jueves, 15 de mayo de 2014

Los "fondos buitres", a la caza inmobiliaria


La crisis inmobiliaria sigue pasando factura: la última en suspender pagos ha sido Marina d´Or, un ejemplo de la especulación en la costa mediterránea. Antes, 5.200  inmobiliarias han suspendido pagos, con un récord en 2013, cuando Cajas y bancos han cortado el grifo de la refinanciación por la crisis financiera. Con todo, muchas inmobiliarias sobreviven sin cerrar, gracias a un privilegio que les dio Zapatero y luego Rajoy y que no tienen las demás empresas: si tienen un agujero en sus cuentas (menos patrimonio que capital), se les permite seguir abiertas sin poner capital, un blindaje contable que acaba este año. Y gracias a este trato de favor, millones de oficinas, locales y viviendas siguen ahí y son ahora presa fácil de los fondos de inversión extranjeros, que están comprando de saldo para especular. Llega dinero de todas partes, como dice Botín, pero no para crear empleo. Es la nueva burbuja del ladrillo.
 
enrique ortega

Las inmobiliarias crecieron como hongos en España durante el boom del ladrillo. Y tras pincharse la burbuja, en 2008, han caído como moscas: 5.153 inmobiliarias han suspendido pagos entre 2009 y 2013, un 17% de los concursos totales (30.500), según datos de la consultora PwC. Los peores años han sido 2012 (1.223 concursos) y 2013 (1.545). La última inmobiliaria en acudir al juzgado para suspender pagos  ha sido Marina D´Or, un ejemplo de la especulación inmobiliaria en la costa mediterránea, pero antes habían caído en concurso de acreedores 14 de las grandes inmobiliarias, la mayoría entre 2008 y 2010: Martinsa Fadesa (7.156 millones pasivo), Reyal Urbis (4.345), Habitat (2.800), Sacresa (2.635), Nozar (1.536), Noriega (1.162), Tremon y Aifos (1.000), Llanera (748), Grupo Labaro y DHO (700), UFC, Renta Corporación, grupo Bami… Sólo unas pocas han evitado el concurso, reestructurando deuda y metiendo a bancos y cajas en su capital: Colonial, Metrovacesa, Realia, Vallehermoso  o Quabit. Pero todas siguen en apuros y con pérdidas.

La grave crisis de todas las inmobiliarias, en concurso o no, se debe a que les han caído drásticamente las ventas y promociones (en 2013 se terminaron 75.000 viviendas frente a 630.000 en 2007), mientras se desplomaba el valor de su patrimonio (entre el 50 y el 60%) y tenían que afrontar una deuda inmensa (470.000 millones), que les obliga a un abultado pago de intereses. En los primeros años de la crisis, las grandes inmobiliarias consiguieron que bancos y Cajas les refinanciaran la deuda, hasta tres veces algunas, porque las entidades financieras eran las primeras interesadas en ocultar pérdidas y ganar tiempo. Pero en 2013, la banca y sobre todo las Cajas nacionalizadas, empezaron a cerrar el grifo, obligadas por el BCE y el Banco de España, que les exigían aclarar las refinanciaciones y hacer más provisiones. Con ello, muchas inmobiliarias entraron en concurso y otras se vieron obligadas a vender activos como fuera y a meter a los bancos en su capital, forzando quitas de deuda.

Muchas inmobiliarias habrían desaparecido en esta crisis, como tantos miles de empresas, si no fuera porque disfrutan de un privilegio único, un blindaje contable que les concedió el Gobierno Zapatero en diciembre de 2008, con el real decreto Ley 10/2008: no tenían que cumplir la Ley de Sociedades de Capital (antigua Ley de SA), así que aunque la mayoría tenían un patrimonio neto negativo (inferior a su capital social), no estaban obligadas ni a reponer capital ni a disolverse. Un escudo anti quiebras por dos años que se ha prorrogado cinco veces, dos Zapatero y los tres últimos años Rajoy. Además, en octubre de 2013, las inmobiliarias recibieron otro “regalo”: las empresas que consiguieran una quita de su deuda no tendrían que pagar impuestos por ella (antes era una plusvalía). Y gracias al pacto PP-Ciu, este regalo fiscal (a nuestra costa)  se hizo con efecto retroactivo, desde el 1 de enero de 2013.

Ahora, el Gobierno Rajoy ha hecho saber a las inmobiliarias que en 2015 se les va a acabar el blindaje contable que tienen desde 2009, así que tienen este año 2014 para poner orden en sus cuentas, renegociar deudas, conseguir capital y vender lo que haga falta. Para ayudarles, el Gobierno ha aprobado en marzo el real decreto-Ley 4/2014 (se está tramitando como Ley) con medidas para facilitar la refinanciación de créditos y evitar que cierren empresas viables por falta de liquidez. El objetivo principal es evitar que las empresas (también inmobiliarias) vayan a concurso de acreedores, facilitando antes acuerdos para refinanciar deudas: ya no será necesario que estén de acuerdo el 75% de los acreedores, bastará con que acepte el 51%.

Con esta normativa, bancos e inmobiliarias están acelerando sus negociaciones, para evitar ir a la disolución en 2015. En muchos casos, los bancos transformarán parte de la deuda en capital, tras perdonar una parte (quita), algo que no hacen a los particulares (hipotecas). Y forzarán que las inmobiliarias vendan parte de sus activos, para cobrar algo. Y aquí, en esta urgencia por vender de inmobiliarias, bancos y cajas, entran los Fondos y bancos de inversión extranjeros, que llevan un año ya planeando sobre España, a la caza de saldos inmobiliarios.

Se les llama “fondos buitre” porque su objetivo es comprar barato, tenerlo poco tiempo y vender antes de 10 años. Se trata de fondos y bancos de inversión (e inversores como Soros y Paulson) estadounidenses y europeos, que creen que España puede ser una oportunidad para comprar barato (con una rebaja del 50%), a la espera que el mercado se recupere en 2017-18. Las primeras operaciones, en 2013, se centraron en oficinas, sedes de empresas y centros comerciales, con una inversión de 3.800 millones, el doble que en 2012. Ahí están las compras del Edificio España (Madrid) o la torre Agbar (Barcelona), centros comerciales, sedes de IBM o Vodafone y miles de oficinas y viviendas (incluso sociales), también para alquilar.

El impulso a esta fiebre compradora lo han dado los bancos, al vender a “fondos buitre” la gestión de sus inmobiliarias y créditos fallidos: empezó Banesto (diciembre 2012), vendiendo su plataforma Aktua (a Centerbridge), siguió en agosto 2013 Caixa Cataluña (su inmobiliaria acabó en Blackstone), continuó en septiembre Bankia (Habitat a Cerberus) y la Caixa (ServiHabitat para TPG) y ya en 2014, en enero Santander vendió su inmobiliaria Altamira (a Apollo) y en febrero, la del Popular (Aliseda para Kennedy Wilson&Partners). Los bancos no venden su inmobiliaria y sus créditos impagados, sino su gestión y ceden sus empleados (los fondos ya han empezado con ERES…), a cambio de una comisión y un porcentaje sobre ventas.Así, ya se están agilizando las ventas, después de que los bancos hayan vendido 180.000 inmuebles entre 2012 y 2013.

La tercera fuente de negocio de los “fondos buitres”, tras oficinas y centros comerciales e inmobiliarias de bancos, serán las propias inmobiliarias, necesitadas de liquidez, para hacer frente a su deuda y para sanear sus cuentas antes de que se les acabe en 2015 el blindaje contable de Zapatero y Rajoy. Muchas tendrán que malvender locales, inmuebles y suelo y los “fondos buitre” están a la caza, buscando posicionarse e incluso comprando alguna inmobiliaria española. Y en 2014, a 4 entidades les puede caer el premio gordo: ganar el concurso para gestionar los inmuebles de la SAREB, el banco malo, la mayor inmobiliaria del mundo.

En resumen: 6 años después de estallar la burbuja inmobiliaria, se está gestando otra burbuja, la compra de inmuebles a precio de saldo por “fondos buitre” extranjeros, que buscan gangas y salir corriendo con las ganancias. Un dinero que no para de llegar, como dice Botín, pero no para crear empleo estable en España: busca especular con un patrimonio inmobiliario que se ha salvado por las ayudas contables (y fiscales) de Zapatero y Rajoy. Y gracias a este trato de favor, harán negocio los “fondos buitre”. Un trato de favor que no han tenido los miles de españoles desahuciados (unos 150.000 desde que se inició la crisis) por no poder pagar su hipoteca.

Esa es otra. El mercado inmobiliario bulle con compras millonarias pero los españoles de a pie ni venden piso ni compran, porque les han caído sus ingresos y se les ha encarecido la hipoteca. Y los 6 millones de familias que aún tienen pendiente de pagar su hipoteca (sin que nadie se la renegocie como la deuda de las inmobiliarias) ahí siguen, sufriendo por pagar cada mes y viendo que el Euribor está subiendo. Son dos mercados inmobiliarios, uno en plena ebullición especulativa, el otro agobiado. Dos recuperaciones, dos Españas.  

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