Los voceros de la recuperación se agarran a otro dato positivo reciente: ha subido el precio de los pisos, por
primera vez desde 2008, según el INE. Pero los datos de Fomento y estadísticas privadas dicen que siguen bajando.También se agarran a otros dos datos favorables :
hay más ventas de viviendas y más hipotecas. Es verdad, pero ojo: son datos
todavía aislados como para decir que hay un cambio de tendencia, que la crisis de la vivienda se acabó. Muchas de estas compras las hacen extranjeros e inversores que buscan chollos para especular, no familias.
Y suben los pisos más caros, en el
centro de las ciudades, no la mayoría. Los expertos creen que habrá más bajadas de precios, en 2014 y
buena parte de 2015. Y que los precios y las ventas no despegarán de verdad hasta
2016. Así que no se deje llevar por la euforia. Si piensa comprar un piso, espere
a finales de 2015, a que bajen los precios otro 10% y mejore el crédito.
Eso sí, si quiere vender, venda ya,
antes de que bajen más.
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| enrique ortega |
Hay tres datos
recientes a los que se agarran quienes empiezan a decir que “la crisis de la vivienda se ha acabado”.
El primero, que han subido los precios
en el tercer trimestre, según
el INE (+0,8%) y los registradores (+0,97%), algo que
no sucedía desde 2008. El segundo, que en julio subieron las
ventas de viviendas (+10,7%), por quinto mes consecutivo. Y el tercero,
que en junio se firmaron más hipotecas (+19%),
la segunda subida (+2% en marzo) en cuatro años de caída del crédito
hipotecario. Los datos están ahí, pero conviene matizarlos. Primero, hay más estadísticas que demuestran que
los precios de los pisos siguen bajando : - 2,9 % en el segundo trimestre según el Ministerio de Fomento, -4,3% en agosto según
Tinsa y -6% en el segundo trimestre según la web de Fotocasa.
Y si crecen las ventas, se debe a que 2013 fue un año desastroso, al
acabarse la desgravación a la compra de vivienda, y quizás también a razones
fiscales. Y por lo mismo, hay más hipotecas, pero con menos importe y más caras.
Lo que está pasando
en la vivienda es que han aparecido
compradores con dinero, que buscan gangas entre pisos caros, en un mercado
con pocas ventas donde grandes operaciones se traducen en subidas de un mercado estrecho. Un 13% de las casas vendidas en el primer semestre de 2014 fueron compradas por extranjeros (sólo compraban un 4,2%
de las casas en 2009), para conseguir casa en la costa, la ciudadanía española (rusos, chinos y extranjeros que compren una
vivienda de más de 500.000 euros) e inversores a la caza de chollos, como los fondos buitre, que han comprado
incluso viviendas sociales en Madrid para destinarlas al alquiler. El otro
comprador de pisos es el español con ahorros, que no ve más recorrido a los depósitos o a la
Bolsa y que invierte en comprar casas, pensando en una futura
revalorización o en la rentabilidad de
alquilarla ahora. Comprar una casa de 120.000 euros y alquilarla por 900
euros al mes supone una rentabilidad
bruta del 9%, muy atractiva.
Unos y otros compradores explican que el 39% de las casas se compran al
contado, a tocateja. No son familias que han salido de la
crisis y se lanzan a pedir una hipoteca y comprar un piso. Por eso, se venden
70.000 viviendas al mes, muy lejos de las 250.000 de los buenos tiempos. Y se venden sobre todo las más caras,
muchas de ellas viviendas de lujo para inversores o
fondos que no tienen problemas para financiarlas. Y sobre todo, viviendas en el centro de las grandes ciudades y en la costa (por los
extranjeros, sobre todo británicos, que aprovechan su libra fuerte). Por eso,
la reciente subida de
precios se ha dado sobre todo en
Madrid, Barcelona, Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares.
Los expertos más serios del sector
inmobiliario reiteran que es pronto para hablar de un cambio de tendencia y que “no hay
que precipitarse”. Los precios
de la vivienda han caído desde
2007 un 40% (un 38% según Fomento, un 41,3% según
Tinsa y un 43,9% según Fotocasa), pero la mayoría cree que aún
deben caer algo más. De hecho, la
propia OCDE estimó que los
precios de la vivienda en España deberían
caer entre un 8 y un 15% más por dos razones de fondo. Una, porque el
precio de la vivienda está sobrevalorada un 15% respecto a los salarios
españoles. Y la otra, porque el precio de la vivienda frente al alquiler está
sobrevalorado un 8%.
De hecho, hay bastantes factores
que siguen jugando a favor de que los precios de la vivienda caigan
todavía algo más. El primero y fundamental, que todavía hay un enorme stock
de viviendas nuevas sin vender, unas 600.000. Y que sigue aumentando el stock
de viviendas que tiene la banca,
pisos nuevos procedentes de la financiación a promotores o viviendas embargadas
a particulares: en los seis primeros meses de 2014, los activos inmobiliarios
de los 13 principales bancos habían aumentado
en 6.100 millones, hasta los 92.200.
Más oferta de pisos a
vender y una demanda por los suelos, debido a múltiples factores: marcha de inmigrantes
y de jóvenes españoles, menos familias con niños y más jóvenes que viven
con sus padres, Y una demanda,
además, con menos recursos, por
culpa del elevado paro, unos sueldos
a la baja (el sueldo más frecuente, según el INE, son 15.500 euros
brutos, menos de 1.000 euros netos mensuales) y unos empleos
cada vez más precarios (mucho contrato temporal y a tiempo parcial).
Así, es muy difícil conseguir una
hipoteca y pagarla si te la dan, máxime cuando los bancos están subiendo
los tipos, aunque baje el Euribor, porque suben el diferencial. Así, pedir
una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, al Euribor+2 (un tipo bueno) sale por
unos 650 euros al mes. Y eso supone,
para poderlo pagar sin agobios, que la
familia tiene que ingresar el triple, unos 2.000 euros. Demasiado para la
mayoría si recordamos que la mitad de
los españoles ingresan menos
de 1.000 euros al mes, según Eurostat.
La rebaja de tipos y las
medidas
del BCE para aumentar la liquidez deberían
facilitar la concesión de hipotecas en los próximos meses, aunque los
bancos están preocupados por la morosidad
y mirarán con lupa a quién se las dan (a tipos altos). Pero lo importante es que las familias no ven claro su futuro, con poco empleo (muy precario) y salarios bajos,
por lo que tardarán en pensar en comprar un piso. Por eso, porque todavía
falta para que se reanime la demanda (a pesar del espejismo de grandes compras
de extranjeros e inversores) es por lo que no parece probable que crezcan mucho las
ventas y seguirán bajando los precios. Menos, pero bajando, al
menos otro
10% más. De hecho, la
previsión de la
SAREB (“el banco malo”) es que los precios de los pisos bajen en 2014,
se estabilicen en 2015 y suban en 2016.
El año del despegue
de la vivienda podría ser 2016, como también vaticina el
Instituto de Estudios Económicos. Pero la
mejoría irá por zonas y por tipos de vivienda, empezando por las más caras
y más céntricas. Así, comenzará por
20 provincias que tienen menos
stock de viviendas, precios más ajustados y una mejor situación económica,
según un informe
de Deloitte: Madrid, Álava, Guipúzcoa,
Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, A Coruña, Guadalajara, Lérida, Baleares,
Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria.
Otras 25 provincias se recuperarán después y hay cuatro provincias que serán las últimas en salir de la crisis inmobiliaria:
Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón.
En definitiva, que si le dicen que la crisis de la vivienda
se ha acabado, no se lo crea: la subida
de algunos pisos sólo en algunas zonas es un espejismo. Aún falta purgar la oferta con más bajadas. Por eso, si quiere vender
su casa, hágalo cuanto antes si tiene comprador. Pero si está pensando en comprar una vivienda,
espere al otoño de 2015. Y si no tiene claro su futuro laboral, mejor
no compre: alquile.
Así no hipotecará 20 años de su vida. Esta crisis debería habernos servido para
aprender y cambiar de mentalidad: dejar de pensar en comprar un piso como
una inversión y asegurarse un techo con un alquiler (sin agobios), para dedicar el ahorro a cubrirse del paro,
a la educación de los hijos y a asegurarnos
la vejez. Porque si no, saldremos de
una burbuja inmobiliaria para caer en otra, antes o después.
