Especulación inmobiliaria, no "burbuja" (aún)

El mercado inmobiliario está en ebullición, con inversores (sobre todo extranjeros) lanzados a la compra de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles, a la caza del “chollo” para forrarse cuando suban los precios. Algunos hablan de otra “burbuja inmobiliaria”, como la que estalló en 2008. Pero no. De momento, los que compran son profesionales, Fondos e inversores, pero los particulares todavía vuelven muy despacio al ladrillo: las ventas de viviendas han crecido, pero son la tercera parte que en 2006. Y se hacen cinco veces menos hipotecas. Eso sí, las compras de inversores y extranjeros, para alquilar y especular, están tirando de las ventas, ahora que los precios han bajado más del 40%. Pero la mejoría se centra en Madrid, Barcelona y parte de la costa, mientras hay 24 capitales donde no hay ventas y siguen bajando los precios. Y muchos españoles no pueden comprar, por falta de ingresos y crédito. Mejora el ladrillo, pero como inversión para especular. Ojo a una futura “burbuja”.
 

enrique ortega

En el sector inmobiliario hay dos mercados muy diferentes, aunque relacionados: el de los profesionales y el de los particulares. El que está tirando de las compras es el de los especialistas, inversores y Fondos de inversión, sobre todo extranjeros, que en 2013 llegaron a España en busca de “chollos” (oficinas, inmuebles y promociones baratas), de la mano de los llamados “Fondos buitres”, norteamericanos y europeos, que invirtieron en España 3.800 millones en 2013, el doble que en 2012. Ahora, muchos de estos Fondos se están yendo y dejan su lugar a otros Fondos, más institucionales y “menos especulativos”, que siguen alimentando el “boom”, con un rosario de compras mes a mes: hasta septiembre de 2015, la inversión inmobiliaria ha sido de 10.800 millones de euros, más en sólo nueve meses que en todo 2014 (10.200 millones), según datos de la consultora CBRE. Y se espera cerrar 2015 con una inversión en inmuebles de 14.000 millones de euros, un máximo histórico, superior a los años del boom (9.200 millones de inversión en 2007).

España y sus inmuebles se han puesto de moda para los inversores y Fondos internacionales, que buscan sacar más rentabilidad a su dinero, ahora que los tipos y la deuda están bajos y la Bolsa es muy volátil. Hay oficinas, locales y promociones cuyo precio ha caído un 40% con la crisis y creen que comprarlos ahora, sobre todo para alquiler, puede ser un negocio redondo si la economía se recupera: habrá más demanda de oficinas, más asistencia a los centros comerciales, más ventas y alquileres de pisos, en definitiva muchos beneficios. “Se espera que España sea uno de los mercados que mejor se comporte en Europa en los próximos  5 años”, dice a los inversores un reciente informe de Deutsche Bank, que aconseja salir de Londres (donde está a punto de estallar una burbuja inmobiliaria, tras haberse disparado los precios) y venir a España.

Y por eso, las grandes compras de oficinas (42%), centros comerciales (23%), hoteles (18%), fábricas, naves, locales y promociones de viviendas se han multiplicado en 2014 y sobre todo en 2015. Los que más compran son inversores extranjeros, norteamericanos (32%), franceses (25%), alemanes (20%), canadienses, latinoamericanos y chinos. Y lo hacen a través de Fondos de inversión (31%), de inmobiliarias (13%, un negocio que ha cambiado radicalmente de protagonistas tras haber desaparecido 5.200 inmobiliarias con la crisis) y, sobre todo, a través de las SOCIMIS (Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que están canalizando el 40% de las grandes operaciones inmobiliarias. En España hay cuatro SOCIMIS, creadas en 2014: Merlin Properties (60% de las compras), Lar España (15,5%), Axiare (14,5%) e Hispania (13%) sociedades controladas por los grandes Fondos y bancos de inversión del mundo, aunque también entran pequeños inversores, porque cotizan en Bolsa. Compran oficinas, hoteles, centros comerciales y promociones residenciales, tienen la ventaja de que no pagan impuestos (sociedades) a cambio de dar dividendo.

La última gran operación inmobiliaria, en julio, fue la compra de Testa, la inmobiliaria de Sacyr (propietaria de una de “las 4 torres” de Madrid) por la SOCIMI Merlin Properties, por 1.794 millones de euros, que se contabilizarán en 2016, cuando acabe la operación. En general, son operaciones grandes (15 compras de más de 100 millones, 21 de 50 a 100 y 60 de 20 a 50 millones), muy concentradas en el centro de Madrid y Barcelona (oficinas), en hoteles (venta del Ritz de Madrid)  y centros comerciales (Plenilunio, Airesur o Zielo), en supermercados (locales de Caprabo, Día y Carrefour), oficinas bancarias y promociones residenciales (sobre todo de lujo y en la costa). En muchos casos, hay más dinero para comprar que ofertas, sobre todo porque cada vez quedan menos “oportunidades”. Pero el “boom inmobiliario” va a seguir un par de años más, como ha pasado antes en Londres y ahora en París o Berlín.

¿Estamos, pues, ante el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria? La mayoría de expertos creen que no, porque se han disparado las compras de profesionales, animadas por la inversión internacional, pero las compras de los particulares crecen mucho más suaves. Es cierto que las ventas de pisos llevan creciendo ya 12 meses seguidos, con 367.476 viviendas vendidas entre agosto 2014 y agosto 2015, un 13,9%. Y que se espera vender 400.000 viviendas en 2015. Pero eso sería menos de la mitad de las vendidas en 2006, casi un millón. Además, todavía queda mucho para absorber el enorme stock de viviendas que hay en España: 1,6 millones de viviendas sin vender (533.734 son viviendas nuevas).

La venta de viviendas se ha recuperado, con algunos peros. El primero que quien tira de la demanda son los inversores, sobre todo los extranjeros, que suponen el 12,8% de los compradores (20% británicos, 8% franceses, 7,6% alemanes, 6,5% belgas, 5,5% suecos, 5,3% italianos y 4% rusos y chinos), con gran peso en la costa mediterránea y las islas. Y por eso, un 40% de las casas se compran al contado, sin hipoteca. Los bancos han empezado a dar más hipotecas pero sólo a algunos clientes (con trabajo estable y un sueldo superior a 2.000 euros mensuales) y con menores importes, entre el 50 y el 75% del valor del piso. Es verdad que llevamos 14 meses haciéndose más hipotecas, 21.863 en julio, pero son la quinta parte de las que se firmaban en los años del boom (104.808 hipotecas en julio 2007).

Las fuertes compras de los inversores profesionales y las más moderadas de los particulares sí han servido para subir los precios de los inmuebles (oficinas, centros comerciales, hoteles, locales y promociones residenciales) y el suelo, tras una “purga” de 7 años donde los precios han caído un 40%. Concretamente, la vivienda comenzó a subir en el segundo trimestre de 2014 (+0,8%), según el INE, y se encareció un 1,8% en 2014, la primera subida desde 2008. Y lleva cinco trimestres seguidos subiendo, un 4% en el segundo trimestre de 2015. Pero esta es la estadística de los precios en las escrituras registradas en las notarías. Si atendemos a lo que dicen los tasadores, que reflejan “los precios del mercado”, el precio de la vivienda sigue bajando en España: un -4,5% en 2014 y un -0,8% en el tercer trimestre de 2015, según la sociedad de tasación TINSA. Y según los datos de Fomento, los precios han seguido cayendo hasta este tercer trimestre, donde han subido un 1,1%.

¿Sube o baja el precio de la vivienda? La respuesta es que depende dónde y qué pisos. Según TINSA, los precios de la vivienda suben sobre todo en Barcelona (+13,2%, Málaga (5,3%), Madrid (+4,8%), Pamplona (+4,4%), León (+4,2%), San Sebastián (+4%) y algunas zonas de la Costa del Sol, sur de Alicante, Baleares y Canarias. Hay otras 18 capitales con pequeñas subidas (menos del 2%), no consolidadas (Valencia, Pontevedra, Cádiz y Murcia, sobre todo) y hay 26 capitales, justo la mitad, donde los precios de los pisos siguen cayendo, porque tienen mucho stock y poca demanda, en especial Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Castellón, Toledo, Ciudad Real, Albacete, Lérida, Cáceres y Palencia. Y en general, suben los pisos que están en el centro de las grandes capitales y zonas de costa, sobre todo los más caros (atractivos para invertir) y bajan los de la periferia y de pequeñas capitales.

La recuperación del sector inmobiliario está en marcha, es indudable, pero va a ser lenta y a dos velocidades. Lenta porque exigirá varios años, debido a que las familias necesitan recuperar su nivel de ingresos para pensar en comprar y eso choca con unos empleos nuevos muy precarios, temporales y con bajos salarios (casi 1 de cada 4 trabajadores españoles es “pobre”, gana menos del 60% del salario medio, según la OIT).Y también porque hay que esperar a que se recupere el crédito y a que los bancos concedan más hipotecas, algo difícil mientras no saneen más sus balances. Y además, la recuperación de la vivienda será desigual, según las ciudades y tipo de viviendas. Todo apunta a que se afianzará en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y zonas de algunas grandes capitales más, junto a zonas de costa, por dos razones: porque hay más demanda y porque hay menos stock de viviendas sin vender. Pero en el resto de España, la recuperación tardará más, porque hay menos empleo e ingresos y porque hay mucho stock de viviendas. Se calcula que 657.000 de las viviendas en stock (un 40%) son “invendibles”, porque están en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda: Castellón, Almería, Toledo, Albacete, Ciudad Real, Lérida y la Rioja. Aquí se retrasará  años la recuperación del ladrillo.

La clave de esta recuperación de la vivienda va a estar en el empleo, en que se creen más o menos empleos y que sean menos precarios. “El ladrillo no se recupera por falta de empleo de calidad” ha dicho hace unos días la asociación de tasadores (AEV), que recuerda que una familia sólo piensa en comprar piso si tiene unos ingresos estables y financiación suficiente. En definitiva, que mientras las rentas y el crédito no crezcan, no se recuperará de verdad la vivienda. Otra cosa es que, en paralelo, crezca la especulación inmobiliaria en España, de la mano de inversores extranjeros que buscan el beneficio rápido y que nos podrían llevar a otra burbuja, si no se vigila, como ha pedido el FMI a nivel mundial. El Gobierno, en vez de presumir del “atractivo de España”, debería vigilar este “boom” y evitar un crecimiento descontrolado, que dispare también el precio de la vivienda para el que la necesita. Porque si no, cuando fluya el crédito y mejoren los sueldos, la “burbuja” crecerá y nos estallará otra vez, sin que nos demos cuenta. Seguro.