Vivienda: ventas récord, hipotecas más caras

En 2021 se dispararon las ventas de viviendas, las mayores desde 2007. El motor de estas ventas ha sido la abundante liquidez, porque una cuarta parte de las compras han sido como inversión, para alquilar la vivienda o especular. También han ayudado los tipos bajos, con un récord de hipotecas desde 2010. Aún así, los expertos aseguran que no estamos en otra “burbuja”, porque las ventas y precios de la vivienda están muy por debajo de la “burbuja” de 2007. Eso sí, el BCE ha advertido de que sí hay “burbuja inmobiliaria” en 7 paises del centro y norte de Europa, entre ellos Alemania, Austria, Paises Bajos o Dinamarca, donde los precios de la vivienda suben más del 10%, frente al 4,2% en España. Ahora, se espera que las ventas y los precios sigan creciendo, por la mejora del empleo, aunque las hipotecas han empezado a subir y subirán más si se descontrola la inflación. El problema de fondo es que se construyen pocos pisos.

Enrique Ortega

Cada día de 2021 se compraron y vendieron en España más de 1.500 viviendas, un total de 565.613 operaciones de compraventa, lo que supone un aumento del 34,6% sobre las ventas de 2020, según el INE. Eso supone la mayor cifra de ventas de viviendas desde 2007, el año del boom inmobiliario, cuando se vendieron 775.300 viviendas. Y supone una gran “remontada” de ventas, desde el mínimo de 2013: 312.500 viviendas vendidas. Casi el 80% de todas las ventas de 2021 han sido viviendas de segunda mano (450.485) y sólo una de cada cinco fueron compraventas de viviendas nuevas (115.128). Las mayores ventas (por 100.000 habitantes) se dieron en la Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía, la Rioja y Cantabria, muy ligadas a segundas residencias y zonas de costa.

En 2021 no sólo se han recuperado las ventas de viviendas de antes de la pandemia (505.467), sino que también han batido récords las donaciones de viviendas y las herencias de pisos. Se contabilizaron 25.062 donaciones de viviendas, un 24,6% más y el récord desde 2008 (23.500), normalmente traspasos de propiedad de padres a hijos para aprovechar las ventajas fiscales en algunas zonas (Madrid) y ante el temor de futuras subidas fiscales. También aumentaron, un +29,6% las herencias de pisos, 198.939 operaciones, superando el anterior récord de 2018 (179.385 herencias), debido fundamentalmente al aumento de la mortalidad por la COVID-19. También crecieron las permutas, divisiones horizontales y concentraciones de parcelas, con lo que al final, el balance de movimientos de propiedad en 2021 fue de 986.905 operaciones, un 27,3% más que en 2020, y cerca de las 1.182.141 operaciones inmobiliarias registradas en el “boom” de 2007.

La pandemia ha acelerado el apetito de los españoles por tener una vivienda en propiedad, ya sea para cambiar de casa (una más grande y con terraza o pequeño terreno) o para comprar una vivienda como inversión, aprovechando el ahorro acumulado. Así, se estima que el 23% de las casas se compran como inversión, según Tecnocasa, que añade que el 70% de estas compras se hacen al contado. Y la mayoría de los inversores, particulares y empresas,  buscan un doble objetivo: alquilar la vivienda que se compra, que aseguró una rentabilidad media del 6,6% en 2021 (superior a la de muchas otras inversiones, como la Bolsa o los bonos del Estado), o especular con ella y venderla más cara en unos años.

El otro motor de las compras, junto a los inversores, son particulares y familias que han aprovechado para cambiar de casa o acceder a una vivienda por primera vez, ahora que tienen más ahorros y el dinero está barato. Además, en los dos últimos años, los bancos han abierto la mano en la concesión de hipotecas, ante la falta de demanda de crédito. Y la consecuencia es que en 2021 se alcanzó también un récord de hipotecas: se firmaron 417.501 hipotecas, un 23,6% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas firmadas en 11 años (desde 2010, cuando se firmaron 607.535), según los datos publicados hoy por el INE. En cantidades prestadas, el Banco de España ya publicó el dato hace días: 59.426 millones de euros concedidos en hipotecas, un 35% más que en 2020 y la mayor cifra de hipotecas concedidas desde 2010.

Este empujón en las hipotecas, que explica una gran parte del récord de venta de viviendas, se debe a que los tipos de interés siguen bajos, al amparo del “precio cero” del dinero mantenido por el BCE. Así, los datos del INE (diciembre 2021) revelan que el tipo medio pagado por una nueva hipoteca (139.921 euros a 24 años) ha sido del 2,53% (2,80% las de tipo fijo y 2,08% las de tipo variable), un tipo similar al de un año antes (2,42% en noviembre 2020) pero la mitad del coste de las hipotecas hace una década (4,19% en noviembre de 2011 y 4,27% en noviembre de 2013). Un cambio importante es que los bancos han llevado a los clientes a que la mayoría de las hipotecas que contratan sean a tipo fijo (para cubrirse ante los “vaivenes” de tipos): en diciembre de 2021, el 67,7% de las hipotecas contratadas fueron a tipo fijo, cuando dos años antes eran sólo el 42,8% y cuatro años antes (noviembre 2017) sólo el 36,3% de las hipotecas eran a tipo fijo y los dos tercios restantes  (63,7%) eran variables (Euribor + un %fijo), según la Asociación Hipotecaria y el INE.

El récord en la venta de viviendas ha tirado para arriba de sus precios, aunque todavía de una forma moderada: en el tercer trimestre de 2021 (último dato del INE), la subida anual de la vivienda en España fue del +4,2%, más que en todo 2020 (subió un +2,1%, por la pandemia) pero menos que en 2019 (+5,1%). Con ello, la vivienda lleva ya subiendo 8 años consecutivos (desde el +0,3% que subió en 2014), tras el desplome de precios que siguió al estallido de “la burbuja” inmobiliaria, cuando los precios cayeron un -45%. Pero la recuperación no ha sido suficiente y los precios están todavía un -20,92% por debajo de los precios de la vivienda a finales de 2008: 1.661,6 euros por metro cuadrado (septiembre 2021) frente a 2.101,4 euros de media a finales de 2008, según los datos del INE.

Por eso, los expertos creen que no puede hablarse de una nueva “burbuja” de la vivienda en España: los precios todavía son un 20,92% más bajos y las ventas de viviendas, aunque hayan mejorado mucho, todavía son un 27% inferiores a las de 2007 (565.613 en 2021 frente a 775.300 viviendas vendidas en 2007). Pero la situación sí preocupa en una gran parte de Europa, en los paises del centro y norte, donde el BCE ha advertido del riesgo de estar en una nueva burbuja inmobiliaria. La última estadística de Eurostat, sobre la subida de precios de la vivienda en el tercer trimestre de 2021 es muy llamativa: sube más del 10% anual en República Checa (+22%), Lituania (+18,9%), Estonia (+17,3%), Paises Bajos (+16,8%), Luxemburgo (+13,4%), Austria y Eslovenia (+12,9%), Letonia (+12,7%), Alemania (+12%) y Dinamarca (+10,3%). Y sólo tres paises tienen unas subidas de precios de la vivienda “moderadas”: Chipre (+2,2%), España e Italia (+4,2%).

Ante este panorama, con unos precios de la vivienda que suben demasiado (por el exceso de liquidez y las compras especulativas), el Banco Central Europeo (BCE) ha lanzado una alerta, en febrero,  a 7 paises, por temor a que se esté gestando una “burbuja financiera” que pueda estallar y provocar problemas en los bancos y las economías, como ya pasó en 2008-2010: ha “apercibido”  a Alemania, Austria, Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia, que se suma a otra advertencia similar enviada a Alemania y Austria en 2019. El informe alerta del excesivo riesgo por el elevado endeudamiento de los hogares y el rápido crecimiento del crédito hipotecario, por lo que advierte a las autoridades y a los bancos que vigilen el riesgo hipotecario. Y además, el BCE advierte que hay paises apercibidos ya en 2019, cuya “burbuja inmobiliaria” está hoy peor: Dinamarca, Finlandia, Suevia, Holanda y Luxemburgo. Así que están todos bajo vigilancia. Y el propio vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ha alertado del “riesgo de una burbuja inmobiliaria en Europa”.

El BCE no ve riesgo de “burbuja inmobiliaria” en España, donde la sobrevaloración de la vivienda es de las más bajas de Europa. Pero todo indica que las ventas y los precios seguirán subiendo en 2022, alimentados por la recuperación económica y la mejora del empleo. Pero hay dos riesgos, que están unidos entre sí: la inflación (que es come parte de los ingresos y ahorros de las familias) y la esperada subida de tipos, para contrarrestar las subidas de precios. El conflicto en Ucrania ya ha disparado el precio del petróleo y el gas, lo que se trasladará a nuevas subidas de la electricidad, el transporte y los alimentos, una preocupante perspectiva que puede frenar compras de viviendas. Y más si las subidas de materiales y la falta de mano de obra cualificada encarecen los costes de la construcción. Pero la clave va a estar en los tipos de interés: el BCE ha prometido no subirlos hasta 2023, pero si la inflación no se contiene de aquí al verano, podría subirlos antes, en el otoño de 2022, como hará en marzo la Reserva Federal en EEUU.

Adelante o no el BCE la subida oficial de tipos, el caso es que las hipotecas se han encarecido ya. Y eso, porque el Euribor (el tipo de interés a que se prestan los bancos entre ellos) lleva subiendo año y medio (ver gráfico) y está hoy en el -0,337, el tipo máximo en los últimos 20 meses. Con una media del -0,335 en febrero, superior a la de hace un año (-0,501), las hipotecas que se revisen en marzo subirán: una hipoteca media (150.000 euros a 25 años), a tipo variable (Euribor + 1%), pasará de una mensualidad de 531,5 euros a 542 euros, 10,5 euros más al mes (+126 euros al año). Y así pasará con la mayoría de hipotecas a tipo variable (el 80% de las pendientes de pago) que se revisen a lo largo der 2022, aunque no se espera que el Euribor sea positivo hasta 2023 (o quizás a finales de este año).

No es que las hipotecas vayan a subir mucho, al menos hasta 2023, pero algo subirán y eso desalentará algo las compras, aunque mucho va a depender de la actitud de la banca. Dado que el resto del crédito no acaba de despegar, las entidades se han metido en una nueva “guerra hipotecaria”, para tratar de captar a los futuros compradores. Y más si la reforma laboral reduce los contratos temporales y hace menos precarias las nóminas de los jóvenes. Ahora, la tendencia de los bancos es volver a ofrecer hipotecas a tipo variable, para aprovechar la esperada subida del Euribor. Y además, todos buscan colocar productos a los hipotecados, desde tarjetas y seguros a alarmas, para mejorar sus ingresos por comisiones.

Al final, la tendencia de la vivienda es que aumente la demanda y los precios, porque los alquileres siguen disparados y hay una enorme demanda insatisfecha. De hecho, un informe del IESE estima que harán falta 140.000 viviendas nuevas en la próxima década, para atender a las nuevas familias, siendo Madrid, Andalucía y Cataluña donde crecerá más la demanda. Y el problema es que la construcción de nuevas viviendas ha caído en picado: de construirse 580.000 nuevas viviendas al año entre 1998 y 2007 se pasó a una media de 75.000 nuevas viviendas construidas entre 2007 y 2014 y menos de 100.000 viviendas que se habrán construido en 2021. Es un problema de falta de suelo (los Ayuntamientos tendrían que ayudar), de falta de financiación, de temor a una falta de demanda estable y, en el último año, a una fuerte subida de costes: tanto materias primas (cemento, vidrio, energía, maquinaria…) como de personal (faltan trabajadores especializados, disparando algunos sueldos).

Al final, la vivienda es una necesidad y una industria clave, para la que hay una demanda insatisfecha que seguirá alimentando ventas y precios, de momento sin riesgo de entrar en una nueva “burbuja inmobiliaria”. Pero habría que planificar una oferta suficiente a medio plazo, con colaboración público-privada, más incentivos al alquiler y vigilando el mercado de compraventa, con precios y endeudamientos razonables, que eviten “sustos” futuros. Porque si la vivienda tira, ayudará a recuperar la economía y el empleo.