Los alquileres siguen subiendo
En enero subieron los alquileres, un +1,8%, tras una subida del
+10,1% en 2023. Con ello, los alquileres han subido un +69,5%
la última década, el triple que la inflación y cuatro veces los salarios.
La causa es la escasez de oferta: hay un 30% menos de
pisos en alquiler, porque la nueva Ley de Vivienda (en vigor desde mayo) ha desatado los recelos de los propietarios a alquilar, desviando
pisos al alquiler turístico, a los alquileres de temporada y la venta.
Por eso, los inquilinos tienen cada día más problemas para alquilar (los
dueños les “seleccionan”) y pagan de media el 33% de sus ingresos.
Los jóvenes lo tienen peor: el
alquiler se come sus bajos sueldos y no funcionan las ayudas del bono
joven (autonomías). Y todo puede empeorar en febrero, cuando el Gobierno
apruebe los topes máximos al alquiler, que sólo aplicará Cataluña: podría
retraer más la oferta. Urge un Plan de choque, para promover más
viviendas, sobre todo en alquiler. Más oferta de viviendas, no más controles de precios. Enrique Ortega
El año 2024 ha empezado como terminó 2023 y los años
anteriores: subiendo los alquileres. En enero, la subida media fue del +1,8%,
según
el portal Idealista, con lo que el alquiler medio alcanza los 12,4
euros/m2, un máximo histórico. Todas las capitales españolas tienen
alquileres por encima de 2008 y en enero, varias capitales alcanzaron precios
históricos del alquiler: Barcelona (20,8 euros/m2), Madrid
(18,3 euros/m2), San Sebastián (17,2), Palma (15,7), Bilbao
(13,8) y Málaga (13,7 euros/m2), mientras en el otro extremo, con los
alquileres más baratos están Zamora (6,3 euros/m2), Ciudad Real (6,7) y Jaén
(6,8 euros/m2). Y son ya 11 las autonomías con sus alquileres en máximos
históricos, según
Idealista.
Esta subida de enero continúa la tendencia de 2023,
cuando los alquileres subieron un +10,1%, según
el portal Idealista (y el +5,7% según Fotocasa o el +6% según pisos.com).
Los alquileres subieron durante 2023 en 50 capitales, sobre todo en Segovia
(+24,6%) , Alicante (+16%), Málaga (+14,5%), Córdoba (+13,8%), Madrid (+13,6%)
y Barcelona (+12,4%), por los pisos de temporada y turísticos más la fuerte
demanda de alquileres. Y con esta subida, 28 capitales españolas tienen
sus alquileres en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid,
Palma, Bilbao, Valencia, Alicante, Zaragoza, Málaga, Girona, Lleida, Cádiz, A
Coruña, Oviedo, Valladolid o Burgos.
La subida de alquileres de 2023 (+10,1%) es superior a la de
2022 (+8,4%, según Idealista) y a la de 2020 (+4,6%), tras haber bajado los
alquileres sólo en 2021 (-3,6%), tras lo peor de la pandemia. Y entre 2014 y
2019, los alquileres ya habían subido un +50%, según el portal Idealista. Con
ello, en la última década (2014-2023), los alquileres
han subido en España un +69,5%, el triple de lo que han
subido la inflación general (+21,3%, según
el INE) y cuatro veces los salarios en convenio
(+17,66%, según
Trabajo).
¿Por qué suben tanto los alquileres? Todos los
expertos coinciden: porque falta oferta. Aumenta más la demanda
de alquileres, por los jóvenes y las nuevas familias (200.000 cada año), que
la oferta, porque se hacen muchas menos viviendas nuevas (81.600
estimadas en 2023, frente a 597.632 en 2006 y 365.000 en 2009) y muchas
viviendas actuales no se alquilan (hay 1,9
millones de viviendas vacías). Pero este problema de fondo, mucha
demanda y poca oferta, se ha agravado en los dos últimos años, por
la gestación y aprobación de la
Ley de Vivienda, en vigor desde mayo de 2023. La nueva norma,
empujada por Podemos, defiende “un atajo populista” para fijar topes
a los alquileres en las zonas tensionadas, además de limitar la subida de
los alquileres (3% en 2024) y obligar a los propietarios a pagar la
formalización de los contratos. Medidas que han provocado una
caída del 30% en la oferta de alquileres desde la aplicación de la
nueva Ley, según las inmobiliarias.
Parece claro que la nueva Ley de Vivienda “asusta” a
los arrendadores, que han reaccionado alquilando menos o
cobrando más y poniendo muchos requisitos a los inquilinos. Según
una Encuesta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI),
hecha a 637 Agencias, el 45,59% de los propietarios han subido los
nuevos alquileres (para cubrirse de bajas revalorizaciones y posibles
impagos) y han endurecido los requisitos que exigen a sus potenciales
inquilinos (obligan a “casting” muy severos, para “filtrarles” por ingresos,
empleo y contrato, edad, nacionalidad o color de piel y tipo de familia). Otro
15,44% responde que los propietarios han trasladado el alquiler permanente
a alquiler de temporada, un 6,2% se han pasado al alquiler turístico
y otro 13,07% han decidido vender el piso que hasta ahora
alquilaban. Todo esto explica, según la FAI, que haya un 30,57% menos de oferta
de alquileres tras la Ley, agravando la falta de oferta.
Los expertos han detectado tres vías por las que se
ha reducido la oferta de alquileres en los últimos años. La primera, el
desvío de alquileres a pisos turísticos. En España había 340.000
viviendas turísticas registradas a finales de agosto, +10,8% que hace dos
años, según
el INE, a las podrían sumarse otras 200.000 “ilegales”. Por
autonomías, la mayor oferta se registra en Andalucía (79.065), seguida de la
Comunidad Valenciana (58.337), Cataluña (52.026), Baleares (26.507), Galicia
(18.080) y Madrid (16.970 viviendas turísticas). Pero por ciudades, la mayor
oferta se registra en Madrid (14.133 viviendas turísticas), Barcelona (7.531),
Málaga (6.550), Valencia (5.892) y Sevilla (5.432 pisos). El
problema se agrava en algunos municipios turísticos (hay
48 con más del 10% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico) y en
los centros de algunas capitales, como Barcelona, Madrid (el
28,3% de viviendas de la zona de Sol son turísticas), Málaga, Sevilla (6 de
cada 10 viviendas del Barrio de Santa Cruz), Palma, Valencia o San Sebastián.
Otro camino por el que se desvían alquileres tradicionales
es su cambio a alquileres
de temporada: propietarios que ahora no quieren alquilar su piso
12 meses a unos jóvenes o a una familia y que prefieren alquilarlo por
temporada, a estudiantes (9 meses), trabajadores desplazados (profesores,
médicos, camareros, temporeros…) o por vacaciones. Estos alquileres de
temporada no se rigen por la Ley de Vivienda (ni en el importe a cobrar
ni en las subidas) sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con lo que
las condiciones las pactan “libremente” las partes. Y son también diferentes
a los alquileres turísticos, que regulan autonomías y Ayuntamientos, no la
Ley de Vivienda.
El auge de los alquileres de temporada, empujados por
la nueva Ley de Vivienda, es evidente: a finales de 2013, suponían el 11% de
todos los alquileres, tras crecer un +58% en el 4º trimestre, según
el portal Idealista. Pero es mucho mayor su peso en las ciudades donde los
alquileres son más escasos y caros: San Sebastián (un 32% de todos los
alquileres ofertados son por temporada), Barcelona (el 30%), Cádiz (22%),
Valencia (15%), Málaga (14%) y Madrid (13%). Esto explica, por ejemplo, que Segovia
haya sido la ciudad donde más subieron los alquileres en 2023: los propietarios
prefieren alquilar sus pisos a los estudiantes y no a las familias que los
necesitan todo el año. El problema (y el “fraude”, posible hoy)
es tan serio que el
Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para tomar medidas. Incluso
las Asociaciones Inmobiliarias (agencias) se ha ofrecido a participar.
El tercer camino por el que se reducen alquileres son
los propietarios que deciden vender su piso en vez de alquilarlo, a la
vista de la nueva Ley de Vivienda y empujados por la subida de precios: en
2023, los pisos subieron un +4,7%, a pesar de bajar las ventas (por
la subida de tipos y la caída de hipotecas). Pero también hay más demanda que
oferta para comprar piso y por eso muchos propietarios optan por vender y
quitarse de problemas. A la vista de los datos de las agencias (un 13,07%
de propietarios han decidido vender), podría haber más de 100.000 pisos que
ya no se alquilan porque se han vendido en 2023.
En definitiva, si faltaban pisos para alquilar, ahora
faltan más porque muchos se han desviado al alquiler turístico, al
alquiler de temporada o a la venta. Y eso provoca que los alquileres habituales
sean más escasos y sigan subiendo. Con ello, las familias tienen más
problemas para pagar su alquiler. El “esfuerzo” que exige alquilar
suponía destinar el 33% de los ingresos del hogar a finales de 2023, un
+3% que hace un año, según
el portal Idealista. Y hay 10 capitales donde el alquiler supera
o ronda el 30% de los ingresos, el tope recomendable: Barcelona
(se lleva el 44% de los ingresos familiares), Palma (43%), Valencia
(39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San
Sebastián (33%), Las Palmas (32%), Bilbao (30%) y Segovia
(30%). Pero hay alquileres en la provincia de Málaga que se llevan el 53% de
los ingresos, como en zonas de Baleares (el 48%) y de Canarias (37% en las
Palmas o 35% en Santa Cruz), lo que explica que falten camareros, médicos o
docentes. Y otro dato llamativo: el esfuerzo de alquilar (33% ingresos
familiares) es mayor que el de comprar (22%) en toda España, salvo en
San Sebastián, Palma, Granada y A Coruña.
Los que lo tienen aún más difícil, con la subida de los
alquileres, son los jóvenes. Su “esfuerzo”, en caso de
querer alquilar, se lleva todo su sueldo (no el 33% del resto), porque
su salario medio es de 1.005 euros (en 12 pagas) y el alquiler medio era
de 944 euros en 2023 (y si sumamos los gastos de luz, agua y
suministros, subiría a 1.082 euros mensuales, más de lo que ganan), según
el Laboratorio de Emancipación. Eso explica que la mayoría de los 7
millones de jóvenes (menores 30 años) vivan con sus padres y sólo
el 16,30% estén emancipados (frente al 31,9% en la UE).
El problema no es sólo que los jóvenes tengan “imposible”
alquilar, sino que no funcionan las ayudas aprobadas, los “bonos de
alquiler joven”. A principios de 2022, el
Gobierno aprobó 200 millones de euros para financiar esta
ayuda de 250 euros mensuales (durante 2 años) para ayudar a los jóvenes
(hasta 35 años) a alquilar, con 2 requisitos: que el alquiler no supere los 600
euros (900 en algunos lugares) y que ganen menos de 24.318 euros. En abril
de 2022 se repartieron esos 200 millones por autonomías, las que
gestionan esas ayudas. Y en 2023, había autonomías que todavía no las
habían adjudicado. Un
caso típico es Andalucía (también hay quejas en Madrid): a 21 de
diciembre de 2023 (20 meses después del reparto), sólo había recibido 17.000
solicitudes de bonos de alquiler y se habían concedido 6.790 (hay
1.725.200 jóvenes andaluces de 18 a 35 años…). El Defensor del Pueblo andaluz
ha reiterado fallos en la gestión del sistema y el propio Moreno Bonilla ha
pedido 2 veces disculpas.
Ahora, la nueva ministra de Vivienda ha
prometido que aprobará más fondos para el bono de alquiler joven
en 2024, pero el problema es que su adjudicación se retrasa
(años, no meses) y no llega a muchos jóvenes, por el exceso de
burocracia y los alquileres superiores a 600 euros. Otra medida que ultima el
Gobierno para mejorar los alquileres es la aprobación de los topes al
alquiler que recoge la nueva Ley de Vivienda y que
se publicarán este mes de febrero. El Ministerio decidirá los
criterios para que una zona (localidad) pueda ser declarada “zona
tensionada” por sus altos alquileres y la Ley permite a las autonomías
que lo soliciten que autoricen a esos Ayuntamientos a limitar los alquileres.
La Ley establece dos
topes posibles a los alquileres en esas zonas tensionadas.
Para los alquileres actuales, los congela en el caso de la mayoría de
los arrendatarios (con menos de 5 viviendas en alquiler) y los limita al
índice de alquiler tope que ahora se fije en el caso de inmobiliarias y
grandes propietarios (más de 5 alquileres). Para los alquileres futuros,
desde 2025, tanto los particulares como las inmobiliarias, no podrán cobrar
un alquiler superior al índice establecido para cada municipio tensionado.
El problema es que las 11 autonomías del PP (y Vox) rechazan solicitar la
declaración de zona tensionada y del resto, sólo
se aplicará en Cataluña, a 140 municipios (donde viven 6,8
millones de personas, el 80% de los catalanes), sobre todo de Barcelona y
provincia (ver
mapa).
El problema es que este control de alquileres,
estos topes, van a reducir aún más la oferta de alquileres, porque habrá
propietarios que no quieran alquilar y derivarán su vivienda al alquiler
turístico, al alquiler de temporada o la venta. Y así, los topes
conducirán a más subidas de los alquileres, no a que bajen,
como denuncian la mayoría de profesionales del sector, que piden buscar
otros caminos y no “ir contra el mercado”, con un “intervencionismo
contraproducente”, que ya ha restado oferta y la restará más en 2024,
especialmente en Cataluña, donde el problema del alquiler es más grave. Por
eso, la mayoría de expertos apuestan porque los
alquileres subirán en 2024, entre un +5 y un +10%, porque se
reducirá aún más la oferta, crecerá la demanda (por la creación de empleo y
mejora de salarios) y aumentarán las viviendas desviadas del alquiler a la
venta, por la bajada de tipos.
Ante este panorama, muchos profesionales piden
un Plan de choque que aumente la oferta de vivienda por tres
vías. Una, facilitando la construcción de nuevas viviendas, dado que la
obra nueva se ha estancado (81.600 viviendas en 2023, la mitad de las que
harían falta) e incluso ha
caído en 2023 en Madrid (cae un -32,1%), Barcelona
(-75,5%) y Málaga (-57,6%), donde hacen más falta. Urgen acuerdos
entre promotores, Ayuntamientos, autonomías y Estado para conseguir suelo y
financiación suficientes, para construir unas 120.000 viviendas al año, una
parte para alquiler. La segunda vía es configurar
un parque público de vivienda, promovido por el Estado,
autonomías y Ayuntamientos, con
viviendas de la SAREB (los municipios sólo han comprado 350 viviendas sociales de las 21.000 ofertadas por "el banco malo)" y otras que compren y promuevan ellos, para alcanzar
una oferta suficiente de viviendas en alquiler para las familias más
vulnerables, que no puede pagar los alquileres de mercado. Y la tercera vía, incentivar
a los propietarios de viviendas vacías (1,9
millones) para que las rehabiliten y alquilen, dándoles ayudas y seguridad
jurídica, incluso con apoyo de entidades públicas de gestión de alquileres,
como hace Euskadi (Programa
Bizigune).
En conjunto, hacen falta 1,3 millones de viviendas en
alquiler en los próximos 10 años, según
la inmobiliaria Culmia y GAD3, que podrían salir de las viviendas vacías,
el parque público y las nuevas viviendas que se construyan. Eso sí sería
eficaz para bajar los alquileres y resolver el grave problema de la
vivienda a familias y jóvenes. Déjense de topes y “atajos populistas”. La
vivienda sí tiene enmienda: aumentar la oferta.
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