El problema de la vivienda se agrava
Tras el paréntesis del verano, jóvenes y familias comprueban
que conseguir una vivienda en España es cada vez más difícil:
no hay casi alquileres y son carísimos mientras resulta casi imposible comprar
una casa, aunque bajen los tipos. La Ley de vivienda del Gobierno
(29 meses en vigor), no funciona y la mayoría de autonomías
no la aplican, mientras apenas sube la construcción de viviendas y sí la
especulación, con Fondos y ahorradores lanzados a comprar para alquilar y
vender: la vivienda es una inversión y no un bien de uso. El Gobierno ha presentado el Plan de Vivienda 2026-30,
triplicando la inversión actual, pero las 11 autonomías gobernadas por el PP
dicen que “no les gusta”. Así que seguimos sin acordar soluciones
para la vivienda. Cualquier Plan exige la colaboración de todas las
Administraciones para buscar suelo y financiación, facilitando la
promoción de nuevas viviendas (hacen falta 750.000), sobre todo
públicas en alquiler. Pero no parece posible este acuerdo, aunque
la vivienda sea nuestro mayor problema y el cuello de botella de la
economía. Vamos a peor. 
Otra estadística más ligada al mercado, la
del portal Idealista, sitúa el precio medio de comprar una casa en España
en 2.517 euros/m2 en septiembre, una subida del +15,3% anual y un
máximo histórico (incluyendo los precios en la “burbuja financiera”: 2.115
euros/m2 costaba en junio 2007). Pero ese es el precio medio, ya que hay
muchas ciudades donde el precio de una vivienda ronda o supera los 5.000
euros/m2: San Sebastián (6.250, 12,2% anual), Madrid (5.677,
+19,4%), Palma (5.036 euros/m2, +16,9%) o Barcelona (4.989
euros/m2, +9,4%), costando mucho en Bilbao (3.709 euros/m2, +9,6%), Málaga
(3.620, +17%) o Valencia (3.227 euros/m2,+19,2%). Y los precios más
bajos se dan en Zamora (1.270 €/m2), Jaén (1.307) y Murcia (1.443).
Con estos precios disparados (+44.73% de subida desde
diciembre 2019), muy pocas familias y jóvenes pueden comprar piso hoy en
España, aunque
hayan bajado los tipos y las hipotecas. Veamos las
cifras. Un piso “medio”, que cuesta
ahora 2.115 euros/m2 supone un precio (por 90m2) de 190.350 euros. Si se
consigue una hipoteca por el 80% de su valor (181.224 euros), al 3% y a 25
años, supone pagar 859 euros al mes. Pero si el piso se quiere comprar en
Madrid, hay que pedir una hipoteca (80% valor) de 408.744 euros y eso cuesta 1.938 euros al
mes (1.703 en Barcelona), algo que sólo se puede permitir
alguien que gane el triple (el 35% es el límite que suelen mirar los bancos), o
sea 5.814 euros al mes… Imposible para la mayoría (y además necesitan tener un
30% del valor, 153.279 euros en el caso de Madrid) para el 20% no financiable y
los gastos iniciales). Más imposible todavía…
Así que muchas familias y jóvenes sólo pueden pensar en alquilar.
En septiembre, el alquiler medio en España costaba ya 14,5 euros/m2,
otro máximo histórico (en 2006 costaba 10,1 euros, en 2011 bajó a
7,8 euros y en 2019 10,4 euros/m2, casi un 40% menos que hoy). Una subida de
alquileres del +10,9% anual, que se suma al +81% que subieron los
alquileres entre 2014 y 2024, según
el portal Idealista. Eso significa que alquilar una vivienda de 90m2 cuesta
de media en España 1.305 euros mensuales. Pero en la mayoría de las ciudades
grandes, los alquileres cuestan mucho más: 24 euros/m2 en Barcelona (2.160
euros por 90 m2), 22,7 euros en Madrid (2.043 euros mensuales), 18,4
en Palma, 18,2 en San Sebastián, 15,4 euros/m2 en Málaga o 15,4 euros/m2 en
Valencia, mientras sólo tienen precios bajos Ciudad Real (7,7 euros/m2, 693
euros mensuales), Lugo (7,7 €/m2), Zamora o Cáceres (7,9€/m2). Un alquiler
elevado, con otro agravante: apenas hay alquileres en el mercado,
con lo que los inquilinos se encuentran con 35
“competidores” por cada alquiler, lo que provoca que los propietarios
“seleccionan” al inquilino: eligen familias sin hijos y sueldos
estables antes que jóvenes, extranjeros e inquilinos con sueldos precarios,
muchos hijos o mascotas…
El problema de fondo en ambos casos (pisos en venta o
alquiler) es que hay poca oferta en el mercado, pocos pisos para
comprar o alquilar, lo que provoca que muchos compradores o inquilinos no
regateen el precio e incluso paguen algo más para quedárselo. Y a su vez,
estos altos precios “reaniman” la burbuja: como invertir en una
vivienda es una
buena inversión (6,9% de rentabilidad media), cada vez hay más ahorradores e inversores dispuestos a comprar una casa para destinarla al alquiler o para
venderla en unos años: hay 307.000 propietarios tienen
más de 10 viviendas en propiedad, un 20% más que hace 10 años. Y otro
dato revelador : un
tercio de las viviendas se compran hoy en España sin hipoteca (a
tocateja), lo que revela que son inversores particulares, Fondos de
inversión o extranjeros (compran el 15% de las viviendas). Consecuencia: más
inversores buscando viviendas (que no hay) suben los precios y los
alquileres, para asegurar la rentabilidad de la inversión. La vivienda ha dejado se ser un bien de uso para convertirse en un activo para invertir.
Este es el negro panorama de la vivienda en
España 29 meses después de la entrada en vigor de la Ley
de Vivienda, en mayo de 2023, una Ley que contó con la oposición de las
11 autonomías gobernadas por el PP, que no la aplican. Y una
Ley que apenas ha servido para bajar los precios de los alquileres en
las zonas más “tensionadas” y que sí se han acogido a los controles de precios:
131 municipios catalanes, algunos pueblos del País Vasco (incluido San
Sebastián) , 21 en Navarra, Santiago de Compostela y Las Palmas. En algunos
casos (Cataluña) ha
habido pequeñas bajadas tras año y medio de topes a los
alquileres, pero han sido a costa de reducirse aún más la oferta de
alquileres.
Lo que está claro es que la
Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno ha provocado que muchos propietarios
hayan desviado sus viviendas en alquiler a otros usos
(pisos turísticos y alquileres de temporada) o a la venta, para
evadir el control de alquileres. En conjunto, Idealista estima que se han
“desviado” 120.000 alquileres en estos 2 años largos de la Ley de
Vivienda, lo que ha
reducido la oferta de alquiler un -17% de media (-46% en Barcelona,
-36% en Bilbao y San Sebastián, -35% en Palma, -31% en Sevilla y -21% en Madrid),
mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años largos.
Una parte de los pisos que antes se alquilaban normalmente
se destinan ahora a pisos turísticos, que no tienen alquileres
controlados y por los que el propietario saca altas rentabilidades (por días o
fines de semana). Se estima que al alquiler turístico se han “desviado” 85.000
alquileres en los 2 últimos años. Y en julio, había ya 381.837 pisos turísticos
en España, según
el INE, la mayoría en grandes ciudades turísticas : 48.412 en Málaga,
46.6784 en Canarias, 24.361 en Baleares, 23.648 en Tenerife, 18.113 en
Barcelona, 18.555 en Madrid y 15.258 en Valencia, aunque hay muchos “ilegales
(150.000 en Madrid).
Otra parte de los pisos que antes se alquilaban se han
“desviado” a “alquileres
de temporada”, viviendas que sólo se alquilan unos meses al año (a
estudiantes, profesores, personal de hostelería…) y a las que tampoco se
aplican los topes de precios y condiciones de la Ley de Vivienda. Estas
viviendas ya suponen un 15% del mercado y su oferta se dispara un
26% anual (mientras los alquileres normales suben un 3%) y tienen más peso en
Barcelona (49% del mercado), San Sebastián (39%), Girona (33%), Badajoz (33%),
Cádiz (21%), Tarragona (20%), Madrid (18%) o Palma (16%), según
datos de Idealista.
Y el tercer desvío de alquileres son las viviendas que se
venden, porque sus propietarios “no quieren problemas con los posibles
inquilinos” y aprovechan las plusvalías conseguidas: en los dos últimos años y
medio (2023, 2024 y la primera mitad de 2025) se han vendido en España
1.610.000 viviendas, una
cifra de ventas histórica, que supera los mejores datos de los últimos 18
años, lo que hace temer a algunos por una
nueva “burbuja inmobiliaria”, aunque los datos son muy diferentes a la de 2007. Pero la alta
rentabilidad y la bajada de tipos está alimentando estas ventas récord, aunque en
los últimos meses se ha frenado algo la avalancha, porque hay pocas
viviendas para vender.
Y aquí volvemos al centro del problema: los precios de las
viviendas y los alquileres se disparan porque hay poca oferta y una elevada
demanda, pendiente y nueva: se estima que hay un déficit acumulado
de 765.000 viviendas en España, según
CaixaBank. Y cada año se suman 240.000 nuevas familias y jóvenes que
buscan piso, en alquiler o en propiedad. Y frente a estas abultadas
necesidades, España apenas construye nuevas viviendas: en 2024 se
iniciaron 136.187 viviendas (112.230 viviendas “libres” y 23.967
viviendas protegidas, VPO), algo mejor que en 2023 (110.344 viviendas
iniciadas, sólo 12.304 VPO), tras una década de escasísima construcción (86.238
viviendas iniciadas en 2011, 51.735 en 2012, 35.721 en 2013, 65.955 en 2016 y
87.907 en 2020). Y este año, aunque se construye algo más, sólo se han iniciado
60.816
viviendas libres hasta junio (57.249 en el primer semestre de 2024) y 8.074
viviendas de promoción pública, VPO (aunque casi 3.000, destinadas al
alquiler, más de la mitad de las nuevas promociones, aunque todavía sea una
cifra mínima).
Parece claro que España debe construir mucho más
viviendas (en
2006 se construyeron 762.540 viviendas, 5 veces más de las 140.000 que
podrían construirse este año), sobre todo viviendas para alquiler
y a un precio asequible (VPO). Eso pasa, obligatoriamente, por un
gran Acuerdo entre el Gobierno, las autonomías (que gestionan la
política de vivienda), los Ayuntamientos (que tienen suelo), los promotores y
constructores más los bancos, porque cualquier política de vivienda exige
coordinación entre Administraciones, algo que “falta”, según acaba de alertar el gobernador del Banco de España.
Urge concretar esa colaboración en la creación de Comisiones
para relanzar la vivienda, a nivel estatal, autonómico y municipal,
para actuar
coordinadamente en varios frentes:
suelo (elaborar un Catálogo de suelo disponible y el que pueda
conseguirse a medio plazo, ciudad a ciudad y pueblo a pueblo), invertir en
conseguir que este suelo sea urbanizable, agilizar los planes
urbanísticos (reformando la Ley del suelo, reforma que rechazaron en febrero el PP , Junts, ERC, Bildu, Podemos y Sumar en el Congreso), buscar financiación pública (ICO)
y privada, fomentar la colaboración de la promoción privada y pública (ayuntamientos,
Fundaciones, cooperativas y entidades sin ánimo de lucro), sobre todo para promover
viviendas en alquiler, muchas subvencionadas para permitir alquileres
asequibles. Este esquema de cooperación entre todos los implicados es el que está
aplicando el presidente Illa en Cataluña, con buenos resultados.
Pero no
se trata sólo de construir más viviendas, de más grúas. Hay
que fomentar la rehabilitación, para que puedan salir en alquiler
(y venta) viviendas en mal estado, que se pueden beneficiar todavía de los
Fondos europeos. Y hay que fomentar la compra pública de viviendas vacías o
en manos de bancos e instituciones, para ponerlas en el mercado. Y además,
hay que cambiar la actitud ante los propietarios: en lugar de
“asustarlos” con topes y controles de precios y subidas, hay que darles
“seguridad”, promoviendo empresas públicas municipales o autonómicas que
les garanticen el alquiler, como hace el “Programa
Bizigune” en el País Vasco: los propietarios les ceden sus
viviendas y saben que cobran seguro el alquiler, despreocupándose. Y además, controlar y frenar el desvío de viviendas a alquileres de temporada y pisos turísticos (muchos, ilegales).
Con todas estas actuaciones, se podrían poner en el mercado
de alquiler (y de venta) unos 200.000 viviendas al año, nuevas,
rehabilitadas y usadas. Pero eso exige que el Gobierno central, autonomías,
Ayuntamientos, promotores, constructores y bancos remen juntos,
algo que parece imposible. De hecho, el Gobierno acaba de presentar el nuevo
Plan de Vivienda 2026-2030 y las autonomías gobernadas por el PP (11 de
17) ya han dicho que “no
les gusta”…Así que nacerá “muerto”, como la Ley de Vivienda, aunque
este Plan tiene aspectos muy positivos. El principal, que
pretende invertir 7.000 millones en vivienda, el triple que el Plan
actual 2021-2025, aunque a cambio piden que el 40% lo aporten las autonomías.
Otro elemento positivo es que promueve la construcción (y la venta de viviendas
privadas) para el alquiler, obligando a que estas VPO no se pueden vender
a precio libre (como ha pasado: los 6,5 millones de VPO construidas
desde los años 50 se han “privatizado"), para crear un parque público de
viviendas en alquiler (2,5% en España, del 10 al 30% en Europa). Y además, se
mejoran las ayudas a los jóvenes para comprar y alquilar, más en zonas rurales.
Ahora, el debate y la aprobación antes de fin de año de este
Plan
de Vivienda 2026-2030 es una gran oportunidad para
intentar un acuerdo en la futura política de vivienda, aunque sólo sea porque
es uno de los grandes problemas de los españoles, en especial de los jóvenes.
Habría que dejar
de lado los enfrentamientos políticos y sentarse para ver cómo se consigue
suelo, financiación y promotores para construir más viviendas
asequibles y para que los que tienen una casa la alquilen con seguridad y no la
desvíen al alquiler turístico o de temporada. La vivienda “tiene enmienda” si
los políticos consultan a los expertos y acuerdan medidas que sean eficaces, no
con anuncios demagógicos. Hay miles de jóvenes y familias que necesitan una
vivienda asequible, algo que requiere financiación, un Plan realista y tiempo.
Si no lo hacemos ahora, los problemas de la vivienda seguirán agravándose y se
acabarán convirtiendo en un
“cuello de botella” que frenará la economía. Y lo sufriremos todos.
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