La venta de viviendas se reanima

La venta de pisos lleva ya 7 meses seguidos subiendo (desde septiembre), por primera vez desde 2010. Eso sí, suben sólo las ventas de los pisos de segunda mano (más baratos y con menos impuestos), mientras siguen cayendo las ventas de viviendas nuevas. La mejora se debe a la fuerte bajada de precios con la crisis (-42%), a la compra de viviendas por extranjeros e inversores y a una ligera mejoría en la concesión de hipotecas, aunque sólo para algunos: los que tienen un trabajo estable y ganan más de 2.000 euros al mes. Además de la vivienda, el ladrillo también se recupera, no porque se hagan pisos nuevos (se inician 25 veces menos que en 2006), sino por las obra públicas, el AVE y las obras que han hecho autonomías y Ayuntamientos en vísperas de las elecciones. Con todo ello, la recuperación de la vivienda y la construcción aún será lenta y larga. Y el ladrillo no nos salvará otra vez.

enrique ortega

2014 ha sido el primer año en que subieron las ventas de viviendas desde 2010, año en que temporalmente subieron las ventas tras el desplome de 2008. El año pasado se vendieron 319.389 viviendas, un 2,2% más que en 2013, según el INE. Eso sí, sólo aumentaron las ventas de viviendas de segunda mano (199.943, +18,4%), mientras caían las ventas de viviendas nuevas (119.446, -16,9%). Eso se debe a que la compra de vivienda usada tiene varias ventajas: hay más oferta (los pisos nuevos que ofrecen los bancos también se consideran vivienda usada), suele ser más barata (entre un 5 y un 10% menos), paga menos impuestos (no paga 10% de IVA y sí un impuesto de transmisiones que oscila entre el 6% de Madrid y el 10% de Cataluña) y en general su precio y condiciones se puede negociar con más flexibilidad que en el caso de una vivienda nueva.

En el primer trimestre de 2015, las ventas de pisos han seguido subiendo: se han vendido  90.410 viviendas, un 8,7% más que en 2014, según el INE. De nuevo, suben las ventas de viviendas usadas (+44,6%), que suponen 3 de cada 4 ventas, y siguen cayendo las viviendas nuevas (-35,6%). Las mayores ventas se están dando en la Comunidad Valenciana, Madrid, Rioja, Aragón, Cataluña y Baleares, mientras caen en Murcia, Canarias y Navarra.

La venta de pisos se recupera por varias razones, la principal la caída de precios con la crisis. Desde 2008 a 2013, los precios de la vivienda cayeron un -41,2%, según Tinsa (un -31% según el Ministerio de Fomento). Y tras este desplome, las mayores ventas han provocado incluso una pequeña subida de precios de los pisos en 2014, un +0,3% según el INE, tras seis años de continuas bajadas de precios. De hecho, el precio medio de la vivienda lleva ya un año subiendo en España, desde abril de 2014. Y en este primer trimestre de 2015 podría haber subido un 3,3%, según la Sociedad de Tasación. Pero hay otras estadísticas menos optimistas, como las de Tinsa, para quien el precio de la vivienda siguió bajando en 2014 (-3%) y ahora está estabilizada, ni sube ni baja. Lo que sucede, según la mayoría de expertos, es que sube ya en el centro de las grandes capitales y algunas provincias y sigue cayendo el precio donde hay más stock de viviendas sin vender (periferia capitales, costas y algunas provincias).

Otra causa de las mayores ventas de viviendas son las compras de extranjeros y de inversores, muchos de ellos fondos extranjeros. Casi una de cada cinco casas vendidas en 2014 fueron a extranjeros (19,2% ventas), sobre todo a británicos, franceses, belgas, alemanes, suecos y rusos. Y también hay muchos españoles y extranjeros que están comprando viviendas como  inversión, para alquilarlas (con una rentabilidad del 4 al 7% anual, mayor que los depósitos, la deuda y la renta fija) o para especular, pensando que harán un buen negocio cuando los precios suban más. Eso explicaría que el 58% de las ventas de pisos se estén haciendo al contado, según los notarios. Se observa incluso un “boom” de ventas de viviendas, solares, centros comerciales y oficinas, al calor de fondos especulativos extranjeros, que están batiendo récord de compras en Madrid, Barcelona y grandes capitales, con riesgo de estar iniciando otra “burbuja inmobiliaria”.

Pero también hay compras de familias (84,7% ventas), motivadas por la fuerte rebaja de precios de los pisos y una cierta mejoría en los créditos: la concesión de hipotecas  lleva ya nueve meses consecutivos aumentando (de junio a febrero), con más importe (109.500 euros de media) y tipos más bajos (3,34% de media, 0,76% menos que hace un año). Y con el euribor en mínimos (0,18%), el coste de una hipoteca media ahora (ver ofertas) es hoy de 400 euros menos al mes que en 2008 (y 33 euros menos que a finales 2014).

Además de venderse más pisos (usados), también han vuelto las grúas a muchos lugares de España. De hecho, la construcción presenta cinco datos positivos: sube la inversión (un 1,3% en el tercer trimestre de 2014, por primera vez desde la primavera de 2007), aumenta el consumo de cemento, crece la promoción de viviendas nuevas (34.873 en 2014), se recupera la obra pública y crece el empleo (+118.500 empleos en el último año). Eso sí, la recuperación de la construcción no es por la vivienda, sino por las obras públicas (la “burbuja” del AVE y obras de autonomías y ayuntamientos antes de las elecciones de mayo). Baste decir que las viviendas iniciadas en 2014 son 25 veces menos que las iniciadas en 2006 (840.000).

Con tanto dato positivo, muchos echan las campanas al vuelo y hablan de que “se ha acabado la crisis de la vivienda y la construcción”. Lo que parece claro es que “el ajuste ha tocado fondo”, como ha dicho el Banco de España. Pero ojo: la recuperación será lenta y larga, según la mayoría de los expertos, que piden al Gobierno “matizar su euforia”. Primero, porque 2013 fue el peor año de la crisis y de ahí que los datos de ventas de 2014 salgan favorables. Segundo, porque las ventas de pisos están aún muy lejos de 2007: se venden menos de la mitad de viviendas (319.389 en 2014 frente a 775.300 en 2007). Tercero, porque muchas de las compras son especulativas. Y cuarto, porque la mejora de las hipotecas no es para todos, sólo para una parte de las familias con ingresos estables, no para los que de verdad necesitan un piso.

De hecho, para que la vivienda se recupere de forma estable hace falta que las familias tengan trabajo (sigue habiendo 5.444.600 parados EPA) y un salario digno (el sueldo más habitual son 15.500 euros brutos, según el INE), algo que todavía parece lejano para muchos, con casi la mitad de los empleos precarios (o temporales o a tiempo parcial). Sólo así conseguirán acceder a una hipoteca, que los bancos sólo dan a los mejores clientes, los que tienen un trabajo estable y ganan más de 2.000 euros al mes. Eso deja fuera a dos tercios de los españoles: 13 millones de contribuyentes declararon a Hacienda (2013) que ganaban menos de 2.000 euros al mes, según el Informe anual de recaudación Tributaria. Para ellos, resulta muy difícil conseguir una hipoteca. Sólo les queda alquilar. Y un tercio de ellos, los que ganan menos de 800 euros, ni eso, porque no pueden pagar un alquiler medio (662 euros). Sólo les queda encontrar un alquiler social (200 euros al mes), pero apenas hay.

Así que menos “euforia” con la vivienda, a pesar de la especulación de extranjeros e inversores: mientras no haya más empleo estable y no suban más los sueldos, muchas familias no podrán comprar un piso, con lo que la recuperación será lenta y larga. Y en cuanto a la construcción, no esperemos que nos saque de la crisis. El ladrillo ha sido clave para hundirnos (perdió  1.700.000 empleos, más de la mitad de los 3.298.000 empleos totales perdidos hasta hoy), pero no va a salvarnos: si en 2007, la construcción aportaba la cuarta parte del crecimiento español, en 2015 aportará el 10,3%, según la patronal SEOPAN. O sea que, aun mejorando, el ladrillo  no volverá a ser el motor de la economía. Y mejor que así sea, porque crece a costa de “burbujas”. El problema es que hay que buscar otros sectores que tiren, como la industria y la tecnología, que no se apoyan. Y el Gobierno Rajoy promete 2 millones de empleos, sin decir quién los va a crear.

En resumen, que la vivienda despega, con precios más ajustados tras la burbuja, pero la recuperación será lenta y larga, al menos hasta que las familias recuperen empleo e ingresos, lo que también tardará, como la salida de la crisis. Lo demás es pura “euforia preelectoral”.