Revisión masiva de alquileres

Tenemos una inflación disparada y eso obligará  a revisar millones de alquileres en 2022, tras años de no revisarlos por tener una inflación baja o negativa. La revisión media será de 46 euros al mes (552 al año), más alta para los que hicieron el contrato en el primer semestre y menos para los que lo revisan después del verano. Esta revisión aumentará los precios de los alquileres nuevos, que se espera vuelvan a subir, entre un +3% y un +5%,  tras dos años de ligeras bajadas. Y a finales de año podría entrar en vigor la nueva Ley de Vivienda, que congelará los futuros alquileres en zonas tensionadas, lo que podría reducir la oferta y subir más los alquileres. Antes, este mes de enero, el Gobierno aprobará un decreto-ley para entregar un cheque alquiler de 250 euros mensuales a 66.000 jóvenes con bajos ingresos, lo que aumentará la demanda y también tensionará al alza los alquileres. Así que, otro año más, alquilar será difícil y caro.

Enrique Ortega

Los hogares en alquiler han aumentado mucho en los últimos años, por la crisis y el empleo precario de los jóvenes, a los que resulta casi imposible ser propietarios. De hecho, España es el país europeo donde más ha crecido el alquiler entre 2015 y 2020: un +9,2%, muy por encima de Dinamarca (+2,8%), Alemania (+1,7%) o Francia (+0%), mientras caía en Polonia (-3,10%), Finlandia (-2,75%), Reino Unido o Paises Bajos (-2,7%), según un estudio de Savills Newman. Con ello, España, que era un país de propietarios, se coloca en un puesto medio en el ranking de alquileres en Europa: el 24,9% de la población vive de alquiler (11.800.000 españoles), algo menos que la media de la UE-27 (30,3% de la población son inquilinos), un continente donde las mayores tasas de alquiler se dan en el centro y norte de Europa (49,6% de la población en Alemania, 44,7% en Austria, 40,7% en Dinamarca, 36% en Francia o 35,5% en Suecia) y las menores en los paises del Este (sólo 3,9% de inquilinos en Rumanía, 7,7% en Eslovaquia o un 8,7% en Croacia y Hungría), según Eurostat (datos de 2020).

Por hogares, el 17,3% de las familias españolas (3.244.580 hogares) vivían de alquiler en 2020, según la Encuesta de Hogares 2020 del INE. Son millones de españoles preocupados por su alquiler, que este año tendrán que revisar al alza sus contratos  al haberse disparado la inflación, tras varios años en que no se los han tocado porque la inflación era mínima o incluso negativa (abril a diciembre de 2020). Ahora, la revisión media de los alquileres será de 46 euros al mes (552 euros anuales), según la web Idealista. Una revisión que variará según las ciudades, notando más la revisión los que vivan en ciudades con los alquileres más caros: San Sebastián (la revisión será de 60 euros mensuales y el alquiler medio quedará en 960 euros), Barcelona y Madrid (54 euros de subida y un alquiler medio que subirá a 854 euros) y Bilbao (+52 euros y un nuevo alquiler medio de 832 euros). Y la revisión será menor en los alquileres de Ciudad real (+23 euros y 373 euros de alquiler ahora) o en Ávila, Cuenca, Lugo y Orense (+25 euros y un nuevo alquiler de 400 euros).

La revisión del alquiler ya la habrán notado los que tenían que revisar su alquiler en el cuarto trimestre de 2021 (les habrá subido hasta un +5,5%) y menos los que hayan revisado en el tercer trimestre y en el verano de 2021. Ahora, en 2022, las revisiones más altas serán para los que alquilaron en el primer trimestre del año (entre un +4,8 y un +4,5%) y los que hicieron su contrato en primavera y hasta agosto (revisiones del +3,8% al 2,7%), notándolo menos ahora los que contrataron a partir de septiembre, que ya sufrieron una mayor revisión en 2021. La revisión exacta, según el mes del contrato, se puede calcular en esta web del INE. Eso sí, los propietarios solo podrán actualizar el alquiler con el IPC si está reflejado así en el contrato firmado por el inquilino (en los contratos firmados antes de marzo de 2015, el propietario puede exigir la revisión aunque no figure explícitamente).

Los que todavía no viven de alquiler y buscan arrendar un piso, lo tendrán difícil en 2022, porque sigue habiendo más demanda que oferta, lo que sube precios en las grandes ciudades y obliga a los que buscan a pasar por un proceso de “selección”, un “casting” donde se les mira su nacionalidad, su edad y, sobre todo, su contrato e ingresos. Y otros propietarios imponen “clausulas abusivas”. Ahora, si la economía se recupera, habrá más demanda y  las dificultades para alquilar arreciarán. La previsión de los expertos es que los alquileres suban este año 2021 entre un 3 y un 5% (previsión de la Agencia Negociadora del Alquiler), tras haberse estancado en 2020 (-0,1%) y  haber bajado en 2021 un -4,5% de media, según Idealista, aunque hubo 42 capitales y 12 autonomías donde los alquileres sí subieron en 2021 (la bajada de los alquileres en algunas zonas de Madrid, Cataluña y Euskadi son las que bajaron la media en 2021).

La esperada subida de los alquileres en 2022 se debe a 2 factores. El primero, que aumentará la demanda, al mejorar el empleo de los jóvenes y de algunas familias. Y el segundo factor, que podría retraerse la oferta de pisos en alquiler, por la futura Ley de Vivienda, que permite a los Ayuntamientos congelar los alquileres “en las zonas más tensionadas” (básicamente 109 ciudades de 22 provincias y 10 autonomías). La futura Ley de Vivienda, aprobada en primera lectura en octubre de 2021 y que deberá volver al Consejo de Ministros en enero, no entrará en vigor hasta finales de 2022 y con muchas cautelas (para las empresas y grandes inmobiliarias, la normativa tardará después 18 meses en aplicarse), pero ya está creando recelos entre los propietarios y existe el temor de que muchos decidan no alquilar sus viviendas, vendiéndolas o dejándolas vacías. Y por eso, los expertos creen que podría bajar este año la oferta de alquileres y así subirían otra vez sus precios.

Otra novedad que va a jugar en el mercado de los alquileres serán las ayudas a los jóvenes. El Gobierno ha anunciado que este mes de enero aprobará un Decreto-Ley para implantar el bono joven para el alquiler, un cheque mensual de 250 euros (por 2 años) que se entregará a los jóvenes de 18 a 35 años (con ingresos inferiores a 243.726 euros anuales) para ayudarles a alquilar un piso. La intención es que la ayuda se pueda cobrar con efecto retroactivo desde enero de 2022, aunque tardará en ponerse en marcha porque, tras el Decreto, habrá que transferir los fondos a las autonomías, que son las que tienen que gestionar esta ayuda y donde los jóvenes tendrán que solicitarla.

El Gobierno central ha consignado para esta ayuda 2.000 millones en los Presupuestos de 2022, lo que indica que estima financiar el cheque a 66.666 jóvenes, pero podrían llegar a 100.000 los jóvenes beneficiados si sumamos las ayudas al alquiler consignadas en el Plan estatal de Vivienda 2022-2025. El problema de este bono joven es que la ayuda de 250 euros mensuales sólo se concede cuando el alquiler no supera una cantidad que, salvo cambios de última hora, es muy baja: 600 euros mensuales y 900 euros en algunas ciudades, lo que va a dificultar conseguir esta ayuda para muchos alquileres de Madrid y Barcelona, Bilbao, San Sebastián, Valencia, Málaga o Sevilla, entre otras ciudades.

Otra novedad que se anuncia con ese Decreto-Ley es la creación de un seguro de impago para ayudar a los jóvenes a alquilar una vivienda. La idea es que el Estado financie una póliza privada que garantizaría al propietario una renta de un año en caso de problemas del inquilino, con un límite máximo para el coste de esa póliza: la aseguradora no puede cobrar de prima más del 5% del alquiler anual que se cubre, 360 euros al año para el alquiler medio con ayudas (600 euros) o 540 euros de prima para un alquiler de 900 euros en grandes capitales. Ahora falta ver que las aseguradoras entren en este mercado y que la operativa sea sencilla y convenza a los propietarios, para animarles a alquilar más.

Este bono para que alquilen los jóvenes y el seguro público de impago son dos buenas noticias, ya que miles de jóvenes tienen problemas hoy para alquilar, o bien porque no tienen trabajo o bien porque tienen contratos precarios y mal pagados. De hecho, los jóvenes menores de 30 años tienen que destinar el 90% de sus ingresos al alquiler (el 100% en Madrid  y por encima del 100% en Cataluña, Baleares y Canarias), según un estudio de Fotocasa e InfoJobs, lo que les lleva a compartir piso o seguir viviendo con sus padres (el 64,5% de los que tienen entre 18 y 34 años, según el Instituto de la Juventud). Pero ojo: estas nuevas ayudas van a aumentar la demanda de alquileres y si no crece la oferta (o incluso se reduce, por temor a la nueva Ley de Vivienda), el resultado será que ayudarán a subir aún más los alquileres en 2022. Incluso habrá propietarios que suban el alquiler pensando que ahora los jóvenes tienen 250 euros más para pagar…

La solución al problema de los escasos y caros alquileres pasa, para la mayoría de los expertos, por aumentar la oferta, no por controles de precios e imposición de cuotas de alquileres en las futuras promociones. Y las ayudas a los jóvenes son “un parche” (necesario) que puede incluso subir los alquileres. Hay que promover más viviendas nuevas y destinar una gran parte al alquiler, porque se estima que harían falta 1 millón más de viviendas en alquiler para cubrir la demanda de jóvenes y nuevas familias. Un objetivo que se podría alcanzar en varios años por 3 vías: más promoción pública de viviendas en alquiler, incentivar la promoción privada de viviendas y fomentar el alquiler de particulares y empresas (bancos) que tienen casas vacías.

El primer camino ha de recorrerlo el Estado, desde la Administración central a las autonomías y Ayuntamientos, promoviendo más viviendas públicas, ya que en los últimos años ha hecho dejación de su responsabilidad: en 2020 se terminaron 9.038 viviendas de promoción pública (y 6.313 de enero a septiembre de 2021), cuando se promovían 63.990 VPO en 2008 (en plena burbuja inmobiliaria) y hasta 114.067 viviendas VPO en 1985 (el 67,2% del total de viviendas). Y por culpa de este retraimiento, nos encontramos con un parque de vivienda social en alquiler de 290.000 viviendas, el 1,6% del total, frente al 10% en Europa, el 34% en Paises Bajos, el 16,7% en Reino Unido, el 14% en Francia  o el 2,7% en Alemania. Y ahora, el objetivo del Gobierno Sánchez es promover (con Fondos europeos) 20.000 VPO en 2022, una cifra todavía insignificante.

Otra vía para aumentar la oferta de viviendas en alquiler es relanzar la promoción privada de viviendas, para venta y alquiler. Aquí, la clave sería negociar con las empresas privadas (constructoras e inmobiliarias) un Plan ambicioso de nuevas construcciones, ofreciéndoles gratis suelo público (lo hay en la mayoría de las ciudades), incentivos fiscales y financiación barata (con avales del ICO) a cambio de que destinen una parte de esas futuras promociones a viviendas en alquiler a precios asequibles. Sin imponerles cuotas, como pretende la nueva Ley de Vivienda (30% de las futuras promociones), que ya han sido rechazadas por el sector: es mejor pactar un acuerdo realista que funcione y sustituya a la situación actual, donde no se hacen promociones privadas de VPO, por los bajos precios y el exceso de burocracia.

La tercera vía es fomentar el alquiler de los particulares (y bancos) que tienen viviendas vacías: hay realmente 1,9 millones de viviendas vacías, según estima un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, aunque la última estadística oficial (INE 2011) indicaba 3,4 millones de viviendas vacías (una cifra que los expertos consideran exagerada hoy). Se estima que al menos un tercio de las viviendas vacías (633.000) podrían sacarse al mercado y ponerse en alquiler con 2 medidas sencillas que no se han abordado en la nueva Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y las máximas garantías jurídicas, para que sepan que pueden recuperar pronto la vivienda si el inquilino no paga (hoy se quejan de retrasos de meses en los Juzgados). Otra buena medida sería copiar el Programa Bizigune del Gobierno vasco: ha creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago del alquiler y la devolución de la vivienda en buen estado al finalizar el contrato, lo que les ha permitido alquilar 6.800 viviendas vacías en Euskadi.

Actuando en estos tres frentes se podrían sumar al mercado del alquiler unas 200.000 nuevas viviendas al año, lo que permitiría cubrir en cinco años el actual déficit de 1 millón de alquileres. Eso sí bajaría drásticamente los alquileres. Es un objetivo razonable y posible, siempre que existan acuerdos entre las distintas administraciones y se cuente con la colaboración de propietarios y promotores, a los que hay que sumar al proyecto, no asustar con cuotas y topes al alquiler. Es evidente que la solución pasa por aumentar la oferta y que poniendo más viviendas en el mercado, bajarán los alquileres. Y que las medidas de la Ley de Vivienda, un “atajo populista” impuesto por Podemos, retraerán la oferta y a la larga subirán los alquileres. Y más en 2022, cuando la inflación disparada obligue a una revisión masiva de alquileres. Será un mal año para alquilar.