Hipotecas más caras (y difíciles)

Por si no tuviéramos bastante con 2 años de pandemia, la guerra en Ucrania y una inflación disparada, ahora suben los tipos de interés: el Euribor se situó en positivo en abril, tras 6 años en negativo. Eso subirá la cuota que pagan las familias con hipoteca variable, unos 400 euros más al año. El Euribor sigue subiendo en mayo y se espera que suba otro +0,40% este año, en paralelo a la doble subida de tipos hecha en EEUU y a la subida esperada del BCE en julio o septiembre, por primera vez desde 2011. Esta subida de tipos ha provocado que los bancos cambien su estrategia y en vez de ofrecernos tipos fijos (como han hecho con el Euribor en negativo), ahora ofrezcan hipotecas a tipo variable, más rentables para ellos. Pero la subida coincide con una pérdida de poder adquisitivo de las familias y un temor de la banca a los impagos, por lo que van a endurecer las condiciones para dar hipotecas. Menos y más caras.  

Enrique Ortega

Se acabó la época del dinero barato. Con la crisis de 2008, EEUU y Europa bajaron sus tipos de interés para contrarrestar la recesión de la economía: el BCE bajó el precio oficial del dinero, del 4,25% en julio de 2008 al 1% en mayo de 2009, aunque luego subió al 1,5% en 2011, pensando que lo peor había pasado. Pero la crisis de la deuda y del euro obligó a Draghi, presidente del BCE desde noviembre de 2011, a bajar 8 veces los tipos de interés en Europa, hasta dejarlos en el 0% en marzo de 2016, un tipo que se mantiene hasta hoy.

En paralelo a este desplome de los tipos oficiales cayó el Euribor a 12 meses, el tipo al que se prestan entre ellos los bancos de la zona euro y que sirve como indicador para revisar las hipotecas a tipo variable: bajó del 4,74% de 2007 al 1,50% en 2010 y al 0,06% en 2015. Y al anticiparse el tipo 0 para el precio oficial del dinero, cayó a un tipo negativo en febrero de 2016 (-0,008%), que fue incluso menor en 2017 (-0,18%), 2018 (-0,11%), 2019 (-0.24%), 2020 (-0,49%) y 2021 (-0,50%), con un mínimo histórico del Euribor hace poco más de cuatro meses, el 20 de diciembre de 2021: -0,518%.

Pero este año 2022, los datos del Euribor han cambiado radicalmente, por la subida histórica de la inflación en todo el mundo y la invasión de Rusia a Ucrania (24 de febrero): sonaban tambores de subidas de tipos, para hacer frente a una inflación imparable. Ya en enero de 2022, el Euribor sube, por primera vez en año y medio, aunque se mantiene en negativo (-0,477%), lo mismo que en febrero (-0.335%). Pero la mayor caída se produce en marzo (Euribor en -0,237%), debido a que EEUU subió los tipos de interés un +0,25%, por primera vez desde 2018. Y en abril, con la inflación en la zona euro en máximos históricos (+7,5%), los temores a una subida de tipos también en Europa provocan que el Euribor se sitúe ya en positivo (+0,013% mensual), algo que no veíamos desde enero de 2016.

La consecuencia inmediata de esta subida del Euribor a un tipo positivo es que encarece la revisión de las hipotecas a tipo variable, que están mayoritariamente referenciadas al Euribor. Si los datos de Eurostat indican que un 30% de las familias españolas están pagando una hipoteca, el 63% de esas hipotecas son a tipo variable (y el 70% de los importes prestados), según la Asociación Hipotecaria Española. Así que la noticia de la subida del Euribor afecta a casi 4 millones de familias con hipotecas a tipo variable.

Algunas de ellas ya notaron una subida de la cuota en enero de 2022, el primer mes en que subió el Euribor a 12 meses. Pero la revisión fue pequeña: unos 2 euros más al mes. Ya en marzo, cuando la subida fue mayor, la revisión fue más importante: unos 18 euros más al mes. Y los que lo van a notar más son los que tienen que revisar su cuota en mayo, con el Euribor de abril (comparado con el de abril de 2021): tendrán que pagar unos 33 euros más al mes (su cuota subirá de 533 a 566 euros), 396 euros más al año,  en el caso de una hipoteca tipo de 150.000 euros (a 25 años) que estuviera referenciada al Euribor+1%. Además, las hipotecas anteriores a 2019 que tenían “cláusula suelo”, dejan de beneficiarse de pagar sólo el diferencial pactado y empezarán a pagar el Euribor + el diferencial.

Esta subida del Euribor, que encarece todas las hipotecas a tipo variable, va a seguir y aumentará en los próximos meses. De hecho, el Euribor sigue subiendo estos primeros días de mayo (ayer, 4 de mayo, estaba en el 0,234% frente a 0,166 el 29 de abril). Y los expertos creen que seguirá subiendo el resto de 2021 (+0,40%) y en 2023 (+0,80%, estima Bankinter). El monto de la subida va a depender de que se mantenga la elevada inflación y la guerra de Ucrania y de lo que hagan EEUU y Europa con los tipos de interés.

De momento, Estados Unidos volvió a subir ayer, 4 de mayo,  sus tipos de interés oficiales, un +0,5% (la mayor subida en 22 años), hasta la franja del 0,75-1%. Y la Reserva Federal está dispuesta a aprobar dos subidas más de aquí a julio, para dejar los tipos en el entorno del 2%, como medida drástica para reducir una inflación galopante (+8,5% en marzo, la más alta en 40 años), aunque su economía cayó en el primer trimestre un -1,4%. En el caso de Europa, el BCE ha sido más reticente a subir los tipos, dado que la economía europea está más dañada por la guerra en Ucrania y la alta inflación. De hecho, la economía de la UE-27 sólo creció un +0,4% en el primer trimestre, Alemania creció el 0,2%, Francia nada (+0%), cayeron Italia (-0,2%) y Suecia (-0,4%) y España creció sólo el 0,3% (frente a +5,1% en 2021), según Eurostat. Con todo, la elevada inflación europea (+7,5% en abril) preocupa mucho y el BCE ya ha anticipado que podría subir los tipos, en julio o en septiembre, y repetir la subida en diciembre si hace falta.

Con este panorama, el Euribor y los créditos siguen encareciéndose, aunque el BCE todavía no haya subido oficialmente los tipos. Así que las familias que tienen una hipoteca a tipo variable pagarán más de cuota en la próxima revisión. Y los que estén pensando con contratar una hipoteca, la encontrarán más cara según pasen los meses.  Y eso puede frenar la contratación de hipotecas, que lleva un año recuperándose mes a mes. De hecho, en 2021 se contrataron 417.501 hipotecas (por importe de 57.582 millones de euros), un 26,5% más que en 2020 (año en que cayó su contratación un -6,5%, por la pandemia), según el INE. Y ya se ha superado el número de hipotecas concedidas antes de la pandemia (361.291 en 2019), aunque estamos al nivel de hipotecas concedidas en 2010 (408.461), muy lejos de los récords de hipotecas concedidas en la burbuja inmobiliaria (1.342.171 hipotecas en 2006).

La subida del Euribor ha provocado un cambio significativo en la estrategia de concesión de hipotecas de los bancos: desde abril, están promocionando las hipotecas a tipo variable, cuando en estos años de Euribor negativo han primado las hipotecas a tipo fijo. La razón es muy evidente: si apuestan porque el Euribor va a subir, como los tipos, consiguen más rentabilidad vendiendo hipotecas con tipo variable más un diferencial. De hecho, ya hay 10 entidades que han rebajado sus diferenciales en las hipotecas a tipo variable y han subido las hipotecas a tipo fijo, lo contrario que han hecho desde 2016.

En los últimos 5 años, el gran cambio en las hipotecas ha sido la pérdida de peso de las hipotecas a tipo variable, en beneficio de las hipotecas a tipo fijo: si en enero de 2017, las hipotecas a tipo variable fueron el 63,1% de las concedidas, en febrero de 2022 sólo eran a tipo variable el 26,2% de las firmadas ese mes (73,8% eran a tipo fijo), según el INE. Los bancos, con el Euribor en negativo, buscaron “colocar” a sus clientes” hipotecas a tipo fijo, a un interés (2,68% de media en febrero 2022) superior al inicial de las hipotecas variables (2,09%). El argumento comercial era: “contrate un tipo fijo, ahora que está bajo, y olvídese del futuro”.  Ahora, con el Euribor al alza, el margen de la banca mejora más con las hipotecas variables, lo que les lleva a cambiar su argumentación: “el tipo variable es más bajo que el fijo y los tipos no van a subir demasiado a medio plazo, aunque suban a corto”.

Con la subida del Euribor y los tipos de interés, muchas familias tienen dudas de qué hacer con su hipoteca, si seguir con su tipo (fijo o variable) o cambiarla. Y si la cambian, tienen dos posibilidades: renegociarla con su banco (“novación”) o cambiar de banco (“subrogación”), lo que en principio tiene más gastos. ¿Qué hacer? El cambio puede interesar a los que están pagando un tipo fijo alto y tienen todavía muchos años pendientes de pago. En principio, puede ser más conveniente una hipoteca a tipo variable, siempre que los tipos (y el Euribor) no superen el 2% a medio plazo (se prevé que la inflación UE baje al 2,3% en 2023). Pero claro, la opción del tipo fijo es más segura, ante subidas mayores de tipos a medio plazo, pero también más cara. Hay que valorar precio, seguridad y tiempo que falta de pagar.

Además de la subida del Euribor, hay otro nubarrón en el horizonte de las hipotecas: la subida disparada de la inflación se está comiendo el poder adquisitivo de las familias, que ahora tienen menos recursos para endeudarse y pagar su hipoteca. Por eso, y ante el temor de que la guerra de Ucrania y la inflación retrasen o hundan la recuperación, los bancos empiezan a ser cautos a la hora de conceder hipotecas y créditos. Lo ha desvelado el Banco de España, en su última Encuesta a la banca sobre préstamos bancarios: revela que “para este 2º trimestre de 2022, los bancos anticipan un cierto endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas”, además de una caída en la demanda de nuevas hipotecas, por la pérdida de poder adquisitivo de las familias.

En definitiva, que los bancos “temen” un repunte de la morosidad, por la inflación y la guerra de Ucrania, y “van a mirar con lupa” las nuevas hipotecas que concedan. Ya lo estaban haciendo, vigilando que la cuota de la hipoteca no supere el 40% de los ingresos del solicitante (lo que rechazaba a la mayoría de los jóvenes) y su tipo de contrato. Pero ahora, mientras no se aclare el panorama económico internacional, serán aún “más cautos”. Eso sí, tendrán que aprovechar la subida de tipos para dar más créditos e hipotecas a quien pueda pagarlos, para mejorar sus cuentas, porque los tipos al 0% han afectado mucho su negocio. De hecho, el ligero repunte de tipos de 2022 ya ha provocado que los bancos disparen sus beneficios: los 5 grandes han ganado 5.268 millones de euros en el primer trimestre de 2022, un 56% más que el año pasado, gracias a la subida de su margen de intereses (+14,58%).

Al final, la subida del Euribor y los tipos de interés es otra preocupación más de la economía, junto a la inflación y la guerra, que puede colaborar para que Europa y España crezcan menos este año, retrasando la recuperación. Es importante que el BCE calibre bien su subida de tipos, igual que los bancos, porque si se frena el crédito y las hipotecas, se frena más el consumo y la inversión, ya deteriorados por la coyuntura. Y en el caso de España, si se frenan las hipotecas, se frena la venta de viviendas y la construcción, uno de los 3 motores del escaso crecimiento actual, según el INE, junto al turismo y las exportaciones. Así que si suben demasiado  los tipos para frenar la inflación, podemos volver a una dinámica de crisis, de la que nos sacó el dinero abundante y barato, los tipos al 0%. Hay que optar por un equilibrio difícil.