La venta de viviendas cayó en 2019, por primera vez desde 2013. Hubo menos ventas en 11 autonomías, sobre todo en Galicia, norte y las provincias del interior, en la “España vaciada”. En paralelo, los precios de las viviendas subieron menos, un 5% en 2019, tras encarecerse un 21,5% desde 2014. Este “pinchazo” de la vivienda, uno de los motores de la recuperación, se debe al enfriamiento de la economía y el empleo y a un cierto “endurecimiento” de las hipotecas por los bancos, que siguen con “guerra de ofertas” pero seleccionando más los clientes. Y con este panorama, la construcción ha entrado en recesión, cayendo desde el verano pasado, algo que no pasaba desde 2013. Y creando sólo 4.000 empleos el último año. Ahora, los expertos esperan un año 2020 de “tregua” en la vivienda, con ventas y precios “planos”, a la espera de ver qué hace el Gobierno con los alquileres. Si aprueba “controles”, podrían desviarse viviendas del alquiler a la venta. Y entrar en seria crisis un sector clave.
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| enrique ortega |
La mayor venta de viviendas ha sido uno de los principales motores de la recuperación. En 2014, con la vuelta del crecimiento y la recuperación del empleo, volvió a aumentar la venta de pisos en España, tras las fuertes caídas sufridas entre 2018 (-28,8%) y 2013 (-1,9%). Y así, la venta de viviendas aumentó en 2014 (+2%), 2015 (+11,5%), 2016 (+14%), 2017 (+15,4%) y 2018 (+10,8%). Pero en 2019, al desacelerarse el crecimiento y con la incertidumbre política, la venta de viviendas cayó un -3,3%, por primera vez desde 2013, según el INE. Eso sí, se volvieron a vender más de 500.000 viviendas (501.085 en 2019), por 2º año consecutivo (517.984 viviendas vendidas en 2018), algo que no pasaba desde 2008 (552.080 ventas).
La caída de ventas hasido muy generalizada, en 11 autonomías, sobre todo en Canarias (-14%), Baleares (-10,9%), Navarra (-9,7%), Madrid (-7,5%), Asturias (-6,4%) y la Comunidad Valenciana (-4,9%), aumentando las ventas de pisos sólo en 6 autonomías: Castilla la Mancha (+7,5%), Extremadura (+5,7%), la Rioja (+3,1%), Galicia (+2,5%), Murcia (+1,2%) y Castilla y León (+0,5%), según los datos del INE. Pero estos datos autonómicos esconden una realidad: la venta de viviendas se mueve en España a dos velocidades: avanza a buen ritmo en el Mediterráneo (16.640 ventas por 100.000 habitantes en Murcia), Andalucía, Baleares (13.951) y Madrid (70.835) pero “pincha” en Galicia, el norte de España y, sobre todo, en“la España vaciada”: Lugo (541 viviendas vendidas por 100.000 habitantes), Orense (544), Zamora (575), Cuenca (772), Soria (801), Teruel (838) o Ávila (916 ventas por 100.000 habitantes).Poca población, poca actividad, pocas ventas de viviendas.
Las ventas que caen son las de viviendas de 2ª mano (-4,2%), que suponen el 85% de todas las ventas (408.241 viviendas usadas vendidas en 2019), mientras el motor que más tira del mercado son las viviendas nuevas, algo más caras en general, cuyas ventas (92.844) sí crecieron en 2019 (+1,2%), sobre todo las promociones en el interior de las ciudades y en lugares donde se ha ido agotando el stock de viviendas. Y los expertos apuestan porque es el segmento del mercado que tiene más futuro.
La primera consecuencia de esta caída de ventas es que los precios de los pisos se han moderado: crecieron, un +5,6% entre enero y septiembre de 2019 (último dato publicado por el INE), menos que en 2018 (+6,7%) y 2017 (+6,2%) aunque más que en los tres años anteriores de subidas (desde 2014). Las viviendas han subido una media del +27,1% entre 2014 y septiembre de 2019, pero todavía no han recuperado el precio que tenían antes de la crisis, dado que bajaron un -41,9% entre 2008 y 2013. O sea, que todavía son un -14,8% más baratas que en 2008.
Esta menor subida de la vivienda, por la caída de ventas, fue menor en 2019 en las viviendas de 2ª mano (subieron un +5,2% hasta septiembre) que en las viviendas nuevas (subieron un +8,06%). Y la subida fue también muy desigual por autonomías, siendo mayor en Baleares (+6%), Andalucía (+5,9%) y Aragón (+5,8%) y muy escasa en Extremadura (+1,5%), Cantabria (+2,4%), Castilla la Mancha, Navarra (+3,1%), Asturias (+3,5%), Galicia y Murcia (+3,7%), según los últimos datos del INE.
¿Por qué caen las ventas de viviendas y apenas crecen los precios? La razón básica es que la recuperación se frenó en 2019, con menos crecimiento y menos creación de empleo, lo que reduce la demanda. Y muchas familias y jóvenes no pueden comprar un piso, por sus bajos ingresos o la precariedad de sus contratos, lo que les ha llevado al alquiler, rebajando la demanda de pisos para comprar. Y más en un año 2019 con mucha incertidumbre política y elecciones, lo que ha desanimado también las compras de empresas (12,18% del total) y extranjeros (realizan el 12,64% de las compras de viviendas en España), sobre todo de británicos (por el Brexit) y alemanes (por su menor crecimiento), algo que se ha notado en Baleares, Canarias, Levante y Madrid.
Otro factor clave ha sido el “pinchazo” de las hipotecas, sobre todo en los primeros meses tras la nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019, para adaptarnos a la normativa europea. La nueva Ley exigió un aumento de la documentación y tuvo algunos problemas de adaptación informática entre bancos y notarios. Y además, al tener que cargar el banco con más costes que antes pagaba el cliente (gestoría, notaría y registro), los bancos ralentizaron sus concesiones, máxime cuando también tenían que asumir (desde meses antes) el pago del impuesto de actos jurídicos documentados).
La consecuencia es que en 2019 se firmaron 357.720 hipotecas, sólo un 2,76% más que en 2019, el menor aumento desde 2014 y mucho menor que en 2018 (+11,3%), según el INE. Y eso que en diciembre hubo un aumento extra, por dos fondos de inversión que vendieron viviendas con hipotecas a los compradores. Pero el negocio hipotecario está tan parado como la vivienda: el capital prestado en 2019 (44.715 millones) apenas aumentó un 3,3% (frente a un 18% en los tres años anteriores) y el importe medio concedido (125.007 euros por hipoteca) sólo aumentó un 0,6% (menos que la inflación: o sea, en realidad se concedió menos). Y todo ello a pesar de que los tipos siguen muy bajos: los clientes pagaron por las hipotecas un tipo medio del 2,53% en 2019 (2,62% un año antes), según el INE.
De hecho, el propio Banco de España ha reconocido que los bancos están endureciendo sus criterios para conceder hipotecas: lo hicieron en el 2º trimestre de 2019 (“por el deterioro de las expectativas sobre la situación económica”), se mantuvieron sin cambios en el tercer trimestre y volvieron a endurecer los criterios en el 4º trimestre de 2019, según sus últimos informes. Y en paralelo, reconocen que también las familias redujeron sus demandas de hipotecas, por las peores expectativas económicas. Ahora, los bancos siguen con su “guerra de hipotecas”, sobre todo enlas ofertas online, pero “mirando con lupa” a los clientes y centrándose en los más “vinculados” (con más productos contratados) y en los que tengan cierto nivel de ingresos asegurado y estable. Y tratando de venderles hipotecas a tipo fijo (ya son el 44% de las nuevas), que pagan un tipo más alto.
Al final, la caída de ventas y la moderación de precios ha provocado ya una recesión en el sector de la construcción: su actividad cayó dos trimestres seguidos, el 3º de 2019 (-0,4%) y el 4º (-1,72%), según los datos de Contabilidad Nacional del INE. De hecho, España es el segundo país europeo donde más cayó la construcción en 2019: un -6,2% sobre un año antes, sólo por detrás de Bélgica (-6,5%) y mucho más que la caída media en Europa (-3,7%), Alemania (-4,2%), Francia (-4,2%) o Polonia (-5,5%), mientras sólo se salva Italia (+0,8%), según Eurostat. Además de caer la actividad, también la inversión en construcción lleva dos trimestres cayendo (-0,3% en el 3º trimestre de 2019 y -3,48% en el 4º), según el INE. Y para completar el panorama, la construcción apenas crea empleo ahora: +4.000 empleos en todo 2019, según la EPA, frente a +136.300 empleos creados en 2018 (1 de cada 4).
En consecuencia, la construcción, que ha sido uno de los motores de la recuperación desde 2014 (junto al turismo y las exportaciones) ha “pinchado” y a finales de 2019 restó crecimiento a la economía (-0,7%) en lugar de ayudar a crecer, como desde 2014. Por esto, el temor es que estemos ante “un cambio de ciclo” y la vivienda y la construcción frenen la recuperación de España en 2020. Un dato que preocupa, además de la caída de ventas, es que se ha estancado la construcción de nuevas viviendas: en 2018 se visaron 100.333 nuevas viviendas y hasta noviembre de 2019 (último dato de Fomento) iban 98.194 visados, con lo que se estima cerrar el año en 109.275, muy pocos más y lejos de las 150.000 nuevas viviendas que deberían construirse cada año, según el sector. Los problemas están en la falta de demanda y en las dificultades para promover nuevas viviendas, por falta de suelo (o exceso de burocracia), falta de financiación a promotores y una subida de costes (sobre todo laborales, por falta de personal especializado). Y además, se ha desplomado la vivienda pública, las promociones de VPO: 5.191 viviendas en 2018 frente a 58.108 iniciadas en 2011 y 68.587 en 2008, según los últimos datos de Fomento.
Ahora, cara a este año 2020, los expertos apuestan por una nueva caída de ventas y que se vendan menos de las 501.085 viviendas de 2019, sobre 480.000 viviendas, debido a la menor creación de empleo este año y la escasa subida salarial (sobre el 2%). Y apuestan porque sigan dominando las ventas de viviendas usadas (82% de las ventas, frente al 50% en 2010 y el 60% en 2007) pero que crezcan más las ventas de viviendas nuevas, sobre todo en las ciudades donde más se ha reducido el stock de viviendas; hay 459.876 casas sin vender en toda España, un tercio menos que el stock que había en 2009 (649.780 viviendas), según este mapa de Fomento. Las provincias con menos stock sin vender (en consecuencia, donde hay menos oferta y más pueden subir los precios) son Madrid (sólo el 1,34% del parque), Barcelona y Alicante. Y las provincias con más stock de viviendas sin vender son Castellón (el 5,89% del parque), Toledo, Almería, La Rioja y Ciudad Real.
Si las ventas de pisos vuelven a caer en 2020, como auguran los expertos, también se moderarán las subidas de precios, que podrían aumentar entre el +2 y el +5%, frente al +5% que podrían haber subido en 2019. Pero lo que habrá es una gran diferencia por zonas y ciudades: los expertos auguran las mayores subidas, por encima del 5%, en el centro de Madrid y Barcelona, así como en Santiago, Oviedo, Santander, Málaga, Valencia, Palma, Alicante, Santander y Logroño, los lugares con menos oferta y más demanda. Y en el resto de ciudades, los precios podrían mantenerse e incluso bajar en Galicia, el norte y la España vaciada, sobre todo en las provincias con más stock sin vender.
Con todo, los expertos creen que no estamos ante una nueva crisis de la vivienda, sólo ante una pausa, “un alto en el camino” tras 6 años de aumento de ventas y precios. Prevén que propietarios y compradores se darán una tregua este año y que luego, en 2021, podrían seguir con más fuerza las ventas y las subidas, si la economía se recupera con más fuerza, en España y en Europa (pasados los efectos negativos de las guerras comerciales, el Brexit y el coronavirus). Porque demanda hay, jóvenes y familias que necesitan una vivienda. Pero los expertos piensan que la clave sobre el futuro la tiene la nueva normativa que se apruebe para el alquiler, prometida para antes del verano: si el Gobierno aprueba “controles” a los alquileres, como dice, creará una incertidumbre muy negativa en la vivienda. Y podría retraer ventas y precios. Lo que sí parece posible es que, si se establecen controles a los alquileres, muchos propietarios (particulares e inmobiliarias) “desvíen” viviendas del alquiler a la venta, lo que provocaría un exceso de demanda y una caída de precios.
Habrá que estar muy atentos a lo que pasa con la vivienda y la construcción, porque son claves para la recuperación y el empleo. Es hora de aprobar un nuevo Plan de Vivienda y promover la construcción, para mantener la actividad y hacer frente a la demanda de vivienda no satisfecha de miles de jóvenes y familias, estimada en 1.500.000 viviendas. Si la vivienda y la construcción “pinchan”, la economía se debilita. Necesitamos el ladrillo para mantener el crecimiento, aunque no otra “burbuja” (que ahora queda muy lejos dado que la construcción está en recesión y las ventas muy lejos del “boom”). Hay que destinar más recursos públicos a la vivienda (los 679 millones destinados a la política de vivienda en el Presupuesto 2019 es una cifra ridícula) y apoyar a la promoción pública y privada facilitando suelo y financiación a los promotores (sobre todo para alquiler). Necesitamos más viviendas y que los jóvenes y familias puedan comprarlas o alquilarlas. Es un reto clave.
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