Alquileres a peor, tras 2 años de Ley de Vivienda

El 26 de mayo se cumplieron  2 años de la Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno con la oposición del PP (y Vox), que no la aplican en sus autonomías. Y su balance es nefasto: los alquileres han subido un +24% estos dos años y el precio de las viviendas se ha disparado otro +28%. La Ley ha sido contraproducente, porque los controles de precios han “asustado” a los propietarios, cayendo más oferta de alquileres (-120.000 en dos años): unos alquileres se han desviado a pisos turísticos y alquileres de temporada, otros pisos se han vendido y otros están vacíos. Resultado: no hay pisos para alquilar y cada uno tiene 35 inquilinos esperando. Además, no hay suelo disponible ni inversión y se construyen 127.721 viviendas, cuando faltan  600.000. El problema es político: el enfrentamiento constante entre Gobierno y autonomías impide pactar medidas eficaces, como reflejó la Conferencia de Presidentes. Y así, la vivienda no tiene enmienda, en perjuicio de millones de españoles.

                            Enrique Ortega

El problema de la vivienda angustia cada día más a muchos españoles, sobre todo jóvenes y nuevas familias. La mayoría de los que necesitan una casa no la pueden comprar, porque los precios se han disparado: este año suben un +12,2% anual (la mayor subida trimestral en 18 años), según el INE, que se suma al +55,1% que subió la vivienda entre 2014 y 2024. Resultado: una vivienda usada  cuesta de media 2.391 euros/m2 (215.190 euros por 90m2), subiendo a 4.895 euros en Barcelona (440.550 euros por 90 m2) y 5.573 euros en Madrid (501.570 euros por 90m2), según el portal Idealista (mayo 2025). Estos precios disparados exigen pedir una elevada hipoteca (más un 30% ahorrado para el 20% que no se financia, impuestos y gastos), una cuota hipotecaria que supone ya el 23% de los ingresos de una familia (y sube al 46% si se quiere comprar en Barcelona, el 41% en Palma el 40% en Málaga y el 38% en Madrid).

Y si muchas familias y jóvenes no pueden comprar, tampoco pueden alquilar a los precios actuales: en mayo, los alquileres han vuelto a subir otro +9,9% anual, según Idealista, que se suma al +81% que han subido los alquileres en España entre 2014 y 2024. Con ello, el precio medio del alquiler está ya en 14,5 euros/m2, según Idealista, un máximo histórico que se traduce en un alquiler medio (90m2) de 1.305 euros mensuales. Pero es mucho más en las principales capitales, donde hay más demanda: 23,9 euros/m2 en Barcelona (2.151 euros por 90m2), 21,7 euros en Madrid (1.953 euros alquiler 90m2), 18,5 euros en San Sebastián, 17,8 euros en Palme, 15,7 euros en Valencia, 15,6 euros en Málaga y 15 euros en Bilbao. Unos alquileres disparados que obligan a los inquilinos a destinar el 40% de sus ingresos, según el Banco de España, cuando en la UE-27 el “esfuerzo” es del 27%.

El problema en ambos casos (compra o alquiler) es el mismo: los precios se han disparado porque faltan viviendas (para comprar y alquilar), porque hay pocas viviendas que salen a la venta o al alquiler frente a una demanda creciente. El mercado para comprar piso es muy estrecho y cada vez hay más inversores, inmobiliarias y particulares que pujan por comprar un piso para alquilarlo después y sacar rentabilidades que superan el 10%. Un dato que demuestra esta “especulación” en la compra es que un tercio de las viviendas se compran al contado, sin pedir hipoteca. Y las inmobiliarias informan que cada día ven compradores que “pujan” por una vivienda, pagando incluso más de lo que piden. En el caso del alquiler pasa lo mismo: los pisos “vuelan” en el día, con una media de 35 inquilinos pujando por cada vivienda que se pone en alquiler (en 2023 eran 19 candidatos por piso).

Y todo esto pasa 2 años después de la entrada en vigor (el 26 de mayo de 2023) de la Ley de Vivienda, que pretendía bajar el precio de los alquileres, implantando unos “topes” en las ciudades más “tensionadas”. La realidad es que la Ley no se aplica en la mayoría de autonomías y Ayuntamientos, porque el PP (y Vox) están en contra. La primera aplicación de “topes” al alquiler se hizo en marzo de 2024, en 140 municipios catalanes (incluidas las 4 capitales y sus áreas metropolitanas) y se amplió en octubre a 131 municipios más (271 en total). Y este año, se han declarado “zonas tensionadas” algunos municipios del País Vasco (incluido San Sebastián) y 21 municipios de Navarra, mientras se tramita en A Coruña y Las Palmas. Pero poco más. Los expertos y el PP (y Vox) reiteran que estos controles no han bajado los alquileres, mientras el Gobierno y la Generalitat señalan que sí han bajado en algunas ciudades catalanas. Pero lo preocupante es que los contratos de alquiler han caído un -21,5% en 9 de los 15 mayores municipios donde se ha aplicado, según Idealista.

Esto probaría la principal crítica que hacen la mayoría de expertos inmobiliarios a la Ley de Vivienda: que retrae a los propietarios a alquilar. Y que esa “desconfianza”, ante los controles de la Ley y “el intervencionismo anterior” (desde 2019 se han puesto topes a la subida de alquileres y a los plazos) han llevado a muchos propietarios a no alquilar sus pisos, desviando esas viviendas a otros fines o alquilando más caro, para “cubrirse”. El portal Idealista ha hecho un estudio y desvela que la oferta de alquileres ha caído un -17% en estos 2 años de vigencia de la Ley de Vivienda, mientras la demanda de alquileres ha aumentado un +79% en estos dos años. Pero esa caída de la oferta de alquileres ha sido mucho más drástica en muchas ciudades: Barcelona (-46%), Madrid (-21%), Bilbao (-36%), Sevilla (-31%), Huesca (-43%), Córdoba (-66%), San Sebastián (-36%), Girona (-28%), Lleida (-38%), Orense (-43%), Oviedo (-52%), Palma (-35%), Palencia (-36%), Tarragona (-35%), Zamora (-25%), Valladolid (-37%), Zaragoza (-37%), Salamanca (-29%), Logroño (-23%)…

El estudio revela que en estos 2 años se han perdido 120.000 alquileres. ¿Dónde han ido? Una parte importante de los alquileres se han “desviado” a pisos turísticos, que permiten conseguir mayores ingresos sin controles de precios y contratos. Serían unos 85.600 los alquileres desviados a pisos turísticos, un aumento del 30%. De hecho, en las 25 grandes ciudades (donde hay más problemas de alquiler) había 345.000 pisos turísticos en 2024, según Exceltur, una cifra que no refleja los pisos turísticos “ilegales” (150.000 en Madrid).

Otra cifra importante de alquileres se ha “desviado a alquileres de temporada: su duración es menor de 1 año y se rigen por el contratos privados, sin controles de precios ni plazos. Estos alquileres de temporada suponen ya el 14% de todo el mercado del alquiler  y mucho más en las ciudades más tensionadas, según Idealista: Barcelona (47% de los alquileres son de ya de temporada), San Sebastián (37%), Badajoz (27%), Girona (26%), Tarragona (20%), Madrid (17%), Bilbao y Palma (15%), Santander y Valencia (14%)… Y en todas las capitales han aumentado mucho el último año, bajando sólo en Sevilla y Málaga.

El tercer “desvío” de alquileres tradicionales ha sido por la venta de estas viviendas: los propietarios, ante los altos precios de los pisos, han optado por vender y “quitarse problemas” (controles de precios, impagos…) con los alquileres. No hay datos, pero está claro que una parte importante de las 1.230.000 viviendas vendidas entre 2023 y 2024 eran viviendas que antes estaban en alquiler. Y queda otra 4ª vía por la que se ha reducido la cifra de alquileres: los pisos que se han quedado vacíos estos años, sin vender ni alquilar: en España hay 3,8 millones de viviendas vacías, aunque sólo el 10,5% (unas 400.000) están en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde hay más problemas de alquileres.

En definitiva, que los controles y la Ley de Vivienda han retraído los alquileres, algo que ya se ve desde las primeras medidas tomadas por el Gobierno en 2019.Eso llevó a que la oferta de alquileres haya caído un -56% desde finales de 2020 a finales de 2024, mientras la demanda de alquileres ha aumentado +319% desde la pandemia, según Idealista. Este desfase entre oferta y demanda es el que ha disparado el precio de los alquileres (de 10,4 euros/m2 en diciembre de 2019 a 14,5 euros/m2 en mayo 2025: +39,5%).

Como en cualquier mercado, los precios del alquiler sólo bajarán si aumenta la oferta o baja la demanda. La demanda no puede bajar, porque cada año hay 250.000 familias y jóvenes que buscan casa, así que la solución es aumentar la oferta, de viviendas y de alquileres. Y eso no lo aborda la Ley de Vivienda ni las autonomías y Ayuntamientos del PP. Lo que ha hecho el Gobierno es tratar de “tapar las fugas” de alquileres, frenar los pisos turísticos y los alquileres de temporada, imponiendo un registro obligatorio, que entrará en vigor este 1 de julio, a los propietarios que quieran hacer este tipo de alquileres. Pero no se limitan ni reforman. Y, en paralelo, el Gobierno ha presentado, a través de una proposición de Ley del PSOE, una batería de medidas fiscales para subir el IVA de los pisos turísticos, aumentar los impuestos a las viviendas vacías y  proponer un nuevo impuesto a la compra de extranjeros, medidas que son parches y van a retraer aún más la oferta de alquileres.

El único camino para resolver el grave problema de la vivienda es aumentar la oferta, con la rehabilitación de viviendas, la construcción de nuevas viviendas y el aumento del parque de alquiler. Y eso exige que el Gobierno, las autonomías, Ayuntamientos, constructores y bancos pacten Planes de vivienda, ciudad por ciudad. Eso supone, primero, agilizar el suelo disponible para construir, algo que ahora es un problema, porque no hay Censos actualizados y una parte de los planes urbanísticos están “paralizados” por recursos en los Tribunales. El Gobierno propuso (en la anterior Legislatura y en marzo de 2024)  una reforma de la Ley del Suelo, para ayudar a los Ayuntamiento a agilizar el planeamiento, pero la ha retirado (mayo 2024) por falta de apoyo parlamentario: el PP y Vox estaban en contra, para debilitar al Gobierno con otra derrota parlamentaria (aunque sus Ayuntamientos habían pedido la reforma) y los grupos de izquierda tampoco lo apoyaron por temor a una “burbuja urbanística”…

Además de suelo, construir más viviendas (para venta y alquiler) pasa por contar con financiación suficiente y con la colaboración público-privada, pactando precios de venta (sobre todo en VPO) que compensen las nuevas promociones. Y un mayor gasto en vivienda (ahora mucho menor que en Europa) , tanto de Ayuntamientos como autonomías y del Gobierno central. Por eso, el presidente Sánchez ha propuesto a las autonomías, en la Conferencia de Presidentes, triplicar el gasto en vivienda: pasar de los 2.300 millones del Plan actual (2022-2025) a 7.000 millones entre 2026 y 2030, un 60% aportados por el Estado central y otro 40% por las autonomías (que ahora aportan el 25%). Y eso a cambio de que las viviendas públicas que se construyan sean siempre viviendas públicas, no se puedan vender como “libres” (como se ha hecho con las 2,4 millones de VPO construidas en los últimos 40 años), para poder tener un parque público (hoy es el 2,5% frente al 8% en la UE-27).

Otro frente de actuación es aumentar el parque de viviendas en alquiler, lo que exige “no asustar” a los propietarios, sino incentivarlos y ayudarlos para que alquilen. Eso pasa por varias medidas: ayudarles (con créditos y subvenciones) a rehabilitar viejas casas para alquiler, incentivarles fiscalmente (con una deducción de hasta el 100% en el IRPF) si alquilan a precios “razonables”, agilizar la normativa en caso de impagos y, sobre todo, facilitarles el alquiler con seguridad. Una vía es crear empresas municipales y autonómicas que hagan de “intermediarias” entre el propietarios e inquilinos, como hace el País Vasco con el “Programa Bizigune”: los propietarios les ceden las viviendas y cobran seguro cada mes, despreocupándose de todo. Eso sí, hay que aprobar normas legales para torpedear el trasvase de alquileres a pisos turísticos y alquileres de temporada, dos fórmulas que suponen la mitad de los desvíos de alquileres tradicionales.

Con todo, la clave es “cambiar el rumbo”, aceptar que la Ley de Vivienda ha sido ineficaz y hasta contraproducente: el Gobierno no puede empecinarse con ella. Hay que cambiar de estrategia y pactar medidas para construir más viviendas y ampliar la oferta de alquileres. Pero hay un problema de fondo: el enfrentamiento político entre el Gobierno y las autonomías y Ayuntamientos, que son quienes gestionan la política de vivienda. Sin acuerdo para agilizar el suelo urbanizable, la financiación, las promociones y la colaboración público-privada, es imposible poner en marcha una política de vivienda eficaz. Hace falta sentarse, a nivel estatal, en cada autonomía y en cada Ayuntamiento, para ver cuántas viviendas se pueden construir y financiar y para sacar más pisos en alquiler (asequible).

La propia Comisión Europea acaba de pedir a España que aumente la oferta de vivienda social, con 3 recomendaciones: aumentar la oferta de suelo (reformando la Ley), reducir los plazos de construcción y los cuellos de botella administrativos (más la escasez de mano de obra en la construcción) y reforzar la oferta de vivienda social asequible. Pero no parece que vayan a escucharlos. El Gobierno está empecinado en aplicar su Ley y sus controles y el PP está empeñado en no apoyar ninguna medida del Gobierno (ni la reforma de la Ley del Suelo ni invertir más) y desgastarlo, aún a costa de que sigan disparándose los alquileres. Así no hay forma de avanzar. En definitiva, con este irresponsable enfrentamiento político, la vivienda no tiene enmienda. Y lo están pagando millones de españoles.