Los alquileres se comen la mitad del sueldo

El coronavirus ha frenado algo la subida de los alquileres, un 3% en el primer semestre, pero ahora subirán más y 2020 será el 6º año consecutivo de subidas, el +45% desde 2015. Con ello, pagar un alquiler se lleva ya el 40% del sueldo y más en Cataluña, Madrid, País Vasco o Baleares. Y con la pandemia y la pérdida de ingresos, el alquiler agrava la pobreza de jóvenes, madres solas e inmigrantes, según Cáritas, que alerta de una “crisis habitacional”. El Gobierno ha publicado los índices de alquileres por ciudades, la antesala para que autonomías y ayuntamientos puedan aprobar controles, como va a hacer Cataluña. Pero poner topes a los alquileres es un “atajo populista” que puede volverse  en contra, si desalienta a los propietarios y baja la oferta, subiéndolos más. La solución es ampliar la oferta, promoviendo viviendas para alquiler, regalando el suelo a los promotores durante 75 años, como ha aprobado el Gobierno hace 2 semanas. Más pisos en alquiler y así bajarán seguro.

enrique ortega

Ya antes del coronavirus, pagar un alquiler era un tremendo esfuerzo para muchas familias y sobre todo para los jóvenes. Y es que los alquileres llevan subiendo año tras año desde 2015, una media del +50% (entre 2014 y mayo de 2019), según el portal Fotocasa (que analiza los anuncios que ponen los propietarios que alquilan), y la mitad, un +24,6% (entre 2014 y 2018), según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que utiliza las estadísticas de las fianzas que depositan los inquilinos. Si hacemos una media entre las dos estadísticas, puede estimarse que los alquileres han subido +37% entre 2015 y 2018. Y en 2019, los alquileres volvieron a subir otro +5,1%, según los datos de Fotocasa.

Este año 2020, los alquileres comenzaron con subidas mayores a las de 2019, un 6,5% en el primer trimestre, según Fotocasa, el mayor aumento en ese periodo en los últimos 14 años, una subida que otro portal inmobiliario, Idealista, rebaja al +2,6%. Pero en marzo llegó el estado de alarma y la subida se frenó, con el apoyo de las medidas del Gobierno (prórroga automática de los contratos que vencían y aplazamiento o condonación de algunos alquileres). Con ello y el confinamiento, los alquileres apenas han subido en el segundo trimestre (Fotocasa estima que cayeron un -0,2%) y en conjunto, han crecido poco en el primer semestre de 2020: entre un +2,48% (según pisos.com) y un +3,2% (según Idealista), con una subida intermedia del +2,7% semestral que estima Fotocasa.

Ahora, con más gente trabajando y moviéndose, los alquileres han vuelto a despertar, apoyados en miles de pisos turísticos que se han quedado sin turistas y buscan inquilinos “normales”, lo que aumenta algo la oferta. Pero el mercado está muy parado, hasta ver la evolución de los rebrotes y el empleo, con lo que se espera un tercer trimestre de pocas subidas, que podrían remontar en el cuarto, sobre todo si el 30 de septiembre se levantan las moratorias de alquileres y las prórrogas forzosas de los contratos. Antes de la pandemia, la estimación era que los alquileres subieran entre un 6 y un 10% este año, como el pasado. Y ahora, la subida podría ser inferior, sobre el +4%.

Suban más o menos, los alquileres tienen un precio muy elevado, sobre todo en algunas ciudades. El Ministerio de Fomento acaba de publicar,  el 2 de julio, el primer índice oficial de alquileres, informando que hay 17 provincias donde los alquileres subieron más del 10% entre 2015 y 2018, destacando Baleares (+19,1%), Málaga (+18,1%), Tenerife (+15,2%), Barcelona (+14,3%), las Palmas (+13,7%), Granada (+13,4%) y Madrid (+12,2%). Y con un alquiler medio, según el tipo de vivienda media en cada provincia, que supera o ronda los 500 euros mensuales en 11 provincias (ver mapa): Madrid (780 euros), Ceuta (700), Barcelona (694), Melilla (650), Baleares (624), Málaga (600), Sevilla (561), Tenerife (500), Las Palmas (500), Gerona (500) y Huelva (500 euros mensuales), a falta de datos del País Vasco y Navarra. Estos son alquileres medios (los hay mucho más caros), estimados en base a las fianzas declaradas y los datos del Catastro, el Registro de la propiedad, el INE, el Banco de España y los portales inmobiliarios. Posiblemente da un alquiler medio bajo, inferior al real, pero lo importante es que será la primera estadística oficial de las futuras subidas. Y que refleja las ciudades donde el problema de los alquileres es más preocupante.

Los alquileres han subido mucho y están caros porque se ha disparado la demanda (muchas familias y jóvenes, con la crisis y empleos precarios no se atreven ni pueden comprar un piso ahora) y ha crecido menos la oferta, a pesar de la alta rentabilidad del alquiler (8,2%en 2020) y la fuerte llegada de inversores extranjeros. La prueba de esta disparidad entre demanda y oferta es que, en 2019, un 14% de los particulares adultos intentaron alquilar o alquilaron (muchos más que el 9% de 2018), mientras sólo el 5% de los particulares adultos intentaron alquilar o alquilaron su vivienda (menos del 6% que lo hicieron en 2018), según un estudio de Fotocasa. Los que más buscan un alquiler son los jóvenes (lo hacen el 30% de los que tienen entre 25 y 30 años), sobre todo en Andalucía y el País Vasco (el 17% de particulares buscan o alquilan), Madrid (15%) y Cataluña (13%).

El problema no es sólo que los alquileres sean caros sino que suponen una pasada losa para la mayoría de los que viven de alquiler, que son más cada año: un 18,7% de los hogares  en 2019 frente al 14,2% en 2008, según el último dato del INE. Así, estos 3.371.251 hogares que viven como inquilinos  destinan de media el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler mensual, según un reciente estudio elaborado por Fotocasa e InfoJobs. Un porcentaje que se ha disparado en los últimos años: si en 2015, el alquiler medio (un piso de 80 metros cuadrados) se llevaba el 28% de un salario medio, pasó al 31% en 2016, al 34% en 2017 y 2018 y al citado 40% en 2019. Y eso es la media, porque hay 4 autonomías donde los alquileres se llevan la mitad del sueldo o más, porque tienen alquileres muy caros aunque sus sueldos son también más altos: Cataluña (56,5%), Madrid  (55,7%), País Vasco (51,3%) y Baleares (49,8%). En cambio, hay autonomías donde pagar el alquiler se lleva menos de un tercio de los ingresos: Extremadura (20,4%), Castilla la Mancha (23,4%), Murcia (27,5%), la Rioja (28,6%), Castilla y León (28,9%) y Galicia (29%).

Estos datos reflejan claramente lo que ha pasado con los alquileres: se han disparado, creciendo muy por encima de los salarios. Así, el estudio contrasta una subida media de los alquileres del +45% (entre 2015 y 2019) frente a una subida de los salarios medios del +3,4%. Esto ha disparado el esfuerzo mensual para pagar el alquiler, que es mayor incluso de ese 40% de los ingresos para un 38% de los hogares con menos ingresos o situación más vulnerable (1.281.000 familias), según señala el Informe de Fomento sobre los índices de alquileres, aunque los expertos recomiendan que no deberían superar el 30%.

El mayor problema para pagar el alquiler lo tienen los jóvenes y las familias más vulnerables, con empleo precario, madres solas con niños o inmigrantes. Para la mayoría de los jóvenes, el pago de un alquiler es casi un imposible: en junio de 2019, un alquiler medio se llevaba el 94,4% de los ingresos de un joven, cuando en 2008 suponía el 55,7%, según el Consejo de la Juventud. Y si los jóvenes pretenden compartir un piso de alquiler (lo que hacen el 84% de los que se emancipan), les toca pagar el 30,8% de sus ingresos, una media que sube hasta el 30-40% en 21 capitales y a más del 40% de los ingresos medios de un joven que quiera compartir alquiler en Madrid o Barcelona. El resultado es que el 81,4% de los jóvenes menores de 30 años siguen viviendo con sus padres (el 70% en Europa).

En el caso de las familias con bajos ingresos y empleos precarios, el alquiler es un coste  mayor en España, según revela un estudio de la OCDE. Somos el tercer país europeo (tras Reino Unido y Finlandia) donde hay más familias pobres que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler: son el 46% de esas familias que están en el 20% con ingresos más bajos, frente al 33% de media en la OCDE y el 17,2% en Francia. Unas 300.000 familias en verdaderos apuros para pagar el alquiler. Las familias que están en el 20% superior pagan de alquiler el 15,8% de sus ingresos y en el 20% siguiente, el alquiler les supone el 7% de sus ingresos. Y para el 40% restante, los españoles con más ingresos, el alquiler no es un problema, porque viven en propiedad (y la hipoteca, si la están pagando, les cuesta el 22% de sus ingresos durante 25 años, según otro estudio de Fotocasa e InfoJobs).

Ahora, con la recesión que ha provocado el coronavirus, estas familias más vulnerables y los jóvenes (junto a las mujeres, los paganos de esta nueva crisis) van a tener aún más difícil alquilar piso, porque muchos han perdido sus ingresos o los pueden perder cuando salgan de los ERTEs. La alerta ya la ha dado Cáritas, cuyo último informe FOESSA advierte que casi la mitad de hogares (el 49,2%) “no pueden hacer frente al pago del alquiler o la hipoteca” y que más de la mitad (51,2%) no disponen de dinero para pagar suministros. Y, lo más preocupante: el 13,2% de estas familias vulnerables viven con una amenaza de expulsión y desahucio. Por eso, Cáritas alerta de que “hay una crisis habitacional en ciernes”, que podría estallar en octubre, cuando termine el plazo de paralización de desahucios aprobado por el Gobierno en marzo o la moratoria del pago de alquileres y la prorroga de contratos, prorrogadas hasta el 30 de septiembre.

En definitiva: o se toman medidas o tendremos un “otoño caliente” en los alquileres, con nuevas subidas y menos ingresos y empleos entre los inquilinos. El Gobierno es encuentra dividido, por la pugna entre el PSOE y Podemos sobre la política de vivienda y alquileres. Por un lado, ha cumplido su promesa y ha elaborado (con retraso) el índice de alquileres, que es la antesala para que ahora los ayuntamientos y autonomías puedan imponer controles de precios en las ciudades con los alquileres más caros. Y por otro, ese mismo Gobierno ha aprobado, en el Consejo del 7 de julio, una medida que permite a los Ayuntamientos y autonomías que cedan gratis suelo público durante 75 años a promotores privados para que construyan viviendas de alquiler social.

La primera medida, promover que los Ayuntamientos fijen topes máximos a los alquileres, es un “atajo populista” contraproducente: reduciría la oferta de alquileres y subiría los precios, lo contrario de lo que se busca, como ya han advertido expertos e inmobiliarias. No hay que ser economista para entender que si a un propietario (o a una inmobiliaria) se le pone un tope a lo que puede cobrar de alquiler, retirará el piso del mercado y tratará de venderlo o cerrarlo. Es lo que ha pasado en muchas zonas de París y Berlín donde se ha intentado. Otra cosa diferente es “incentivar” a los propietarios a que pongan alquileres razonables, a cambio de rebajarles el pago del IBI, algunas tasas municipales o el IRPF y reducirles el pago del impuesto de Sociedades (inmobiliarias).

Esta vía, de alquileres máximos y subidas limitadas, es la opción que pondrá en marcha Cataluña este verano. La propuesta, elaborada por el Sindicato de Inquilinos y el Departamento de Justicia de la Generalitat, cuenta con el apoyo de Junts per Cat, ERC, los Comunes y la CUP, que aseguran una mayoría para aprobar una proposición de Ley a finales de julio. El objetivo del Ejecutivo catalán es regular el precio del alquiler en 60 ciudades catalanas de más de 20.000 habitantes, donde más han subido los alquileres estos años. La futura regulación congelará los precios de los nuevos alquileres (penalizando los que suban más de un 20% del tope fijado) y rebajará la actualización de los contratos ya firmados. Aparte de las dudas jurídicas (seguro que la norma acabará en el Constitucional), los expertos creen que se reducirán las viviendas en alquiler y la inversión general en vivienda.

Mientras se “experimenta” con poner topes al alquiler, habría que avanzar por otro camino, el bueno: aumentar la oferta de viviendas en alquiler, como propuso  en junio el gobernador del Banco de España en el Congreso. Y eso puede hacerse por dos vías. Una, sacando más viviendas privadas en alquiler, lo que requiere actuar en varios frentes. Por un lado, animando a los propietarios de las 3,44 millones de viviendas vacías (Censo del INE 2011)  a que las alquilen, con rebajas fiscales e incentivos municipales, pero sobre todo con una mayor seguridad jurídica y práctica (como crear una Agencia pública que asegure los cobros del alquiler). Por otro, mejorando las ayudas a la rehabilitación privada de viviendas, para ampliar el parque de pisos alquilables. Y en tercer lugar, comprar viviendas a particulares y bancos, para crear un gran parque público de viviendas para alquilar.

La otra vía de actuación debe ser promover nuevas viviendas para alquiler, públicas y privadas. El parque público de viviendas (VPO) para alquiler es mínimo en España: un 4% de la oferta disponible frente al 37,7% en Holanda, el 21,2% en Dinamarca, el 20% en Austria, el 16,5% en Reino Unido o el 14% en Francia, países donde el importante parque público en alquiler contrapesa las subidas de los alquileres privados. Y este parque público para alquiler puede ampliarse de dos maneras. Una, con promoción pública de viviendas para alquilar, en un país donde la promoción pública de vivienda (VPO) se ha desplomado: de 85.028 VPO que se hacían en 1997 se pasó a 68.587 en 2008, 58.308 en 2011, 15.046 en 2014 y…6.615 en 2019, según los datos de Fomento. 

El otro camino, más rápido, es facilitar la promoción privada de viviendas para alquiler. Y ahí es donde entra la nueva medida aprobada, para que Ayuntamientos y autonomías cedan suelo gratis durante 75 años a los promotores privados que hagan viviendas para alquilares asequibles. “Si nos regalan el suelo, que supone el 40% de los costes de una promoción, podríamos ofrecer alquileres a menos de 500 euros en Madrid”, propusieron este mes de enero, durante unas jornadas inmobiliarias. Ahora hay que gestionarlo y movilizar suelo público, sobre todo donde el problema del alquiler es más grave.

En definitiva, que la reconstrucción del país pasa por mantener y aumentar el empleo pero también por facilitar el alquiler a las familias vulnerables, si no queremos que se dispare la pobreza y los desahucios. Y eso obliga a priorizar los alquileres, no con “atajos populistas” de controles sino aumentando la oferta, promoviendo nuevas viviendas para alquilar. Pactar medidas para conseguir 1 millón más de alquileres en 5 años, algo viable. Y eficaz. Porque si hay más oferta de alquileres en el mercado, los precios bajarán seguro.