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| Enrique Ortega |
La pandemia parece bajo control en Occidente y la recuperación económica se afianza en EEUU, Europa y medio mundo. Y un síntoma de que la crisis se desinfla es que las ventas y precios de la vivienda, oficinas y locales llevan meses disparados, como no se veía desde 2007, antes de estallar la anterior “burbuja inmobiliaria”. Así, los precios de la vivienda han aumentado un +9,5% anual (entre el primer trimestre de 2020 y el 1º de 2021) en los 36 paises de la OCDE, la mayor subida en 30 años. Y en Europa, los precios de la vivienda han subido un +7,3% anual en el 2º trimestre de 2021, la mayor subida desde septiembre de 2007 (y un +6,8% en los paises del euro, la mayor subida desde 2006), según Eurostat.
¿Qué explica esta subida histórica de la vivienda? Un cocktail de razones: la tremenda liquidez en todas las economías (tras las inyecciones de dinero y compras de deuda de los bancos centrales, en especial la Reserva Federal USA y el BCE) y los bajos tipos de interés, que animan a los inversores (Fondos y bancos) y a los particulares a comprar viviendas, oficinas y locales, aprovechando la caída de precios y ventas provocada por la pandemia, confiando en que “el ladrillo es un valor seguro” (¿les suena?) y que hay margen para ganar mucho dinero cuando la economía se recupere. Y como la oferta de viviendas, oficinas y locales estaba muy estancada tras la anterior crisis inmobiliaria, esta fuerte demanda post pandemia ha disparado los precios en medio mundo.
Con ello, se han despertado los temores a que estalle otra burbuja inmobiliaria, como la que provocó en 2008 la anterior recesión. La preocupación es muy evidente en EEUU, Canadá y gran parte de Europa. Y se agravó a finales de septiembre, cuando se temió la quiebra en China de Evergrande, la mayor inmobiliaria del mundo, asfixiada por una deuda de 300.000 millones de dólares y las medidas tomadas por el gobierno chino para frenar la burbuja inmobiliaria en un país donde los precios de la vivienda se han multiplicado por 10 en los últimos 20 años (y donde un piso de 60m2 cuesta 500.000 euros, por la especulación).
Los mayores riesgos de burbuja inmobiliaria se dan a Canadá, Nueva Zelanda y Suecia, según la agencia Bloomberg, pero también les preocupan EEUU (la vivienda se encareció un +18,6% en junio 2021, la mayor subida en 30 años), Noruega, Reino Unido y Dinamarca, seguidos de cerca por Bélgica, Austria y Francia. Otro análisis es el de UBS Group, que ha elaborado un Índice global de riesgo de burbujas por paises (ver mapa), donde indica las 9 ciudades con más riesgo inmobiliario (índice superior a 1,5 puntos): Frankfort (2,16 puntos), Toronto (2,02), Hong Kong (1,90), Múnich (1,84), Zúrich (1,83), Vancouver (1,66), Estocolmo (1,62), París (1,59) y Ámsterdam (1,58 puntos). Hay otro grupo de ciudades con los precios de la vivienda “sobrevalorados” (Índice de +0,5 a 1,5 puntos) pero sin riesgo de burbuja, como Londres, Moscú, Nueva York, Los Ángeles, Tokio y Moscú. Y sitúa a 3 ciudades con unos precios de la vivienda “razonables” (Índice +0,5 a -0,5): Madrid, Milán y Varsovia.
Como se ve, 6 de las 9 ciudades con riesgo de burbuja inmobiliaria están en Europa. Y los últimos datos de Eurostat reflejan la fuerte subida de precios de la vivienda en algunos paises, muy superior al ya elevado aumento de la UE-27 (subida anual del +7,3% en junio 2021): Estonia (+16,1%), Dinamarca (+15,6%), Chequia (+14,5%), Lituania (+13,3%), Letonia (+12,4%), Luxemburgo (+13,6%), Paises Bajos (+12,8%), Hungría (+11,9%), Austria (+11,7%) y Suecia (+10,9). España es el 2º país europeo donde menos sube la vivienda (+3,3% en el último año), sólo por detrás de Italia (+0,4%) y menos que Francia (+5,7%) y Portugal (+6,6%). Y si analizamos la evolución de los precios de la vivienda en Europa entre 2010 y junio de 2021, han subido en 23 paises (+34% de media en la UE-27, +133% en Estonia, +80% en Suecia o Alemania, +50% en Portugal y +22% en Francia) pero cayeron en otros cuatro paises, los más “escaldados” por la anterior burbuja: Grecia (-28%), Italia (-13%), Chipre (-8%) y España (-3%), según Eurostat.
Así que los precios de la vivienda están subiendo con fuerza en medio mundo y en Europa pero suben menos en España: recordemos, un +3,3% anual en el 2º trimestre de 2021, según el INE, más que en todo el año 2020 (+2,1%), la menor subida en 6 años por la pandemia, pero menos de lo que subió en 2019 (+5,1%) y la menor subida desde 2014 (+0,3%), el primer año en que remontó el precio de las viviendas tras las drásticas bajadas de 2008 a 2013 (-45% de caída tras estallar la burbuja inmobiliaria). Eso quiere decir que aunque ahora la vivienda suba algo más, su precio sigue por debajo del que tenía en 2008, todavía un 21,5% inferior, según los datos del Ministerio de Transportes: 1.649,2 euros/m2 en junio de 2021 frente a un máximo de 2.101,4 euros/m2 a finales de 2008. Eso sí, ha subido un +12,7% desde el precio mínimo que tenía a finales de 2014 (1.463,1 euros/m2).
Los precios de las viviendas están subiendo, en el mundo y en España, porque han aumentado las ventas, porque hay más demanda de viviendas, oficinas y locales, sobre todo de inversores y ahorradores, que comprar buscando una plusvalía futura o alquilarlos. En España, las ventas se desplomaron al estallar la burbuja en 2008 (de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a 552.080 en 2008 y un mínimo de 312.593 en 2013) para recuperarse lentamente a partir de 2014 (318.830) y sobre todo en 2018 (517.984) y 2019 (505.467), cuando rozaron las ventas de 2008. Pero llegó la pandemia y las ventas cayeron drásticamente, a 420.238 viviendas en 2020. Ahora, en 2021, con el inicio de la recuperación, las ventas crecen mes a mes, alcanzando las 267.715 viviendas vendidas en el primer semestre, según el INE, ya más que en la primera mitad de 2019 (266.018). Y sobre todo, se han disparado las ventas en julio y agosto, dos meses récord desde 2008.
Esta mejoría de las ventas (49.900 viviendas en agosto, 40.300 de segunda mano y sólo 9.600 nuevas) se explica en buena medida por las compras de inversores (Fondos e inmobiliarias) y de ahorradores, como demuestra que 15.000 de esas ventas se hayan pagado al contado, sin hipoteca. Pero también hay compras de familias, aprovechando que los bancos han abierto la mano con las hipotecas (tienen incluso “una guerra” para robarse clientes) y que los tipos están muy bajos, los menores de la historia reciente: el tipo medio era del 2,54% en julio de 2021, frente al 2,59% en julio de 2019 y el 4,26% que se pagaba por una hipoteca en julio de 2013, según el INE. La consecuencia es que en julio de 2021 se han firmado 35.329 hipotecas, un 36,8% más que el año pasado (pandemia) y más del doble que el peor año de la crisis (17.055 hipotecas firmadas en julio de 2013).
Vistos los datos de subidas de precios, ventas e hipotecas firmadas, es evidente que hay una recuperación de la vivienda en España, una vuelta a la mejoría de 2018 y 2019. Pero no debemos tener miedo a otra burbuja inmobiliaria, según los expertos y los datos. Primero, suben los precios, pero todavía las viviendas cuestan un 21,5% menos que en 2008. Segundo, se venden muchas viviendas (podrían superar las 500.000 este año 2021), pero todavía se venden un tercio menos que en 2007 (775.300). Y se piden muchas hipotecas (35.329 en julio), pero todavía son un tercio menos de las hipotecas que se daban antes de estallar la burbuja inmobiliaria (104.808 en julio de 2007).
Eso no quita que no haya que vigilar de cerca al mercado de la vivienda, para evitar que los precios se disparen a medio plazo y se agrave el riesgo de otra burbuja. Máxime cuando todos los factores apuntan a que los precios de la vivienda seguirán subiendo, en 2021 y más en 2022. Por un lado, va a aumentar la demanda, tanto de especuladores e inversores como de familias, porque se crean 130.000 nuevos hogares cada año. Y por otro, la oferta de vivienda nueva crece menos, una media de 90.000 nuevas viviendas al año. Este déficit de viviendas tensiona el mercado y lo va a tensionar más en el futuro, si se asienta la recuperación, provocando nuevas y mayores subidas de precios. Y hay otros dos factores que van a encarecer el precio de la vivienda, sobre todo las viviendas nuevas. Uno, la subida de las materias primas que utiliza la construcción (la madera, el acero, el cobre o el aluminio, además del cemento, por la subida de la luz) y la maquinaria. Y el otro, la falta de mano de obra cualificada (la patronal dice que necesitan 700.000 trabajadores), lo que puede obligar a las empresas a subir los sueldos y trasladar esos mayores costes a los precios.
La subida de los precios y las ventas de la vivienda son una buena noticia para la economía, en la medida que la construcción es una de las locomotoras del crecimiento (aporta un 5,7% del PIB) y del empleo (1.324.800 ocupados). Pero la subida del precio de la vivienda es una mala noticia para muchas familias, no sólo porque les dificulta más la compra de un piso (al ser más caro), sino porque la subida de las viviendas encarece también los alquileres (los inversores o particulares que compran para alquilar, si ahora tienen que pagar más por el piso buscarán subir el alquiler para mantener su beneficio). De hecho, los últimos datos de Eurostat revelan que los alquileres son hoy un 5% más caros que en 2010 mientras el precio de la vivienda está un 3% por debajo.
Si sube la vivienda más de lo que ha subido ya, y con ello los alquileres, será un problema para muchas familias, en especial para las que tienen ingresos bajos y no pueden pagar ni una hipoteca ni un alquiler. En especial, será un grave problema para los jóvenes: ya hoy, con los precios actuales, los menores de 30 años no pueden comprar ni alquilar en ninguna autonomía, según un estudio del Instituto de la Juventud. Y eso porque su sueldo medio es bajo y tendrían que dedicar un 60% al pago de una hipoteca o el 90% al pago del alquiler, porcentajes que duplican y triplican el máximo recomendable y que vigilan los bancos (que el gasto no supere el 30% de los ingresos). Pero la situación es peor en algunas autonomías: los jóvenes tendrían que destinar el 92% de sus ingresos para pagar una hipoteca en Baleares y del 75 al 65% en Madrid, País Vasco, Canarias y Cataluña. Y más del 100% de sus ingresos para alquilar en Cataluña, Baleares y Canarias, rozando el 100% en Madrid. Tremendo. Y en el caso de los jóvenes de 30 a 34 años, tampoco pueden comprar o alquilar: una hipoteca se lleva de media el 45% de sus ingresos (el 59% en Madrid y el 75% en Baleares, sólo baja al 30% que podrían pagar en Murcia, Extremadura y Castilla la Mancha) y un alquiler supone el 65% (y casi el 80% en Cataluña, Madrid, Baleares y Canarias, no pudiendo alquilar con el 30% de sus ingresos en ningún lugar).
Todos sabemos que hay un serio problema de vivienda en España pero ahora, con la perspectiva de subidas de precios, en la compraventa de viviendas y en los alquileres, la situación será peor, sobre todo para familias con pocos ingresos y para los jóvenes (incluso hasta los 34 años). Por eso urge un Plan de vivienda realista, no parches populistas asentados en controles de precios. La única manera de frenar la subida de precios, en la vivienda y los alquileres, es actuar sobre la oferta, facilitar la construcción de más viviendas, públicas y privadas, para venta y alquiler. Y eso pasa por facilitar la disponibilidad de suelo público (Ayuntamientos), agilizar las promociones y facilitar financiación suficiente a los promotores (públicos y privados). Hace falta construir más viviendas para frenar la subida de pisos y alquileres y atender a la demanda de jóvenes y familias. Y, en paralelo, facilitar que salgan al mercado las 3,4 millones de viviendas vacías, con incentivos a sus propietarios, no asustándoles para que no alquilen. Tomen medidas sensatas.
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