Decreto de vivienda: las derechas se retratan
Finalmente, Junts se sumó al PP y Vox para
rechazar el primer Decreto de vivienda, un “parche” de mínimos
que pretendía resolver los dos problemas más urgentes de los inquilinos: frenar
desahucios y ampliar dos años los alquileres que terminan en 2027 y
2028. Las distintas derechas han boicoteado las 12 medidas del Decreto,
mostrando a quien apoyan: a los 2,8 millones de caseros y miles de
inmobiliarias y Fondos buitre, que buscan ganar más, frente a 5,2 millones de inquilinos, que
piden más protección. Realmente, la estrategia de Junts es cargarse la
Legislatura para buscar futuros acuerdos con PP y Vox. En el fondo, la
vivienda les da igual a todos: las autonomías del PP (con la gestión de
la vivienda) no han hecho nada y han
boicoteado todas las medidas del Gobierno, incluido el último Plan de
Vivienda. Ahora, con elecciones cerca, las derechas apuestan por
seguir con la inacción y la especulación inmobiliaria, mientras millones de
jóvenes y familias siguen sin techo. Decidirá el voto.
Mientras, este salto de la burbuja a la crisis y luego
a la recuperación se ha traducido en unos
precios disparados, tanto de la vivienda (el precio de compra ha
subido un +80% entre 2015 y 2025) como del alquiler (+87% de subida estos 11
años). La causa está en el enorme déficit de viviendas para comprar o
alquilar. Por un lado, se ha disparado la demanda, debido al aumento de
población (+3 millones de habitantes entre 2015 y 2026), que se traduce en 225.000
nuevos hogares cada año. Y por otro, apenas se han construido
viviendas estos años: sólo 93.650
viviendas construidas en 2025 (de ellas, sólo 11.104 viviendas protegidas), con una media de 93.000 viviendas nuevas totales al año en esta década y otras 99.000 en la década de 2010 (con un mínimo de
44.630 viviendas construidas en 2016), cuando se habían construido 540.000
viviendas de media anual entre 2000 y 2010 (con un máximo de 658.510 construidas en 2006).
El resultado de esta fuerte demanda y la escasa oferta es
que se han disparado los precios de las viviendas (2.355
euros/m2, +35% desde 2022, aunque son 4.089 euros/m2 en Madrid, 3.980 €/m2 en
Baleares, 3.102 €/m2 en País Vasco o 2.752 €/m2 en Cataluña, según
el INE) y los alquileres (15,1 €/m2, +104% de subida sobre
2025, que sube a 23,4 €/m2 en Madrid, 19,6 €/m2 en Palma, 18,4 €/m2 en San
Sebastián o 16,5 €/m2 en Málaga, según
Idealista). La consecuencia es que caseros, inversores y Fondos se
lanzan a especular con sus viviendas (escasas), subiendo precios
cada mes, mientras las familias y los jóvenes no pueden comprar un piso (con
las hipotecas subiendo) ni alquilarlo (se lleva del 30 al 50% de un sueldo),
porque apenas hay oferta (41
inquilinos por cada nuevo alquiler) y les “seleccionan”. Eso explica
que el 69% de los jóvenes de 18 a 34 años sigan viviendo con sus padres,
mientras sólo lo hacen el 50% de los jóvenes europeos (y el 32% de los
alemanes).
Ante este panorama, que se ha agravado con el rebrote
de la demanda tras la pandemia, poco se ha hecho desde el Gobierno y
menos desde las autonomías y Ayuntamientos. Hasta el 1 de febrero de 2022, el
Gobierno no aprobó una Ley
de Vivienda, cuya entrada en vigor se retrasó hasta el 26 de mayo de
2023. Una Ley muy intervencionista, forzada por Podemos y Sumar,
que apostaba por imponer controles a los alquileres (topes en
precios y revisiones), en lugar de intentar conciliar los intereses de
caseros, inquilinos, promotores y constructores para resolver el problema
de fondo: construir más viviendas, al menos 225.000 al año.
El primer
resultado de esta Ley de Vivienda largamente anunciada (25
meses desde aprobarse en Consejo hasta la
publicación de los índices de referencia para los topes de alquileres, el
15 de marzo de 2024) fue que hubo caseros que retiraron
sus pisos del alquiler: unos prefirieron vender y aprovechar las
enormes plusvalías, otros mantener sus casas vacías y la mayoría desviar sus
pisos en alquiler a dos nuevos destinos, que evitaban los posibles
controles de precios: convertirlos en pisos turísticos o en pisos de alquiler
de temporada (por meses o periodos inferiores a un año). O partirlos y alquilarlos
por habitaciones. Actualmente, el
INE informa que hay 341.000 pisos turísticos, la mayoría concentrados en
Málaga (45.000 pisos que no se pueden ya alquilar…), Alicante, Las Palmas,
Barcelona, Santa Cruz de Tenerife y Madrid. Y en paralelo, el 45% de los
alquileres que se anuncian en Idealista son ya alquileres
de temporada o por habitaciones (425 euros al mes, hasta 600 en Barcelona),
un total de 1.15.000 pisos que también se escapan del alquiler “normal”.
Ante este panorama, cada vez son más los inversores,
inmobiliarias y Fondos de inversión que aprovechan los altísimos precios para comprar
pisos con objeto de echar a los inquilinos y luego subir el alquiler a los
nuevos, algo que también buscan muchos caseros al final del alquiler de
sus actuales inquilinos. Precisamente, casi
2 millones de alquileres hechos tras la pandemia tenían que
renovarse este año 2027 y en 2028, lo que aprovecharán muchos caseros e
inmobiliarias para subirlos. Eso alimenta la preocupación de los 5,2 millones
de hogares que viven en alquiler y que cada vez pagan más. Eso está alimentando
los desahucios,
que han bajado a la mitad (desde el récord de 41.359 en 2021 a 20.059 en 2023 ,
27.564 en 2024 y 24.510 en 2025), pero que han
cambiado: ahora hay más desahucios por impago de alquileres
(el 75%, frente al 53% hace una década) y menos por hipotecas.
Frente a esta situación, el Gobierno Sánchez, presionado
por Sumar, intentó
pactar en julio un Decreto que resolviera los problemas más
urgentes de los alquileres, básicamente prorrogando los alquileres
que vencen en 2027 y 2028 y limitando los desahucios. Intentó negociarlo
con Junts y PNV y con Podemos, sin cuyo apoyo no podía aprobarse. Y como no
parecía posible, lo
dejaron para septiembre, cuando también se veía difícil
conseguirlo. Pero sucedió algo imprevisto: el 23 de septiembre, Maricarmen,
una anciana de 87 años fue desahuciada por la empresa Urbagestión de la casa
donde vivía de alquiler desde hacía 71 años. Su imagen
saliendo en camilla al hospital conmocionó al país, con
movilizaciones en media España. Y parecía que iba a conseguir que Junts y
Podemos apoyaran los cambios que rechazaron en julio, con un Decreto
de mínimos aprobado
el martes 29 de septiembre.
El Decreto, publicado en el
BOE del 30 de septiembre, incorpora 12
medidas que buscan resolver los problemas más graves de
los inquilinos, sin apenas perjudicar a los caseros. La primera medida
estrella es prohibir los desahucios a personas vulnerables hasta el 31
de diciembre de 2030 (ya anuló desahucios el jueves y el viernes), con la
salvaguarda (introducida por Junts…) de que las autonomías tienen que compensar
al pequeño casero afectado. Y la segunda, prorrogar hasta
2 años más los 1,9 millones de alquileres que vencen este año y en
2028, para evitar que los caseros aprovechen para subirles el alquiler a los
disparatados precios actuales (no podrán subirlos más del 2%).
Otra medida
importante es que se aprueba una deducción fiscal del 10% para todos los
inquilinos (puede ser de 512 euros de
media) y mantiene la deducción fiscal del 50% para los caseros, que sube al
100% de deducción si acepta reducir la renta un 15% (y baja al 15% si n la sube
un 20%).
Otra medida importante del Decreto es que limita los
alquileres de temporada, al obligar a demostrar la causa que lo
justifica, y los alquileres por habitaciones, al poner un tope: el ingreso por
todas las habitaciones no podrá superar al de un alquiler de todo el piso (algo
difícil de controlar). Y se obliga a los pisos turísticos a pagar un IVA
del 10% (ahora no pagan nada), que no es del 21% para “contentar” a
Junts (y al PNV). También es importante en el Decreto la creación de un
nuevo préstamo público (ICO) para facilitar la compra de vivienda habitual:
préstamos del 20% del valor de la vivienda (con un máximo de 50.000 euros), al
0% de interés y que pueden empezar a devolverse hasta a los 30 años (cuando se
acabe de pagar la hipoteca por el 80% que haya concedido un banco). Además, el ICO facilitará avales públicos,
hasta 2.000 millones de euros, para facilitar la financiación de viviendas
sociales, para alquiler o venta a precios asequibles. Y toda la
vivienda protegida que se construya con dinero público pagará un IVA del 4% y será
siempre VPO (75 años).
Por último, el Decreto aprobado por el Gobierno el martes
pasado incluía dos
medidas “de cara a la galería”, por presión de Sumar y el Sindicato
de Inquilinos. Una, frenar la compra de viviendas por “Fondos buitre” a
un precio inferior al de mercado (tasación) hasta el 31 de diciembre de 2028,
aunque no parece fácil de implantar. Y la otra, más aplicable, la subida
fiscal del 15 al 25% a los beneficios que tienen las SOCIMIS,
sociedades de inversión inmobiliaria que han proliferado en los últimos años, especulando
con la vivienda (las 157 SOCIMIS que cotizan en Bolsa aumentaron
su valor un 18,3% en 2025).
Hasta aquí el contenido básico de este primer Decreto
(el otro, la prórroga
indefinida de los contratos, forzado por Sumar, se sabía que no iba a
convalidarse) para resolver los problemas más acuciantes de la vivienda,
aprovechando el clamor social desatado por el desahucio de Maricarmen. Pero
la sorpresa la ha dado Junts, al votar en contra de este Decreto el viernes
en el Congreso, aunque lo había negociado hasta última hora. Y junto a Junts, el
voto en contra también de PP, Vox y UPN, una mayoría que rechaza las
medidas, asegurando que no van a resolver el problema de la vivienda y que
reducirán aún más los alquileres.
El rechazo del PP no sorprende tanto como el de Junts
porque nunca ha tenido una política clara de vivienda, aunque gobiernan en
12 autonomías, que son las que legalmente gestionan la vivienda en
España. Pero apenas promueven la construcción y las ayudas a los inquilinos
que conceden (tarde) son con fondos estatales. Primero, rechazaron
en 2023 la Ley de Vivienda y sus
autonomías se negaron a aplicar los topes de alquileres en
zonas tensionadas (sólo los
aplican 302 municipios en Cataluña, 18 en país Vasco, 21 en Navarra, 5
núcleos en pueblos asturianos y A Coruña y Santiago en Galicia), topes que han
conseguido frenar los alquileres (poco), aunque a costa de reducir la oferta. Y
ante el reciente Plan
de Vivienda 2026-30, con más dinero para promover viviendas, las
autonomías del PP lo han rechazado, aunque han
aceptado el primer plazo de entrega del Plan (que contempla transferir a
las autonomías 4.200 millones del Estado a cambio de que ellas pongan otros
2.800).
Parece claro que Junts ha votado en contra del Decreto
de vivienda no tanto para “defender a sus caseros” (también) como para “cargarse esta
Legislatura”, para forzar elecciones, pensando que si las
ganan el PP y Vox, ellos podrán sacar más ventajas para Cataluña que con
Sánchez. Y al final, se trata del “cerrar el frente de las derechas”,
en defensa de la propiedad y contra “las locas pretensiones” de los
inquilinos y la izquierda”. El problema de fondo es si
un Gobierno de derechas tendrá una política de vivienda que
resuelva los graves problemas actuales o favorecerá la especulación y la subida
de viviendas y alquileres.
El problema de fondo de la vivienda, pendiente
de resolver en España, es construir mucho más para reducir el
déficit de vivienda y hacer bajar los precios: el Banco de España ha señalado
que tendremos un
déficit de 1 millón de viviendas en 2028. Así que urge
construir, construir y construir. Pero para ello urge un
gran Pacto político por la vivienda, que aborde varios frentes. Uno, la
falta de suelo: hay mucho suelo, pero poco suelo urbanizable (hay que
invertir más para conseguirlo). Y además, hay un exceso de burocracia y
demasiados Planes parados en los Juzgados, para los que el Gobierno propuso una
reforma de la Ley del suelo (que tumbaron Junts y PP, con Podemos). El segundo
frente es conseguir más
financiación para la promoción pública y privada de vivienda, con un
mayor gasto público del Estado, autonomías y Ayuntamientos, más créditos de los
bancos y el ICO. Y el tercero es implicar a promotores y constructores
en construir más de 200.000 viviendas al año, facilitando su trabajo. Y en
paralelo, pactar con caseros e inmobiliarias para que pongan más
viviendas en alquiler para familias y jóvenes, con ayudas y beneficios
fiscales, no con topes y controles.
Estamos ante una
“emergencia nacional” en la vivienda, que hay que resolver innovando y negociando entre los actores implicados (lean lo que está haciendo Illa en Cataluña), no con prejuicios
políticos que busquen favorecer a los caseros (2,8 millones de
propietarios, el
15% son Fondos y otro
60% son particulares con 2 o más viviendas en alquiler) frente a los
inquilinos (5,2
millones de hogares en alquiler) ni viceversa. El problema de la vivienda sólo se
puede resolver con financiación, suelo, acuerdos y ayudas, no con
ideología ni politiqueo. Eso es lo que pide el clamor social que se desató
en España tras el desahucio de Maricarmen. Pero se ha frustrado al rechazarse
el Decreto, un sinsentido social. Ahora habrá que votar (en generales y autonómicas) y decidir quien lo
resuelve o lo obvia en unos meses. No se ve otro camino.
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