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| Enrique Ortega |
Empecemos por conocer la
grave situación del alquiler en España hoy. La realidad es que los alquileres han vuelto a subir este año,
un +2,4% en el primer trimestre, con 36 capitales con alquileres más caros que
a finales de 2022, según
el portal Idealista. Una subida que se suma al +8,4% que subieron los
alquileres en
2022, tras caer un -3,6% en 2021 (por la pandemia) y subir otro +4,6% en
2020. Así que los alquileres han subido
ya un +11,8% en los últimos 39
meses, tras haber aumentado otro +50% entre 2014 y 2019, según
el portal Idealista. Resumiendo: han
subido un +61,6% en menos de una década.
Con estas subidas récord, el precio medio de alquilar una vivienda en España alcanza hoy un máximo histórico: 11,3 euros por metro cuadrado, superando los 1.000 euros (1.017 euros para un alquiler de 90 m2), según Idealista (marzo 2023). Pero es mucho más caro en capitales como Barcelona (18,4 euros m2, 1.656 euros mensuales), Madrid (16,2 euros, 1.458 euros de alquiler para 90 m2), San Sebastián (15,7 euros), Palma (13,7 euros), Bilbao (13,3 euros), Málaga (11,9 euros) o Valencia (11,3 euros), según Idealista. Y los alquileres están en máximos históricos en Canarias, Castilla y León, Castilla la Mancha, Euskadi, Extremadura y Melilla, rozándolos en Madrid y Cataluña.
Con estos precios, alquilar es casi imposible para gran parte de las familias españolas, a las que apenas han subido los sueldos y ven cómo la inflación se come sus ingresos. En principio, los expertos advierten que la vivienda no se debía llevar más del 30/35% de los ingresos totales de una familia. Pues bien, el pago del alquiler en España se lleva hoy el 43% del salario medio bruto de las familias, según un estudio publicado en abril por Fotocasa e InfoJobs, tomando en cuenta sus datos de sueldos brutos (2.033 euros al mes) y el alquiler medio de una casa de 80 m2 (882 euros). Lo grave es que, según ese mismo estudio, en 2012, el alquiler suponía el 30% del sueldo bruto de las familias, saltó al 41% en 2019 y ahora supera ya el 43%. Y esa es la media, porque se supera ese esfuerzo en 6 autonomías: Baleares y Cataluña (el pago de un alquiler se lleva el 58% del sueldo), Madrid (57%), País Vasco (52%), Canarias (49%) y Cantabria (43%).
Este tremendo esfuerzo para tener un techo se convierte en algo imposible para las familias más vulnerables, las que son “oficialmente pobres” porque ingresan menos del 60% de la media (menos de 21.185 euros brutos al año para una familia con 2 niños, 10.088 para un soltero), un 20% de los españoles (3.750.000 familias). Y lo peor además es que estas familias vulnerables no reciben apenas ayudas para alquilar: de los 1,6 millones de hogares pobres con niños que hay en España, sólo 25.000 (el 2%) recibieron ayudas al alquiler (estatales, autonómicas o municipales), según un reciente estudio hecho por Save the Children. Y aportan otro dato más impactante: un 70% de los 700.000 desalojos de viviendas que se han hecho en España desde 2008 afectaron a familias con menores.
Alquileres disparados y familias que no pueden pagarlos. ¿Por qué suben tanto los alquileres? Por un lado, se ha disparado la demanda: los españoles (sobre todo los jóvenes) no pueden aspirar a ser propietarios, por la precariedad laboral, el paro y los bajos salarios, que dificultan conseguir (y pagar) una hipoteca. Así que cada día hay más jóvenes y familias que se lanzar a buscar un alquiler… y no lo encuentran. Porque la oferta de alquileres se ha reducido un 28% en esta Legislatura, entre principios de 2019 y principios de 2023, según este estudio de Idealista. Pero esta es la reducción media. Hay capitales donde la oferta de alquiles ha caído a la mitad o una tercera parte: Barcelona (-51% de alquileres), Valencia (-45%), Madrid (-44%), San Sebastián (-35%), Alicante y Málaga (-33%), Sevilla (-28%) o Bilbao (-24%). Mucha menos oferta y mucha más demanda. Resultado: pocos pisos en alquiler (hay colas y “casting” de inquilinos por cada anuncio) y muy caros.
¿Por qué ha caído tanto la oferta de alquileres? Primero y básico, porque ha caído drásticamente la construcción de viviendas. Los datos son explícitos: entre 2004 y 2008, en pleno “boom” inmobiliario, se terminaban en España más de 500.000 viviendas “libres” anuales (el récord se alcanzó en 2006: 597.632 viviendas terminadas). Luego, tras la crisis financiera, la construcción se desplomó, bajando a 356.555 viviendas en 2009, 121.043 en 2011, 80.083 en 2012 y un mínimo de 35.382 viviendas terminadas en 2014 (17 veces menos que en 2006), según las estadísticas oficiales. Y aunque la construcción de viviendas se reanimó en 2019 (71.562 viviendas terminadas), no acaba de despegar: 79.935 terminadas en 2022, cuando la demanda crece cada año en 120.000 viviendas.
Si esto ha pasado con la vivienda “libre”, la vivienda de protección oficial, la VPO se ha desplomado: si en 1997 se terminaron 85.028 VPO y 67.514 en 2007, se desplomaron a 17.059 VPO terminadas en 2013 (tras los recortes), 5.938 en 2017 y algo más (pero una miseria) en 2019 (6.615), 2020 (9.038), 2021 (9.567) y 2022 (9.221 VPO terminadas, el 2% del total de viviendas). Y lo más escandaloso: 5 autonomías (Andalucía, Cantabria, Castilla y León, Murcia y La Rioja) no terminaron ninguna VPO en 2022. Además de hacerse pocas VPO, sólo una cuarta parte (25,62%) de las VPO terminadas en 2022 se destinaron al alquiler. Ojo: Aragón, Asturias y Extremadura no promovieron ninguna VPO para alquilar.
Lo grave no es sólo que haya caído drásticamente la oferta de nuevas viviendas, sobre todo de VPO, sino que “se ha esfumado” el parque de vivienda pública que España fue construyendo en el último medio siglo, con los impuestos de todos. Vean: en España se construyeron 6,8 millones de VPO desde mediados del siglo XX (años 40) hasta ahora, según un reciente estudio de Carmen Trilla. ¿Qué ha pasado con ellas? Pues que 6 millones de estas viviendas sociales se han vendido en las últimas décadas (tras acabar el plazo legal de venta, entre 10 y 30 años), pasando de VPO a “libres”. En Barcelona, por ejemplo, había 800.000 VPO y quedan 60.000. Y en Madrid, incluso, el PP las vendió a “fondos buitre”. El resultado es que ahora, el parque de viviendas sociales ronda las 300.000 viviendas, el 2,5% del total, frente al 9% de media en Europa (y el 30% en Paises Bajos). Y por lo tanto, no hay viviendas sociales para alquilar a las familias desfavorecidas.
En resumen, hay más demanda de alquiler, faltan viviendas y sobre todo faltan alquileres sociales. El informe FOESSA (Cáritas) considera que en España hay 11 millones de personas en riesgo de exclusión social residencial y que necesitaríamos 1,5 millones de viviendas con alquileres asequibles (y 2,6 millones para 2030). En paralelo, se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman. Un problemón que no se corrige haciendo 79.935 viviendas libres y 9.221 VPO al año… Y menos si cada año hay más viviendas que se desvían al alquiler turístico, tensionando los alquileres: en agosto de 2022, el INE censó 311.518 viviendas turísticas, un problema especialmente grave en Málaga, Sevilla, Alicante, Valencia, Sevilla, San Sebastián, Cádiz y centro de Barcelona y Madrid, lugares donde la vuelta de los turistas están duplicando la oferta de alquileres de fin de semana y vacaciones (a precios disparados), en perjuicio de los que buscan casa todo el año.
Casi todos los expertos coinciden: la solución al grave problema de los alquileres es promover y construir más viviendas, la mayoría para alquiler y una buena parte con precios subvencionados. Pero el Gobierno Sánchez ha estado 2 años empantanado en el debate de “controlar los alquileres, que ha tenido un efecto claro, según distintos expertos: se ha reducido la oferta de alquileres, tensionando más lo precios, porque los propietarios temían que el Gobierno les controlara los precios. Inicialmente, la parte socialista del Gobierno apostó por promover más VPO (20.000 al año), pero fue imposible llegar a un acuerdo con Podemos, que insistía en poner topes a los alquileres (como hizo Cataluña, desde septiembre de 2020 hasta marzo de 2022, en que el TC lo declaró inconstitucional). La pelea se cobró (enero 2021) el puesto del ministro José Luis Ábalos, y, tras meses de desencuentros, en octubre de 2021, Sánchez pactó con Yolanda Díaz una Ley de Vivienda, que el Consejo aprobó el 26 de octubre 2021. Y a partir de ahí, año y medio de más debates, con ERC y Bildu, para aprobarse la Ley el pasado 27 de abril en el Congreso. Y nuevos retoques en el Senado, donde se espera aprobarla de urgencia el 17 de mayo, para la campaña del 28-M.
El tema más polémico de la nueva Ley de Vivienda es el control de alquileres en las zonas tensionadas, aquellas que cumplan 1 de estas 2 condiciones: que la carga media de la vivienda (alquiler más suministros básicos) supere el 30% de la renta de los hogares de la zona o que los alquileres hayan subido en los últimos 3 años un 3% más del IPC de la autonomía. En España, cumplen uno de estos dos criterios el 20% del parque, 4,2 millones de viviendas que estarían en zonas “tensionadas”, según la consultora Atlas Real State. Pero el porcentaje es mayor en Málaga (68% del parque), Valencia (48%), Alicante (44,2%), Baleares (40,7%), Santa Cruz de Tenerife (33,7%), Madrid (30,7%), Barcelona (23,6%) y Sevilla (23,3%).
En estas zonas tensionadas (declaración que deben solicitar las autonomías y autorizar el Gobierno, por 3 años, renovables) se establece un control de alquileres, según quien sea el propietario. Los pequeños arrendadores (con 1 a 4 casas en alquiler), el 90% del total, deben respetar el precio del anterior contrato (sigan con el mismo inquilino o lo cambien) y limitar la actualización del alquiler: +2% este año, +3% en 2025 y, a partir de 2025, un índice que preparará el Gobierno (más bajo que el IPC). Las 2 únicas vías para subir más el alquiler (hasta un máximo del 10%) es que haya hecho obras de rehabilitación o acepten un contrato por 10 años o más. A cambio de esta actualización limitada, se ofrece a estos arrendadores de zonas tensionadas una serie de bonificaciones fiscales en el IRPF: una general del 50% (ahora es el 60%), una del 60% si hace alguna rehabilitación energética, una del 70% si alquila por primera vez a un inquilino menor de 35 años y una del 90% si baja el alquiler el 5% (según el Gobierno, esa bonificación supera al descuento).
Para los grandes tenedores de viviendas (inmobiliarias, bancos o empresas) que alquilen y para particulares con 5 o más alquileres, en zonas tensionadas, el precio del alquiler tendrá un tope que fijará el Ministerio: tantos euros por metro cuadrado, según la zona y el tipo de piso. Y ese tope máximo al alquiler será el que tengan que aplicar también los pequeños propietarios que alquilen por 1ª vez. En ambos casos, la actualización de los futuros alquileres es la misma: +2% en 2023, +3% en 2024 y el nuevo índice de alquileres que se fije en 2025. Este tope futuro de los alquileres en zonas tensionadas se hará público en los próximos meses, en paralelo a las declaraciones de zonas tensionadas.
Otro cambio de la Ley que preocupa a los propietarios es que ahora, será el arrendador quien tenga que pagar los gastos de formalización del alquiler en caso de que intervenga una inmobiliaria o un intermediario (que suelen cobrar un mes de alquiler más IVA), cuando hasta ahora se pagaba a medias o en muchos casos lo pagaba el inquilino. Además, para evitar fraudes, la Ley prohíbe aumentar el alquiler con nuevos gastos.
Otra novedad importante para los propietarios: la Ley permite ahora que los Ayuntamientos aprueben recargos en el IBI a las viviendas vacías, que podrán oscilar entre un +50% (si llevan más de 2 años vacías) al +100% y a un máximo del 150% en función del tiempo que estén desocupadas y el número de viviendas vacías que tenga el propietario. Eso supone, por ejemplo, que un piso en Madrid, que paga de media 438 euros de IBI, podría pagar un 50% más (657 euros) y hasta el 150% (1.097 euros) si está vacío de forma persistente (hay situaciones que lo permiten), algo que tendrán que demostrar los Ayuntamientos.
Y un tema más, que PP y Vox utilizan demagógicamente, pero que también cambia la Ley de Vivienda: los desahucios. El Gobierno dice que es falso que se faciliten las “okupaciones”, a las que se aplicará la policía y el Código Penal. Lo que sí cambian son los desahucios a familias vulnerables de grandes tenedores (no de pequeños propietarios): se aplazan los procesos para facilitar la reinserción de las familias, poniendo día y hora a los desahucios.
Ante las críticas a la nueva Ley, por intervencionista, el Gobierno ha reaccionado con una serie de anuncios (en precampaña electoral del 28-M) para movilizar 183.000 viviendas en los próximos años. Veamos la lista: 100.000 son las viviendas ya incluidas en el Plan de Vivienda 2022-2025, otras 50.000 son viviendas de la SAREB (el banco malo), 43.000 más a promover con Fondos ICO y UE y 20.000 viviendas más en terrenos de Defensa (la suma da 213.000, pero hay que restar 30.000 que están “duplicadas”). Esta promesa ahora de futuras viviendas públicas, además de ser descaradamente “electoralista”, tiene varios problemas. Uno, que la mayoría de estas “viviendas prometidas” tardarán años en ser una realidad (sólo 65.000 del Plan de Vivienda están ya comprometidas y tardarán de 2 a 5 años). Dos, que muchas no se encuentran en zonas tensionadas: sólo un tercio del parque de la SAREB está en zonas problemáticas. Y tres, que no se habla de cómo financiarlas. De hecho, el Gobierno acaba de enviar a Bruselas el Plan de Estabilidad 2023-2026 y no contempla subir el gasto público en vivienda, que sólo es del 0,5% del PIB, mucho menor al 3% que invierten Paises Bajos, Suecia o Reino Unido, al 1-2% que invierten Francia o Alemania o al 1% del PIB que invierten Italia, Bélgica o Irlanda, según la UE.
¿Qué efecto va a tener esta Ley de Vivienda? La mayoría de expertos coinciden: las medidas van a recortar la oferta de viviendas en alquiler, el problema de fondo, con lo que la situación va a empeorar y subirán los alquileres. No hay que ser un experto para augurar que si a un propietario se le limita el alquiler y su futura revalorización, se le aumentan los gastos y cree que tendrá más difícil expulsar a los morosos, no va a alquilar (aunque pague más IBI). Y en los próximos meses, hasta que se delimiten las zonas tensionadas (las autonomías del PP dicen que no las solicitarán) y se fijen los topes y el nuevo índice de revalorización, muchas casas no se pondrán en alquiler. O su alquiler subirá antes de que se aprueben las zonas tensionadas, para que los propietarios compensen los futuros topes. Resultado: menos alquileres y más caros, además de fraudes y mercado negro.
Hay otro camino para actuar, avanzando en tres direcciones. Una, conseguir un Pacto entre el Estado, las autonomías y los Ayuntamientos para movilizar todo el suelo urbanizable posible y los recursos públicos para promover viviendas protegidas, sobre todo VPO en alquiler. Otra, conseguir un gran acuerdo con las promotoras privadas, para la promoción en suelo público (gratis si hace falta) de más viviendas, allegando financiación pública y privada, y fijando precios razonables (no los módulos de VPO actuales). Y la tercera, fomentar el alquiler de los particulares, facilitándoles que alquilen los 1,9 millones de viviendas vacías que existen y con más ayudas fiscales a los que pongan alquileres “razonables”, no imponiéndoles topes. Un ejemplo lo da el País Vasco, con su Programa Bizigune, que ha permitido alquilar 7.000 viviendas vacías (el programa se ocupa de alquilarlas). Por estas 3 vías, se podrían poner en alquiler 200.000 viviendas al año, sin imposiciones, negociando e implicando a las Administradores, los promotores, la banca, propietarios e inquilinos. Se puede, pero por otros caminos de los que impone esta Ley, populista y contraproducente.
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