Este mes de diciembre, los notarios y bancos van
a trabajar a destajo: se puede disparar la
venta de pisos, para aprovechar los propietarios que el 1 de enero suben los impuestos que deben pagar por las plusvalías. Pero en
enero volverá la normalidad al mercado de la vivienda, que está subiendo
sus ventas pero sólo gracias a los compradores
extranjeros y a los inversores que compran para especular y alquilar. De
hecho, dos de cada tres pisos se venden
a tocateja, sin hipoteca. En resumen: que los que piensen en vender un piso,
deben hacerlo antes de fin de año,
para pagar menos a Hacienda. Y los que
piensan en comprar casa, mejor que
esperen a 2016, porque serán más
baratas (bajarán entre un 5 y un 10% más en 2015) y habrá más hipotecas:
ahora ya se dan más, pero sólo a los que tienen un trabajo fijo y ganan más de
50.000 euros. Mientras, alquile. Y no se deslumbre por las bajadas de la vivienda.
enrique ortega |
La mini-reforma fiscal aprobada por el Congreso
el 20 de noviembre no sólo baja algunos impuestos
(renta y sociedades) sino que sube
otros, por ejemplo los que pagan
algunas ventas de pisos. El
cambio, que entra en vigor el 1 de enero, no afecta a los que venden su vivienda habitual para comprar otra
ni a los que venden una casa con pérdidas. Afecta
a los que venden su segunda vivienda o
cualquier otro piso con beneficios, la mayoría de las ventas. Hasta ahora,
estas plusvalías (beneficios) tenían una
reducción (coeficiente
de abatimiento) si la vivienda se había comprado antes de 1.994, rebaja
que ahora desaparece (salvo para los pisos que se vendan por menos
de 400.000 euros). Además, del precio de venta se deducía el efecto de
la inflación y ahora ya no se actualiza
el precio. Eso sí, desde el 1 de enero baja
el tipo del impuesto de plusvalías (del
27 al 23% el máximo y del 21 al 19% el mínimo), pero esta rebaja no
compensa la pérdida de las otras dos ventajas fiscales en la mayoría de
las ventas.
La consecuencia es que vender
un piso con beneficios (que no sea la
vivienda habitual) va a pagar
más impuestos desde el 1 de enero de 2015, hasta un 55% más en algunos casos, según los expertos. Además, la reforma
fiscal penaliza al alquiler (los caseros ya sólo se podrán deducir el
50% del alquiler, en vez del 60% de ahora o el 100% si su inquilino tiene menos
de 30 años), con lo que se fuerza también a muchos propietarios a vender sus viviendas en lugar de alquilarlas.
Por todo ello, muchos propietarios
han echado cuentas y están haciendo lo
posible por vender un
piso antes de fin de año, sobre todo las viviendas compradas antes de
1994 y que valgan más de 400.000 euros.
Estos cambios fiscales van a distorsionar
el mercado de la vivienda en diciembre, acelerando
las ventas y provocando mayores caídas de precios. Pero será algo coyuntural, como pasó en diciembre
de 2010 y 2012
(cuando se dispararon las ventas al terminarse la desgravación fiscal a la
compra de vivienda).Y todo apunta a una caída
de ventas en enero para normalizarse luego
el mercado, con ligeras subidas de
ventas a lo largo de 2015. Entre tanto, este año 2014 podría cerrarse con el primer aumento de ventas de viviendas en España desde 2007
(salvo el lapsus de 2010), tras una caída a principios de año y seis meses ya de aumento de ventas
(de marzo a julio y en septiembre).
Lo que suben son las ventas
de viviendas de segunda mano (+10,2% hasta septiembre) pero siguen
cayendo las ventas de viviendas nuevas (-15%), por el elevado stock (hay 465.635
viviendas nuevas sin vender). En este momento, hay un doble
mercado en la vivienda. Por
un lado, los pisos que están en el centro
de las grandes capitales y las viviendas más caras, donde es difícil
encontrar descuentos (incluso estos pisos han empezado a subir). Y luego están
las viviendas de los extrarradios de las
grandes ciudades, de las capitales pequeñas y de las zonas de costa, donde
todavía hay algunas “gangas”. Y como sigue habiendo exceso de oferta en estos
lugares, se esperan más
rebajas de precios en 2015 (del -5 al -10%)
Las ventas se están reanimando por un doble efecto: la fuerte rebaja de precios de los pisos (han caído
un 41,4% de media desde los máximos de 2007) y por el interés de los
particulares extranjeros
(20% compradores: turistas británicos, franceses, alemanes y rusos, la mayoría),
las sociedades extranjeras y “fondos
buitre” que buscan “gangas (otro 20% de compradores) y los inversores y sociedades españolas (25%
compradores), que buscan una forma de invertir, en pisos para especular o para
alquilar (con una rentabilidad del 4 al 9%, superior a otras inversiones).
Así que sólo un 35% de los compradores
son familias que compran un piso para vivir. Y la mejor prueba de este perfil
comprador es que casi dos de
cada tres viviendas se
venden al contado, sin hipoteca, según los notarios.
Si las ventas de viviendas
han empezado a reanimarse desde primavera,
las hipotecas se
están reanimando desde el verano y
podrían crecer más este último trimestre, por el efecto “cierre de año”: los bancos “maquillan”
sus cifras de crédito, para mejorar su imagen y porque prestar es su
negocio. Pero lo hacen con cuentagotas: dan unas 19.000 hipotecas (septiembre), muy
lejos de las 120.000 mensuales que daban en 2007. Y aunque han abierto algo el grifo, dan
hipotecas “con lupa”, sólo para
algunos VIP: clientes con contrato fijo y estable, que ganen más de
50.000 euros al año y con una alta vinculación (nómina, tarjetas, seguros,
inversiones). Y como todos se pelean por este “cogollo” de clientes, hay una
cierta “guerra
de hipotecas”, donde se ven tipos
más bajos (euribor + 1,85%) y crédito
hasta
el 100% del valor del piso (sobre todo si el cliente compra uno de los 300.000
pisos que tiene la banca).
Con todo, la mitad de
los españoles no
puede pensar en una hipoteca para
comprar un piso, por mucho que bajen.
Para conseguir una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, al euribor+2
puntos (un buen tipo), una familia debe pagar unos 650 euros al mes, lo que exige ingresar al menos tres veces
más (el ratio para concedérselo), 2.000 euros al mes. Y resulta que dos
tercios de los españoles, 13 millones de contribuyentes, declararon a Hacienda en 2013 que ganaban
menos de 2.000 euros al mes, según el Informe
Anual de Recaudación Tributaria. Luego tienen muy
difícil acceder a una hipoteca y a una vivienda.
Y muchos de ellos, los parados (5,4 millones), un tercio de los jubilados
(los 3.384.000 ganan menos de 650 euros al mes) y 8 de cada 100 trabajadores (los 1.765.000 que cobran
el salario mínimo o menos) no pueden ni
siquiera pagar un alquiler, los 662
euros de un alquiler medio. Y sólo les queda encontrar un alquiler
social (hasta 200 euros al mes), que no hay. Y eso porque España sólo dispone de un
1% de alquileres públicos sociales (autonomías y Ayuntamientos), frente
al 20% o más de alquileres sociales en Francia, Reino Unido, Holanda, Austria o
Dinamarca. Incluso Alemania
paga el alquiler a los parados de larga duración.
Así que si escucha
que la vivienda
“se ha recuperado”, e incluso que hay
una fiebre de ventas, sepa que es algo
coyuntural en diciembre, por motivos fiscales. Y que en enero volverán las ventas
normales, ligadas de momento a extranjeros,
fondos buitre e inversores especulativos. Porque la mayoría de españoles no tiene ingresos suficientes para poder pagar
una hipoteca. Y los que podrían, todavía tienen miedo a perder su trabajo y
sus ingresos, no ven claro el futuro: dos
de cada tres piensan que dentro de un año, la situación económica será igual o
peor, según el Barómetro
del CIS de julio. Y así no se hipotecan ni compran piso. Por eso, la verdadera recuperación de la vivienda
pasa porque la economía crezca de verdad (por encima del 2%) y mejore el empleo y los sueldos. No
antes de 2016.
Entre tanto, los que
tengan un piso para vender, no deben pensárselo más: deben intentar venderlo antes de fin de año, para ahorrarse impuestos y porque en 2015
les van a pagar menos. Y los que
piensan en comprar casa, lo mejor es que sigan esperando, al menos hasta
2016, porque los pisos todavía
bajarán algo más (algunos) en 2015 y porque también en 2016 tendrán más fácil conseguir una hipoteca. Eso
sí, ahora o en 2016, piénselo mucho
antes de hipotecarse de por vida:
no se deje deslumbrar por los pisos a
mitad de precio. Pagarlos es muy costoso y casi nadie tiene asegurados sus
ingresos por 20 años. Mejor
alquile. Y dedique sus ahorros
a formarse, a educar mejor a sus hijos y a preparar su vejez. Sin
arriesgarse a quedar pillado en próximas “burbujas” inmobiliarias. Porque las habrá seguro.
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