Vivienda: muchos Planes y pocos avances
La vivienda no tiene enmienda. Los alquileres subieron
un +11,5% en 2024 y cuestan un 81% más que hace 10 años (los pocos que
hay). Jóvenes y nuevas familias tampoco pueden comprar casa, porque ha
subido +8,1% en 2024 (y +52% la última década). Y por eso, aunque bajan
los tipos, sube la cuota de la hipoteca a pagar. Frente a esta grave
situación, el PP presenta un Plan de 10 medidas para aplicar ahora en las
12 autonomías y 40% de Ayuntamientos que gobiernan. Y el Gobierno, ante
el fracaso de su Ley de Vivienda, presenta otro Plan con 12 medidas. Muchas
coinciden, pero no tienen voluntad de acuerdo. Y sin un Pacto entre Gobierno,
autonomías, Ayuntamientos, promotores y bancos es imposible construir y poner
en alquiler las 600.000 viviendas que hacen falta. Se puede hacer,
actuando sobre el suelo, los Planes urbanísticos, la financiación y las
ayudas, frenando los alquileres turísticos y de temporada. Pero es
imposible si cada uno va por su lado. Siéntense y pacten medidas eficaces.
Ante la falta de alquileres y su elevado
precio, hay familias que buscan comprar piso, más ahora que han bajado
los tipos. Pero también es muy difícil, porque el precio de compra se ha
disparado: las viviendas subían un +8,1% anual en septiembre de
2024 (según el INE),
el mayor aumento de los últimos años, acumulando una subida del +51,9% desde
2014. Con ello, una vivienda usada (las nuevas son más
caras) costaba en diciembre 2.271 euros/m2, un nuevo máximo
histórico, según
el portal idealista. Eso supone pagar 204.390 euros por un piso de
90 metros cuadrados. Pero en las grandes ciudades, el precio de una casa se
duplica: 4.952 euros/m2 en Madrid (445.680 euros por 90 m2), 4.700
euros/m2 en Barcelona (423.000 euros), 4.442 euros/m2 en Palma,
3.491 euros/m2 en Bilbao, 3.241 euros/m2 en Málaga, 3.035 euros/m2 en Cádiz,
2.836 euros/m2 en Valencia y 2. 827 euros/m2 en Pamplona. Y las
casas en venta también “vuelan”, por la alta demanda, los
inversores y especuladores, dispuestos a no a regatear y pagar más.
Y además, con estos precios de compra disparados, los
jóvenes y familias se encuentran con que
tienen
que pagar ahora una mensualidad más alta de hipoteca para comprar, aunque
hayan bajado los tipos. Así, un piso medio de 90m2, que costaba 162.900
euros de media a finales de 2001, costaba 201.906 euros en 2023 y cuesta ahora
204.390 euros. Y por eso, aunque ha bajado el Euribor, la hipoteca (por el 80%
del valor) ha pasado de costar 462,94 euros en 2021 a 855
euros en 2023 y 812 en diciembre de 2024.
Mínimo ahorro. Pero en las grandes ciudades, donde los pisos han subido
mucho más, la cuota hipotecaria es ahora más cara que en 2023 (y que en 2021): por ejemplo, en Madrid, 1.771 euros al mes ahora frente
a 1.714 euros hace un año y 821 euros en 2021.
En definitiva, que alquilar o comprar casa es prohibitivo
y casi el 40% de los que lo consiguen tienen que destinar más del 40% de sus
ingresos al gasto en vivienda, según
el Banco de España, muy por encima de los que tienen esta alta factura en
Europa (27% de las familias en la UE-27, 17,5% en Francia o Alemania y el 28%
en Italia). Por todo esto, hay que afrontar este grave problema de la
vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, según el último
Barómetro del CIS. Un problema que no sólo angustia a muchas familias y
jóvenes (el
60% de los jóvenes hasta 35 años viven con sus padres) sino que es también un
grave problema económico, porque frena la expansión de empresas y
negocios.
Al inicio de 2025, parece que los políticos “han
tomado nota” de la preocupación masiva por la vivienda. El 12 de enero,
el PP contraprogramó una Cumbre autonómica en Asturias para adelantarse al
Gobierno y presentar un programa político, con
un anexo de 10 medidas para la vivienda, tras años de inútil gestión
autonómica y municipal y cuando gobiernan
en 12 autonomías y en el 40% de Ayuntamientos (31 capitales). Las medidas
se centran en agilizar la gestión del suelo (después de vetar en
mayo de 2024 la reforma urgente de la
Ley del Suelo propuesta por el Gobierno y solicitada por muchos Ayuntamientos)
y en bajadas de impuestos para compradores y caseros, facilitando el
acceso a hipotecas, fomentando la rehabilitación y reforzando la lucha contra
la ocupación ilegal (los “okupas”, su obsesión y la de Vox).
Al día siguiente, 13 de enero, el presidente Sánchez
anunció un Plan con 12 medidas
para mejorar la situación de la vivienda, a la vista que su Ley de Vivienda
(en vigor desde mayo 2024), no ha sido eficaz y los topes
al alquiler (impuestos en su día por Podemos y Sumar) han
sido contraproducentes: muchos propietarios han dejado
de alquilar, desviando sus pisos al alquiler de temporada o al alquiler
turístico o han vendido su vivienda. El hecho, corroborado por el sector
inmobiliario, es que la Ley y los controles de precios (y el tope de subida) han
provocado una caída del 33% en la oferta de alquileres entre 2019 y
2024, según
los datos de Idealista. Pero hay capitales donde la oferta de alquileres
ha caído mucho más: en Barcelona (-75%: han
“desaparecido del mercado” 3 de cada 4 viviendas en alquiler), Oviedo
(-55%), San Sebastián (-55%), Las Palmas (-51%), Madrid
(-46%), Palma (-46%), Girona (-45%), Bilbao (-44%), Zamora
(-42%), Toledo, (-42%) y Burgos (-40%). Y ha caído también en
Málaga y Valencia (-33%), en Sevilla y Alicante (-32%).
El nuevo
Plan del Gobierno para la vivienda busca ahora aumentar la oferta de
viviendas. Por un lado, se transfieren a la empresa pública de vivienda
(SEPES) 3.300 viviendas públicas, otras 13.,000 de la SAREB (que traspasará
hasta 40.000) y 2 millones de metros cuadrados de suelo público (mucho de
Defensa), concediéndola además la prioridad para adquirir suelo en el mercado
(para evitar que caiga en manos de especuladores). Además, las viviendas
públicas que se promuevan o adjudiquen mantendrán indefinidamente su
titularidad pública y no se podrán vender (como hasta ahora),
lo que permitirá ampliar el parque público (sólo el 2,5%
del total, frente al 7% de media en Europa). Otra medida es destinar Fondos
europeos a crear “una industria de la construcción”, que avance en
fabricar viviendas modulares, para acelerar plazos de construcción y reducir
costes.
Hay tres
medidas del Plan dirigidas a aumentar la oferta de alquileres.
Una, un sistema de garantías públicas para asegurar a los
propietarios el cobro del alquiler (como hace el programa Bizigune en el País
Vasco) y avales a los inquilinos para casos de impago. Otra, ayudas a los
propietarios que rehabiliten su vivienda para alquilarla (a precio
asequible). Y la tercera, una exención fiscal a los propietarios que
alquilen: el 100% de lo que ingresen no pagará impuestos (siempre que se
ajusten a los límites de subida aprobados y que publica el INE). Las tres
medidas buscan “animar” a los caseros a alquilar, dado que hay 4
millones de viviendas vacías, aunque sólo 400.000 están en zonas “tensionadas”.
Otras
medidas del Plan del Gobierno afectan a las viviendas turísticas (pagarán
el 21% de IVA, como cualquier otro negocio), a los alquileres de temporada
(se
ha creado un registro obligatorio y un Fondo para que los Ayuntamientos
aumenten las inspecciones) y a las compras de pisos por extranjeros no
comunitarios (compraron 27.000 viviendas en 2023), a los que se sube un
100% los impuestos a pagar. Además, se propone a las sociedades de inversión
inmobiliaria (SOCIMI) un mejor trato fiscal si promueven viviendas con
un alquiler asequible. Y, finalmente, anuncian
un Plan de Vivienda 2026-2029, que ampliará las ayudas existentes
para jóvenes, mayores, discapacitados y residentes en zonas tensionadas.
Estas 12 medidas del Plan del Gobierno son un
avance, pero insuficiente.
Se avanza con la empresa pública de vivienda, pero falta un presupuesto
(no hay Presupuestos) y más medios. Las ayudas fiscales para “animar”
a los caseros están bien, pero si están condicionadas a unos topes y
subidas, no funcionarán (como no han funcionado las de la Ley de Vivienda).
Y, sobre todo, son muy “suaves” las medidas para frenar los pisos
turísticos (ojo, 396.883 en agosto de 2024, según el INE, representado el 25% y hasta el 35% del alquiler
en zonas de muchas ciudades) y los alquileres de temporada (han
crecido un +182% en los últimos 5 años y ya suponen el 14% de los
alquileres), básicamente porque su competencia es autonómica y municipal, no
estatal. Y en cuanto a los impuestos a la compra de extranjeros no UE,
es “el chocolate del loro”, porque el
grueso de estas compras (que suben los precios) son los compradores europeos (en Baleares, Alicante,
Canarias, Murcia o Cataluña).
Se echa en falta en las medidas una
actuación más radical en las 4 áreas donde nos jugamos la solución del
problema de la vivienda: suelo, planeamiento, financiación y promoción
pública de viviendas. En España, hay suelo para construir, pero
hace falta catalogarlo (no se sabe dónde y cuánto) y sobre todo prepararlo
para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, lo que
exige más inversiones y menos burocracia. Además, hay que agilizar el
planeamiento de las ciudades, porque ahora se tarda 10 años y si hay
reclamaciones, el plazo se demora 15 años más (de ahí el intento de reforma de la
Ley del Suelo).
En tercer lugar, hay que buscar financiación suficiente,
pública (hay
que “territorializar” el ICO, el Instituto de Crédito Oficial, y
especializarlo más en la vivienda) y privada, alcanzando un acuerdo con
los bancos para que vuelvan a financiar la vivienda, sobre todo
la protegida (VPO), lo que exige actualizar precios (módulos) y dar facilidades
(suelo y planeamiento) a los promotores privados, actuando también para reducir
los costes de construcción,
facilitar mano
de obra formada (el sector dice
que no encuentra personal) y agilizar los procesos (hoy se tardan 100
meses en una promoción y habría que bajarlo a 50 meses).
Y sobre todo, hay que impulsar la promoción pública de
viviendas, porque es ridícula: sólo 5.241
viviendas protegidas hasta septiembre 2024 (y 8.847 en todo 2023),
frente a 68.587 VPO terminadas en 2008. Eso exige que las autonomías y Ayuntamientos
destinen muchos más recursos a promover VPO, con dinero público (y privado). Ir
construyendo año tras año un parque de VPO, sobre todo para alquilar: harían falta
150.000 viviendas públicas al año para tener en 10 años (1.500.000 VPO más)
un parque de VPO “europeo”. Y el mayor esfuerzo (con financiación estatal) debe
venir de las autonomía y Ayuntamientos, que ya apenas promueven
viviendas (sí conciertos, corridas de toros y fiestas…).
Actuando en
estos 4 frentes (suelo, planes urbanísticos, financiación y
promoción pública), cortando de raíz las fugas de alquileres (a
uso turístico y alquileres de temporada) y facilitando a los propietarios
que alquilen sin miedo (y sin imposiciones), podría empezar a
resolverse el problema de la vivienda en España, que exige tiempo:
habría que construir 150.000 viviendas al año y sacar al alquiler otras
150.000 para atender a la demanda esperable (y eso no resolvería el déficit
actual). Pero para conseguirlo, hace falta un requisito previo:
el
acuerdo entre todos los que deciden en la
política de vivienda (Gobierno, autonomías, Ayuntamientos) y
los “actores” imprescindibles para avanzar (promotores, constructores,
bancos, propietarios e inquilinos). Si no hay un gran Pacto por la
vivienda, no avanzaremos.
Ahora, el Gobierno tendrá que concretar y poner en
marcha sus medidas. Y luego, tendrá que llevarlas al Parlamento y
conseguir aprobarlas. Muchas de ellas, como la reforma de la Ley del Suelo,
los alquileres de temporada o las ayudas fiscales han
sido vetadas en el Congreso por el PP y Vox (algunas con
ayuda de Junts y PNV). Así que es prioritario un gran Pacto de Estado por la
vivienda, como ya
han pedido los promotores (APCE).
Ver las propuestas de cada uno e intentar
consensuar medidas que promuevan más viviendas en construcción y más
alquileres en el mercado, más oferta para rebajar unos precios disparados.
No
parece fácil lograr un Pacto, pero sin acuerdos no avanzaremos:
ni el Gobierno podrá aprobar y aplicar sus medidas ni las autonomías y
Ayuntamientos gestionarán mejor. Están condenados a entenderse, a resolver
un problema que es un clamor social. Si no lo hacen, los jóvenes
y familias con menos recursos seguirán sin casa. Y 9
millones de inquilinos seguirán malviviendo, porque tendrán que destinar
más de la mitad de sus ingresos a pagarse un techo. No podemos tolerarlo.
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