Estos 6 meses
consecutivos de caída de ventas rompen una tendencia de 9 años de subidas continuadas de
compraventas (salvo el paréntesis de la pandemia), tras la crisis
inmobiliaria iniciada en 2008 y que llevó a un desplome de ventas, hasta el
mínimo histórico de 312.500 viviendas
vendidas en 2013. A partir de 2014, con la drástica caída de precios,
remontaron las ventas de vivienda, superando ya las 500.000 ventas en 2018 y
alcanzando un máximo en 2022: 650.265
viviendas vendidas, cerca ya del récord histórico de ventas, las 775.300 viviendas vendidas en España en
2007.
La causa principal de
este “pinchazo” en la venta de pisos la tienen las 10
subidas de los tipos de interés oficiales que ha aprobado el Banco Central
Europeo (BCE) desde julio de 2022 a septiembre de 2023: del 0% al 4,50% actual, el precio del dinero más alto desde 2001.
Con ella, el precio de las hipotecas
(para los 4 millones de familias que tienen una y para los que piensen en
comprar un piso) se ha disparado: la mensualidad
de una hipoteca media (150.000 euros a 25 años, con el Euribor+1%) ha
saltado de 532 euros en agosto de
2021 a 654 euros en agosto de 2022 y
883 euros
con el Euribor de agosto de 2023 (4,073%). Muchos hipotecados han sufrido ya dos subidas anuales en su cuota mensual, pagando ahora 229 euros al mes más que hace dos años (+66%), lo que hunde sus economías, ya deterioradas por la alta
inflación. Y ya muchas familias tienen que destinar
el 40% de sus ingresos a pagar la
hipoteca, lo que disuade a los jóvenes y familias que pensaban pedir
una.
La consecuencia es que también han caído la solicitud y concesión de hipotecas, principal causa de
que hayan bajado las ventas de viviendas (junto a los altos precios). La
concesión de hipotecas lleva cayendo
también desde febrero de 2023, con un total de 232.669 hipotecas concedidas
en los 7 primeros meses del año, un -14,6%
de caída, según
el INE. Y esa caída la explica la subida del tipo de interés de las nuevas
hipotecas, por las que se pagaba en julio un 3,24% de media, frente al 1,92% de coste un año antes, lo que se ha
traducido en que las hipotecas que se piden ahora son de menos importe (143.412 euros en julio frente a 147.200 que se
concedían hace sólo un año). También esta caída rompe una tendencia, la del alza de las hipotecas concedidas,
desde el mínimo de 2013
(199.703) a más del doble en 2022 (463.614), aún muy lejos de las 1.238.890 hipotecas concedidas en 2007,
en el cénit de la burbuja inmobiliaria en España.
Bajan las hipotecas y bajan las ventas, por el hachazo de
los tipos de interés, pero ojo: no bajan los precios de la vivienda en
España. Al contrario: siguen subiendo año tras año, desde 2014.
En la primera mitad de 2023, a pesar de la caída de ventas, los precios de la
vivienda han subido una media del +6%,
según
los tasadores. Y eso se suma a la subida de precios del +7,4% en 2022, según los datos del INE,
la mayor subida anual desde 2007 (+9,8%). Con ello, la vivienda en España subió un +39.8% entre 2014 y 2022, más del doble de lo que han subido el IPC general (+17,7%)
y de lo que han subido los salarios
en convenio (+14,17%)
en estos 9 años. Aún así, todavía el
precio de la vivienda no se ha recuperado del desplome de precios tras la crisis inmobiliaria: entre 2008 y 2013,
los precios de la vivienda en España cayeron
un -41,9%, según el
INE.
Pero ahora, la subida
de la vivienda es tremenda (recordemos: +39,8% en 9 años) y muy desigual, agravándose en las grandes ciudades. Así,
según otra estadística de precios,
la del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, los precios de tasación de la vivienda
(no los precios de venta) subieron un +24%
entre el tercer trimestre de 2014 y el 2º trimestre de 2023 en toda España.
Pero hay 4 ciudades donde los
precios de tasación de los pisos han
subido más del +50%: Palma de Mallorca (+79,2%), Málaga (+75,1%), Valencia
(+61,1%) y Madrid (+57,1%). Y otras
7 ciudades donde ha subido más del +35%: Barcelona (+49,7%), Alicante (+42,6%),
Pamplona (+39,6%), Santa Cruz de Tenerife (+38,3%), Guadalajara (+38,2%), A
Coruña (+37,9%) y Girona (+35,6%).
Con estas impresionantes subidas, el
precio de comprar un piso se ha puesto por las nubes, en toda
España, pero sobre todo en las grandes ciudades, donde hay más demanda y menos
viviendas. Así, en Madrid, el precio
medio de tasación de una vivienda es de 3.727
euros por metro cuadrado (372.700 euros por un piso de 100 m2) y en Barcelona 3.600 euros por m2 (360.000 euros piso 100 m2), según el Ministerio
de Transportes, mientras han casi duplicado su precio los pisos en Palma (de 1.466 a 2.626 euros m2) o Málaga (de 1.264 a 2.213 euros m2), en
ambos casos por el boom de los pisos para alquiler turístico.
La consecuencia combinada de esta drástica
subida de precios de la vivienda y de la subida de tipos no es sólo que haya
menos familias pidiendo una hipoteca y comprando piso, sino que los que acaban hipotecándose
pagan más por pisos peores, más pequeños (con una habitación o un
baño menos) y alejados del centro, según
algunos estudios. De hecho, en los últimos 2 años, ha bajado la superficie media de las viviendas vendidas, de 119 a
110 metros cuadrados, según
los datos de la tasadora UVE valoraciones. Y se han trasladado las ventas a las zonas periféricas, a más de una hora
del centro (donde los precios son entre un 20 y un 40% inferiores, aunque son
ahora los que más suben).
¿Por qué si bajan las
ventas y las hipotecas sigue subiendo la vivienda? Hay varias razones
que explican este “contrasentido” económico, pero la principal es que faltan viviendas, hay menos oferta que demanda. Sobre todo de vivienda nueva, que sube
más (+7,9% en 2022) que la vivienda de 2ª mano (+7,3%). De hecho, hay
un déficit de viviendas de 327.000 pisos en España, sobre todo en las
grandes ciudades, según la tasadora Uve Valoraciones. Y ello se debe a la caída
drástica en la construcción de viviendas: en 2022 se terminaron en
España 79.935
viviendas “libres” (además de
las protegidas), una cifra que dobla las viviendas terminadas en 2014 (35.382)
pero que contrasta con las 356.555
viviendas terminadas en 2009 y con
el récord de 597.000 nuevas
viviendas de 2006.
La falta de oferta es clara: se terminan menos de 80.000 viviendas al
año (en 2023 van 19.085 terminadas en el primer trimestre) y la demanda anual, por nuevas familias
y jóvenes es
de 240.000 viviendas, cuatro veces más. Y encima, donde hay más demanda
(las grandes ciudades y algunas provincias) es donde se promueven menos
viviendas. Resultado: se disparan los precios, aunque caiga la demanda y suban
las hipotecas.
La segunda razón de que no bajen los precios de la vivienda
es que la demanda se ha sostenido más de
lo esperado por la mejora del empleo: hay +588.700 españoles más con trabajo en
el último año (junio 2023-junio 2022) y +1.385.000 ocupados más que hace dos años, según la EPA. Y además, muchos trabajadores han visto mejorar
su contrato, de temporal a fijo, tras la reforma laboral, lo que les ha
“animado” a comprar un piso, al sentir que sus ingresos ahora son “más seguros”.
Sobre todo a la vista de que los
alquileres han disparado sus precios, por
encima de los 1.000 euros, con lo que cuesta más alquilar un piso que
comprarlo (883 euros der hipoteca media), siempre que cuente con ayuda (o
ahorros) para pagar el 20% que no cubre la hipoteca y otro 10% de gastos
varios. Y siempre que su edad, su nómina y su solvencia le permitan conseguir
una hipoteca, ahora más difícil.
La tercera razón para explicar que los pisos no bajen de
precio son las compras de extranjeros y
de inversores, internacionales (Fondos) y españoles (ahorradores, que
buscan rentabilidad en comprar y vender y en el alquiler). La compra de viviendas por extranjeros se
ha disparado, alcanzando el 18,7% de las
ventas totales, según
Euroval, sobre todo británicos, alemanes y franceses que compran una
residencia en Baleares, Canarias,
Levante y la Costa del Sol. Luego
están las compras de Fondos e
inmobiliarias o de inversores
particulares, para invertir buscando plusvalías futuras (la
vivienda ha subido menos en España estos años que en el centro y norte de
Europa) o la alta rentabilidad
de los alquileres. Y también es un factor clave en la tensión de precios el auge de los pisos turísticos. En
todos estos casos, los compradores de viviendas no se ven tan afectados por la
subida de tipos, porque compran al
contado, sin hacer una hipoteca. De hecho, en mayo de 2023, el 56% de las compras de viviendas
se pagaron al contado y sólo el
44% con hipoteca, según
el último dato del Consejo del Notariado, cuando en 2016 sólo se pagaban al
contado un tercio de las compras.
Visto el panorama, los expertos auguran que los precios de la vivienda seguirán
subiendo en España, aunque menos. CaixaBank
estima que los precios subirán un +2,9%
en 2023 y no bajarán hasta 2024, un
-1,1%, debido a que el BCE va a mantener los tipos altos hasta septiembre
de 2024 y el Euribor seguirá por encima del 4% el año próximo. Otros expertos,
como el catedrático Josep Oliver, apuestan por una subida del 3% en 2023. Y la tasadora
Euroval augura que los precios subirán
un 6% entre 2023 y 2025 y no bajarán hasta 2026. En general, nadie
augura una recuperación de la vivienda hasta el tercer trimestre de 2024,
como pronto, lo que seguirá frenando la inversión y el empleo en la
construcción.
La situación es alarmante, porque la vivienda es una de las
mayores preocupaciones de los
españoles, que se topan con que no pueden comprar ni alquilar, lo que
obliga a los jóvenes a vivir con sus padres hasta los 30,3 años de media, según
el Consejo de la Juventud (sólo el 15,9% se emancipan, frente al 31,9% en
Europa). Una vez más, el problema es la
falta de oferta de viviendas: hay un déficit
de 1,2 millones de viviendas
en España de aquí a 2030. Eso debería obligar al futuro Gobierno a considerar la política
de vivienda como una prioridad. Y
alcanzar un Pacto entre el Ejecutivo central, autonomías y Ayuntamientos
para
liberar suelo público y financiación (pública y privada) para promover
entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año, la mayoría destinadas
al alquiler, lo que aumentaría drásticamente la oferta y reduciría los precios
de venta y alquiler. No
podemos seguir así, con la vivienda llevándose el 40% y más de los ingresos
de los españoles y muchos viviendo hacinados o en casa de sus padres. La
vivienda sí tiene enmienda: construir más.
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