España, paraíso inmobiliario de Europa
Los inversores y Fondos extranjeros siguen con la fiebre
de realizar inversiones inmobiliarias en España, desde la compra de
oficinas a hoteles, viviendas, locales comerciales, naves logísticas,
hospitales y residencias para estudiantes, también tierras. De hecho, España
será este año el país europeo que atraerá más inversión inmobiliaria.
Y Madrid es la 2ª capital europea
con más compras inmobiliarias, tras Londres, con Barcelona en 4º
lugar. Los inversores siguen comprando inmuebles en España porque
crecemos más, el boom del turismo, la bajada de tipos y por la alta
rentabilidad, dada la constante subida de precios. Todo apunta a que seguirán
las compras y la especulación inmobiliaria, con riesgo de generar otra
“burbuja”, como la que estalló en 2008. Eso sí, esta fiebre de compras
inmobiliarias “calienta” aún
más el precio de la vivienda para quienes la necesitan: en el primer
trimestre, la vivienda en España ha subido el doble que en la zona euro
y cuesta 5.000 euros/m2 en Madrid y Barcelona. Unos especulan con la vivienda y otros no pueden
pagarla.
La bajada de tipos del BCE y el fuerte crecimiento
en España, más los récords anuales del turismo y la fuerte demanda de
viviendas y alquileres han sido los factores que están impulsando las
compraventas inmobiliarias en España, según
CBRE. Aunque el 55% de las compras son de inversores españoles, el tirón de
operaciones en 2024 (14.000 millones de euros, +20% sobre 2023) se ha debido
sobre todo a las inversiones de Fondos de inversión extranjeros,
sobre todo de EEUU (13% operaciones), Reino Unido (6%), otros paises europeos e
inversores latinoamericanos (3,5% del total), que han concentrado sus operaciones
en oficinas (el 40% del total) y en Madrid (35%) y Barcelona (16%).
Casi un tercio de las inversiones
inmobiliarias hechas en 2024 han sido en promociones de vivienda e inmuebles
(4.300 millones, el 31% del total), destacando la compra por Azora y GCI de las
residencias de estudiantes del Fondo EQT. El 2º sector con más
inversiones en 2024 han sido los hoteles (3.200 millones, el 23% del
total), sobre hoteles de lujo en ciudades y zonas de costa. El tercer destino
inversor han sido los locales comerciales (2.900 millones, el 20,7% del
total), el negocio que más creció el año pasado (+129%), por la OPA del Grupo
Hines y Lar sobre Lar España. Le siguen la compraventa de oficinas
(1.600 millones, el 11,4% del total), muy repartida en toda España, y la compra
de naves industriales y logísticas (1.400 millones, el 10% de la
inversión total), concentradas en Madrid y Barcelona.
En 2025 sigue esta fiebre inmobiliaria en España: las
compraventas se han disparado un +32% en el primer semestre, con 5.656
millones invertidos hasta junio, según
datos de la consultora JLL. El mayor volumen de operaciones se ha dado en
oficinas (1.579 millones, +105%), que ha vuelto a ser el subsector líder, seguido
de la compraventa de locales (1.279 millones, +12%), industria y logística (951
millones, +120%), hoteles (860 millones, -38%), inmuebles residenciales (450
millones, +127%) y hospitales (397 millones, +177%). Y su previsión es que las
operaciones se mantengan en la 2ª mitad de 2025, con lo que esperan un aumento
de la inversión inmobiliaria del 15 al 20% en todo 2025.
Todos los expertos destacan que este año aumentará
incluso “el apetito inversor” de los Fondos e inversores extranjeros
por España, dado que volveremos a crecer más que el resto de Europa (+2,6%,
casi el triple del +0,9% que espera crecer la zona euro), el turismo bate
récord tras récord, los tipos siguen a la baja y hay una gran demanda de
vivienda, oficinas, locales y otros inmuebles. Por eso, España figura como el
primer destino de las inversiones inmobiliarias en Europa, que podrían
alcanzar los 214.000 millones en 2025 (+23% que en 2014), según
las previsiones de la consultora británica Savills, que nos sitúa por
delante de Reino Unido y Francia, como destino de las inversiones inmobiliarias
en 2025, según una encuesta a inversores hecha en febrero. Y los activos
españoles preferidos por estos inversores son los inmuebles
residenciales y las naves logísticas, aunque también muestran un
interés creciente por las oficinas en zonas financieras, los hoteles, los Centros
de Proceso de Datos y los locales comerciales.
Otra consultora internacional, la
norteamericana CBRE, destaca el papel creciente de España como destino de
las inversiones inmobiliarias mundiales y apuesta porque el país salte este año
al 2º lugar del ranking europeo de inversión inmobiliaria, sólo
por detrás de Reino Unido y por delante de Alemania, Polonia, Paises Bajos y
Portugal (tras ocupar el 7º lugar en 2022 y el 4º puesto en 2024). Y además,
hay dos ciudades españolas que están entre las capitales europeas más
atractivas para los inversores inmobiliarios: Madrid, que ocupará este
año el 2º lugar en el ranking europeo (era la 5ª en 2023), tras Londres, por
delante de París (3ª), y Barcelona, que ocupará el 4º lugar (era la 6ª
en 2023), por delante de Varsovia (5ª), Ámsterdam (6ª), Berlín (7ª), Lisboa
(8ª), Copenhague (9ª) y Milán (10ª).
La previsión
de CBRE es que la inversión inmobiliaria en España alcance los 16.000
millones de euros en 2025, con un aumento del 15% sobre 2024, que podría
ser incluso mayor si se confirman algunas operaciones pendientes. Según su Encuesta
a los inversores internacionales, un tercio (32%) van a
apostar por el sector residencial, otro 27% por inmuebles para la logística, un
16% invertirá en oficinas, un 10% en locales comerciales y otro 9% en hoteles,
sobre todo de lujo.
Como en 2024, la
mayor inversión inmobiliaria extranjera irá a oficinas, pero el
mayor interés se centra este año en el sector residencial, en los inmuebles
para venta o alquiler, dada la extraordinaria demanda (les interesan sobre todo
las viviendas de media y alta gama) y la falta de oferta y las excelentes
perspectivas de rentabilidad, dado que los precios de las viviendas no dejan de
subir, mes a mes. De hecho, en el primer trimestre de 2025, el
precio de la vivienda en España ha subido más del doble que en la UE-27,
según
Eurostat: +12,3% frente a +5,7%, sólo por detrás de Portugal (+16,3%),
Bulgaria (+15,1%) y Croacia (+13,1%) y muy por encima de la subida del +0,6% en
Francia o el +3,8% en Alemania.
Este “boom” de precios ya ha provocado una
OPA importante en el sector: la
de Neidar (propiedad de Fondos extranjeros y españoles) sobre Aedas
(propiedad del fondo USA Castelake), que dará lugar a la empresa promotora líder en
España. Pero no sólo los inversores y los Fondos compran inmuebles
en España: los extranjeros ya hacen el 15% de las compras de vivienda
en España, sobre todo en islas y costa. Y eso explica que un 35% de las compras
de viviendas se hagan al contado, sin hipoteca. Todo ello, el interés de los
inversores y Fondos más los extranjeros que compran una 2ª residencia
contribuyen a subir el precio de la vivienda. En junio, el precio medio de
la vivienda en España era de 2.438 euros por metro cuadrado, según
Idealista, un 40,68% más que hace 6 años (1.733 euros/m2 en junio 2019). Y
es mucho más alto el precio en Madrid (5.642 euros/m2 y Barcelona (4.920
euros/m2).
El otro sector donde los inversores extranjeros (y algunos
españoles) muestran más interés son los hoteles, por el fuerte aumento de turistas (este
año se esperan 100 millones de visitantes), que cada vez gastan más.
Actualmente, hay multitud de Fondos USA y europeos “a la caza” de hoteles españoles, sobre todo de 5 estrellas y de lujo, donde más está creciendo la
demanda. En unos casos, los inversores los compran con la intención de
gestionarlos y venderlos en unos años y en otros sólo compran el activo pero mantienen
la gestión en las cadenas hoteleras. Sólo en el primer semestre se han
hecho compraventas
de hoteles por valor de 1.800 millones. La primera gran compra de 2025,
en mayo, fue el Hotel Barceló Raval de Barcelona, comprado
por un Fondo alemán (Real IS) a otro
Fondo alemán (Unión Investment). En junio, la cadena Spring Hoteles compró
el complejo hotelero Mare Nostrum (Tenerife) al Fondo canadiense
Brookfield. Y en julio se ha anunciado que un Fondo USA (LCN) quiere hacerse
con el control de Silken, la mayor cartera hotelera del mercado. Y para
septiembre se esperan nuevas operaciones hoteleras.
Además de las compraventas de oficinas, inmuebles
residenciales, sedes logísticas, locales comerciales y hoteles, sigue habiendo bastante
apetito inversor extranjero por los hospitales (por el
auge de los seguros privados que tienen 13 millones de españoles), las residencias
de estudiantes (no hay alquileres asumibles para los jóvenes y eso preocupa
a muchas Universidades) y las residencias de ancianos (con escasas
plazas, a pesar del envejecimiento de la población), las instalaciones para Centros
de Datos (un negocio en auge por la digitalización y la inteligencia
artificial) y hasta el suelo agrícola, tanto para la instalación de paneles
solares y molinos eólicos como para atender a la demanda de nuevas
instalaciones agrarias y agroalimentarias (los inversores lo llaman “agro
business”).
¿Por qué hay tanta fiebre de los inversores inmobiliarios
por España? Básicamente, porque el fuerte crecimiento, el turismo
récord y la alta demanda auguran altos beneficios. En el 2º trimestre de 2025, la
rentabilidad del sector inmobiliario era muy elevada: 7,2% de rentabilidad
para el inversor que tiene alquileres, 11,5% de rentabilidad para las oficinas,
10,1% para los locales comerciales y 6,7% para las plazas de garaje, según
datos de Idealista. Pero eso lo miran sobre todo los inversores
particulares. Los Fondos internacionales analizan el retorno de su
inversión: cuánto van a poder ganar en poco tiempo vendiendo lo que han
comprado. Su motivación es la pura especulación: vender mañana más
caro de lo que compraron. Un
ejemplo: el hotel Raval lo compró en 2012 un Fondo alemán por 40 millones y
lo vende ahora a otro Fondo alemán por 70 millones…
Esta perspectiva de rentabilidad, en las inversiones
inmobiliarias, las oficinas, los locales y Centros comerciales o los hoteles es
lo que está moviendo el mercado y haciendo que España sea tan atractiva. ¿Hay
riesgo de que se esté generando otra burbuja inmobiliaria? Los expertos
dicen que no, pero no está tan claro si se enturbia el panorama
económico internacional y eso afecta al fuerte crecimiento de España. Y el
problema es que la mayor parte de esta inversión inmobiliaria, igual de
rápido que viene se va, a Varsovia, a Lisboa o a cualquier ciudad
latinoamericana o asiática donde pueda hacer negocio rápido.
Lo que está claro es que estos inversores y Fondos no
van a resolver el grave problema de la vivienda en España, sino que lo
agravan. Ya hay demasiados ejemplos de fondos que se dedican a
comprar edificios para echar a los inquilinos y luego disparar los alquileres.
Y lo que es seguro es que la fuerte demanda de inmuebles (y solares) por parte
de inversores y Fondos extranjeros (para luego vender y alquilar) está
disparando aún más los precios de venta y alquiler de la vivienda, que suben
más que en la mayoría de Europa. Por eso, habría que regular el papel de
estos inversores y Fondos, para que no “enturbien” más el mercado y
contribuyan a aumentar la oferta y ofrecer pisos y alquileres razonables. Pero
está claro que esto no es lo que buscan cuando invierten en España.
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