Fiebre inmobiliaria

En los últimos meses, la venta de viviendas bate récords y también sube sin parar el precio de los pisos, que en algunas ciudades (como Madrid, San Sebastián, Málaga o Palma) superan ya lo que costaban en plena burbuja de 2007. Hay mucha liquidez y ahorro que anima las compras de viviendas, de españoles y extranjeros (un tercio de los compradores en algunas islas y costas), pero como faltan pisos (sobre todo nuevos), los precios se disparan. Y seguirán subiendo en 2022. Con todo, no hay una “burbuja inmobiliaria”, porque se venden un 18% menos de viviendas que en 2007 y se piden la tercera parte de hipotecas. Pero sí hay un grave problema de vivienda: las familias y los jóvenes buscan comprar un piso, ahora que los alquileres son tan altos, y no encuentran uno que puedan pagar. Y todo por lo mismo: faltan 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler. Habría que promover la construcción de nuevas viviendas, públicas y privadas, para evitar la especulación y frenar las subidas.

Enrique Ortega

Las ventas de viviendas en España llevan subiendo 14 meses consecutivos, desde marzo de 2021, tras superarse lo peor de la pandemia. En abril de 2022 se vendieron 47.349 viviendas (+11,9% anual), lo que supuso el mejor mes de abril desde 2008, según el último dato del INE. Y en el primer cuatrimestre (enero-abril) se han vendido en España 212.928 viviendas, casi 40.000 más que en los cuatro primeros meses de 2021. Las ventas son sobre todo de viviendas de 2ª mano (38.561 en abril), porque apenas hay viviendas nuevas para comprar (8.788 en abril), por la baja promoción inmobiliaria. De hecho, hay un dato llamativo: en el último año (abril 2021-abril 2022) se han vendido en España más viviendas usadas (486.946) que en 2007 (448.918), el año de la burbuja inmobiliaria.

La compraventa de viviendas se da sobre todo entre particulares: 7 de cada 10 ventas realizadas en abril son entre personas físicas, según el INE. El mayor aumento de ventas se está dando en las islas (+33,3% en Baleares y +31% en Canarias) y Castilla y León (+19,9%), mientras cayó en abril en la Rioja (-9,9%), Madrid (-2,7%) y Extremadura (-2,4%). En cuanto al mayor volumen de ventas en relación a la población, destacan las ventas en las zonas turísticas: en  la Comunidad Valenciana (159 viviendas vendidas por 100.000 habitantes, frente a 126 de media en España), Andalucía (149), Cataluña (133), Castilla la Mancha (129), Murcia (128) y Baleares (127), siendo bajo el porcentaje de ventas de viviendas en Galicia (77 vendidas por cada 100.000 habitantes), Extremadura (91) y país Vasco (103).

Esta fiebre compradora de viviendas ha disparado también los precios, que llevan subiendo 5 trimestres consecutivos, desde finales de 2020. En el primer trimestre de 2022, el precio de la vivienda subió un +8,5% anual, la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y una subida mayor a la de finales de 2021 (+6,4% en el 4º trimestre), según los datos del INE. La subida es mayor en las viviendas nuevas (+10,1%), porque hay pocas, que en las viviendas de 2ª mano (+8,2% en este primer trimestre).

Las mayores subidas de la vivienda en 2022 vuelven a darse en las islas y zonas turísticas: Baleares (+12%), Cantabria (+11%), Canarias (+10,9%), Andalucía (+10,9%). Y suben mucho menos en el País Vasco (+6,3%), Extremadura (+6,9%), Castilla la Mancha (+7,1%), Castilla y León (+7,2%), Asturias y la Rioja (+7,3%). En Cataluña suben un 7,7% y en Madrid un 7,5%, según el INE. Y la subida es sobre todo de los pisos nuevos, cuyo precio supera ya el de 2007, aunque siguen por debajo los precios de las viviendas usadas.

Un dato más reciente, de mayo de 2022, del portal Idealista, fija un precio medio de la vivienda en España de 1.869 euros por metro cuadrado, lo que da un coste medio de 186.210 euros para una vivienda de 90 metros cuadrados y 224.280 euros para un piso de 120 m2. Según estos datos, se trata del precio más alto de la vivienda desde febrero de 2012 (1.877 euros m2) y ha subido un +25% desde el precio mínimo de 2016 (1.496 euros m2).

Con todo, hay grandes diferencias por autonomías y ciudades. Las regiones más caras son Baleares (3.400 euros m2), Madrid (3.039 euros m2), Euskadi (2.709), Cataluña (2.340), Canarias (1.996), Andalucía (1.821) y Melilla (1.917), siendo las más baratas Castilla la Mancha (899 euros m2), Extremadura (944) y Murcia (1.093 euros m2). Por capitales, destaca el alto precio de la vivienda en San Sebastián (5.060 euros m2), Barcelona (4.025 eurosm2) y Madrid (3.833 euros m2), seguidas de Palma de Mallorca (3.244), Bilbao (3.060), Pamplona (2.543), Cádiz (2.448), Málaga (2.240), Girona (2.201), A Coruña (2.162), Las Palmas (2025), Sevilla (2.018),  y Valencia (1.979 euros), todas más caras que la media (1.869 euros m2), según Idealista, que llama la atención sobre que San Sebastián, Madrid, Málaga y Palma de Mallorca tienen hoy un precio de la vivienda que es su máximo histórico, más alto que en 2007. Entre las capitales más baratas para comprar casa están Murcia, Cáceres y muchas ciudades de las dos Castillas, en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.

¿Qué tira de las ventas y los precios de la vivienda? Hay 2 causas básicas: el fuerte aumento de la demanda y la falta de viviendas en venta. La demanda de viviendas se ha reanimado en el último año, tras lo peor de la pandemia, porque las familias tienen más dinero ahorrado y porque hay más gente trabajando que antes de la pandemia (+1.117.800 ocupados desde finales de 2019), los últimos con contratos más estables. Esto, unido a la fuerte subida de los alquileres, ha hecho que muchas familias y algunos jóvenes se hayan animado a comprar en vez de alquilar: los que buscan casa en propiedad han subido en el último año del 40 al 50%, según la Radiografía del mercado de Fotocasa.

Una prueba de este desvío del alquiler a la compra es el aumento en la concesión de hipotecas, que lleva 13 meses seguidos aumentando: en marzo de 2022 se concedieron 43.378 hipotecas sobre viviendas, un +18% anual, según el último dato del INE, con un aumento mucho mayor en las hipotecas concedidas en La Rioja (+55,2%), Aragón (+51,4%), Canarias (37,6%) y Baleares (+36,8%), aunque las hipotecas crecen menos en Madrid (+7,8%) y Cataluña (+13,3%). El importe medio que se concede por hipotecas es de 145.715 euros (el 78% del precio medio de un piso de 90m2) y el tipo medio que pagan los hipotecados es 2,53%, casi la mitad de lo que pagaban en 2009 (4,89%).

El aumento en la concesión de hipotecas, que los bancos conceden más ahora (aunque un 72% sean a tipo fijo) es uno de los factores que explican la mayor demanda de viviendas. Pero hay otro importante: el exceso de liquidez, de ahorro, que hace que muchos particulares compren una vivienda como inversión, como valor refugio (y más con la nueva crisis por la guerra de Ucrania). De hecho, hay un dato muy revelador: el 47% de las compras de viviendas no se financian con una hipoteca, se pagan al contado o de otra manera, según los datos de marzo del Consejo del Notariado. Y ha habido un cambio, porque dos años antes (abril de 2020), el 75% de las compras de vivienda se financiaban.

Hay un tercer factor, junto a las familias y los inversores, que explica la fuerte demanda de viviendas para comprar: los extranjeros. En el primer trimestre de 2022, un 13,17% de todas las compras de vivienda en España las hicieron los extranjeros, como inversión o como residencia de verano y jubilación (llevan aumentando 5 trimestres consecutivos), según la estadística del Colegio de Registradores. Pero su peso es mucho mayor en las islas y en las comunidades turísticas, precisamente las zonas con mayores ventas y subidas de precios. Así, los extranjeros suponen el 35,7% de las ventas de viviendas en Baleares, el 26,87% en Canarias, el 25,45% en la Comunidad Valenciana (ojo: el 40,72% de las ventas en Alicante), el 33,70% en Málaga, el 32,15% en Santa Cruz de Tenerife, el 27,88% en Girona y el 21,36% en las Palmas. Por paises, el 12,03% de todas las compras de extranjeros las hacen los británicos, seguidos de alemanes (9,47%), franceses (7,05%), marroquíes (5,80%), suecos (5,76%), belgas (5,67%) y holandeses (5,04%).

El tirón de la demanda explica una parte de la subida de ventas y precios, pero la razón básica de que los precios de la vivienda se hayan disparado es la falta de oferta: hay pocas viviendas en venta, sobre todo viviendas de nueva construcción (el 81,4% de las ventas son viviendas de 2ª mano). Y eso se debe a que se promueven pocas viviendas: unas 90.000 viviendas terminadas en 2021, frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 e incluso las 218.000 terminadas en 2010. Los promotores se quejan de falta de suelo urbanizable, de que no hay financiación suficiente (los bancos no acaban de apostar por el ladrillo, escaldados por la crisis de 2010) y de que la actual normativa no compensa las promociones de viviendas protegidas, mientras los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra cualificada dificulta las promociones privadas.

Al final, el problema básico de la vivienda, igual para la venta que para el alquiler, es la falta de oferta, que encarece los precios mes a mes. En España hay un déficit de 1,2 millones de viviendas, para venta y alquiler, según la consultora Savills Aguirre Newman. Y mientras no se construyan más viviendas (de promoción pública y privada) y salgan al mercado las viviendas vacías (hay 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra), será difícil que baje la fiebre inmobiliaria.

Para este año 2022, los expertos auguran que sigan aumentando las ventas y subiendo los precios de las viviendas, sobre todo en las zonas turísticas y en las grandes ciudades. La causa fundamental de las futuras subidas será que sigue faltando oferta y además, las nuevas promociones serán más caras, por el aumento de costes de la construcción (han subido los materiales y la mano de obra). La demanda podría retraerse algo por la subida de tipos, que encarecerá algo las hipotecas (unos 600 euros al año), pero no parece que sea suficiente para frenar a los nuevos compradores, sobre todo a las familias y jóvenes con empleos más estables. Y los inversores y extranjeros seguirán comprando, porque saben que en unos años las viviendas serán más caras.

De momento, lo que está claro es que España no tiene riesgo de una nueva “burbuja inmobiliaria”. Por un lado, la subida de la vivienda aquí (+6,4% a finales de 2021) es mucho menor a la subida en Europa (+10%), donde hay 15 paises donde la vivienda está subiendo más del 10%, según Eurostat, entre ellos Alemania (+12,2%), Holanda (+18,7%), Lituania (+19,8%), Estonia (+20,4%) y Chequia (+25,5%), mientras subía menos en Italia (+4%) y Francia (+7%, más que en España). Por otro, en el último  año (marzo 2021-abril 2022) se han vendido en España 510.736 viviendas, aún menos que las 619.300 vendidas en 2007. Y en cuanto a las hipotecas, los españoles han firmado 437.550 hipotecas en el último año, la tercera parte de las que firmaron en plena burbuja (1.342.171 en 2006).

No estamos en una nueva burbuja inmobiliaria pero sí tenemos un grave problema para millones de españoles: los alquileres están por las nubes y comprar una vivienda es algo también imposible para muchos jóvenes y familias, los que la necesitan para vivir, no para especular o ir de turismo. Por eso, urge una política pública para promover más viviendas, para la venta y el alquiler, facilitando el suelo público y la financiación y agilizando la burocracia de las promociones. Habría que pactar un Plan de vivienda, con promotores y autonomías, para poner en el mercado unas 200.000 viviendas al año, el doble de las viviendas que se terminan ahora. Así se frenaría la especulación inmobiliaria y se permitiría a muchos jóvenes y familias tener un techo, comprado o alquilado. Es uno de los grandes retos del país. Y no avanzamos.