8ª bajada de tipos, pero suben los pisos

El Banco Central Europeo (BCE) acaba de bajar los tipos de interés, un -0,25%, hasta el 2%, el precio más bajo desde 2022. Es la 8ª bajada de tipos desde hace un año, tras las 10 subidas aprobadas entre 2022 y 2023. Esta nueva rebaja del BCE  busca reanimar la estancada economía europea, ahora que la inflación está controlada. El Euribor está en el 2%, lo que rebaja 137 euros mensuales la revisión anual de las hipotecas. Pero ojo: el precio de los pisos se ha disparado y pagar ahora una hipoteca resulta igual de caro o más que hace dos años, aunque los tipos sean más bajos. Y este coste real de las hipotecas seguirá subiendo, porque suben los pisos y la demanda, dado que resulta más barato comprar un piso que alquilarlo. Los tipos bajos ayudarán a empresas, familias y a pagar la deuda pública, pero no servirán para que muchos jóvenes y familias compren casa, por falta de ahorro previo y de ingresos suficientes.

                            Enrique Ortega

Como se esperaba, el Banco Central Europeo ha bajado hoy jueves los tipos de interés oficiales, otro -0,25%, hasta el 2%, el precio del dinero más bajo desde diciembre de 2022. Es la 8ª bajada de tipos del BCE desde hace un año: los bajó en junio, septiembre, octubre y diciembre de 2024, más en enero, marzo, abril y junio de 2025. Con estas bajadas, el BCE desanda el camino iniciado 2022, cuando aprobó 10 subidas de tipos, entre julio de 2022 y septiembre de 2023, subiendo los tipos del 0 al 4%, para contener la alta inflación.

Con esta 8ª rebaja de tipos, el BCE se distancia más de la Reserva Federal USA, que sólo ha aprobado tres bajadas de tipos en los últimos meses (septiembre, noviembre y diciembre de 2024) y que ha decidido no bajarlos este año, en las reuniones de enero, marzo y mayo (la próxima es el 17 de junio), a la vista de la amenaza de aranceles de Trump (que pueden despertar la inflación en EEUU). Sin embargo, EEUU empezó a subir los tipos antes que Europa (en marzo de 2022), más veces (11 subidas de tipos entre 2022 y 2024) y todavía los mantiene muy por encima: 4,50% frente al 2%. Y también se distancia del Banco de Inglaterra, que sólo ha aprobado 4 bajadas en los últimos meses (agosto y noviembre de 2024, febrero y mayo de 2025), tras 14 subidas de tipos entre 2021 y 2024 y con el dinero también más caro que en la zona euro: 4,25% (la próxima reunión es el 19 de junio).

El BCE ha bajado más veces y en más porcentaje los tipos de interés en el último año (-2%) que EEUU (-1%) y Reino Unido (-1%) porque busca ahora reanimar la débil economía europea, en un momento en que la inflación parece controlada : +1,9% en mayo en la zona euro, según Eurostat, por debajo del objetivo del BCE (2%) y muy lejos de la inflación disparada de 2022 (+8,4%) y 2023 (+5,4%) y de la más moderada de 2024 (+2,4%). Preocupa al BCE que las últimas previsiones económicas de Bruselas (mayo 2025) hayan recortado un -0,4% las previsiones de crecimiento para 2025 de la zona euro (+0,9%, igual que en 2024) y la UE-27 (+1,1% frente al 1% en 2024). Y, sobre todo que Alemania no vaya a crecer nada (+0% en 2025, frente a una caída del -0,2% en 2024) y que apenas crezcan Francia (+0,6%) e Italia (0,7%), aunque España crecerá un +2,6%.

Ahora, tras esta 8ª rebaja de tipos para intentar “reanimar” la débil economía europea, el BCE espera a ver qué hacen este mes EEUU y el Banco de Inglaterra para decidir si continúa con la rebaja de tipos en las próximas reuniones (24 de julio y 11 de septiembre). La clave estará en el comportamiento de la economía europea estos meses, en el daño que pueda hacernos la subida de aranceles de Trump, tanto al crecimiento como a los precios (los aranceles más altos suponen que suben todos los productos importados). Y también será clave la cotización del euro: desde la llegada de Trump, el dólar se ha debilitado, fortaleciendo al euro, que hoy cotiza a 1,1427 dólares, frente a 1,024 el 10 de enero. Eso supone una revalorización del euro del +11,6%.A lo claro: que los productos importados en dólares nos cuestan un 11,6% menos. Una ayuda para paliar la subida de aranceles que nos acabe poniendo Trump.

El propio BCE ha fijado “un suelo” para la rebaja de tipos, salvo imprevistos (de inflación disparada o recesión, por aranceles o crisis geopolíticas): bajarlos a un mínimo del 1,5%, lo que augura otras dos bajadas de -0,25% cada una antes de fin de año. Esta perspectiva ha hecho bajar más de lo esperado al Euribor, el tipo de interés al que se prestan los bancos y que se utiliza para las hipotecas a tipo variable (Euribor más un porcentaje) : cerró mayo en el 2,081% (frente a 2,143% en abril), la mayor rebaja mensual desde 2009 y el tipo más bajo desde agosto de 2022. Y todo apunta a que este mes de junio el Euribor bajará del 2% y podría cerrar el año 2025 en el 1,5%, el tipo más bajo desde abril de 2022 (+0,013%).

Esta mayor rebaja del Euribor en 2025 (estaba en el 3,679% a finales de 2024) supone un gran “alivio” para los 4 millones de españoles que están pagando una hipoteca, la mayoría a un tipo variable y un pago mensual que se revisa anualmente. Ahora, con el Euribor de mayo (2,081% frente a 3,680% en mayo de 2024, la mayor caída anual en los últimos 15 años), la rebaja de la cuota mensual será importante para los hipotecados: 137 euros menos al mes (-3.680 euros al año) para una hipoteca media de 145.673 euros a 25 años.

Las sucesivas rebajas de tipos del BCE han abaratado también las nuevas hipotecas, que costaban en marzo el 2,80% de media, según el Banco de España, frente al 2,96% que costaban en 2022, el 3,78% de 2023 y el 2,90% de diciembre de 2024. Además, se han abaratado también, aunque menos, los créditos personales: de un máximo del 7,69% que costaban en 2023 se ha bajado al 7,05% en marzo de 2025. Eso sí, lo que no baja son los tipos que los bancos nos cobran por las tarjetas de crédito: del 17,99% que nos cargaban en 2022 se subió al 18,54% en diciembre de 2024 y al 18,49% en marzo de 2025.

Las empresas también han visto abaratarse sus créditos, pero poco. Los créditos hasta 250.000 euros llegaron a costar el 5,33% en 2023 para bajar al 4,14% en diciembre de 2024 y el 3,61% en marzo de 2025, según el Banco de España. Los créditos de 250.000 euros a 1 millón han bajado del 5,08% en 2023 al 3,85% en 2024 y el 3,40% en marzo de 2025. Y los créditos de más de 1 millón de euros costaban el 4,99% en 2023, pasaron al 4,01% en 2024 y al 3,51% en marzo de este año. Bajadas todas menores que el tipo oficial del BCE.

Y también ayuda la rebaja de tipos al Presupuesto del Estado, porque estos años hemos pagado menos intereses por la deuda pública, al bajar el tipo que hay que ofrecer a los inversores por los bonos del Estado a 10 años: estaban en el 0,267% en junio de 2021, se dispararon al 3,966% en septiembre de 2023 (máximo) y bajaron al 3,032% en diciembre de 2024. Pero ojo, este año suben los intereses que hay que pagar por la deuda, por el riesgo mundial ante la amenaza de aranceles, hasta el 3,071% en junio de 2025. Eso supone que podríamos pagar 3.000 millones más en intereses que en 2024 (cuando pagamos 39.078 millones).

Con todo, el mayor impacto de la rebaja de tipos del BCE y del Euribor es una mayor demanda de hipotecas: en marzo (último dato del INE) se firmaron 42.831 hipotecas para la compra de viviendas, por un importe medio de 156.698 euros, a un tipo medio del 2,8%. Con las rebajas de tipos, hay familias y jóvenes que se plantean pedir una hipoteca, básicamente porque sale más barato comprar (supone el 23% de los ingresos) que alquilar (se lleva al 36% de los ingresos) en toda España, salvo en San Sebastián y en Palma de Mallorca, según Idealista. Claro que para eso, el comprador debe tener un 30% del importe ahorrado (o que se lo den sus padres), para cubrir el 20% que no financia la hipoteca (sólo se concede el 80% del valor de tasación) y otro 10% para impuestos y gastos, algo imposible para muchos jóvenes y familias, que además deben tener un tipo de trabajo y un nivel de ingresos que convenzan a los bancos para darles la hipoteca…

Pero ojo: las bajadas de tipos del BCE facilitan pagar ahora una hipoteca, pero no demasiado, porque la rebaja del Euribor “se la come” la subida de precio de los pisos. Las hipotecas tienen un tipo algo más bajo (2,80% frente al 3,78% en 2023), pero en cambio ha subido mucho el precio de los pisos a la venta. Así, en abril de 2025, el precio medio de un piso en venta era de 2.350 euros metro cuadrado, un 12% más que los 2.098 euros que costaba en abril de 2024, según Idealista. Eso supone que comprar ahora un piso de 90m2 supone pedir una hipoteca (80%) de 169.200 euros, cuando hace un año bastaba con pedir una de 151.056 euros. Así, aunque el Euribor esté ahora más bajo (2,143% en abril 2025 frente al 3,703% en abril de 2024), como hay que pedir una hipoteca mayor, el coste mensual apenas baja: 814 euros al mes ahora frente a 856 hace un año. Y si encima compramos en una ciudad donde los pisos han subido más, la diferencia se reduce: la hipoteca cuesta ahora 1.690 euros mensuales frente a 1.781 euros hace un año para comprar piso en Barcelona (4.875 euros/m2) y sube de 1.795 a 1.895 euros mensuales para comprar en Madrid (5.467 euros/m2).

Así que no se deje llevar por “el espejismo” de que han bajado los tipos: las hipotecas están algo más baratas, pero hay que pedir prestado más dinero y eso encarece la mensualidad. Y así seguiremos en los próximos meses, porque la falta de viviendas en venta y el tirón de la demanda provoca que los precios de los pisos sigan subiendo: +12,8% anual en mayo (2.391 euros/m2 de media, 5.573 euros/m2 en Madrid y 4.895 e/m2 en Barcelona) , según Idealista, que se suma al +55,1% que ha subido la vivienda entre 2014 y 2024. Y como los alquileres disparan su precio aún más, hay muchos jóvenes y familias que se plantean comprar en vez de alquilar, lo que dispara precios y contrarresta la rebaja de las hipotecas.

De hecho, los bancos se han lanzado a ofrecer hipotecas, aprovechando la bajada de tipos. Y las que ahora ofrecen son hipotecas a tipo fijo, que ya son dos de cada tres hipotecas nuevas. Y el tipo al que las están ofreciendo (ver ofertas) es al 3%, un 1% más que el Euribor y el tipo oficial del BCE. Todo apunta a que en los próximos meses asistiremos a una nueva “guerra de hipotecas”, pero sin que los bancos bajen mucho más los tipos y siempre manteniendo las exigencias actuales para concederlas (ingresos, contrato, nómina y seguros, fidelización con el banco…). De hecho, las hipotecas y las comisiones que cobran en paralelo son la clave de los buenos resultados de la banca en 2024 y 2025.

El BCE lleva un año bajando tipos, pero los bancos no sufren en sus resultados sino que ganan más cada año. Si en 2024, el beneficio de los 6 grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja) fue de 31.768 millones de euros (+21%), en el primer trimestre de 2025 han ganado 8.407 millones de euros, +27,1% que un año antes, a pesar de la bajada del margen, gracias a una menor carga fiscal y ,sobre todo, al aumento de las comisiones cobradas a los clientes (7.371 millones, +5,9%).

En resumen, que los tipos de interés bajan, aunque más que los tipos de créditos e hipotecas. Y para las familias, aunque esta rebaja supone un alivio (menos coste de hipoteca que podrán gastar en otras cosas), no va a permitir que mucha gente que necesita una vivienda la compre, porque lo que se ahorran en tipos lo pagarán en una hipoteca de más importe, dada la fuerte subida de las viviendas en venta. Y en el caso de Madrid y otras grandes ciudades, aunque la hipoteca sea a un tipo menor, pagarán más mensualidad porque el piso es más caro. Y eso desalentará a muchos jóvenes y familias, que se verán obligadas a alquilar, a precios imposibles. Es una situación sin salida, que exige pactar medidas urgentes para aumentar la oferta de viviendas, en venta y alquiler. Así no podemos seguir.