Para comprar casa, mejor esperar a 2012

De lo poco que baja es la vivienda: un 3,5 % en 2010 y un 16,4 % desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. Y todavía tiene que bajar más este año, aunque los propietarios se resisten y muchos han preferido alquilarlas. Pero el hecho es que hay un stock de más de un millón de pisos sin vender y eso va a forzar a los precios a la baja. Claro que para vender estos pisos tiene que haber compradores con empleo, ingresos suficientes y que consigan una hipoteca de un banco o Caja, algo que resultará más difícil este año. Y también enfriará la demanda el que se hayan terminado la mayoría de desgravaciones a la compra de vivienda. Dos factores que forzarán a una mayor caída de la vivienda en 2011.

Los precios de la vivienda llevan cayendo en España desde mediados de 2007, pero en 2010 han bajado menos que en los dos años anteriores : un -3,9% frente al  -6,6 % de 2009 y el -8,8 % de 2008, según la tasadora Tinsa. En conjunto, ha sido una caída acumulada del 16 al 19 %, según las fuentes, que asciende a una caída del 22 % para las viviendas de segunda mano. La mayor caída se ha dado en la segunda vivienda de la costa mediterránea (-19,3%) y andaluza (-20,2%), junto a la primera vivienda de las grandes capitales, en especial Barcelona (-20%), Madrid (-19,8%) y provincias limítrofes (-19,8% Guadalajara y -18,2% Toledo.

¿Es una caída suficiente? Los expertos creen que no, debido a que existe un stock de viviendas sin vender situado entre 700.000 y 1.100.000 viviendas, según el Banco de España, quien señala que este exceso de oferta se concentra en la Comunidad Valenciana, Murcia, Cantabria, Castilla la mancha y Andalucía, las regiones donde por ello deberían bajar todavía más los pisos, sobre todo los usados. La previsión de bajada para 2011 oscila entre el 3 y el 5%, con la idea de que ya podrían estabilizarse en 2012 (salvo en la costa).

Con este panorama, el consejo a los propietarios sería que vendieran cuanto antes, sobre todo porque bancos y Cajas van a sacar el mercado 60.000 pisos que tienen por deudas e impagos y eso tirará para abajo de los precios. Y si tienen un piso comprado después de 2005 y no quiere vender con pérdidas, tiene la salida de alquilar a buen precio y con garantías jurídicas. Para los compradores, el consejo sería esperar a comprar a 2012, ya que los pisos deberían estar entonces más baratos. Además, 2011 no va a ser un año fácil para que los españoles puedan comprar casa: habrá más paro, los salarios apenas subirán o estarán congelados y  las hipotecas van a encarecerse y será más difícil conseguirlas.

De hecho, bancos y cajas han subido ya en enero sus hipotecas, que pronto estarán en torno al Euribor +0,75/1%. Además, el Euribor va a subir este año y podría llegar al 2% a final de año, lo que encarecería una hipoteca media en unos 30 euros al mes. Y por problemas de liquidez y morosidad, bancos y Cajas van a dar los créditos más a cuentagotas aún, con controles de riesgos más estrictos y más exigencias (avales,seguros).También se ha acabado la desgravación fiscal para los compradores que ganen más de 24.107 euros, salvo algunas ayudas autonómicas en País Vasco, Navarra, Madrid, Comunidad Valenciana, Canarias, Cantabria, La Rioja, Castilla y León, Murcia y Castilla la Mancha. Y ha subido el IVA de la vivienda nueva del 7 al 8 %.

La crisis, el encarecimiento de las hipotecas, el fin de la desgravación y los mayores impuestos dificultan la compra de viviendas, aunque también fuerzan a una mayor caída de los precios en 2011. Pero si la economía no mejora en 2012, no habrá suficientes compradores solventes  para acabar con el stock de viviendas sin vender, por mucho que bajen. Ahí está la clave. Y en que los jóvenes encuentren empleos decentes. En España, un 54 % de los jóvenes viven con sus padres (5.850.000 jóvenes de 18 a 34 años) y no pueden comprar un piso, porque ganan menos de la mitad de lo que necesitan para pagarlo y el 37 % tiene un contrato temporal, que les aleja de una hipoteca. Así es difícil que se vendan viviendas.