España: crece la "burbuja hotelera"

En 2024 y 2025, se espera abrir en España 1 nuevo hotel cada cuatro días, 260 establecimientos. Este “boom” hotelero se debe a la “fiebre” de los Fondos de inversión, bancos y grupos hoteleros internacionales por invertir en España, debido al récord creciente de turistas y al alto precio de las habitaciones. Ya en 2023, España fue el país europeo con más inversión hotelera, por la alta rentabilidad de los hoteles, que lleva a los inversores a pagar más de 1 millón de euros por habitación en hoteles de lujo. Todas las grandes cadenas, internacionales y españolas, tienen previsto abrir más hoteles en España, a pesar de que crece la competencia de los apartamentos turísticos (que ya ofrecen más plazas que los hoteles). El riesgo es crear una “burbuja hotelera”, un exceso de oferta, porque el turismo no puede seguir creciendo sin límite (hablan de 100 millones de turistas en 2025), por el rechazo vecinal y los problemas de agua y climáticos. Ojo a las aperturas hoteleras especulativas.

España se consolida como la 2ª gran potencia turística mundial, tras dos recientes récords. Uno, los 85,05 millones de turistas extranjeros llegados en 2023, un récord histórico que supera en +1,9% el anterior año récord de 2019, turistas que se gastaron aquí 108.662 millones de euros (+18,2% que en 2019) . Y el otro, un primer trimestre de 2024 donde se ha vuelto a batir el récord de turistas (16,1 millones, un +17,7% más que el año pasado) y de gasto (21.948 millones de euros, +27,2% que al inicio de 2023), a pesar de que las lluvias de Semana Santa impidieron lograr un récord mayor. Y ahora, se espera una ocupación turística récord en primavera y verano, con lo que los expertos y el Gobierno apuestan por cerrar 2024 con otro récord de turistas, en torno a los 90 millones de extranjeros. Y ya se habla abiertamente de que es posible rozar los 100 millones de visitantes extranjeros en 2025.

Este aluvión de turistas extranjeros, al que se suma un aumento de viajes de los españoles, ha provocado un tirón de los precios turísticos, en especial el precio de los hoteles en España: subieron un +16,3% de enero a abril de 2024, según el INE. En el primer trimestre de 2024, el precio medio de una habitación de hotel en España fue de 135 euros (llegando a 171 euros en Canarias), un 12% más que un año antes y el precio más alto en nuestra historia, según el Barómetro del sector hotelero elaborado por Cushman&Wakefield y STR. Y también bate récords el ingreso medio por habitación de hotel (Revpar), que es ya de 92,1 euros, +17,1% que hace un año, siendo mucho más alto en Canarias (144 euros), Barcelona (107,3) y Málaga (104,7 euros). Con estos precios disparados, la rentabilidad de los hoteles en España es muy atractiva para los inversores: 6,25% anual para los hoteles de Canarias y Baleares y un 5,25% de rentabilidad para los hoteles en Madrid y Barcelona, según la consultora CBRE.

Estos dos factores, un creciente récord de turistas y un precio histórico de las habitaciones, han provocado un aluvión de inversores extranjeros y españoles hacia el turismo en España y, en especial, hacia los hoteles. Así, en 2023, España fue el primer país europeo en inversión hotelera, recibiendo 4.248 millones de euros, por delante de Reino Unido, Francia, Italia o Alemania, según la consultora Colliers. Una inversión hotelera que fue la 2ª mayor de nuestra historia (sólo superada por los 4.810 millones invertidos en 2018) y que supone multiplicar por 5,3 las inversiones hoteleras hechas diez años antes (792 millones en 2013). Sólo nos supera en el mundo EE. UU., donde la inversión hotelera en 2023 fue de 21.160 millones euros.

En 2023 se hicieron operaciones de inversión y compraventa en 171 hoteles españoles, afectando a 21.748 habitaciones (frente a 133 hoteles y 17.754 habitaciones en 2022), más 34 operaciones de suelo para futuros hoteles, según la consultora Colliers . Por destino, la mitad de esta inversión hotelera se hizo en Canarias (39 operaciones y 1.175 millones invertidos) y Baleares (39 operaciones y 796 millones), seguidas por Madrid (21 operaciones y 601 millones), Barcelona (11 operaciones y 582 millones) y Málaga (13 operaciones y 560 millones). Las dos mayores operaciones hoteleras las protagonizaron dos Fondos de inversión soberanos (de países): GIC, el Fondo soberano de Singapur, compró por 1.400 millones el 35% de HIP (el brazo hotelero del mayor Fondo del mundo, Blackstone, que tiene 51 hoteles en España) y el Fondo soberano de Abu Dhabi (ADIA) compró por 600 millones 17 hoteles de Equity Inmuebles. Otras operaciones importantes fueron la venta de 7 hoteles de Meliá al Fondo ADIA, por 250 millones), la venta del Hotel Mandarin Oriental de Barcelona (propiedad de Reig Capital) a Olayan Investment, por 200 millones, la del Hotel Sofia de Barcelona (de Brookfield) a Axa y Blasson Ibérica, por 180 millones, la venta del 50% de Only You Hotels (de El Corte Inglés a Palladium, por 130 millones) y la venta de Be Live Hotels (de Globalia) a Bain Capital y Stoneweg, por 83 millones de euros, según Deloitte.

La tendencia a la compra y apertura de hoteles continúa en 2024. En el primer trimestre se han invertido 577 millones de euros en hoteles en España, un +12% que al inicio de 2023 (516 millones), según la consultora CBRE, que detalla el traspaso de 28 hoteles (con 3.000 habitaciones) en estos tres primeros meses, frente a los 19 hoteles traspasados (con 2.900 habitaciones) al inicio de 2023. Las tres cuartas partes de estas operaciones son de inversores y cadenas españolas, la mayoría en Barcelona, Canarias, Baleares y Málaga (en 2023 se concentraron en Barcelona y Málaga). Cuatro operaciones concentraron casi la mitad de las inversiones, siendo la principal la compra por el Banco Santander del 38% de Meliá en tres hoteles de Londres, Tenerife y Menorca (por 300 millones de euros).

La mayor parte de las inversiones hoteleras hechas en este primer trimestre, 473 millones (de 577), se han concentrado en hoteles de alta categoría ( 5 estrellas y 5 estrellas lujo), que son los que “despiertan el mayor apetito de los inversores”, porque su demanda es muy estable y sus ingresos y rentabilidad muy altos. De hecho, el mayor interés de los inversores son los hoteles de lujo en Madrid, que ha superado a París en el interés de los inversores y grandes cadenas internacionales, sólo por detrás de Londres. Y crece el interés por Barcelona, entre las 10 ciudades europeas más atractivas para abril o comprar un hotel de lujo. Esta “fiebre compradora” hace que el precio medio de compra de un hotel haya subido a 182.900 euros por habitación. Y que en Madrid y Barcelona se haya pagado más de 1 millón de euros por habitación en la compra de un hotel de lujo…

La “fiebre compradora” de hoteles va a seguir en 2024 y 2025, en toda Europa y sobre todo en España, según la previsión de la consultora CBRE. Un “boom” que tiene dos causas. Una, las buenas perspectivas para el turismo en los próximos años, dado que “viajar” se ha convertido en “una necesidad” tras la pandemia, lo que dispara los precios hoteleros, que seguirán al alza. Y la otra razón, el cambio en el modelo de gestión de los grandes grupos hoteleros internacionales, en especial los norteamericanos: hasta ahora, alquilaban hoteles, pero eso perjudicaba sus cuentas (el alquiler contabilizaba como deuda) y ahora optan por gestionar hoteles ajenos o entrar en hoteles nuevos para franquicias. Eso está “animando” a las grandes cadenas, en alianza con Fondos de inversión, bancos e inversores particulares, que especulan comprando y vendiendo hoteles y abriendo otros nuevos.

Por todo ello, la fiebre por los hoteles en España va a seguir, con la apertura de 260 nuevos hoteles entre abril de 2024 y diciembre de 2025 (una apertura cada 4 días), según prevé la consultora CBRE. Estiman que la mitad de las nuevas aperturas se harán en Madrid, Málaga, Valencia y Canarias, con dos características nuevas sobre las inversiones hechas antes de la pandemia: un mayor peso de los hoteles de lujo (55 de las 260 aperturas) y una mayor concentración de nuevos hoteles en ciudades (sobre todo en Madrid, Valencia y Málaga), frente a la inversión de décadas pasadas, que se dirigía a zonas de sol y playa.

La apuesta por invertir en nuevos hoteles en España procede de las grandes cadenas internacionales y de los grupos hoteleros nacionales (apoyados ambos por Fondos, bancos e inversores, atraídos por el creciente flujo de caja, la alta rentabilidad y las posibles futuras plusvalías al vender su participación). Veamos primero las previsiones de las grandes cadenas hoteleras internacionales. La norteamericana Marriott, la 1ª cadena hotelera mundial (8.800 hoteles y 1,5 millones de habitaciones en 139 paises), anunció en abril que espera incorporar en Europa 100 nuevos hoteles y 12.000 habitaciones, de ellos una cuarta parte en España (donde ya tiene 98 hoteles y 14.101 habitaciones. La 3ª mayor cadena (tras la china Jin Jiang) es la también norteamericana Hilton (7.530 hoteles y 1,18 millones de habitaciones en el mundo), que espera abrir 18 establecimientos en los próximo 5 años en la Península (donde ya cuenta con 19 establecimientos y 4.546 habitaciones). La 4ª mayor hotelera del mundo, Intercontinental Hotels (IHG, también de EE. UU.) ha optado por ampliar sus franquicias en Europa, incluyendo España (donde tiene 56 hoteles): acaba de abril dos hoteles en Madrid y espera abrir pronto otros en Sevilla, Málaga y Ávila.

La cadena norteamericana Hyatt, la 11ª mayor del mundo (1.310 hoteles y 314.000 habitaciones, es ya la 2ª cadena internacional con más habitaciones en España(donde gestiona 56 hoteles y 12.313 habitaciones). Aspira también a ampliar sus hoteles en Europa, entre ellos nuevos establecimientos en Sevilla, Tenerife y Mallorca. Y la cadena NH, controlada ahora por la tailandesa Minor, que tiene 355 hoteles en Europa (90 en España), América y África, está buscando ampliar su red en Marruecos, Europa (también en España) y Asia.

La apertura de nuevos hoteles no sólo se dirige a los hoteles de lujo, sino también al segmento de los hoteles “low cost”. Un negocio en el que es líder en Europa la francesa Accor, la 7ª mayor cadena hotelera del mundo (5.100 hoteles y 821.000 habitaciones en más de 100 paises), que controla el mercado español de bajo coste, con las tres marcas de Ibis (que tienen 74 hoteles) . Su idea es abrir 79 hoteles en 2024 en el mundo, 3 en España (Barcelona, Valencia y Cádiz), mientras amenaza con arrebatar al grupo Meliá la gestión del icónico hotel de los toreros en Madrid, el Reina Victoria (propiedad del Fondo ADIA, de Abu Dhabi). Su competidor, la cadena británica Travelodge (con 600 hoteles “low cost” en el mundo) ha comprado 6 hoteles en España al grupo francés Louvre Hotels. Y otro grupo del sector “low cost”, la cadena francesa B&B (ahora propiedad del banco Goldman Sachs), tiene 61 hoteles en la Península Ibérica (48 en España) y planea más aperturas.

Las cadenas hoteleras españolas también tienen proyectos para abrir o gestionar nuevos hoteles. El líder por habitaciones, el grupo Meliá, con 92.000 habitaciones operativas, pretende llegar a las 150.000 habitaciones en un plazo de 5 a 7 años, creciendo no sólo en España sino con la gestión de nuevos hoteles en Oriente Medio (Arabia) y Sudeste asiático (Vietnam, Tailandia). Su objetivo es pasar de los 350 hoteles que gestiona hoy a entre 450 a 500 hoteles, con la apertura de 25 a 30 hoteles al año (+7.000/+10.000 habitaciones), sobre todo a través de acuerdos de gestión y franquicia. También Barceló (250 hoteles en 22 paises),  Eurostars (200 hoteles), Iberostar (120 hoteles) y RIU (más de 100 hoteles) han anunciado la apertura o incorporación futura de nuevos hoteles, no sólo en España sino también en Marruecos, Europa, Caribe, Asia y Latinoamérica.

Todo apunta a que el sector hotelero en España (12.494 hoteles y 1.239.000 plazas, según CBRE) seguirá sumando hoteles y habitaciones, de la mano de inversores y grupos hoteleros. Y eso a pesar de que hay un serio competidor que ha disparado su oferta: los pisos turísticos. Ya hay censados 351.389 viviendas de alquiler turístico, con 1.751.263 plazas turísticas, según el último dato del INE (a febrero de 2024), que refleja cómo tienen ya más plazas turísticas que todos los hoteles (sin contar los pisos turísticos ilegales, más de un tercio de los censados). Por autonomías, las 5 autonomías con más turistas ofrecen el 76% de toda la oferta de pisos turísticos: Andalucía (82.000), Comunidad Valenciana (60.000), Cataluña (53.000), Canarias (46.784) y Baleares (25.073), con 16.100 pisos turísticos censados en Madrid capital (más 13.500 ilegales, según el Ayuntamiento).

Cara al futuro, a una posible llegada de 100 millones de turistas extranjeros en 2025 y con los españoles viajando en cada ocasión, la fiebre por invertir en hoteles va a seguir, batiendo récords. La reflexión que no se hace es que el turismo, tal como lo conocemos, puede haber tocado techo y que hay que replantearse el sector, la primera industria española, que lleva años sosteniendo el crecimiento y el empleo. Y eso, por dos razones. Una, porque la avalancha de turistas (nacionales y extranjeros) ya ha provocado protestas en las zonas más colapsadas, como Canarias, Baleares y Cataluña. La otra, porque la crisis climática obliga a replantearse el negocio, por falta de agua y por las olas de calor, que ya están desviando el turismo del pleno verano y el sur a otros meses y a destinos del norte, como advierte un informe del Banco de España. Así que el turismo no puede crecer indefinidamente y tampoco los hoteles, aunque hoy sean un gran negocio. Hay que tener cuidado de no crear una “burbuja hotelera” que en unos años nos estalle encima. Planificar el futuro y no sólo especular.