Vivienda: España lidera las subidas

Los alquileres están por las nubes y como las hipotecas son baratas, muchas familias piensan en comprar piso. Pero tropiezan con que los precios llevan más de 4 años subiendo, un 19% desde 2014. España es el país europeo grande donde más han subido los pisos. Las ventas llevan 4 años y medio subiendo, porque hay más gente con trabajo, más hipotecas y más baratas, pero sobre todo porque la vivienda se ha convertido en una atractiva inversión, comprándola para alquilar : es lo que hacen fondos de inversión, inmobiliarias y particulares. Algunos temen otra “burbuja inmobiliaria”, aunque precios y ventas están muy por debajo de los de 2007. Pero tenemos un grave problema: un tercio de españoles no puede comprar ni alquilar. La solución sería crear un parque de viviendas protegidas (harían falta 1,5 millones) para ofrecerles precios y alquileres asequibles. Pero ni el Estado ni las autonomías las hacen: sólo 5.000 en 2017, la cifra más baja desde los años 50. Urge más dinero para la VPO.

enrique ortega

En 2008 estalló la última “burbuja inmobiliaria” y al haber un enorme stock de viviendas sin vender, se desplomaron los precios: cayeron 6 años seguidos, entre el 2º trimestre de 2008 y el primer trimestre de 2014, nada menos que un      -41,9%, según el INE. En la primavera de 2014, tras haber perdido casi la mitad de su valor, los precios de las viviendas empezaron a recuperarse, de la mano de una pequeña mejoría del empleo. Ese año 2014 cerró con una ligera subida de la vivienda (+03%), que aumentó en 2015 (+3,6%), 2016 (+4,7%) y 2017 (+6,2%). Y este año 2018 se mantiene la subida, aunque algo menor (+4% en el primer semestre), con lo que los precios de la vivienda han subido un +18,8% estos últimos cuatro años y medio, aunque aún están lejos de recuperarse los precios de 2008 (aún caen -23,1%).

La subida de precios está siendo muy desigual, por zonas y tipos de viviendas. Las que más suben son las viviendas de tipo medio/alto, situadas en el centro de las ciudades, sobre todo en Madrid  (subieron más del 10% el último año) y Barcelona (+9,3%), Baleares (+8,6%), zonas turísticas de Levante y Andalucía más ciudades de Asturias, Navarra, País Vasco y Rioja. Pero la vivienda todavía baja en 15 provincias españolas, donde hay más “stock” de viviendas sin vender, sobre todo algunas ciudades de Castilla la Mancha (Toledo, Guadalajara y Cuenca), Castilla y León, Galicia, Murcia y Extremadura.

Esta subida de la vivienda en España, un +6,8% en el último año, es mayor que la subida media europea (+4,3% en los 28 paises UE) y más elevada que la de otros grandes paises europeos, como Alemania (+4,7% sube la vivienda el último año), Francia (+2,8%), Reino Unido (+3,4%) e Italia (-0,2%), según Eurostat. De hecho sólo hay 9 paises europeos donde la vivienda suba más que en España, 6 países del Este, Irlanda (+12,6), Portugal (+11,2) y Holanda (9,3). Y la vivienda también subió más en España que en Europa en 2015  y en 2016, lo que ha alimentado un aluvión de capitales viniendo a comprar a España.

¿Por qué sube tanto la vivienda? Básicamente, porque se ha disparado la demanda, tanto de españoles como de inversores extranjeros. Las ventas de viviendas habían caído a plomo en 2008 y los cinco años siguientes, pasando de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a menos de la mitad, 312.600 en 2013. Tras el desplome de precios y el inicio de la mejora del empleo, en 2014 se inicia la recuperación de ventas (318.800 viviendas vendidas), que dura ya cuatro años y medio, con 467.644 viviendas vendidas en 2017 y 352.768 vendidas hasta finales de agosto (+11,1%), según los últimos datos del INE. Y los expertos creen que este año se venderán más de medio millón de viviendas (el 85% de segunda mano), unas 530.000, una cifra de ventas que no se veía en España desde 2008 (552.080 viviendas).

Los motores de esta recuperación de la venta de viviendas son varios. El primero, la recuperación de la economía y sobre todo del empleo, que permite a más familias pensar en comprar un piso: hay 2.393.500 personas más trabajando hoy que en marzo de 2014, según la EPA. Y aunque muchos tienen trabajos precarios y sueldos bajos, tienen más ingresos. El segundo factor clave es que ahora, los bancos dan más hipotecas que hace unos años y más baratas. En 2017 se concedieron 312.843 hipotecas para la compra de vivienda, por un importe de 61.264 millones de euros, un 56% más que en 2013, el peor año para la vivienda (199.703 hipotecas, por 37.484 millones de euros). Y este año 2018 siguen creciendo las hipotecas, un 23%, y en agosto se superó el dinero concedido en todo 2017. Además, los tipos bajos en Europa (el precio del dinero del BCE sigue al 0%) permiten que el coste medio de las hipotecas fuera en julio del 1,86%, según el Banco de España, un mínimo histórico.

El tercer motor del mercado de vivienda, junto al mayor empleo y a las hipotecas baratas, es la llegada de compradores que no buscan una vivienda para vivir sino para invertir, sobre todo al calor de la impresionante subida de los alquileres. De hecho, la rentabilidad bruta del alquiler en España fue del 6,1% en 2017, según Solvia, y este año 2018 alcanza ya el 8,2%, según Urban Data Analytics. Y si a la rentabilidad bruta de los alquileres se suma la plusvalía (el mayor valor que alcanza la vivienda) a un año, la rentabilidad bruta de una vivienda puede alcanzar el 11,4% anual, según el Banco de España. Una rentabilidad que supera con creces a la de un depósito bancario (1/2%), los fondos o la Bolsa. Por eso, muchos ahorradores particulares se han dedicado los últimos años a comprar pisos para alquilar y lo mismo inmobiliarias y fondos de inversión extranjeros (España es el 5º país europeo donde se invierte más dinero en el mercado inmobiliario, tras Reino Unido, Alemania, Francia y Holanda). Por eso hoy, el 56% de las ventas de viviendas se hacen al contado, sin una hipoteca para financiarlo, según el Colegio de Registradores.

Estos inversores, españoles y extranjeros, que compran pisos para especular y no por necesidad, están “calentando” el mercado de la vivienda y los alquileres, aunque sólo controlen  un 5% del mercado de alquiler (120.000 viviendas de 2,3 millones en alquiler). Un papel importante lo tienen los fondos de inversión extranjeros (Blackstone, un fondo USA, con 32.000 inmuebles, es “el mayor casero de España”) y las SOCIMIS, unas sociedades de inversión inmobiliaria que operan desde 2013, al amparo de una fiscalidad muy favorable (no tributan en sociedades ni en transmisiones y sólo pagan un 19% por los dividendos distribuidos, el 80% de los que ingresan por alquileres). Al calor del actual “boom” inmobiliario existen ya 66 SOCIMIS, 5 cotizando en Bolsa (Merlin, Colonial, Hispania, Axiare y Lar) y 61 en el mercado alternativo MAB. Y les va tan bien que las SOCIMIS han multiplicado por 10 sus dividendos desde 2015, mientras las 5 que cotizan en el mercado continuo ganaron 2.358 millones en 2017, un 69,8% más que el año anterior. Y por las ciudades se han duplicado en los últimos 6 años las agencias inmobiliarias, ya casi 180.000.

Cara al futuro, los expertos creen que los precios de la vivienda seguirán subiendo otro año más (un 5,6% en 2018 y un 4,3% en 2019, según Standard&Poors), pero que luego podrían moderarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+3%), porque los tipos de interés y las hipotecas empezarán a subir y la economía internacional se va a desacelerar, como el consumo y el empleo, reduciendo la demanda. Sin embargo, algunos creen que los tipos serán todavía bajos y la burbuja seguirá creciendo y corre el riesgo de estallar y provocar otra crisis, como en 2008. De hecho, una alta directiva del BCE, Daniele Nouy, advirtió en septiembre que “la próxima crisis estará ligada de nuevo al mercado inmobiliario”. En España, de momento, las cifras no son de una “burbuja”: los precios de la vivienda todavía son un 20,1% inferiores a 2007, se conceden muchas menos hipotecas (24.000 al mes frente a 108.000 mensuales en 2006), se construye mucho menos (100.000 viviendas en 2018 frente a 865.000 viviendas iniciadas en 2006) y se venden menos pisos (530.000 frente a 775.000). Así que hay un mercado “recalentado” pero no hay burbuja. De momento.

Lo que si hay es un grave problema de vivienda, porque con la subida de los pisos y el tirón de los alquileres (que se retroalimentan), son más los españoles que no encuentran una vivienda: las familias que ingresan menos de 2.000 euros al mes, el 30% de los hogares, 5,5 millones de familias, según un estudio de Fedea.  La mayoría no pueden pagar un alquiler (el precio medio es ya de 811 euros, pero en una gran ciudad supera los 1.000 euros) ni tampoco pagar los 700 euros de hipoteca que les costaría comprar un piso medio en una gran ciudad (suponiendo que tengan el 25% para la entrada y gastos y un trabajo y un sueldo que le den confianza al banco). Y menos los jóvenes, muchos en paro o mileuristas.

Así que un 30% de españoles, sobre todo jóvenes y familias que viven en grandes ciudades,  no ven cómo encontrar una vivienda y menos con estas subidas de pisos y alquileres. Para ellos existe la promoción pública, viviendas promovidas por el Estado, autonomías o Ayuntamientos que se destinan mayoritariamente al alquiler social pero también a la venta en condiciones favorables. Es la llamada VPO (vivienda de protección oficial). Un parque público al que dirigirse los que no pueden comprar o alquilar en el mercado “libre” (libre de subir…). Es algo que existe en toda Europa. Así, el parque de viviendas públicas para alquiler suponía en 2017 el 30% del mercado en Holanda, el 24% en Austria, el 20,9% en Dinamarca, el 17,6% en Reino Unido, el 16,8% en Francia, el 13% en Finlandia, el 3,9% en Alemania, el 3,7% en Italia y en España… sólo el 1,5%, según este estudio de la Fundación Alternativas.

El problema es que en España, la promoción pública de viviendas se ha desplomado con la crisis y los recortes, mientras los solicitantes de estas viviendas de VPO no paran de crecer y son ya más de 400.000 familias. Los datos son escandalosos: si entre 1.957 y 1989 se terminaban cada año más de 100.000 VPO en España, en 1991 habían caído a 44.514 y a 52.972 en el año 2.000, según las series del Ministerio de Fomento. Y a principios de siglo se estabilizan entre 41.000 (2003) y un máximo de 68.587 VPO entregadas en 2008, al estallar la crisis. Luego caen, pero no demasiado (53.332 en 2012), hasta que los recortes de Rajoy terminan con la vivienda de protección oficial: 17.054 entregadas en 2013 (la décima parte que con Franco), 7.931 en 2015 y sólo 4.938 entregadas en 2017, la cifra más baja de VPO desde los años 50… La culpa se reparte a medias entre el Estado y las autonomías, que apenas promueven VPO: Baleares, por ejemplo, sólo ha entregado 14 pisos protegidos en los últimos tres años (y ninguno en 2017, año en que Andalucía entregó 13, Canarias 56 o Castilla y León 90, mientras en Madrid se entregaban 1.815 y 1.358 en Cataluña).

No se hacen en España viviendas de promoción pública, ni para venta ni para alquiler, porque no hay presupuesto, porque los bancos no financian estas promociones, porque hay un exceso de burocracia y requisitos y, sobre todo, porque no se facilita la labor a los promotores privados para que hagan este tipo de viviendas, aportándoles suelo (hay suelo público de sobra), financiación y facilidades. Haría falta promover 1,5 millones de viviendas públicas para hacer frente a la necesidad de vivienda de las familias y jóvenes que no pueden comprar o alquilar, según un reciente estudio. Y lo que Rajoy incluyó para VPO en 2019, en su flamante Plan de Vivienda 2018-2021, fueron 350 millones: da para iniciar 5.000 viviendas).

Si se quiere resolver el problema de la vivienda, hay que actuar sobre la oferta, creando un gran parte público de viviendas para alquiler y venta, no tomando medidas populistas que no servirán, como el control de alquileres que defiende Podemos o subir los impuestos a las SOCIMIS que especulan con los alquileres (está bien hacerlo para recaudar más, pero no va a evitar la especulación). Sólo creando este parque público, con suelo de Ayuntamientos o autonomías y financiación pública, se puede hacer bajar los precios del mercado y a la vez asegurar una vivienda digna a los que no pueden conseguirla a los precios actuales. Hay que empezar ya, poniendo dinero, suelos y medios, para lograr un parque público de un millón de viviendas en una década. Se puede y se debe hacer.