sólo creció un 1,1% en
2018). Así, si España creció un 2,6%
en 2018, según
el INE, un 2,9% fue por la demanda interna, mientras el sector exterior
restaba 0,3% de crecimiento. Y lo que
crecimos dentro se debió al consumo
(aumento del gasto de las familias y el Estado, que ha recuperado el gasto de 2009) y a la construcción (creció un 7,6%, el sector que más), mientras se
estancaban la industria y el turismo.
Este tirón de la
construcción, junto al consumo (las familias gastan más porque se endeudan más) permitieron crear 566.200 empleos en 2018, según la EPA, de
ellos casi la cuarta parte en la
construcción: 136.300 empleos nuevos, la mayoría en la construcción de edificios (80.400 nuevos empleos, el 2º sector que creó más empleo en 2018, tras la educación), la construcción especializada (+49.700
empleos) y la ingeniería civil
(+6.300 empleos). Y de los 2.614.000 empleos recuperados desde 2014, 337.800 han sido en la construcción, el 2º sector que creó más
empleo tras los servicios (+ 1.850.000 empleos).
Ahora, España crecerá menos en 2019 (2,1%) y 2020 (1,9%), pero el crecimiento (y el empleo) volverán a depender del consumo (de las
familias y de la Administración) y de la
construcción, porque el estancamiento europeo no
permitirán que nos ayuden las exportaciones ni el turismo y la industria no
despega. Por eso es importante que la construcción no se desinfle,
a pesar de los temores del Fondo Monetario Internacional (FMI), que alerta de otra posible burbuja inmobiliaria
mundial, a la vista de cómo se ha disparado el precio de la vivienda en las
grandes capitales de Europa, USA y Asia. Pero no parece que de momento tengamos
que preocuparnos en España, porque
los datos de ventas, viviendas construidas, hipotecas y precios están muy lejos
de los años del boom, como hemos visto. Y sin embargo, necesitamos al ladrillo para sostener el crecimiento y el empleo, aunque sería
preferible crecer empujados por las exportaciones y la industria, más
competitivos y enriquecedores. Pero mientras
no se rehacen, el ladrillo nos ayuda a sostener la recuperación. Eso sí, con cuidado, porque no
podemos volver a tropezar con la misma piedra.
