El Banco Central Europeo (BCE) bajó el jueves los tipos
de interés oficiales (-0,25%), por 6ª vez en los últimos nueve
meses, tras haberlos subido 10 veces antes, entre 2022 y 2023.
Ahora, el BCE podría darse una tregua en las bajadas, por temor a un
repunte de la inflación tras los aranceles de Trump. Con todo, el Euribor
bajó al 2,40% en febrero y eso abarata la cuota de las hipotecas que
se revisen los próximos meses. Pero ojo: la bajada de tipos no abarata
las nuevas hipotecas, porque el precio de los pisos se ha disparado
y eso provoca que la cuota a pagar ahora sea más alta en muchas ciudades.
Y los precios seguirán subiendo, porque hay poca oferta y resulta más barato
pagar una hipoteca que un alquiler en las grandes ciudades (para los que
tengan ahorros y un salario suficiente, no para jóvenes y familias vulnerables).
Por mucho que bajen los tipos, si no se promueven más viviendas, las
hipotecas serán prohibitivas. Enrique Ortega
Como se esperaba, el Banco Central Europeo (BCE) bajó
el jueves los tipos de interés oficiales, otro -0,25%, la 6ª
bajada del precio oficial del dinero en los últimos meses (junio,
septiembre, octubre y diciembre de 2024, enero y marzo de 2025), dejándolos en
el 2,50%, el tipo en que estaban en diciembre de 2022 y a finales de
2008. Con ello, el BCE desanda parcialmente el camino de las 10
subidas de tipos aprobadas
entre julio de 2022 y septiembre de 2023, cuando disparó el precio del dinero del
0 al 4,5%.
Con esta 6ª bajada de tipos, el BCE se distancia de la
Reserva Federal USA, que sólo ha aprobado 3 bajadas de tipos en
los últimos meses (septiembre, noviembre y diciembre de 2024) y que decidió
no bajarlos el 29 de enero, a la vista de la amenaza de aranceles de
Trump, aunque los había subido antes que Europa (en marzo de 2022), más
veces (11 subidas de tipos entre 2022 y 2024) y los mantiene en
un nivel más elevado (4,50%, frente al 2,5% el BCE). Y también se distancia
del Banco de Inglaterra, que sólo ha aprobado 3 bajadas de tipos
en los últimos meses (agosto y noviembre 2024 y febrero
2025), tras 14 subidas de tipos entre 2021 y 2024 y que también tiene
el dinero más caro que Europa: 4,25%.
El BCE ha bajado más veces y más los
tipos en los últimos meses (-1,50%) que EEUU (-1%) y Reino Unido (-0,75%)
porque
la economía europea está estancada y crece mucho menos y los
tipos altos no ayudan sino que perjudican la recuperación. En 2024, la
zona euro apenas creció un +0,7% (frente al +2,7% que creció USA
y el +1% el Reino Unido), mientras Alemania seguía en recesión (-0,2%
caía su PIB) y apenas crecían Francia (+1,1%) e Italia (+0,5%), sólo España
(+3,2%), según Eurostat. Y el panorama para 2025 no es muy halagüeño, según
el propio BCE, que ha rebajado la previsión de crecimiento de la
zona euro (+0,9% frente al +1,1% que esperaban crecer hace unos meses). Así
que necesitaban bajar los tipos en marzo, para no hundir
más la economía europea.
Y se podía hacer, porque la inflación en Europa está
medianamente controlada: ha bajado al 2,4% en la zona euro en
febrero, tras 4 meses antes de subidas (desde el 1,7% de septiembre al 2,5%
de enero). Ahora, el BCE espera que la inflación de la zona euro siga
estable y acabe el año en el 2,3%, algo más de lo previsto hace unos
meses (2,1%), pero en un nivel asumible, para poder bajar del 2% (su
gran objetivo) en 2026.
Con este panorama, la estrategia del BCE era seguir
bajando los tipos en 2025, al menos otras dos veces más, hasta acabar el año en
el 2%, para no entorpecer el bajo crecimiento europeo. Pero Trump ha
trastocado esta estrategia y el BCE ya ha anticipado que podría
darse una tregua en las bajadas y no aprobar otro recorte en su
próxima reunión, el 17 de abril. El temor es que la amenaza de aranceles
de Trump a Europa (a partir del
2 de abril) dispare la inflación en los próximos meses, no sólo en la UE sino
en el resto del mundo, por la generalización de aranceles. Y que este proteccionismo
provoque una recesión en Europa. Así que el BCE se coloca en posición de “esperar
y ver” antes de aprobar nuevas bajadas.
Este complicado panorama económico internacional
podría frenar la bajada de tipos no sólo en Europa, sino también en EEUU y el
resto del mundo, afectando negativamente a las empresas y a las familias, a la inversión,
el consumo y el crecimiento. Y podría frenar la caída del Euribor, que ya ha bajado
mucho en los últimos meses: ha caído del 4,16% en octubre de 2024 (tipo más
elevado en los últimos 4 años) al 2,40% con que cerró febrero de 2025. Y
algunos expertos creen que bajará al 2,2% en verano y rozará el 2% a fin de
año.
Todo va a depender de los aranceles y los
enfrentamientos geopolíticos, pero, de momento, los 4 millones de
familias que están pagando una hipoteca verán reducida su cuota
cuando les toque revisar su hipoteca a tipo variable. Ya ahora en
marzo, la rebaja será de 110 euros al
mes para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años (que paga el Euribor+1%).
Y lo notarán más los que revisen su hipoteca a partir de junio,
porque el Euribor superó el 4% en junio de 2024 (hasta diciembre, que bajó el
3,67%) y esta primavera rondará
el 2,2%, lo que supondrá rebajas de cuotas de unos 160 euros mensuales.
También notarán la rebaja de tipos las empresas que tienen créditos
referenciados al Euribor.
El problema lo tendrán los que están pensando en pedir
una hipoteca nueva para comprar una casa. Con las anteriores rebajas de
tipos del BCE, la contratación de hipotecas se ha reanimado y
hasta disparado en diciembre de 2024, cuando aumentaron un 30% (32.377
hipotecas), según
el INE. Así, en 2024, los españoles contrataron 423.761 hipotecas,
+11,2% que en 2023 y la 2ª mayor cifra (tras las 464.107 de 2022) desde
la caída iniciada en 2013 (199.703 hipotecas).Ahora, se espera que la
demanda de hipotecas siga creciendo, con la bajada de tipos, aunque el precio
que se paga apenas haya bajado (3,25%
pagado en diciembre de 2024, frente al 3,33% en diciembre de 2023).
Pero los que piensan en contratar una hipoteca tienen
un problema, que no son los tipos: el precio de coste de las viviendas
que vayan a comprar se ha disparado estos años, más de lo que han bajado
los tipos. Y, en consecuencia, las hipotecas son ahora más costosas,
hay que pagar una mensualidad más alta, aunque los tipos bajen. Veamos algunos
ejemplos.
Un piso cuesta ahora de media en España 2.271 euros/m2,
según
los datos del portal Idealista, frente a 2.056 euros que costaba en febrero
2024, 1.960 euros en febrero 2023 y 1.801 euros que costaba en febrero 2022
(cuando el Euribor estaba en negativo). Si calculamos la evolución del precio
de una vivienda media, de 90 metros cuadrados, el precio ha saltado de 162.090
euros en 2022 a 204.390 en febrero 2025. Y si comparamos el coste mensual de una hipoteca
(por el 80% del valor en cada momento, a 25 años y pagando el euribor+1%), comprobamos
la subida de la cuota: de 469,28 euros en febrero de 2022 a
787,12 en febrero de 2023 y a 837,24 euros en febrero de 2024. Y tras
las 5 bajadas de tipos anteriores del BCE, la mensualidad apenas baja y se
quedaba en 810,45 euros en febrero…
Pero eso es la media en el conjunto de España. Si
tomamos los precios de las grandes ciudades, resulta que la
cuota que pagamos ahora por comprar un piso es más alta que hace
un año, a pesar de las bajadas de tipos. En Madrid capital, la
hipoteca de un piso medio de 90 metros (que cuesta ahora 471,420 euros, según
Idealista) sale por 2.133 euros, frente a los 1.738 euros que había que
pagar de hipoteca por ese mismo piso en febrero de 2024 (cuando costaba 384.000
euros). Y en Barcelona, la cuota hipotecaria para comprar un piso de 90
metros (que cuesta ahora 427.590 euros, según
Idealista) es de 1.934,70 euros mensuales, frente a los 1.755,12 euros de
hipoteca que costaba comprar es mismo piso en febrero de 2024 (cuando costaba 387.900
euros). Y eso mismo pasa en ciudades como Bilbao, Málaga , Valencia,
Sevilla, Palma, San Sebastián, Cádiz, Las Palmas, Coruña…: los precios de
los pisos han subido mucho más de lo que han bajado los tipos de las hipotecas.
Hay que pagar más cuota mensual para comprarlos (y más entrada y gastos).
Este es un grave problema con el que se van a
encontrar los jóvenes y familias que piensen ahora en comprar piso, tras
haber bajado los tipos: les saldrá más caro. Y más cada mes,
porque hay una falta de viviendas en el mercado y los pisos siguen subiendo,
tras haberse encarecido un +11,3% en 2024 (según el INE) y un +43,8%
entre 2014 y 2023, según
el INE. Pero a la vez, mucha gente se hace esta otra cuenta: ahora sale más
barato comprar que alquilar. Y es verdad. Un alquiler medio en España cuesta
1.260 euros (14 euros por metro cuadrado, un piso de 90 metros), según
el portal Idealista (febrero 2025) y la cuota de una hipoteca por el 80%
del precio medio de un piso de 2ª mano (204.390 euros) sale por 810,45 euros,
dos tercios del precio del alquiler. En el caso de Madrid capital,
el alquiler medio es de 1.908 euros (21,2 €/m2) y una hipoteca para comprarlo (80%
de los 471.420 euros de precio de venta) cuesta poco más, 2.133 euros. Y en
Barcelona, con un alquiler medio más alto, de 2.133 euros, el coste de una
hipoteca para comprarlo (80% de los 427.590 euros de precio de venta) sale por
1.935,70 euros mensuales, menos que el alquiler.
Estas cuentas se pueden hacer extensivas a la mayoría de
España: en 2024, en 60 de las 64 ciudades con más de 100.000 habitantes
costaba menos la cuota de una hipoteca que el alquiler, según
este estudio de UVE Valoraciones. Sólo había cuatro grandes ciudades donde
alquiler era más barato que comprar: San Sebastián, Marbella, Cádiz y
Palma. Y ahora, en 2025, se ha sumado Madrid, por la fuerte subida
precio vivienda en los últimos meses.
Pero estas cuentas no tienen presente un doble
problema. Por un lado, que hay muchos jóvenes y familias que no
pueden pensar en comprar un piso, aunque la cuota les sea más baja que el
alquiler, porque no tienen dinero ahorrado para pagar la
entrada (el 20% del valor del piso que no cubre la hipoteca) y los
gastos e impuestos que hay que pagar (otro 10% más). O sea, que para
comprar un piso “medio” que vale ahora 204.390 euros (no en una gran
ciudad, donde este precio se duplica), habría que tener “ahorrados” ( o
que se lo dejen los padres) unos 62.000 euros (o 135.000 en el caso de
Madrid o Barcelona), algo inalcanzable para la mayoría de los jóvenes y para
muchas familias.
Pero además de tener ahorros para la entrada y gastos, conseguir
una hipoteca no es algo sencillo, como todo el mundo sabe. Hay que tener unos
ingresos regulares y un contrato laboral medianamente estable, pero
sobre todo, hay que asegurarle al banco que el pago mensual de la
hipoteca no supera el 30% de los ingresos. Así, si un joven o una
familia se plantea pedir una hipoteca de 163.500 euros, para pagar el
80% del precio de ese piso “medio” (de 204.390 euros, que “no existe en la
mayoría de ciudades), debe saber que la cuota mensual a pagar (810 euros ahora, con el Euribor de febrero) no
puede ser más del 30% de su sueldo. O sea, que esa familia tiene que
ingresar 2.700 euros al mes… Y si piensa comprar un piso en Madrid, pagando
una hipoteca de 2.133 euros mensuales,
debe justificar que la familia gana al menos… 7.110 euros al mes. Algo
imposible para casi todos.
Así que bajan los tipos, pero comprar un
piso sigue siendo algo difícil para la mayoría, aunque sobre el papel
sea “más barato” que alquilar. Sobre la base de las bajadas, los bancos
españoles ya preparan “una
guerra de hipotecas” para primavera, buscando clientes que puedan
pagarlas (no es fácil encontrar quienes tengan sueldos “suficientes). Así que
la estrategia es “filtrar” clientes, conseguir aquellos con
nóminas estables y suficientes y ofrecerles “tipos
escaparate” bajos, a ser posible “fijos” (más rentables para las
entidades a medio plazo) y que ronden la cifra mágica del 3%. O tipos
variables con el “gancho” de Euribor más 1% y menos, a cambio de
que el hipotecado se “vincule” con el banco: nómina, tarjetas, seguros y todo
aquello que genere comisiones para sumarlas al margen en los
tipos. Es el “secreto” que ha permitido a los 6 grandes bancos
españoles ganar
31.768 millones de euros en 2024,
más del doble que antes de la pandemia (13.222 millones en 2019).
En resumen, los tipos bajan, pero podrían no seguir
bajando este año, si los aranceles siguen adelante y se despierta la
inflación en el mundo y en Europa. Pero el problema es que la
rebaja de tipos no beneficia a jóvenes y familias que busquen casa,
porque la fuerte subida de precios hace que el coste mensual de las nuevas
hipotecas suba, sobre todo en las grandes ciudades. Así que cada
vez será más difícil comprar. Y cuanto más suban los alquileres,
peor, porque se encarecerán las compras y las hipotecas. Así que la
clave no está en las hipotecas y los tipos sino en aumentar
la oferta de viviendas (para compra y alquiler), consiguiendo más suelo,
financiación y promociones, con un Pacto (que parece imposible) entre el
Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos. Y ayudar a
los que tienen viviendas vacías a que las alquilen, con garantías de
seguridad y precio. Pero nada de esto se hace y la angustia de los que buscan
casa crece cada día. Un problemón.
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