Centros Comerciales renacen tras la pandemia

En 2023, las ventas en los Centros Comerciales españoles superaron las cifras de antes de la pandemia, alcanzando un récord histórico, gracias a las mayores ventas en ropa, restauración y ocio, aunque todavía reciben menos visitas que en 2019. Son ya 580 los parques y Centros Comerciales que hay en España (somos el 4º país europeo con más espacios, tras Reino Unido, Alemania y Francia), con 33.500 tiendas dentro, que pagan alquileres cada vez más altos (después de pasar algunas por “listas de espera”). Unos Centros Comerciales cada vez con más servicios, desde gimnasios y hospitales a centros de buceo, rocódromos y espectáculos. De aquí a 2026 se prevé abrir 42 nuevos espacios, la mayoría Parques comerciales y centros de outlet. Y ha vuelto “el apetito” de los inversores, sobre todo de los Fondos extranjeros, por comprar y vender Centros comerciales, un negocio con enormes plusvalías. El riesgo es que volvamos a alimentar una “burbuja” de Centros Comerciales y un día nos estalle.

                     Enrique Ortega

En abril se cumplirán 44 años de la apertura del primer Centro Comercial en España, Baricentro, inaugurado en 1980 en Barberá del Vallés, cerca de Barcelona. En los años 80 llegaron los Centros más grandes, Nuevo Centro de Valencia (1982), La Vaguada (1983) y Parque Sur (1989) en Madrid , con 76 Centros Comerciales creados entre 1981 y 1.990 (1,6 millones de m2), a los que se sumaron 197 Centros más abiertos entre 1991 y 2.000 (5,18 millones de m2). La fiebre por los CC se aceleró en la primera década de este siglo, con 225 nuevos Centros abiertos entre 2001 y 2010 (7 millones de m2). Luego, con la crisis, las nuevas aperturas bajaron drásticamente, a 28 CC abiertos entre 2011 y 2015 (1 millón de m2), abriéndose sólo 5 Centros en 2017, otros 8 en 2018 y 5 más en 2019.

La pandemia hundió las visitas (cayeron un 35% en 2020) y las ventas (-27%) a los Centros Comerciales, con el riesgo de que estallara la “burbuja”, como había pasado en Estados Unidos tras la crisis financiera: entre 2008 y 2023 cerraron 300 de los 1.200 “Mail” que había en USA, por un exceso de oferta y porque muchos se habían quedado obsoletos. En Europa, la oferta de Centros Comerciales no era tan excesiva (347 m2 por 1.000 habitantes, 14 veces menos a los 5.000 m2 por 1.000 habitantes en EE. UU.). Por eso, aunque tras la pandemia se cerraron algunos Centros Comerciales, en la mayoría de paises aguantaron, con menos tiendas y pocas aperturas. Y a partir de 2022, volvieron a inaugurarse nuevos Centros y Parques comerciales, cerrando 2023 con 580 Centros (12 más que antes de la pandemia), 33.500 comercios (el 85% con menos de 300 m2) y 16,7 millones de m2 disponibles, según la Asociación de Centros Comerciales (AECC).

Con este volumen de Parques y Centros Comerciales, España se consolida como el 4º país europeo con más grandes espacios comerciales, sólo por detrás de Reino Unido (más de 1.200 Centros), Alemania y Francia (con unos 750 Centros cada uno). Y además, España ha sido el tercer país que inauguró más Centros Comerciales antes de la pandemia (300.000 m2 abiertos entre 2019 y 2020), tras Francia y Polonia, según el estudio de la consultora Cushman&Wakefield. Y tras la pandemia, España es de los paises europeos con más aperturas. En 2022 abrieron Mirasierra Gallery (Madrid) , Parque Comercial Atalaya del Tormes (Salamanca), Nasas Nigrán (en Nigrán, Pontevedra) y Parc Comercial Vilanova (en Vilanova i la Geltrú, Barcelona). Y en 2023 se inauguraron La Finca Gran Café (en Pozuelo, Madrid), Nasas Torrejón (en Torrejón, Madrid), Nexus Retail Park (en Fuenlabrada, Madrid) , Parque comercial A Revolta (A Coruña) y Parque comercial Oalma Center (en León), además de las obras de ampliación en el CC Jaén Plaza.

El sector de Parques y Centros Comerciales está eufórico porque ha cerrado 2023 con un récord histórico de ventas: 52.051 millones de euros, +9,6% que en 2022 y +13,2% por encima de las ventas de 2019, antes de la pandemia, gracias a un mayor consumo y a la subida de precios. Eso sí, todavía no se han alcanzado las visitas de antes de la pandemia: hubo 1.840 millones de visitas en 2023, +6,3% que en 2022 pero todavía un -8,3% que en 2019, según la Asociación AECC. Eso sí, han crecido las tiendas que venden en CC y el sector mantiene 870.000 empleos directos e indirectos, aportando el 1% del PIB español.

El negocio de Parques y Centros Comerciales “se ve fuerte” y asegura que han demostrado que es uno de los formatos que mejor se adapta hoy a los hábitos de consumo de los españoles, al ofrecer tiendas de distinto tamaño y oferta, con amplios aparcamientos y entradas independientes, situadas en ubicaciones estratégicas a las afueras de grandes ciudades y pueblos. Además, otra de las claves de su éxito, añaden, es que los Parques y Centros comerciales han ampliado su oferta de servicios: ya no hay sólo tiendas de moda y alimentación, sino que proliferan los puntos de restauración y ocio y servicios que han aumentado su demanda tras la pandemia, como el bricolaje, las tiendas de perfumería y droguería, los centros de deporte y las tiendas de mascotas. Y en los nuevos Centros se están incluyendo hospitales (como la Clínica CEMTRO en el Mirasierra Gallery de Madrid).

Este tirón de las visitas y ventas en Centros Comerciales sigue atrayendo a los inversores, sobre todo a Fondos de inversión extranjeros, que ven en los Parques y Centros una máquina de generar ingresos por alquileres y gestión. De ahí que haya 42 nuevos proyectos de Parques y Centros Comerciales previstos de aquí a 2026, según la Asociación AECC. De ellos, 34 son proyectos de Parques comerciales, a los que ven más futuro que a los Centros Comerciales (la diferencia: no es una única ubicación cerrada, como el CC, sino un Parque con grandes locales con salida directa a la calle). Son más fáciles de gestionar (tienen 20 o 30 grandes tiendas frente a 300) y ahora se opta por un tamaño mediano y pequeño, que se puede ubicar mejor en localidades más pequeñas (las grandes capitales tienen ya una excesiva concentración de CC). Y también se apuesta por los Parques outlet (con grandes tiendas de descuento, a las que están llegando nuevas marcas). La mayoría de las aperturas en 2024 (ver lista) serán en Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana.

Actualmente, unas pocas multinacionales y Fondos extranjeros son los propietarios de la mitad de los 580 Parques y Centros Comerciales abiertos en España, según los últimos datos de la Asociación AECC. La multinacional francesa Carrefour es la líder del sector, con 109 Centros Comerciales gestionados por Carrefour Property y otros 79 por Carmila (una inmobiliaria de Sebastián Palacios donde Carrefour tiene el 35%) . Le sigue Ceetrus (propiedad de la multinacional francesa Auchan), con 53 Centros y Auchan directamente con otros 32. Tras los 2 franceses está Castellana Properties (propiedad del Fondo sudafricano Vukile), con 16 Centros Comerciales y la “española” Lar (25% del Fondo Sudafricano Vukile, un 14% de la inmobiliaria Lar y el resto repartido entre Santa Lucía y Fondos de pensiones USA), que cuenta con 14 Centros. General de Galerías Comerciales (del magnate murciano Tomas Olivo) gestiona 9 Centros Comerciales y la francesa URW gestiona 8 Centros más, la cartera con más valor (La Vaguada, Parque Sur, Equinoccio, la Maquinista, Gloríes, Splau…). Y luego, varios Fondos internacionales, como Nuveen, Klempierre, Neinver, MDSR (israelí) gestionan cada uno entre 8 y 5 Centros Comerciales en España.

La verdad es que el negocio de los Parques y Centros Comerciales se ha convertido en uno de los grandes objetivos de los Fondos internacionales. Por un lado, buscan la liquidez mensual que ofrecen los alquileres de las 33.500 tiendas y locales que operan en sus Centros, unos alquileres que se han disparado en el último año, de tal manera que hay “lista de espera” para cubrir los espacios que se quedan vacíos o los que se van a abrir en el futuro (cuando en 2019, el 18% de los locales estaban vacíos). Y eso, a pesar de que los alquileres alcanzan hasta 20.000 y 100.000 euros al mes, más gastos comunitarios y en ocasiones un porcentaje sobre ventas. Pero el negocio de los Centros Comerciales no está tanto aquí (que lo hay) como en las compraventas, en la especulación de lanzar un Parque o un CC y venderlo en unos años con jugosas plusvalías (y a veces con pérdidas).

Por eso, hay un constante cambio en la propiedad y la gestión de muchos de los Centros Comerciales que visitamos, aunque los usuarios no nos enteramos. Un ejemplo: Puerto Venecia, en Zaragoza, el mayor Centro Comercial de España (19 millones de visitantes en 2023), ha cambiado de dueño 5 veces (más una compra fallida) desde su inauguración en 2012, la última en diciembre de 2019, cuando el grupo inmobiliario británico Intu se lo vendió al Fondo Generali por 475 millones de euros (con 115 millones de plusvalía). En 2024, los expertos alertan que hay Centros Comerciales a la venta por valor de más de 1.000 millones de euros, entre ellos Islazul (Madrid) , Zielo Shopping (Pozuelo, Madrid), Gran Vía de Alicante, Salera (Castellón), Imaginalia (Albacete), Splau en Cornellá, Barcelona),  Los Fresnos (Gijón), Alzamora (en Alcoi, Alicante), Odeón (Ferrol), Ruta de la Plata (Cáceres), Equinoccio Park (en Majadahonda, Madrid) o Moraleja Green (en Alcobendas, Madrid) , tras el cambio de propiedad realizado en julio en los CC de Rivas Futura (Madrid) y Vista Hermosa (Alicante). Operaciones especulativas que suponen cambios en la gestión y a veces reformas y mejoras en los Centros Comerciales, para venderlos más caros en unos años.

Así que todo apunta a que vuelve a creer la burbuja de los Parques y Centros Comerciales, en España y en el resto de Europa, alimentada por un consumo en alza y la perspectiva de bajada de los tipos de interés, que fuerza a los Fondos a buscar inversiones más especulativas. Y todo ello alimentado por un cambio en “la cultura del consumo”, donde muchas personas y familias aprovechan la visita a los Centros Comerciales no sólo para comprar comida o ropa (en muchos casos, para recoger compras hechas por Internet) sino también para hacer deporte, acudir a una consulta médica, ir al cine o a un espectáculo, comer, cenar o tomar copas, todo en el mismo espacio y con aparcamiento asegurado.

Esta tendencia de los grandes espacios comerciales se consolidó hace décadas en las grandes capitales y ahora llega a muchas pequeñas ciudades del resto de España. Un proceso que parece imparable pero que tiene un riesgo evidente: que venga otra crisis, “estalle la burbuja” y los Centros Comerciales se vacíen, con el coste de cierre de tiendas o negocios y pérdida masiva de empleos. Por eso, alguien (Estado, autonomías, Ayuntamientos) debería “vigilar y controlar” el proceso de crecimiento de los Centros Comerciales, para conceder licencias sin demasiado riesgo, para evitar que esos “grandes templos del consumo” sean un día “cementerios comerciales”. Hay que autorizarlos “con cabeza”.