Comprar piso a cualquier precio

El precio de la vivienda se ha puesto por las nubes: más de 200.000 euros un piso de 90 metros y entre 385.000 y 470.000 en Madrid o Barcelona. En el último año, los pisos en venta subieron un +7,8%, acumulando una subida del +50% desde 2014, el doble que la inflación y los sueldos. A pesar de estos precios, las ventas se han disparado, por compras de  inversores, extranjeros y familias que pueden hipotecarse. De hecho, los pisos en venta “vuelan” en días y los compradores “no regatean” e incluso “pujan”, pagando más por la poca oferta disponible. El problema es que faltan pisos, porque ha caído el stock y apenas se construye: 80.000 viviendas en 2023, 7 veces menos que en 2008. Ahora, con los alquileres disparados, habrá más familias (e inversores) que compren piso, con la bajada de tipos. Y la vivienda seguirá subiendo de precio. Urge construir más, para alquiler y compra, porque si no, los precios serán imposibles para la mayoría.

                            Enrique Ortega

Los precios de la vivienda no dejan de subir desde hace una década. En el 2º trimestre de 2024, el precio de compraventa de una vivienda subió en España un +7,8% anual, la mayor subida desde 2022, según el INE. Eso es la subida media, porque la vivienda nueva (de la que menos hay) subió un +11,2% anual, la mayor subida desde los años 2.007 y 2008. Y la vivienda usada, la que más se vende, subió un +7,3%, otro récord. Una subida que cuadriplica la inflación anual (+1,8%) y duplica con creces la subida de sueldos este año (+3,06%). Además, los precios de la vivienda suben más en España que en la mayoría de Europa, según Eurostat: +7,9% en el 2º trimestre, frente al +2,9% en la UE-27, +2,9% en Italia y una caída del -4,6% en Francia o del -2,6% en Alemania (“resaca” tras años de subidas).

El problema es que este aumento de precios de la vivienda “llueve sobre mojado”: la subida acumulada ha sido del +43,8% entre 2014 y 2023, según el INE, superando ya el desplome de precios sufrido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando cayó un -41,9% entre 2008 y 2013. Otra vez, la vivienda nueva ha subido más en la última década, un +58,7% (frente al -30,5% que cayó con la crisis), mientras se ha encarecido menos la vivienda usada, un +41,2· (frente a una mayor caída antes, del -51,3%). Ahora se espera otra subida en esta segunda mitad de 2024, más del 7%, con lo que la vivienda subirá un +50% entre 2014 y 2023.

Con estas subidas, el precio medio de una vivienda en España estaba en septiembre en 1.921 euros/m2, según el Ministerio de la Vivienda, lo que supone 458 euros más (+31,3%) que el precio mínimo de 2014 (1.463 euros) y el precio más alto de la vivienda en España desde hace 15 años (1.958 costaba al principio de 2009). Eso supone que comprar un piso de 90m2 cuesta ahora unos 173.000 euros, 41.000 euros más que hace una década. Pero ese es el precio medio: una vivienda nueva (con menos de 5 años) costaba 2.255 euros/m2 (unos 203.000 euros) y una usada, 1.911 euros (172.000 euros).

Estos precios que publica la Administración son similares a los que publica la Sociedad de Tasación, que cifra en 1.903 euros/m2 el precio medio de la vivienda en septiembre, aunque baja el precio de la vivienda usada (1.887 euros en junio) y sube más el precio medio de las viviendas nuevas: 2.930 euros/m2 en junio, lo que supone 263.700 euros de coste un piso de 90 m2. Y refleja enormes diferencias según las ciudades. Así, una vivienda nueva en Barcelona cuesta 5.262 euros/m2 (473.000 euros por una casa de 90m2) , 4.493 euros/m2 en Madrid (404.370 euros por 90m2) , 4.378 en San Sebastián y 3.025 euros/m2 en Bilbao, mientras cuesta la tercera parte o menos en Ciudad Real (1.314 euros/m2: 118.260 euros un piso de 90m2), Cáceres (1.327) o Badajoz (1.337 €/m2).

Una tercera estadística, la del Colegio de Registradores, da un coste promedio de la vivienda algo mayor, 2.114 euros/m2 en septiembre de 2024, subiendo el precio de la vivienda usada (hasta 2.080 euros/m2) y alineando el precio de la vivienda nueva con el del Ministerio (2.254 euros/m2). Sus datos reiteran también la gran diferencia de precios entre autonomías y capitales: por encima de los 3.000 euros/m2 de media están San Sebastián (5.613 euros/m2: 505.170 euros “de media” por una casa de 90 m2…), Barcelona (4.466 euros de media, aunque la vivienda nueva cuesta  5.200 euros/m2), Madrid (4.327 euros de media: 390.000 euros por un piso de 90m2 y mucho más si es nuevo), Palma (3.558 euros de media), Bilbao (3.017 euros/m2) y “casi” Málaga (2.917 euros/m2). Y lo más llamativo: el 49% de las ventas registradas son pisos de menos de 90 metros cuadrados…

Estos precios tan elevados por una vivienda se deben a la escasez de viviendas en el mercado, debido a la caída del “stock” de viviendas usadas  y a la baja construcción de nuevas viviendas. Por un lado, el stock disponible ha bajado drásticamente, desde 649.780 viviendas que había en 2009 a las 447.691 viviendas disponibles en 2023, según el Ministerio de Transportes. Y además, en la mayoría de provincias, el stock sobre el total de viviendas es bajo (1,66% de media en España), siendo mayor en las ciudades y provincias con más problemas: Madrid, Barcelona, Toledo, Sevilla, Tenerife y litoral mediterráneo, aunque en la mayoría tienen un stock bajo, salvo Madrid (11,4% del parque) y Barcelona (10,86%).

El problema mayor, que explica la escasez de viviendas a la venta, es que se ha desplomado la construcción de nuevas viviendas, desde 2009 y sobre todo desde 2014. Así, frente a un máximo de 597.632 viviendas “libres” (sin ayudas públicas) construidas en 2006, se bajó a 356.555 en 2009, a 121.043 en 2011 y a un mínimo de 35.382 viviendas construidas en 2014. Y a partir de ahí, apenas creció la construcción, alcanzando las 58.853 viviendas terminadas en 2018, las 84.091 en 2021 y las 80.473 viviendas libres construidas en 2023, 7 veces menos que en los años del “boom inmobiliario”, según los datos de Vivienda. Y este año 2024, se han terminado 41.853 viviendas hasta junio (+2,1% que en 2023). Y peor es la construcción de viviendas “protegidas” (VPO): sólo se terminaron 8.847 en 2023 (3.311 en la primera mitad de 2024), frente a 68.587 en 2008.

Así que no hay viviendas para vender y por eso los precios se disparan, sobre todo porque la demanda crece, aumentan los que buscan piso y las compraventas. Las 10  subidas de tipos del BCE (entre 2022 y 2023) retrajeron las compras, junto a los altísimos precios, pero ahora, con las bajas aprobadas (junio, septiembre y octubre 2024) y las anunciadas, las compras se han disparado: 61.887 en septiembre, un +41,5% anual y la mayor cifra de ventas mensual desde 2007. Con ello, se han vendido ya 467.865 viviendas en 9 meses y de continuar la tendencia (+3,05%), el año 2024 cerrará con 601.000 viviendas vendidas, el tercer mejor dato de ventas tras 2007 (se vendieron 775.300) y 2022 (650.265 viviendas) . Y  100.000 viviendas más vendidas que antes de la pandemia (505.467 en 2019).

¿Quién compra un piso en España con estos precios? Pues hay tres grupos claros de compradores. Uno, los inversores, empresas y ahorradores particulares que compran un piso para invertir y especular, para ponerlo en alquiler primero (inmobiliarias, Fondos de inversión o particulares) y luego venderlo con plusvalías. De hecho, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España era del +7,2% en septiembre, más del doble de la rentabilidad de los bonos del Estado y de muchas acciones. Un dato que confirma el auge de estos compradores de viviendas (que no las compran para vivir) es que un 35% de las compras se están haciendo sin hipoteca, pagando al contado con fondos propios, según los datos del Colegio de Registradores.

Un 2º grupo de compradores de viviendas son los extranjeros: compraron el 14,90% de las viviendas vendidas en 2023, según los Registradores, un porcentaje mucho mayor en Baleares (32,5% de las compras totales), Comunidad Valenciana (28,45%, aunque hay provincias como Alicante donde son el 44% de los compradores), Canarias (27,25%, aunque suben al 35,7% en Tenerife)), Murcia (24,68%), Cataluña (16,79%) y Andalucía (14,31%, pero suben al 33,7% en Málaga). Este año, la mayoría de los compradores extranjeros siguen siendo los británicos (8,52%) y alemanes (6,43%), aunque han adelantado a los franceses (5,23%) los compradores marroquíes (5,46%), polacos (5,32%) e italianos (5,25%).

El tercer grupo de compradores son las familias que ya tienen una casa y se plantean venderla y comprar otra mejor (pagando la diferencia con ahorros o una hipoteca) o las familias jóvenes que piden una hipoteca ayudados por sus padres. El resto, la mayoría de la población que no tiene casa ni ayuda, es casi imposible que pueda pagar estos precios, salvo que consiga hipotecarse de por vida, forzados por unos alquileres imposibles.

Por todos ellos, la demanda de viviendas existe, aunque los precios estén por las nubes. La prueba no es sólo que se disparen las compraventas sino que las inmobiliarias alertan que tienen problemas para buscar piso a los que quieren comprar. De hecho, las ventas son cada vez más rápidas (antes se tardaba meses y ahora semanas y horas) y los pisos “vuelan”, sin que los compradores puedan “regatear” el precio final como antes. Incluso hay inmobiliarias que hablan de compradores que ofrecen al vendedor hasta un 10% extra para asegurarse el piso que quieren… Es la forma de pujar por lo escaso.

Todo apunta a que los precios de los pisos seguirán subiendo, empujados por la alta demanda, la baja oferta y la mayor presión por comprar (ahora que bajarán las hipotecas) en vez de alquilar, por los elevadísimos precios. Precisamente, los alquileres disparados son la mejor gasolina para la subida de los precios de las viviendas. El mecanismo es fácil de entender: cuanto más me cueste alquilar, más me pensaré comprar, sobre todo ahora que bajan los tipos. Claro que necesito 2 condiciones previas. Una, que los bancos me puedan dar una hipoteca, algo que depende de mi sueldo y tipo de contrato (si es precario, nada). Si paso este filtro y soy de los que pueden “optar” a una hipoteca, queda el 2º filtro: tener ahorrado o que mis padres me presten el 30% del valor del piso, porque la hipoteca sólo se concede por el 80% del valor de tasación y hay que tener un 30% para la entrada (20%) y gastos (10% para notaría, registro, impuestos y gastos iniciales).

Supongamos que podemos conseguir una hipoteca y alguien nos deja ese 30% (o lo ahorramos). Las cuentas están claras: en casi todos los casos, con los tipos actuales, compensa más comprar que alquilar. Vemos algunos ejemplos. Si el precio medio de una vivienda de 90m2 está en 198.810 euros (2.209 euros/m2), deberíamos pedir una hipoteca de 159.048 euros. A 25 años, con el Euribor más 1% (3,69% ahora), nos sale a pagar una mensualidad de 812 euros, una cuota inferior al alquiler medio en España, que es hoy de 1.179 euros. Si el piso está en Madrid, hay que pedir una hipoteca de 261.936 euros, que nos cuesta 1.338 euros al mes, menos que el alquiler medio de la capital (1.854 euros). En Barcelona, la cuota sería 1.690 euros frente a 2.079 euros de alquiler. En Valencia, 1.016 euros de hipoteca frente a 1.296 euros de alquiler. Y en Sevilla, 865 euros mensuales de hipoteca frente a 1.062 euros de alquiler.

Cuanto más bajen los tipos y las hipotecas y más suban los alquileres, más compensará comprar en vez de alquilar. Ojo: sólo si tenemos un trabajo “merecedor” de una hipoteca bancaria” y unos padres que nos presten el 30% del valor, para la entrada y gastos. Esta es la dinámica que seguirá haciendo subir los precios de los pisos, junto al interés de los inversores, Fondos y particulares por comprar para invertir, además del boom de extranjeros que buscan casa en España. Y a su vez, esta subida de los pisos animará a los propietarios a subir los alquileres, para obtener más por una inversión más costosa.

Hay que acabar con esta dinámica, con la “locura” de un mercado donde los precios disparados de compra y alquiler se retroalimentan. Para conseguirlo, el camino no es imponer unos controles de precios, que no se implantan o se evaden (con pisos turísticos, alquileres de temporada o ventas) sino construir más viviendas, aumentar drásticamente la oferta, para bajar precios (de pisos y alquileres). Y para ello, urge actuar en varios frentes. Por un lado, promover un Pacto político entre Gobierno, autonomías y ayuntamientos para conseguir suelo y financiación a los promotores públicos y privados. Hay suelo, pero hace falta catalogarlo y prepararlo para que sea urbanizable y esté a disposición de los promotores, a los que hay que reducir burocracia y plazos. Urge buscar financiación, pública (hay que territorializar el ICO y especializarlo más en la vivienda) y privada, arrastrando a los bancos ahora que no hay Cajas. Y hay que actuar sobre los costes de construcción, mejorar la disponibilidad de mano de obra y agilizar el proceso (se tardan 100 meses en una promoción y habría que reducirlo a 50). Y el Estado (central y periférico) debe gastar el doble en promover viviendas protegidas, directamente y con los promotores privados, para crear un parque de 1 millón de viviendas de VPO que ofrezca alquileres asumibles.

Hacen falta 250.000 nuevas viviendas al año para cobijar a las nuevas familias (120.000) y a los inmigrantes (330.000 nuevos al año). Se puede conseguir triplicar la construcción de viviendas si los organismos públicos se ponen a la tarea y facilitan suelo y financiación, agilizando las promociones privadas y públicas. Y creando un parque de viviendas VPO, para alquilarlas a las familias con menos ingresos. En paralelo, facilitar a los propietarios que alquilen más y a precios razonables, sin imposiciones, con incentivos fiscales y organismos que les ayuden a gestionar su alquiler. En definitiva, medidas para conseguir que haya más viviendas en el mercado, para compra y alquiler. Más oferta de pisos es la clave.