lunes, 15 de septiembre de 2014

Sube la vivienda: un espejismo


Los voceros de la recuperación se agarran a otro dato positivo reciente: ha subido el precio de los pisos, por primera vez desde 2008, según el INE. Pero los datos de Fomento y estadísticas privadas dicen que siguen bajando.También se agarran a otros dos datos favorables : hay más ventas de viviendas y más hipotecas. Es verdad, pero ojo: son datos todavía aislados como para decir que hay un cambio de tendencia, que la crisis de la vivienda  se acabó. Muchas de estas compras las hacen extranjeros e inversores que buscan chollos para especular, no familias. Y suben los pisos más caros, en el centro de las ciudades, no la mayoría. Los expertos creen que habrá más bajadas de precios, en 2014 y buena parte de 2015. Y que los precios y las ventas no despegarán de verdad hasta 2016. Así que no se deje llevar por la euforia. Si piensa comprar un piso, espere a finales de 2015, a que bajen los precios otro 10% y mejore el crédito. Eso sí, si quiere vender, venda ya, antes de que bajen más.
enrique ortega

Hay tres datos recientes a los que se agarran quienes empiezan a decir que “la crisis de la vivienda se ha acabado”. El primero, que han subido los precios en el tercer trimestre, según el INE (+0,8%) y los registradores (+0,97%), algo que no sucedía desde 2008. El segundo, que en julio subieron las ventas de viviendas (+10,7%), por quinto mes consecutivo. Y el tercero, que en junio se firmaron más hipotecas (+19%), la segunda subida (+2% en marzo) en cuatro años de caída del crédito hipotecario. Los datos están ahí, pero conviene matizarlos. Primero, hay más estadísticas que demuestran que los precios de los pisos siguen bajando : - 2,9 % en el segundo trimestre según el Ministerio de Fomento, -4,3% en agosto según Tinsa y  -6% en el segundo trimestre según la web de Fotocasa. Y si crecen las ventas, se debe a que 2013 fue un año desastroso, al acabarse la desgravación a la compra de vivienda, y quizás también a razones fiscales. Y por lo mismo, hay más hipotecas, pero con menos importe y más caras.

Lo que está pasando en la vivienda es que han aparecido compradores con dinero, que buscan gangas entre pisos caros, en un mercado con pocas ventas donde grandes operaciones se traducen en subidas de un mercado estrecho. Un 13% de las casas vendidas en el primer semestre de 2014 fueron compradas por extranjeros (sólo compraban un 4,2% de las casas en 2009), para conseguir casa en la costa, la ciudadanía española (rusos, chinos y extranjeros que compren una vivienda de más de 500.000 euros) e inversores a la caza de chollos, como los fondos buitre, que han comprado incluso viviendas sociales en Madrid para destinarlas al alquiler. El otro comprador de pisos es el español con ahorros, que no ve más recorrido a los depósitos o a la Bolsa y que invierte en comprar casas, pensando en una futura revalorización o en la rentabilidad de alquilarla ahora. Comprar una casa de 120.000 euros y alquilarla por 900 euros al mes supone una rentabilidad bruta del 9%, muy atractiva.

Unos y otros compradores explican que el 39% de las casas se compran al contado, a tocateja. No son familias que han salido de la crisis y se lanzan a pedir una hipoteca y comprar un piso. Por eso, se venden 70.000 viviendas al mes, muy lejos de las 250.000 de los buenos tiempos. Y se venden sobre todo las más caras, muchas de ellas viviendas de lujo para inversores o fondos que no tienen problemas para financiarlas. Y sobre todo, viviendas en el centro de las grandes ciudades y en la costa (por los extranjeros, sobre todo británicos, que aprovechan su libra fuerte). Por eso, la reciente subida de precios se ha dado sobre todo en Madrid, Barcelona, Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares.

Los expertos más serios del sector inmobiliario reiteran que es pronto para hablar de un cambio de tendencia y que “no hay que precipitarse”. Los precios de la vivienda han caído desde 2007 un 40% (un 38% según Fomento, un 41,3% según Tinsa y un 43,9% según Fotocasa), pero la mayoría cree que aún deben caer algo más. De hecho, la propia OCDE estimó que los precios de la vivienda en España deberían caer entre un 8 y un 15% más por dos razones de fondo. Una, porque el precio de la vivienda está sobrevalorada un 15% respecto a los salarios españoles. Y la otra, porque el precio de la vivienda frente al alquiler está sobrevalorado un 8%.

De hecho, hay bastantes factores que siguen jugando a favor de que los precios de la vivienda caigan todavía algo más. El primero y fundamental, que todavía hay un enorme stock de viviendas nuevas sin vender, unas 600.000. Y que sigue aumentando el stock de viviendas que tiene la banca, pisos nuevos procedentes de la financiación a promotores o viviendas embargadas a particulares: en los seis primeros meses de 2014, los activos inmobiliarios de los 13 principales bancos habían aumentado en 6.100 millones, hasta los 92.200.

Más oferta de pisos a vender y una demanda por los suelos, debido a múltiples factores: marcha de inmigrantes y de jóvenes españoles, menos familias con niños y más jóvenes que viven con sus padres, Y una demanda, además, con menos recursos, por culpa del elevado paro, unos sueldos a la baja (el sueldo más frecuente, según el INE, son 15.500 euros brutos, menos de 1.000 euros netos mensuales) y unos empleos cada vez más precarios (mucho contrato temporal y a tiempo parcial). Así, es muy difícil conseguir una hipoteca y pagarla si te la dan, máxime cuando los bancos están subiendo los tipos, aunque baje el Euribor, porque suben el diferencial. Así, pedir una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, al Euribor+2 (un tipo bueno) sale por unos 650 euros al mes. Y eso supone, para poderlo pagar sin agobios, que la familia tiene que ingresar el triple, unos 2.000 euros. Demasiado para la mayoría si recordamos que la mitad de los españoles ingresan menos de 1.000 euros al mes, según Eurostat.

La rebaja de tipos y las medidas del BCE para aumentar la liquidez deberían facilitar la concesión de hipotecas en los próximos meses, aunque los bancos están preocupados por la morosidad y mirarán con lupa a quién se las dan (a tipos altos). Pero lo importante es que las familias no ven  claro su futuro, con poco empleo (muy precario) y salarios bajos, por lo que tardarán en pensar en comprar un piso. Por eso, porque todavía falta para que se reanime la demanda (a pesar del espejismo de grandes compras de extranjeros e inversores) es por lo que no parece probable que crezcan mucho las ventas y seguirán bajando los precios. Menos, pero bajando, al menos otro 10% más. De hecho, la previsión de la SAREB (“el banco malo”) es que los precios de los pisos bajen en 2014, se estabilicen en 2015 y suban en 2016.

El año del despegue de la vivienda podría ser 2016, como también vaticina el Instituto de Estudios Económicos. Pero la mejoría irá por zonas y por tipos de vivienda, empezando por las más caras y más céntricas. Así, comenzará por 20 provincias que tienen menos stock de viviendas, precios más ajustados y una mejor situación económica, según un informe de Deloitte: Madrid, Álava, Guipúzcoa, Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, A Coruña, Guadalajara, Lérida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria. Otras 25 provincias se recuperarán después y hay cuatro provincias que serán las últimas en salir de la crisis inmobiliaria: Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón.

En definitiva, que si le dicen que la crisis de la vivienda se ha acabado, no se lo crea: la subida de algunos pisos sólo en algunas zonas es un espejismo. Aún falta purgar la oferta con más bajadas. Por eso, si quiere vender su casa, hágalo cuanto antes si tiene comprador. Pero si está pensando en comprar una vivienda, espere al otoño de 2015. Y si no tiene claro su futuro laboral, mejor no compre: alquile. Así no hipotecará 20 años de su vida. Esta crisis debería habernos servido para aprender y cambiar de mentalidad: dejar de pensar en comprar un piso como una inversión y asegurarse un techo con un alquiler (sin agobios), para dedicar el ahorro a cubrirse del paro, a la educación de los hijos y a asegurarnos la vejez. Porque si no, saldremos de una burbuja inmobiliaria para caer en otra, antes o después.  

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