Este año aumentan los desahucios de viviendas y 2 de cada 3 son por impago de alquileres (el 80% en Madrid). Esto pasa porque los alquileres siguen disparados, por encima de los 1.000 euros en las grandes ciudades, lo que deja fuera a jóvenes y muchas familias. El Gobierno prepara reformas del alquiler y promete más ayudas, mientras Podemos les ha forzado a estudiar controles de precios, para limitar los alquileres en algunas ciudades. Pero es una falsa solución, que reducirá los alquileres y ampliará el mercado negro. La verdadera solución es ampliar la oferta, lanzando al mercado más viviendas públicas con alquileres bajos para los millones de españoles que no pueden alquilar hoy. Se pueden promover 500.000 viviendas para alquiler en 5 años, con suelo y financiación públicos. Y en paralelo, medidas fiscales y seguridad jurídica para animar a los dueños de 3 millones de viviendas vacías a alquilarlas. Con más pisos en alquiler, no con controles inútiles, sí bajarían los precios.
Los alquileres siguen por las nubes, tras 4 años de subidas (2014-2018) en que los precios han aumentado un 30%, y hasta el 50% en algunas islas (Palma de Mallorca y las Palmas) y grandes capitales (Barcelona, Madrid, San Sebastián, Valencia, Málaga y Sevilla). Tanto han subido que parece que en algunos lugares los alquileres han empezado a “tocar techo” y este verano podrían haber bajado, según las estadísticas del portal Idealista (-1,3% bajada alquileres en tercer trimestre) y Fotocasa (-4,2%), aunque ambos señalan que los alquileres han seguido subiendo este verano en Madrid ( entre +7,4% y +3,5%), Málaga (+9,9%), Sevilla (+9,3%), Valencia (+10%) y San Sebastián (+17,1%) y que bajan en Barcelona (-5,5%), por la caída del turismo y la situación política. Y para pisos.com, los alquileres han subido otro 5,92% en el tercer trimestre.
Con más o menos subidas, el hecho cierto es que los
alquileres están a precios imposibles, con un coste medio de 10,6 euros/m2, según el portal Idealista (954 euros por
un piso de 90m2). Pero esa es la media
española, porque en las grandes ciudades, alquilar es mucho
más caro: en Barcelona cuesta
entre 17,3 euros/m2 (según
Idealista: 1.557 euros por 90m2, frente a 1.098 en 2014)) y 12 euros/m2 (Fotocasa),
en Madrid, entre 15,3 euros/m2 (Idealista: 1.377
euros/90 m2 frente a 1.000 euros en 2014) y 12,81 euros/m2 (Fotocasa) y en San Sebastián, entre 15,6 euros (Idealista) y 14 euros/m2 (Fotocasa), seguidas de los altos precios del alquiler en Palma de Mallorca (12,6 euros/m2) y las Palmas de Gran Canaria (11,3 euros/m2), Bilbao (11,9 euros/m2), Málaga (10,3
euros/m2), Sevilla (9,9, Valencia (9 euros) y Zaragoza (7,7 euros/m2),
euros/m2), según el portal Idealista. En el otro extremo destacan los alquileres baratos de Zamora (4,3 euros/m2: 387 euros 90 m2),
Ciudad Real (4,9 euros/m2), Cáceres (4,6 euros/m2) y Teruel (4,81 euros/m2).
La subida de los alquileres tiene varias causas, que se resumen en una: ha aumentado mucho la demanda de
alquileres, mientras no ha aumentado tanto la oferta de
pisos en alquiler. La razón fundamental de esta mayor demanda de alquileres es la crisis, que ha hecho que muchas
familias y jóvenes dejarán de pensar en comprar piso y se cambiaran al alquiler, en muchos casos compartido.
Así, este año 2018 se espera que el número de alquileres nuevos (566.000)
supere a las ventas de pisos (557.000), mientras crece el alquiler en un país tradicionalmente de propietarios: 23% personas ya viven en alquiler
frente a 77% que viven en propiedad.
Se ha disparado la
demanda de alquileres no sólo porque hay
más familias que los necesitan para vivir sino también porque hay más inversores
que compran viviendas para alquilarlas, dado que es una buena inversión: la rentabilidad de comprar para alquilar llega
este año al 7,8%, según el portal Idealista (y en algunas ciudades ronda el 9%), un beneficio muy
superior a los depósitos, la deuda pública o la Bolsa. Y si se les suma la
plusvalía de vender luego la vivienda, la rentabilidad llega al 11,7%, según el Banco de España. No es de extrañar que fondos de inversión extranjeros y
muchos ahorradores españoles se hayan volcado en comprar pisos para alquilarlos,
disparando los alquileres para asegurarse una alta rentabilidad. Y aunque todavía
los grandes inversores sólo controlan el 5% del mercado del alquiler (120.000 viviendas de
2,3 millones de alquileres), tienen un gran peso en algunas zonas de las
grandes capitales y cada vez condicionan más las subidas globales.
Otro factor que
explica la fuerte subida de los alquileres son los pisos turísticos, que se alquilan a través de plataformas online como Airbnb, HomeAway, Windu, House Trip, Only
Apartments, Room4Exchange, BeMate o Niumba. Los hoteleros estiman que son ya más de 400.000 pisos desviados al alquiler turístico, sobre todo en el centro de
algunas capitales (Barcelona, Madrid, Palma, San Sebastián, Málaga…), que
restan alquileres a familias o jóvenes y que encarecen
los precios, además de expulsar
inquilinos a la periferia. No es casual que entre las 10 ciudades con alquileres
más caros, 8 sean ciudades turísticas. Y es que propietarios e inmobiliarias sacan
altas rentabilidades con este alquiler
turístico, sobre todo si no los declaran (1.621 euros de ingresos por 21 noches).
Y junto a la fuerte demanda, de jóvenes, familias,
inversores y turistas, los alquileres también suben más porque hay ciudades y zonas donde faltan viviendas, porque
se han vendido o alquilado las que había en stock y apenas de construyen
viviendas nuevas, por falta de suelo disponible, bloqueo de licencias en algunos
municipios o falta de financiación bancaria. De hecho, en 2017 se terminaron en España sólo 48.853 viviendas, frente a 650.000 en 2017.
La confluencia de
estos factores provoca que los alquileres estén por las nubes, por encima de 1.200 euros en muchas
ciudades. Y además, como faltan alquileres, propietarios e
inmobiliarias “seleccionan” cada vez más a los inquilinos (españoles y familias
más que jóvenes o inmigrantes, con contrato laboral estable y determinados ingresos) y les exigen más (avales, seguro y hasta 6 meses de fianza, cuando lo legal
es uno). La consecuencia es que muchos jóvenes y parejas no pueden alquilar y han vuelto a vivir con los padres,
porque un alquiler decente se lleva un 40% de los ingresos en un 36% de
los hogares españoles. Y como los sueldos son aquí más bajos, somos
el país europeo donde más pesa el gasto del alquiler, por encima de la media europea (donde sólo el 28% de hogares destinan el 40% de ingresos a pagar el alquiler),
de Grecia (25% hogares destinan el 40% de ingresos), Reino Unido (23%),
Portugal (20%), Italia (19%), Francia (19%) y Alemania (sólo 8% hogares
destinan al alquiler el 40% de ingresos), según la OCDE. Y en Madrid o Barcelona, las familias ya dedican más del 40% de sus
ingresos a pagar el alquiler, según Alquiler Seguro.
Pero además, otra
consecuencia de los alquileres altos es que muchos jóvenes y familias no pueden pagarlos (si se quedan en paro
o tienen gastos extras) y les desahucian.
Este año 2018, dos de cada tres desahucios de viviendas son por alquileres
impagados, según la última estadística del Consejo General del Poder Judicial: 17.152 desahucios en el segundo
trimestre, 10.491 por impago de alquiler (61,2%) y 5.672 por impago de
hipotecas. Ya en 2017 hubo 35.666 desahucios por alquileres y 22.330 por
hipotecas. Sólo en Madrid, en el
primer semestre de 2018, se han producido 15
desahucios al día por impago de
alquileres. Y en Cataluña son el doble. Los desahucios han crecido no sólo
porque hay más familias pobres sino porque ahora, tras la reforma de la Ley de
Arrendamientos (LAU) que hizo Rajoy en 2013, es más fácil solicitar el
desahucio (con sólo un mes de impago), los tribunales son más ágiles y los alquileres suben más, al haberse reducido el plazo a 3
años y renovarse muchos “libremente”, sin el límite del IPC.
El aumento de los
desahucios y la fuerte subida de los
alquileres han llevado al Gobierno Sánchez a anunciar medidas,
para defender a las familias más desprotegidas y tratar de contener las
subidas. Por un lado, Fomento estudia
cambiar la reforma de la LAU de Rajoy, volviendo a poner los 5 años como plazo
habitual de un alquiler y 3 años la prórroga tácita (no 1), para proteger más al
inquilino y retrasar las subidas por nuevo contrato. Además, estudia aumentar
las ayudas al alquiler incluidas en el Plan de Vivienda 2018-2021, que Rajoy aprobó en marzo 2018, antes de irse. De
momento, el Plan subvenciona el 50% del
alquiler de los menores de 35 años, con un tope de alquiler de 600 euros,
que puede llegar a 900 euros (en muchas ciudades, estos alquileres no existen).
Y una ayuda del 40% del alquiler, con topes iguales, a los inquilinos de 35 a 65 años, pero con muy bajos
ingresos: menos de 11.182 euros anuales los solteros y menos de 18.798 euros
anuales las familias con un hijo. Estas ayudas
sólo las reciben 171.231 inquilinos, una
minoría. Y además de recibirse tarde (al año siguiente), varían mucho según donde uno viva:
hay más en el País Vasco (las reciben 8 de cada 1.000 empadronados) o Cataluña
(4,70 por 1.000) que en Madrid (las reciben 0,8 por cada 1.000 empadronados) o
Canarias (0,5 por 1.000).
Está claro que el Plan de Vivienda 2018-2021 que dejó Rajoy es muy mejorable y necesita más recursos, porque contempla sólo un
gasto de 1.443 millones, que es casi
la mitad del dinero que tenía el anterior Plan 2013-2016 (2.311
millones), prorrogado en 2017. Pero no está claro que gastar más en ayudar a
los inquilinos sea la solución, porque algunos estudios demuestran que estas ayudas
se traducen al final en subidas de los alquileres: propietarios e inmobiliarias
saben que el 40 o el 50% del alquiler está subvencionado y entonces apuestan
por subirlo. Y con ello, este dinero público acaba en el bolsillo de los propietarios.
Otra medida que Podemos ha impuesto al Gobierno Sánchez,
en su acuerdo Presupuestario para 2019, es limitar
el precio de los alquileres (se autorizaría a Ayuntamientos y
autonomías), en las zonas donde hay mayores subidas. Y se utiliza como
argumento que estos topes a los alquileres ya
existen en París (se permite elevar un 20% los alquileres sobre los precios
medios) y Berlín
(se pueden elevar un 10%). Pero ojo: son precios indicativos, no obligatorios,
y sólo sirven de referencia a los jueces
en caso de que un inquilino reclame. Y los expertos dicen que el sistema,
implantado allí en 2015, no está siendo eficaz. El problema de fijar topes a
los alquileres es que pueden frenar el alquiler y aumentar las viviendas vacías, a la vez que fomenta el mercado negro, con alquileres
pagados "bajo mano" y sin garantías.
No hay atajos
populistas para frenar los alquileres. Vivimos en un sistema capitalista y
lo que de verdad funcionaría, para bajar los precios, sería aumentar la oferta de pisos en alquiler. Y para ello, hay dos caminos. Uno, incentivar a los propietarios de las 3 millones de casas vacías
(particulares, bancos y empresas) para que las pongan en alquiler, con
ayudas fiscales. Todo lo contrario de lo que hizo Rajoy, en mayo de 2015, rebajando la deducción fiscal a los
arrendadores, del 100 al 50%, quitándosela de paso a los inquilinos (se
deducían el 10%). Habría que conseguir que al menos 500.000 de esos pisos
vacíos se alquilen y para ello hace falta dar a los propietarios “seguridad
jurídica” (no asustarles con control de alquileres) y asegurarles deducciones fiscales del 60% y más si alquilan a jóvenes o familias con bajos
recursos, pudiendo complementar el alquiler final con ayudas públicas.
El otro camino para que haya más pisos en alquiler es la promoción pública de viviendas (las VPO),
para destinarlas luego a alquiler social para los más pobres (de 150 a 250 euros al mes) o a alquiler subvencionado (de 250 a 450
euros al mes), para jóvenes y familias que no pueden pagar un alquiler “de
mercado”. Este parque público de viviendas en alquiler no es “una propuesta de rojos”, es
algo que se hace en toda Europa, donde hay importantes parques de viviendas
públicas en alquiler: supone el 30% del
mercado en Holanda (2,3 millones de viviendas públicas en alquiler), el 24%
en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el
17,6% en Reino Unido, el 16,8% en
Francia, el 13% en Finlandia, el
3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y en España… sólo el 1,5%, según este estudio de la Fundación Alternativas.
El Gobierno Sánchez propone ahora construir 20.000 nuevas viviendas públicas para alquilar en 4 años. Una gota en un vaso de agua. Se puede y
se debe ser más ambicioso, creando un parque público de alquiler incorporando
las 15.000
VPO que hay vacías, sumando las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB)
que le hemos costeado a la banca, comprando a precio razonable parte del stock
sin vender de particulares y bancos (hay 476.938 viviendas) y promoviendo unas 20.000
nuevas viviendas anuales desde autonomías y Ayuntamientos (costarían unos
1.000 millones anuales). Con todo ello, se
podría conseguir un parque público de 500.000 viviendas para alquiler en 5 años. Suelo público hay, sólo falta algo
de dinero (no demasiado) y voluntad política, además de la colaboración de
promotores privados, que construirían viviendas públicas para alquilar si hay
financiación y facilidades.
En total, es factible ampliar el parque de alquiler en 1 millón de
viviendas en 5 años, entre viviendas vacías que se alquilan y otras viviendas
que se incorporan al parque público de
VPO, que se ha desplomado, por culpa de los recortes del Estado y las autonomías: si entre 1957 y 1989 se terminaban en
España más de 100.000 VPO cada año, en
1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en 2000, según las series de Fomento. Y tras entregarse 68.857 VPO en 2008, se desploman con la crisis: 17.054 entregadas
en 2013 (la décima parte que con Franco) y sólo 4.938 VPO entregadas en 2017, la cifra más baja desde los años 50: Baleares
no entregó ninguna, Andalucía 13, Madrid 1.815 y Cataluña 1.358… Así, con esta
iniciativa pública en la vivienda, no hay manera de arreglar nada. Plantearse promover otra vez 40.000 VPO anuales, 20.000 para alquiler, es lo
mínimo a que se puede aspirar en unos años.
La vivienda, conseguir un alquiler accesible, es un grave problema para millones de
españoles, sobre todo jóvenes (el
80,6% de los menores de 30 años, 5.236.856 jóvenes, siguen viviendo con sus padres),
ancianos (800.000 viven de alquiler
y muchos con dificultades) y familias
pobres (hay 3 millones en situación de pobreza extrema), pero también familias con trabajos precarios y bajos
sueldos. No hay que venderles “soluciones
mágicas” populistas (control de
alquileres) sino medidas posibles y
realistas, que pasan por aumentar el
parque de alquileres, para conseguir así bajar los precios. Se puede.
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