En 2025, más de medio millón de inquilinos
tuvieron que revisar el precio de su alquiler, al cumplirse 5 años del
contrato. Este año 2026, son todavía más los contratos a revisar: 632.369,
1 de cada 5 alquileres. Y como estos 5 años se han disparado los
alquileres, los nuevos contratos subirán una media de 1.735 euros al año,
según Consumo. Y en algunas autonomías mucho más (+2.042 euros en Madrid). Sumar
ha propuesto congelar estos alquileres, pero el Gobierno no lo contempla,
porque necesitaría un Decreto difícil de convalidar. El resto de
alquileres tendrán su revisión anual, el IPC (+3%) o el nuevo índice
IRAV (+2,29%), para los contratos firmados después de mayo de 2023. Los que
buscan un alquiler tendrán más problemas en 2026, porque se ha
reducido la oferta y se espera una nueva subida del +10%, que se suma al
+41,34% que han subido los alquileres desde 2020, el doble que el IPC y el
triple que los salarios. Urge tomar medidas en la vivienda, aunque lo impide el actual bloqueo político.
En concreto, un alquiler medio que estaba en 10,6 euros/m2
en enero de 2021 ha cerrado el año 2025 con un precio medio de 14,7 euros/m2,
según
el portal Idealista. Una subida media de +38,7%, que se traduce en 317
euros más al mes por un alquiler de 90 m2.Y esa es la subida media en
España, porque en Madrid la subida del alquiler estos 5 años ha sido del
+56,5% (de 14,5 a 22,7 euros/m2), lo que se traduce en 738 euros más al mes
por un piso de 90 m2. Y en Barcelona, la subida del alquiler ha sido del
+65,2% (de 14,4 a 23,8 euros(m2), lo que se traduce en 846 euros más de
alquiler por un piso de 90 m2.
Con estos datos en la mano, el propietario de un piso en alquiler
tratará de subir eso o algo menos a su inquilino al revisar el contrato que cumple
5 años en 2026. El estudio hecho por el Ministerio de Consumo señala que la
subida de los nuevos alquileres puede ser en algunas zonas hasta +383
euros al mes (+4.596 euros al año), aunque cifran la
media de subida en toda
España en +1.735 euros anuales
por vivienda (+144,5 euros al mes). Pero hay 6 autonomías donde la
subida será mayor: Baleares (+4.615 euros anuales), Comunidad
Valenciana (+2.386), Canarias (+2.267), Madrid (+2.042), Cantabria
(+1.969) y Andalucía (+1.952 euros anuales). Y supondrá menos de 1.000
euros anuales la subida de los nuevos alquileres en Melilla (+329 euros), Ceuta
(+784), Aragón (+832), Castilla y León (+902), Extremadura (+961) y Galicia
(+980 euros anuales). En el caso de Cataluña, los nuevos contratos no
podrán subir más del IPC en las zonas declaradas “tensionadas”, por la Ley de Vivienda.
Y Navarra o el País Vasco quedan fuera de este estudio, por falta de estadísticas.
Esta importante revisión de contratos que se hará en 2026 se
concentra en cuatro autonomías,
según Consumo, que suponen dos tercios del total (632.369
alquileres): Madrid (145.881 contratos a revisar este año), Cataluña (112.728
contratos), Andalucía (85.491 contratos) y Comunidad Valenciana
(65.528 contratos a revisar). Y son muchos menos en el resto, destacando Canarias
(39.974 contratos), Galicia (36.543) y Baleares (24.456 contratos). No se
tienen en cuenta en estas cifras los contratos de alquiler hechos por empresas
(inmobiliarias), que se renuevan cada 7 años (la primera gran revisión será en
2027).
Sumar, que dirige el Ministerio de Consumo, ha hecho
público este informe sobre la importante revisión de alquileres que toca hacer
este año para solicitar al Gobierno que aprobara, antes de finales de
2025, una
congelación de estos alquileres, para que al renovarse no pudieran
ponerse un nuevo precio y sólo subieran el IPC. Trasladaron formalmente esta
petición al Ministerio de Vivienda (en manos del PSOE), que no ha dado
una respuesta oficial, aunque oficiosamente han comentado que la medida (que además
“no les gusta”) exigiría una convalidación posterior en el Parlamento,
algo que consideran ahora imposible.
Así que estos 632.369 inquilinos tendrán que negociar
con su casero lo que les sube el nuevo alquiler que han de firmar en
2026. Y será
una “negociación desigual”, porque si no llegan a un acuerdo, el
propietario tendrá ese mismo día una cola de peticiones de nuevas personas que
quieran alquilar su casa. Y el inquilino sabe que si no cede y acepta una
subida “suficiente”, cuando busque un nuevo alquiler (si lo encuentra) será más
caro que el que le ofrecen.
El resto de los alquileres (hay algo más de 3
millones de casas en alquiler) tendrán que hacer la revisión anual, que
tiene 2
índices de revalorización, según la fecha del contrato. Por un
lado, los contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023
(la fecha en que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda) subirán este año lo que el IPC (generalmente
el IPC anual de dos meses antes a la actualización), en torno al +3%, lo que
supone una subida del alquiler medio de +27 euros al mes (+33,3 euros en
Madrid y +41,6 euros en Barcelona). Pero los contratos más recientes, firmados
después del 26 de mayo de 2023, se revisarán (salvo que en el contrato
estén referenciados al IPC) según un
nuevo índice, el IRAV (índice de referencia arrendamientos
vivienda), que publica el INE y que suele estar por debajo del IPC: en
noviembre era el +2,29%, lo que supone una subida del alquiler medio este año de
+21 euros al mes (+30,52 euros al mes en Madrid y +38,15 euros mensuales
en Barcelona).
Con esta doble subida, la de los alquileres que se
revisan tras 5 años y los que se revisan anualmente, todos los inquilinos
pagarán más este año 2026. Y eso agravará aún más la situación de
muchos de ellos, que tienen que destinar el 40% y más de sus ingresos al
alquiler. Con ello, aumentarán los desahucios por impagos de alquiler,
tras una ligera bajada en los últimos años, por las medidas del Gobierno para
cubrir a los más vulnerables. Entre
enero y septiembre de 2025 hubo 19.347 desahucios, algunos
menos (-6,3%) que en esos mismos 9 meses de 2024 (20.581). Pero el 75%
de esos desahucios son por impago de alquileres, mientras bajan los desahucios
por impago de hipotecas.
Este año 2026 se vuelven a prohibir los desahucios de
vivienda por impagos de familias vulnerables, una
medida acordada por el Consejo de Ministros del 23 de diciembre, tras
acordarlo el día antes el Gobierno con EH Bildu. Sin embargo, esta medida ha de
ser convalidada en el Congreso este mes de enero y queda ver si
será vetada o no por Junts y Podemos, junto a las subidas de las pensiones y el
resto del “escudo social”. De momento, UGT
y distintas entidades sociales han contactado con Junts para que
apoyen la prórroga de prohibición de desahucios a las familias vulnerables,
porque evitará un grave problema social.
Otra medida, un
Real decreto aprobado por el Gobierno el 9 de
diciembre, pretende mejorar la situación de los alquileres,
aumentar su oferta y conseguir que muchos propietarios “pierdan el miedo a
alquilar”: se garantiza con avales públicos que los propietarios cobren el
alquiler en caso de impago de los inquilinos más jóvenes (menores de 35
años) y familias vulnerables. La medida, que será gestionada por las
autonomías (un problema…) cubre al propietario los alquileres impagados,
los suministros debidos y los daños sufridos hasta que vuelva a recuperar su
vivienda, con dos condiciones más para el propietario: que tenga depositada la
fianza legal y que el alquiler que cobre no supere en índice estatal de
referencia. Es un avance para dar “tranquilidad” a los propietarios frente a
posibles impagos, pero debería
ampliarse a todos los inquilinos (no sólo a los jóvenes), como hace el País
Vasco (“Programa
Bizigune”). Y ahora falta que el Congreso no bloquee la medida.
Con todo, el problema no son los desahucios o los impagos.
El gran problema de los alquileres es que no
hay apenas oferta, que apenas salen alquileres al mercado y que
cuando se ofrecen hace decenas de personas pujando, lo que produce dos efectos:
el propietario sube el precio del alquiler y “selecciona” a los
inquilinos, dejando fuera a los jóvenes precarios, los inmigrantes y
hasta las familias con hijos, “elitizando” el alquiler. Y en las
zonas tensionadas, donde se han controlado los precios (gran parte de Cataluña
y municipios de Navarra y el País Vasco más A Coruña), bajan
los precios algo pero sobre todo se reduce más la oferta, con lo que
resulta aún más difícil encontrar un alquiler. Y también hay menos oferta
porque siguen desviándose pisos del alquiler “normal” a los
alojamiento turísticos y a los alquileres de temporada. Y recientemente,
muchos propietarios optan por el
alquiler por habitaciones, cobrando 500 euros y más por
habitación, lo que dispara aún más los precios.
El problema de fondo que explica estas subidas es la
falta de alquileres, en unos casos porque se desvían a otros usos
(turismo o alquiler de temporada), en otros porque hay miedo a alquilar y en
otros porque no se rehabilitan casas viejas. Y sobre todo, porque no se
construyen pisos nuevos, ni para alquilar ni para vender. El Banco
de España estima que hay
un déficit de 700.000 viviendas, un déficit que crece cada año porque
se crean 330.000 familias anuales. Y sin embargo, apenas se construyen
viviendas. Es más, en 2025 se han iniciado menos viviendas “libres” y
protegidas (VPO) que en 2024: 58.824 viviendas “libres” entre enero y
septiembre (frente a 61.910 en los primeros 9 meses de 2024) y 11.567 viviendas protegidas (frente a
12.355 entre enero y septiembre de 2024), según
datos del Ministerio de Vivienda. Así que la
construcción de vivienda “pincha” cuando más falta hace, porque han
desparecido promotoras, por los altos precios del suelo y la construcción, por
la falta de mano de obra cualificada y por los bajos precios de los módulos de
VPO.
Al final, el problema de los alquileres y la vivienda es
político: el Gobierno central, la autonomías y los Ayuntamientos
son incapaces de trabajar juntos para promover más vivienda, pública y
privada, pactando la promoción de suelo y los planes urbanísticos, la
financiación y la colaboración público privada, que permitiría duplicar las
viviendas construidas (200.000 al año en vez de las 100.000 actuales). Y la
mejor muestra de esta tremenda división política entre los que deben gestionar
la política de vivienda es que el Gobierno ha presentado hace unos meses el nuevo
Plan
de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de 17)
dijeron de entrada, sin apenas conocerlo, que “no les gustaba…”. Así que
el
Plan nacerá muerto, aunque cuente con el triple de inversión (7.000
millones) que el Plan 2021-2025.
En resumen, el alquiler será un problema mayor este 2026
para 632.000 familias que tienen que revisar sus contratos tras haber
pasado 5 años, con lo que tendrán fuertes subidas. Y también el resto tendrán
revisiones en su alquiler, del 3 al 2,29%. Pero el mayor problema lo tendrán los
jóvenes y nuevas familias que buscan un alquiler, porque hay pocos y cada
vez más caros, teniendo que superar “el casting” de los propietarios. Y
mientras, los políticos siguen enzarzados en sus peleas, con la derecha que
gestiona las autonomías empeñada en desgastar y echar al Gobierno más que en resolver
la grave situación de los alquileres y la vivienda, el problema que más
preocupa a los españoles. Como si nada.
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