La vivienda es un grave problema para muchas
familias y jóvenes, pero es una gran fuente de ingresos para el Estado, autonomías
y Ayuntamientos: ordeñando la “vaca fiscal” de la vivienda recaudan
más de 60.000 millones cada año, salvando sobre todo las cuentas
municipales. En conjunto, se pagan hasta 16 tributos y tasas vinculados
a la vivienda, desde los solares y la promoción a la compra, la venta y las
herencias. Así, los impuestos representan el 25% del precio final de una
vivienda. La injusticia es que autonomías y Ayuntamientos apenas gastan esta
enorme recaudación en vivienda, aunque les salva sus cuentas. Lo normal
sería que las instituciones públicas destinaran al menos un 25% de lo que
recaudan (15.000 millones) a ayudas y promoción de vivienda, cuando ahora
gastan menos de la mitad. Y que bajaran los impuestos a la promoción
de viviendas protegidas (VPO), sobre todo a las destinadas a alquiler y primera
vivienda de familias y jóvenes. No pueden ordeñar la vaca y luego no
alimentarla.
El Estado central (Hacienda) es, comparativamente, el
que menos recauda con la vivienda. La compra de viviendas nuevas paga el
IVA (10%, salvo el 6,5% en Canarias y el 4% las viviendas protegidas, VPO),
que abona el comprador. Se estima que la recaudación del IVA por la vivienda
supone unos 11.000
millones al año y la mitad (de
todo el IVA recaudado) se transfiere a las autonomías. Además, Hacienda ingresa
en
el IRPF por varios conceptos ligados a la vivienda, desde la plusvalía
conseguida por una venta (que tributa de forma progresiva según su importe, salvo
que se destine a comprar otra vivienda habitual) a los ingresos por alquileres
o una parte del valor catastral de las viviendas no habituales.
Las autonomías recaudan mucho más que Hacienda con
la vivienda, unos 20.736 millones anuales, ya que además de la mitad del
IVA (5.500 millones ligados a la vivienda), recaudan dos impuestos importantes:
el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados (IAD), ambos pagados por el comprador de
la vivienda a la Hacienda autonómica, dos impuestos que recaudan 12.300
millones anuales. Y también recaudan por el impuesto del patrimonio y sucesiones
(ambos muy vinculados a la vivienda).
El impuesto
sobre transmisiones patrimoniales (ITP) es el que paga el comprador de
una vivienda de 2ª mano (las nuevas pagan IVA), un impuesto que aplica un
porcentaje al valor de venta que es muy desigual por autonomías:
el más bajo se paga en Madrid y Navarra (6%), seguidos de Canarias (6,5%), País
Vasco, la Rioja y Andalucía (7%), Galicia y Murcia (8%), Aragón, Asturias y Castilla
y león (8 al 10%), Extremadura (8 al 11%), Baleares (8 al 13%), Cantabria y
Castilla la Mancha (9%), Comunidad Valenciana (10 al 11%) y Cataluña (10 al
11%). El Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados (IJD), que también paga el
comprador, grava la firma de escrituras notariales e hipotecas (los
aranceles y gastos notariales son aparte). Los tipos que se aplican también
varían por autonomías: los más bajos se pagan en Navarra (0,5%), Canarias y
Madrid (0,75%), seguidos de la Rioja (1%), Andalucía y Asturias (1,2%),
mientras las 11 autonomías restantes cobran un 1,5%.
Además, las autonomías recaudan otros dos impuestos donde
la vivienda tiene un gran peso: el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto
de sucesiones y donaciones. En el
impuesto sobre el patrimonio, los datos fiscales reflejan que los
bienes inmuebles representan el 40% del patrimonio declarado. Así que si
las autonomías recaudan 1.926 millones
con este impuesto, 770 millones son por la vivienda. Y la recaudación varía
también entre autonomías, porque hay 6 donde no se paga patrimonio
porque lo tienen bonificado al 100% (Madrid, Andalucía, Cantabria, Extremadura,
Murcia y la Rioja), mientras en el resto se paga entre el 0,21 y el 3,75% del
patrimonio imponible (suele haber mínimos exentos).
El otro gran impuesto autonómico es el
impuesto de sucesiones y donaciones, que se paga al donar una vivienda
o recibirla en herencia. El tipo que se paga varía
también mucho entre autonomías: algunas comunidades (como Madrid,
Andalucía, Baleares o Cantabria) aplican bonificaciones de hasta el 99% de la
cuota tributaria para cónyuges, ascendientes y descendientes. En el otro
extremo, regiones como Asturias, Castilla-La Mancha o Murcia son tradicionalmente
más gravosas. Al final, las autonomías recaudan por este impuesto 3.130
millones anuales y se estima que la mayor parte (el 60%) procede de la
transmisión de bienes inmuebles (serían 1.878 millones).
Si sumamos, la recaudación de estos dos grandes impuestos (unos
12.588 millones en 2025, +36% que en 2019) más la parte autonómica del IVA ligada
a la vivienda (5.500 millones), la parte de la recaudación del patrimonio por
inmuebles (770 millones) y la recaudación por sucesiones y donaciones vinculada
a la vivienda (1.878 millones), resulta que las
autonomías recaudan cada año 20.736 millones gracias a la vivienda, lo
que supone un tercio de toda la recaudación pública ligada a la vivienda y el
14% de sus Presupuestos anuales.
Los que más ganan con la recaudación ligada a
la vivienda son los Ayuntamientos. Recaudan cada año dos impuestos clave,
el IBI y la plusvalía municipal, más otros impuestos por obras y
licencias y las tasas de basuras. El Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo pagan cada año los dueños de viviendas
y locales (38,9 millones de inmuebles), recaudando 13.412 millones en
2024, un récord histórico. El
IBI sube calladamente cada año, tanto por la actualización de los valores
catastrales (se revisan cada 10 años) como por los tipos que se aplican sobre
ese valor, que también suben (entre el 0,2 y el 0,9% anual) y son muy
diferentes entre municipios: oscilan entre el 0,4 y el 1,1 % para inmuebles urbanos
(0,414% en Madrid, 0,660% en Barcelona y 0,578% en Valencia) y entre el 0,3 y
el 0,9% para inmuebles rústicos. Las subidas
del IBI han hecho que el recibo medio pase de 211 euros en 2006 a
324 en 2019 y 344 euros en 2024. Y hay grandes diferencias: donde se
paga más IBI es en Madrid (646 euros de media), Barcelona (640), Ibiza (463), Málaga
(326), Palma (324), Sevilla (285) y Valencia (284 euros).
El otro impuesto municipal ligado a la vivienda es la
plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los
terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU), que paga el promotor de la vivienda
o el vendedor. Recaudó 1.861 millones de euros en 2024. Se calcula
aplicando un tipo fijo del 0,15% sobre el valor de la vivienda y ha
subido mucho desde 2020: un +275% en Barcelona, un +305% en
Málaga y Zaragoza, un +500% en Sevilla y un +650% en Madrid, según
los promotores de ASPRIMA, que lo achacan más a un cambio en el método de
cálculo del impuesto que a la tremenda revalorización de las viviendas. Los
promotores se quejan de que este impuesto no se adapta a los distintos
mercados y no permite la deducción de costes de promoción y urbanización. Y
aunque lo pagan los promotores, al final se lo repercuten al comprador:
en una vivienda nueva de 300.000 euros, el impuesto de plusvalías que se paga
ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en 2025.
Hay un tercer impuesto municipal ligado también a la
vivienda, el
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava
cualquier obra que exija licencia
urbanística o declaración responsable y que paga el dueño de la obra o el
constructor (que se lo cobra al propietario). Se aplica un tipo sobre el coste
real de la obra (sin IVA, tasas, honorarios profesionales y beneficio del
contratista), tipo que oscila según los Ayuntamientos (el máximo legal, el 4%, se
aplica en Barcelona mientras Madrid tiene el 3,75%). En total, los Ayuntamientos
recaudan por este ICIO 1.000 millones anuales.
Otro impuesto municipal ligado a la vivienda son las
tasas por las licencias urbanísticas, que pagan los promotores y repercuten
luego en el precio final de la vivienda: suponen 456 millones al año. Y no
podemos olvidar las tasas municipales de basuras, que pagan anualmente
los propietarios de viviendas y locales. En
2025 subieron estas tasas, por exigencia de la Comisión Europea, con un
recibo medio de 116 euros, que varía
mucho según las ciudades y los barrios: se pagan más de 200 euros en
Valencia (287), Girona (238), Tarragona (236), Palma (209) y San Sebastián
(206), menos en Madrid (144 euros) y Barcelona (102) y son bajas en Toledo (56
euros) o Palencia (57). En conjunto, los Ayuntamientos recaudan 3.500
millones anuales por las basuras.
Si sumamos los ingresos municipales por el IBI (13.412
millones en 2024), el primer impuesto municipal (aporta el 66% de los ingresos
totales), las plusvalías municipales (1.861 millones, el 8% de la
recaudación total), el ICIO (1.000 millones, el 4,3%) , las tasas por licencias
(456 millones, el 2% de los ingresos) y la tasa de basuras (3.500
millones), salen 20.229 millones de recaudación municipal ligada a la
vivienda, el 87% de todos sus ingresos. Así que la vivienda es la
clave para la subsistencia financiera de los Ayuntamientos españoles.
A cambio, los Ayuntamientos apenas invierten ni gastan en
vivienda, como tampoco las autonomías, siendo también baja la inversión estatal
(que es la mayoría). En conjunto,
la inversión en vivienda fue de 7.614 millones de euros en 2025 (la
mayoría con Fondos europeos, no españoles), el 0,45% del PIB, muy por
debajo de la inversión pública en vivienda en la mayoría de Europa (oscila
entre el 1 y el 3,5% del PIB). A lo claro: que España es el 4º país europeo
que más “ordeña” fiscalmente a la vivienda (más de 60.000 millones
de ingresos anuales, la mayoría autonomías y Ayuntamientos) pero es
también uno de los que menos gasta (y la mayor parte del gasto en
ayudas, no en promoción de vivienda).
El Estado central, aunque gasta poco es el que
más invierte en vivienda. El Gobierno Sánchez ha multiplicado por 7 su
inversión, de los 457 millones que gastó Rajoy en 2017 a 3.500
presupuestados en 2025. Y en el último Plan de vivienda 2022-25, la
aportación estatal fue de 1.443 millones de euros (el 72% del total),
mientras las autonomías solo aportaron el 28% restante (561 millones, el
2,7% de los que recaudan cada año con la vivienda). Ahora, el Gobierno
ha aprobado el Plan
de Vivienda 2026-2030, con un gasto total de 7.000 millones, a
cambio de que las autonomías aumenten su gasto al 40% (2.800 millones
en 5 años, todavía sólo el 13,6% de lo que recaudan con la
vivienda cada año.
Las autonomías, aunque recaudan mucho con la vivienda,
apenas invierten en vivienda: poco en ayudas y casi nada en promoción. Y el
70% de lo que invierten se lo transfiere el Estado central, por lo que les
corresponde del IVA y otros impuestos. Los datos son escandalosos. Las autonomías
que más gastaron en vivienda, entre 2021 y 2024, fueron Cataluña
(1.971 millones), Andalucía (1.688 millones) y Comunidad Valenciana
(1.459 millones), siendo muy baja la inversión de Castilla y León (174
millones), Cantabria (102) y Murcia (78). Y la mayoría de estas ayudas son incentivos
fiscales a compradores y ayudas a inquilinos, dado que se
ha desplomado la promoción de vivienda (VPO) de las autonomías. Así,
en 2025, Cataluña calificó 3.517 viviendas VPO, Andalucía 2.265 y Madrid 2.048 (2
de cada 3 de promoción privada), siendo CERO las VPO promovidas en
la Rioja, Murcia, Canarias y Cantabria…
Los Ayuntamientos, aunque son los grandes
beneficiarios de los impuestos a la vivienda, invierten aún menos:
una media de 85
euros por habitante al año, menos en Madrid (41
euros/habitante: 224,6 millones invertidos en vivienda al año) y más en Barcelona
(125 euros/habitante: 240 millones invertidos al año). Así que los
Ayuntamientos españoles, que tienen un tercio del suelo urbanizable
inmovilizado, apenas
invierten en vivienda (algunos menos que en las fiestas locales…),
a pesar de cobrar ingentes impuestos por ella. Y además, han acumulado
en los últimos años un superávit de 11.500 millones, que tenían inmovilizado
y que ahora
Hacienda les permite gastar en parte en infraestructuras, energía,
industria y vivienda. Una buena medida sería destinar este “superávit”
a promover viviendas en alquiler asequible: cuestan entre 100.000 y
225.000 euros cada una, según las zonas, así que daría para construir
unas 65.000 viviendas. No son pocas.
Al final, hay
muchos impuestos a la vivienda, que la encarecen y no se
aprovechan para promover más viviendas asequibles. Así que muchos expertos
proponen dos medidas. Una, reducir los impuestos que paga la vivienda,
algo que ha propuesto incluso la Comisión Europea. El
estudio de Fedea propone rebajar el IVA, del 10% actual al 4% o al
0% para promover viviendas destinadas a alquileres asequibles y las que se
destinen a la 1ª vivienda de jóvenes y familias con bajos recursos. Además,
proponen también ajustar el ITP (unificando tipos) y suprimir el AJD,
corrigiendo las desiguales deducciones por vivienda en el IRPF estatal y en las
autonomías. La otra medida sería que autonomías y Ayuntamientos se
comprometieran a invertir en vivienda el 25% de lo que recaudan con ella:
si lo hicieran, invertirían 10.000 millones entre ambas, 10 veces más que
ahora.
En resumen, tenemos
un grave problema de vivienda pero el ladrillo es una vaca fiscal,
que consigue un alto porcentaje de la recaudación que hacen autonomías y
Ayuntamientos, aunque después apenas gastan una mínima parte de estos
ingresos en la vivienda, tanto en ayudas como en promoción (apenas
promueven viviendas). Si bajaran estos impuestos, las viviendas
podrían ser un 10% más baratas. Y si destinaran un 25% de lo que
recaudan con la vivienda a ayudas y promoción, tendríamos más
viviendas. Así que tomen nota. Y también nosotros, a la hora de votar
en las municipales y autonómicas de 2027.
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