Alquileres imposibles

Los alquileres llevan subiendo todo este año, tras la tregua del coronavirus, cuando incluso cayeron en 2021 (-3,6%), por primera vez desde 2014. Ahora, suben un 3,7% este año. Y en 7 autonomías y 18 provincias, alquilar ya es más caro que en 2007. No es sólo que alquilar sea muy caro (11 euros m2 de media) sino que se lleva más del 40% de los ingresos de la mitad de los inquilinos, lo que les hace muy vulnerables e incluso pobres, más ahora con la inflación disparada. Se prevé que los alquileres suban otro +6% este año, debido a la poca oferta de alquileres, porque se han desviado pisos al alquiler turístico y a la venta, ante el aumento de los impagos y el temor a la futura Ley de alquileres. Y todavía no funciona el cheque para alquilar los jóvenes. Urge dejarse de controles “populistas” al alquiler (imposibles) y aumentar la oferta: 1 millón más en 5 años, con promociones públicas, privadas y viviendas vacías. Se puede.

Enrique Ortega

La pandemia tuvo un efecto positivo sobre los alquileres: subieron menos en 2020 (+4,6% frente a +5,1% en 2019) y llegaron a bajar en 2021 (-3,6%), por primera vez desde la crisis de 2008 a 2014 (cuando cayeron entre -7% y -1,9%). La causa de esta caída temporal de los alquileres fue que con la COVID19 hubo menos demanda (de extranjeros y  estudiantes) y más oferta (muchos apartamentos turísticos se pusieron en alquiler). Pero la bajada de los alquileres ha durado poco: en diciembre de 2021 ya subieron y también en febrero, marzo, abril y mayo de 2022, un +3,7% en este año, según Idealista.

El último mes con datos, mayo de 2022, los alquileres subieron un +3,1% anual, hasta situarse el alquiler medio en 11 euros por m2, muy cerca del máximo  pre pandemia (11,02 euros m2 en abril 2020), según el portal Idealista. Los  alquileres suben en el último año en 34 capitales, destacando las subidas en Barcelona (+17,1%), Cuenca (15,6%), Valencia (+12,3%), Alicante (+12,1%), Huelva (11,8%), Cáceres (+10,2%) y Málaga (10,1%), subiendo un 6,3% en Madrid. Con ello, las ciudades con los alquileres más caros en mayo eran Barcelona (16,9 euros por metro cuadrado), Madrid (15,4 euros), San Sebastián (14,9), Bilbao (12,7%) y Palma de Mallorca (11,8 euros por metro cuadrado).

Ya en abril, Fotocasa revelaba una subida anual de los alquileres del +4,7%. Y que el alquiler era más caro que un año antes en 16 autonomías, con las mayores subidas anuales en la Comunidad Valenciana (+15,6%), Murcia (+13,2%), Cantabria (+11,4%) y Extremadura (+10,3%), mientras subió un +5,7% en Cataluña y un +5,4% en Madrid. Lo más llamativo era  que los alquileres habían superado en abril los precios de 2007, antes de la crisis financiera, en 7 autonomías (País Vasco, Canarias, Comunidad Valenciana, Murcia, Galicia, la Rioja y Castilla y León) y en 18 provincias. Madrid y Barcelona no alcanzaban aún los precios de 2007, pero están muy cerca y mantienen los alquileres más altos del país. Y una tercera estadística, la del portal pisos.com señalaba en abril una subida anual de los alquileres del +5.18% anual.

¿Por qué vuelven a subir los alquileres? Básicamente, porque vuelve a haber escasez de oferta, porque faltan viviendas en alquiler. En el 4º trimestre de 2014, al inicio de la débil recuperación tras la crisis financiera, había 155.000 viviendas en alquiler y un precio medio de 7,5 euros por m2, según la tasadora UVE Valores. Entre 2017 y 2019, la oferta de alquileres bajó a una cifra entre 75.000 y 95.000 viviendas, lo que subió el precio a 11 euros m2. Y con la pandemia, en 2020, la oferta sube hasta los 144.400 alquileres, bajando precios. Pero en abril de 2022, esta oferta baja a 65.000 alquileres, que vuelven a rondar los 11 euros m2. Según este estudio, la caída de la oferta de alquileres es muy elevada en Barcelona (-43,56%) y en Madrid (-30,85%), lo que explica que lideren los precios más altos.

Hay menos oferta de alquileres porque muchos propietarios han vuelto a poner sus pisos como “alquileres turísticos”, con la vuelta de extranjeros, y otros han decidido vender su casa en vez de alquilarla, aprovechando los altos precios y el boom de la compraventa (en marzo de 2022 se vendieron en España 59.272 viviendas, 47.762 de segunda mano, la cifra de ventas más alta en 14 años, desde enero de 2008). Y mientras, la demanda de alquileres ha vuelto a despertar, tras la pandemia, gracias a una mejora notable del empleo: hoy tenemos 1.117.000 españoles más trabajando que a finales de 2019, según la EPA. Y muchas familias y jóvenes tienen más ahorros, tras la contención del consumo con la pandemia, con lo que pueden pensar en alquilar, aunque ahora la alta inflación les retrae.

El problema de las familias y jóvenes que piensan en alquilar es que los precios están muy caros, sobre todo en las grandes ciudades: 16,9 euros metro cuadrado de media en Barcelona (1.521 euros de alquiler un piso de 90 m2) o 15,40 euros en Madrid (1.386 euros). La primera consecuencia de este altísimo alquiler (que supera los 1.200 euros en muchas otras capitales) es que muchas familias y jóvenes no pueden alquilar, tienen que vivir con sus padres o compartir casa con amigos. Pero los que se atreven, hipotecan su vida para pagar el alquiler cada mes. En España, más de un tercio de todos los inquilinos (el 36,5%) dedican más del 40% de su renta a pagar el alquiler, mientras en la UE-27 pagan más del 40% de sus ingresos sólo el 25,8% de los inquilinos (en Alemania el 22% y en Francia el 21%), según un estudio del Banco de España. En concreto, somos el 6º país europeo donde se hace más esfuerzo para pagar los alquileres, tras Grecia y algunos paises del Este.

Este enorme esfuerzo mensual para pagar el alquiler lleva a muchas familias y jóvenes a la pobreza. De hecho, el propio Banco de España señala en su último informe que casi la mitad de los inquilinos españoles (el 48,7%) están en riesgo de pobreza o exclusión social, un porcentaje mucho mayor al de la media en la UE (32,3% de inquilinos en riesgo de pobreza) y muy por encima de paises como Francia (28%) o Alemania. De hecho, España es el país con más riesgo de pobreza para los inquilinos (ese 48,7) en toda Europa, seguido de lejos por  Irlanda (40%), Bélgica (39%), Suecia , Malta y Holanda (38% inquilinos pobres).

Ahora, estos datos de esfuerzo y pobreza (de 2020) habrán empeorado más, con la subida de los alquileres en 2022 y los precios disparados con la guerra de Ucrania, dos factores que agravan aún más la economía de los que están en alquiler. Una situación que aumentará los impagos por alquiler y los desahucios, que ya fueron altos en 2021: hubo 41.359 desahucios, un +40,6% más que en 2020, según el Consejo General del Poder Judicial. Y lo más llamativo es que 6 de cada 10 desahucios fueron por impago de alquileres (28.993 en 2021), superando con creces los desahucios por hipotecas y otras causas.

Ahora, los expertos creen que los alquileres seguirán subiendo en España, entre un +5% este año (Agencia Negociadora del Alquiler) y un +6% (según la tasadora UVE Valores). Y señalan que la razón fundamental es la falta de viviendas en alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. También añaden otros motivos. Así,  los propietarios individuales (que suponen un 95% de los alquileres) están muy inquietos por dos normas legales que les retraen a alquilar. La primera, la congelación de la revisión de los alquileres (un máximo del 2%, salvo que pacte otra cosa con el inquilino), que se aprobó en marzo (hasta junio, dentro del Paquete de medidas contra los efectos de la guerra en Ucrania) y que ahora se va a prorrogar hasta el 30 de septiembre, con lo que los propietarios estiman que van a perder, al no poder revisar los alquileres más del 2%, unos 1.040 millones. Y la otra norma que les preocupa, la futura Ley de Derecho a la Vivienda, que se debate en el Congreso y se aprobará este año.

Esta nueva Ley de Vivienda que regula los alquileres lleva meses retrayendo la oferta de alquileres, porque los propietarios temen ingresar menos con su piso. La Ley establece que, en las zonas tensionadas por los altos precios (zonas que tendrán que decidir las autonomías) se congela el alquiler vigente cuando acabe (con la actualización del IPC). Y se intenta que los propietarios bajen incluso esos alquileres (sólo en las “zonas tensionadas”) ofreciéndoles una mayor deducción fiscal en el IRPF (del 60% hasta el 90%). Y también se sube la bonificación (al 70%) si alquilan por 1ª vez y a jóvenes. En el caso de propietarios con muchos alquileres (bancos, Fondos, empresas y particulares con más de 10 viviendas), sólo el 5% de todo el mercado, no podrán alquilar por encima de los topes fijados para las zonas tensionadas, con una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la Ley (o sea, para el verano de 2024…).

El temor a esta nueva Ley de vivienda, que se aprobará en otoño, está reduciendo aún más la oferta de alquileres, con muchos propietarios decididos a vender su vivienda y no alquilarla. Y tampoco ayuda el retraso en la implantación de la ayuda al alquiler de los jóvenes: un cheque mensual de 250 euros durante dos años para ayudar al pago del alquiler a unos 70.000 jóvenes entre 18 y 35 años que ganen menos de 24.318 euros al año. El Gobierno aprobó la medida el 18 de enero, pero después ha habido que concretarla con las autonomías y todavía no se puede solicitar, aunque tiene efectos retroactivos (desde el 1 de enero). El cheque puede ayudar al alquiler, pero tiene el problema del límite del alquiler: 600 euros, que se puede ampliar a 900 euros (demasiado bajo en las autonomías más caras).

Algunos expertos creen que el Gobierno debería ampliar esta ayuda al alquiler de los jóvenes a las familias más vulnerables, como se hace en muchos paises. En EEUU las familias que dedican más del 30% de sus ingresos al alquiler disponen de ayudas federales mensuales, lo mismo que en Alemania, donde se dirigen a familias con paro prolongado o pensionistas con bajos ingresos. Y también hay ayudas al alquiler en Francia (las reciben 6 millones de familias), Reino Unido y Dinamarca. Ahora, con los alquileres al alza y la inflación desatada, las ayudas al alquiler parecen más necesarias que nunca.

Pero la clave para resolver el problema de los alquileres no está en multiplicar las ayudas (aunque temporalmente sean necesarias) ni en buscar “atajos populistas” (Podemos) vía control de alquileres, una medida que agrava el problema como se está viendo, al retraer a los propietarios para alquilar. La verdadera solución a los caros alquileres pasa por aumentar la oferta: promover más viviendas nuevas y destinar una gran parte al alquiler. Cada año hay 120.000 nuevas familias  que necesitan vivienda, frente a sólo 90.000 viviendas terminadas en 2021, una cifra mínima frente a las 563.000 viviendas  terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Se necesitan 1,2 millones de viviendas en alquiler para 2030, según la consultora Savills Aguirre Newman.

Es posible conseguir 1 millón de viviendas en alquiler en 5 años (200.000 al año), actuando por tres vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivando la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de particulares y empresas (bancos) que tienen casas vacías.

La primera vía ha de recorrerla el Estado, desde la Administración central a las autonomías y ayuntamientos, promoviendo más viviendas públicas, porque en las últimas décadas han hecho “dejación de responsabilidad”: en 2021 se terminaron 9.957 viviendas de promoción pública (y 9.038 en 2020), cuando se promovían 63.990 en 2008 y hasta 114.067 VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). Y por culpa de este abandono de la VPO, nos encontramos con un parque de vivienda social en alquiler de 290.000 viviendas, el 1,6% del total, frente al 10% de media en Europa, el 34% en Paises Bajos, el 16,7% en Reino Unido, el 14% en Francia o el 2,7% en Alemania. Y ahora, el objetivo del Gobierno Sánchez es promover sólo 20.000 VPO para 2022, una cifra todavía insignificante.

Otra vía para aumentar la oferta de viviendas en alquiler es relanzar la promoción privada de viviendas, para venta y alquiler. Aquí, la clave es negociar con la iniciativa privada (promotores y constructores) un Plan ambicioso de nuevas viviendas, ofreciéndoles medio gratis suelo público (lo hay en muchas ciudades), financiación barata (con avales del ICO), incentivos fiscales y lo que haga falta (agilización en los permisos y expedientes), para que promuevan viviendas a precios asequibles, la mayoría para alquiler. Y sin imponerles cuotas, como pretende la nueva Ley de Vivienda (obligando a que el 30% de las nuevas promociones sean para VPO). Es mejor pactar acuerdos que funcionen y cambiar la situación actual, donde no se hacen promociones privadas de VPO, por los bajos precios y la mucha burocracia.

La tercera vía de futuro pasa por fomentar el alquiler de los particulares (y bancos) que tienen viviendas vacías, sin alquilar: hay realmente 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, aunque la estadística oficial (INE 2011) refleja 3,4 millones de viviendas vacías. De la cifra más realista (1,9 millones), un tercio (633.000) podrían sacarse al mercado del alquiler con 2 medidas sencillas que no aborda la Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y mayores garantías jurídicas para recuperar las viviendas con impagos (hay demasiados retrasos en los Juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: han creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato,  permitiendo alquilar más de 7.000 viviendas vacías.

Actuando en estos tres frentes y ganándose la colaboración de promotores privados y propietarios (no asustándolos), se podrían sumar al mercado del alquiler unas 200.000 nuevas viviendas al año, cubriendo en 5 años el déficit de 1 millón de alquileres. Eso sí bajaría drásticamente los alquileres, no imponer controles artificiales ineficientes. Es evidente, para todos los expertos, que la solución al grave problema de los alquileres (caros y escasos) pasa por aumentar la oferta y que poniendo más viviendas en el mercado, bajarán los alquileres. Seguro. Y también hay un amplio consenso entre los especialistas de que las medidas de la Ley de Vivienda (un “atajo populista” impuesto por Podemos) retraerán aún más la oferta y ayudarán a subir los alquileres (ya pasa). Y más en 2022, un año con fuertes subidas de precios, que afectan más a las familias más vulnerables. No podemos dejarlas atrás, agobiadas cada mes más por su alquiler.