Vivienda: suben ventas y precios, sin "burbuja"

La venta de pisos ha vuelto a subir en septiembre y son ya casi 4 años de recuperación, tras el desplome de 2008 a 2013. Lo que tira de las ventas son los inversores, extranjeros y españoles, que compran pisos para alquilarlos, algo cada vez más rentable. Y también que hay más gente trabajando y más hipotecas. Con este tirón de ventas, los precios de los pisos siguen subiendo, 13 trimestres seguidos, aunque sólo recuperan un tercio (+16%) de la caída de precios sufrida con la crisis (-42%). Se consolida el despegue de la vivienda, pero no hay riesgo de “burbuja” inmobiliaria, salvo en el centro de las grandes ciudades, donde precios y ventas se han disparado, en pisos y alquileres. El problema está en que esta recuperación de la vivienda dificulta que muchos españoles, con empleos precarios y salarios mileuristas, compren o alquilen. Son un 30% de las familias. Y nadie les ofrece viviendas públicas a bajo precio, desatendidas por el Estado, autonomías y ayuntamientos.

enrique ortega

La vivienda se recupera poco a poco, aunque lejos del “boom” de ventas y precios de principios del siglo XXI. En septiembre han vuelto a subir las ventas de viviendas, un 11% sobre septiembre del año pasado, según los datos del INE conocidos hoy. Y con ello, se han vendido ya este año 354.400 viviendas, un 14% más que el año pasado. Los expertos esperan cerrar el año con unas ventas de 470.000 viviendas (el mejor dato de ventas desde 2008), lo que convertiría a 2017 en el 4º año consecutivo de subida de ventas desde 2014 (318.800 viviendas vendidas), tras el desplome sufrido de 2007 (775.300 pisos vendidos) a 2013 (312.600 viviendas vendidas). Se trata de una recuperación firme, pero no puede hablarse de una nueva “burbuja inmobiliaria”, porque las ventas están todavía muy lejos de los años dorados del ladrillo, de 2004 a 2007, cuando en España se vendían una media de 885.000 viviendas al año.

El tirón de las ventas se debe a las viviendas de segunda mano (82 de cada 100 viviendas vendidas, 328.200 en 2016 frente a 162.600 en 2012), ya que la venta de viviendas nuevas todavía no se ha recuperado (se vendieron 75.600 en 2016, frente a 155.900 en 2012), mientras que antes de la crisis la proporción de venta de usadas/nuevas era 50/50. Y hay que resaltar que el repunte de ventas es muy desigual por regiones: este año, las ventas de viviendas crecen más en Castilla la Mancha, Comunidad valenciana, Galicia, Extremadura y Madrid. Y crecen menos en Navarra, el País Vasco y Rioja.

Casi tres de cada cuatro compradores de vivienda (71,26%) lo hacen para vivir en ella, pero más de una cuarta parte (28,74%) la compran para invertir en ella, para alquilarla, según un estudio de Tecnocasa. Son inversores, españoles y extranjeros (el 17% de las compras las hacen extranjeros, frente a un 10% antes de la crisis), que están tirando de las compras y que ven la vivienda como una buena inversión: comprar un piso y alquilarlo está dando una rentabilidad del 7,1% en septiembre de 2017 (frente al 5,9% hace un año), según un análisis del portal Idealista. Una rentabilidad muy superior a la de otras inversiones, desde la Bolsa a la deuda pública. Y aún es mayor la rentabilidad de invertir en locales comerciales (8,3%) y oficinas (7,7%), lo que explica el aluvión de dinero (español y sobre todo de fondos extranjeros) que está llegando al sector inmobiliario español (aquí sí puede haber una “burbuja”).

Volviendo a los pisos, no sólo se venden más porque mucha gente los compre para alquilar, sino también porque hay más familias que los compran para vivir, ahora que los precios son todavía bajos y ellos tienen más empleo (hay 2 millones de españoles más trabajando que en 2013), aunque sea precario y mal pagado. También tiran de las compras los extranjeros que comprar en España para vivir, veranear o invertir (el 17% de las compras, que llegan al 50% en Alicante, el 44% en canarias, el 33% en Baleares y el 32% en Gerona y Málaga). Y también ayuda a las ventas que ahora las hipotecas (sólo 1 de cada 3 viviendas se compran al contado) son más baratas (el tipo medio está en el 2,76%, a 24 años) y los bancos han empezado a “abrir la mano”, eso sí mirando con lupa a quien le prestan (buscando que tengan contratos fijos y un ingreso mensual que triplique al menos la cuota de la hipoteca). La concesión de hipotecas viene creciendo desde principios de 2015 y se están dando unas 26.000 hipotecas al mes, la cuarta parte de las que se daban en los años del “boom del ladrillo” (108.000 hipotecas al mes en 2006).

El tirón de las ventas se ha alimentado sobre todo del desplome de precios de la vivienda con la crisis: los pisos bajaron un 42% entre 2007 y 2013. Pero ahora, el tirón de las ventas ha provocado una fuerte subida de precios, que dura ya 13 trimestres, desde la primavera de 2014, con una subida acumulada del 16% (5,45% este año 2017). Eso sí, la subida de precios está siendo muy desigual, siendo mayor en los centros de las grandes capitales y en las ciudades donde hay menos stock de viviendas sin vender. Las mayores subidas se dan este año en Madrid (+7,9%), Cataluña (+5,9%) y País Vasco (+5,5%), mientras los precios sólo bajan en Asturias (-0,7%), según los últimos datos del INE.  

Ahora, los expertos creen que los precios seguirán subiendo tres o cuatro años más, una media del 4,7% anual, según Moodys, aunque es probable que no recuperen el 26% perdido todavía respecto a los precios de 2007. Eso significaría que el propietario que piense en vender no debería esperar más, porque los precios pueden estar ya cerca del límite. Y que el comprador potencial no debe esperar tampoco, porque los precios seguirán subiendo, aunque menos que en los últimos años. Eso sí, la subida futura va a depender mucho de las zonas: Andalucía, Baleares y Canarias tienen menos recorrido de subidas y sin embargo los precios pueden subir más en Madrid, Cataluña, Navarra y Aragón.

El futuro de la vivienda depende mucho de que propietarios y bancos consigan dar salida al enorme stock de viviendas sin vender, estimado por el Banco de España en 508.549 viviendas (un 2% del parque total). Este enorme patrimonio de casas sin vender frena la subida de precios, sobre todo en las zonas donde el stock es mayor: Murcia (5,5% de viviendas sin vender), Comunidad Valenciana (4,8%), Cantabria (3%), Castilla la Mancha y Andalucía (2,5%). El problema del stock de viviendas sin vender es de tal magnitud en algunas provincias (Castellón, Toledo, la Rioja, Almería, Ciudad Real, Alicante, Teruel, Ávila, Lérida y Soria) que la patronal de los promotores-constructores propuso el año pasado “llegar a demoler viviendas”, para ayudar así a recuperarse el sector… Una locura y un sinsentido en un país donde hay millones de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo, por lo que el 80% viven con sus padres.

Ahora, los expertos confían que las ventas de viviendas sigan creciendo mes a mes y en 2018 ronden la cifra de 500.000 viviendas vendidas, cerca ya de las 558.429 vendidas en 2008 pero todavía lejos del promedio de 885.000 vendidas al año entre 2004 y 2007. Si sigue fuerte la demanda y se agotan las viviendas usadas en algunas provincias, podrían empezar a construirse más viviendas nuevas, que por ahora despegan despacio: en 2016 se terminaron 60.000 viviendas nuevas, por encima del mínimo de 34.300 viviendas construidas en 2013 pero muy lejos todavía de las 865.000 viviendas iniciadas en España en 2006. Los promotores piensan que en los próximos años se podrían iniciar 100.000 viviendas al año, pero se quejan de que se están disparando los precios de los solares (sobre todo en las grandes capitales) y los sueldos, debido a que falta mano de obra preparada en la construcción (desde soladores a yeseros pasando por pintores y fontaneros, que perdieron su trabajo hace 10 años y no han sido sustituidos por jóvenes formados que quieran trabajar en una obra).

La clave del futuro de la vivienda va a estar en que las familias españolas se recuperen, mejoren sus empleos y sus ingresos y puedan pensar en comprar un piso, algo que se va a poner más difícil a partir de 2018 porque van a subir los tipos de interés, al retirar el BCE sus estímulos monetarios. Con todo, hay una parte importante de españoles que no notan la recuperación y que no van a poder pensar en ser propietarios de un piso: son todas las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes (el 30% de los hogares, 5.5 millones de familias, según un estudio de Fedea ) y que por tanto no pueden pagar los 810 euros al mes de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad. Con esos ingresos, les resulta difícil incluso alquilar, porque los alquileres han subido un 12,3% en el último año y un alquiler medio en una gran ciudad cuesta ya entre 700 y 1.200 euros al mes (fuera del centro), una cantidad que tampoco pueden pagar muchos jóvenes y familias.

Eso obliga a muchos españoles a buscar un piso de promoción pública  o un alquiler social. El problema es que no hay, sobre todo donde más falta hace, en las grandes capitales. Y no hay porque el Estado, las autonomías y ayuntamientos han abandonado la promoción de viviendas públicas, sobre todo desde 2010 y más desde 2012, con el Gobierno Rajoy. Y así, si entre 1940 y 2011, la mitad de las familias españolas accedieron a su primera vivienda gracias a una vivienda protegida, en 2016 sólo se iniciaron 6.000 viviendas protegidas. Y los expertos alertan que si no se toman medidas, la vivienda protegida desaparecerá: a los promotores no les compensa construirlas (hay un exceso de burocracia y faltan suelo y ayudas) y al comprador no les compensa adquirirlas, porque el precio supera en un 15% a las viviendas libres, no existen apenas ayudas y luego tienen limitaciones para venderlas. Y tampoco las autonomías ni los Ayuntamientos (salvo ahora el de Madrid) se están volcando en promociones de viviendas públicas para alquilar.

En resumen, que la vivienda se recupera en ventas y precios, pero sin estridencias, sin que vayamos a una nueva “burbuja inmobiliaria” por el momento. Y aunque hay más familias que ahora pueden comprar una vivienda, todavía el empleo es demasiado precario y los sueldos bajos como para asentar las ventas, que crecen impulsadas por los inversores, españoles y  extranjeros que compran para alquilar. Eso sí, el problema de la subida de precios de los pisos deja fuera a un tercio de familias, que no pueden comprar ni tampoco alquilar y a las que no se ofrece una salida, con promociones públicas de vivienda en alquiler. Hace falta un Pacto por la vivienda pública, entre el Estado, las autonomías, los ayuntamientos y los promotores, para crear un parque de vivienda pública, como tienen otros paises europeos. No dormirse en la recuperación de la vivienda libre. Porque muchos españoles siguen sin casa.