Ley de vivienda: mucho ruido y pocas nueces

Tras un año de pelea entre el PSOE y Podemos, el Gobierno aprobó la semana pasada la Ley de Vivienda, para controlar alquileres y forzar a los promotores a hacer viviendas sociales. Suena muy “progresista”, pero no servirá para nada. Primero, porque la Ley no se aprobará en el Congreso hasta dentro de un año y contempla una moratoria de 18 meses para el control de algunos alquileres. Total, para 2024, en otra Legislatura y con otro Gobierno. Y segundo, porque el problema no se resuelve limitando o congelando los alquileres sino aumentando la oferta, haciendo más viviendas públicas (se hacen 9.000, frente a 114.000 en 1985) y privadas (facilitando suelo público a los promotores) y convenciendo a los propietarios de viviendas vacías (1,9 millones) que las alquilen, con garantías y sin obligarles. Por esta otra vía, podrían ponerse en el mercado 200.000 viviendas más al año y bajarían los alquileres. Pero se ha optado por el atajo inútil del populismo Y así, la vivienda no tiene enmienda.

Enrique Ortega

En España tenemos un grave problema de vivienda, agravado tras la pandemia: hoy, la mayoría de las familias y sobre todo los jóvenes no pueden comprar ni alquilar. El primer contrasentido es que sale más barato comprar un piso que alquilarlo, gracias a los bajos tipos de interés de los últimos años: una hipoteca media cuesta 555 euros al mes. Eso sí, los que aspiran a ser propietarios tienen 2 problemas muy serios: los bancos sólo les darán una hipoteca si tienen un trabajo estable y un salario suficiente (no los jóvenes y muchas familias) y además, la hipoteca es por el 80% del valor de la vivienda, con lo que necesitan tener ahorrado otro 20% (más un 10% para papeleo e impuestos) o pedirlo a sus padres. Y además,  en los últimos cinco años, los precios de los pisos han subido un +26% (desde 2016) y hay muchas zonas y ciudades donde no se encuentran.

La otra opción, para el que no puede ser propietario (82,7% de los españoles) es alquilar: un 17,3% de las familias viven ahora en alquiler (3.244.580 hogares), según el INE. Y querrían alquilar también la mayoría de los jóvenes (el 64,5% de los que tienen entre 18 y 34 años viven con sus padres, según el Instituto de la Juventud). La crisis y la subida de los pisos ha aumentado drásticamente la demanda de alquileres, provocando que los precios se hayan disparado: han subido un +41% en los últimos 5 años (desde 2016), según Fotocasa. Y así, el precio medio de un alquiler de 90 metros cuadrados es ya de 945 euros mensuales, según los datos de Idealista, mucho más que la mensualidad de una hipoteca. Esa es la media, porque ese alquiler cuesta mucho más en Madrid o Barcelona (1.260 euros por 90m2). Y eso cuando se encuentra, porque hay que someterse a un “casting” de los propietarios, que eligen entre los candidatos según su empleo, nacionalidad y “aspecto”.

Al final, la realidad de los precios de compra y alquiler de un piso hace que muchas familias sufran lo indecible para conseguir un techo, destinando  al pago de la vivienda más de la mitad de sus ingresos en muchos casos. En el alquiler, el 41% de los hogares pagan más del 30% de su renta al casero, de media, porcentaje sube al 65% en el País Vasco, al 60% en Canarias y al 56% en Madrid, según un estudio de CCOO con datos del INE. Y en el caso de los jóvenes menores de 30 años, con sueldos muy bajos, todos tendrían que destinar más del 90% de sus ingresos al alquiler (el 100% en Madrid y por encima del 100% en Cataluña, Baleares y Canarias, según un estudio de Fotocasa e InfoJobs. Y si optan por comprar piso (si tienen para la entrada y consiguen que el banco les conceda un préstamo), la hipoteca se les lleva el 60% de sus ingresos (el 92% en Baleares y del 65 al 75% de lo que ganan en Madrid, Cataluña, País Vasco y Canarias).

Por todo ello, la vivienda se ha convertido en un grave problema para muchos españoles. Y con dos tremendas consecuencias. Una, que ha aumentado el número de familias “pobres”, con problemas para pagar la hipoteca o el alquiler de su casa. Los datos son inapelables: el 21% de los españoles (casi 10 millones de personas) viven ya en situación de pobreza, según el INE, 220.000 más en 2020 (por la pandemia), con ingresos inferiores al 60% de la media del país (menos de 9.626 euros anuales). Y la otra consecuencia es que se han disparado los desahucios de familias que no pueden pagar la hipoteca o el alquiler. Tras la pandemia, en el 2º trimestre de 2021, los desahucios por hipotecas fueron 3.243 (+253% que en 2020) y por impago de alquileres otros 8.028 (la mitad que en 2020, por las medidas del Gobierno frente a la pandemia).

Son datos suficientes para perfilar la gravedad del problema de la vivienda en España, como en buena parte de Europa, aunque aquí sea peor porque tenemos el doble de paro, empleo mucho más precario y salarios más bajos. Por ello, afrontar este problema ha sido una prioridad del Gobierno de coalición que tomó posesión en enero de 2020. Pero a la hora de tomar medidas, han chocado dos visiones: la “socialdemócrata” (PSOE), que buscaba “corregir” los fallos del mercado y promover fiscalmente la rebaja de los alquileres y las viviendas públicas, y la “populista” (Podemos), que apostaba por un atajo, por intervenir el mercado y forzar a los propietarios a alquilar más barato y promover viviendas en alquiler. La pelea estuvo a punto de impedir la aprobación de los Presupuestos 2021, pero la salida de Pablo Iglesias del Gobierno facilitó una tregua. Y ahora, ante los Presupuestos para 2022, el riesgo de ruptura hizo que Pedro Sánchez tuviera que ceder ante Yolanda Díaz, pactando el 5 de octubre una Ley de Vivienda que se había negado a aceptar durante más de un año el anterior ministro de Transportes, José Luis Ábalos, cesado en julio para facilitar el acuerdo.

Al final, la Ley de Vivienda pactada entre el PSOE y Podemos es “el parto de los montes”, un ejercicio de “trompetería política” (“vamos a facilitar el alquiler y la vivienda a los más vulnerables”) sin ninguna consecuencia, un pacto para salvar los Presupuestos y el Gobierno de coalición pero no para arreglar el problema de la vivienda. Y eso, porque se opta por “intervenir en el mercado”, asustando a propietarios e inmobiliarias, que ahora tendrán aún más miedo a la hora de alquilar o promover nuevas viviendas, alegando “inseguridad jurídica”. Pero sobre todo, porque la Ley de Vivienda va a ser “papel mojado”: lo que ha aprobado el Gobierno la semana pasada es un “Anteproyecto de Ley”, que ahora debe ser sometido a consultas públicas, para ser luego aprobado por el Consejo de Ministros, ya como proyecto de Ley, a finales de año o principios de 2022. Y luego ha de ser debatida por el Congreso y, aunque sea por procedimiento de urgencia, no estará aprobada “hasta el segundo semestre de 2022”, según ha prometido el Gobierno a Bruselas.

Pero una parte de la Ley no entrará en vigor dentro de un año, cuando la apruebe el Congreso. Porque contempla que las medidas para el control de alquileres a los grandes tenedores (empresas, Fondos, bancos…)  tengan una moratoria de 18 meses, con lo que no se aplicará hasta la primavera o verano de 2024, en otra Legislatura y con otro Gobierno (si es el PP la derogará y si es el PSOE y tiene una mayoría más amplia, también). Mucho ruido y pocas nueces.

Aunque sea en parte “papel mojado”, veamos lo que pretende esta Ley de Vivienda “Frankenstein” que ha resultado tras el pacto PSOE-Podemos. Primero para los alquileres. El objetivo es frenar la subida de los alquileres, congelándolos o bajándolos según los casos. Lo primero que establece la Ley es determinar las “zonas tensionadas”, aquellas zonas que cumplan dos condiciones: que los alquileres hayan subido más del 5% del IPC autonómico y que la carga del alquiler (más los gastos básicos de la vivienda) supere el 30% de los ingresos netos de los hogares. En esas zonas tensionadas se elaborará un índice oficial de precios del alquiler, que aún tardará meses en elaborarse.

Y a partir de ahí, el control de los alquileres dependerá de quién es el casero. En el caso de “grandes tenedores” (bancos, Fondos, empresas y particulares con más de 10 viviendas, sólo un 4% de toda la oferta de alquiler en España), no podrán alquilar por encima de esos índices de precios, un “tope” para futuros contratos (ojo: a partir de 2024). En el caso de los demás propietarios particulares, se congela el alquiler vigente cuando acabe o los nuevos (con la actualización del IPC). Y se intenta que los propietarios bajen incluso esos alquileres (sólo “en las zonas tensionadas”) ofreciéndoles una mayor deducción fiscal en el IRPF, subiéndola del 60% actual (que bajará al 50%) al 90% si bajan el alquiler un 5%. Y la bonificación subirá al 70% si se alquila por 1ª vez o si se alquila a jóvenes.

Otra medida para intentar reducir los alquileres en las zonas tensionadas es permitir a los Ayuntamientos que suban el IBI a las viviendas vacías, del 50% de recargo actual (que no se aplica apenas) hasta el 150% si el propietario tiene más de un inmueble vacío. Pero ojo, sólo se podrá aplicar este recargo extra del IBI (de 400 a 1.000 euros anuales, según ciudades) con dos condiciones: que la vivienda lleve más de 2años desocupada sin causa (no por cambio de trabajo y otras razones justificadas) y, sobre todo, que el propietario (particular) tenga “4 inmuebles o más” (no está pensada para el que tiene uno o dos pisos vacíos).

Actualmente, se estima que con los 2 criterios que contempla la Ley habría 109 localidades con alquileres tensionados, en 22 provincias y 10 autonomías, básicamente en Málaga (14 municipios), Alicante (13), Santa Cruz de Tenerife (12), Madrid (12 de los 21 distritos de la capital), Las Palmas (10), Cataluña (8 de 10 distritos de Barcelona) y Baleares (7). Pero antes de que la nueva normativa entre en vigor (recuerde, en 2024), hay que elaborar el índice de precios de alquiler (para determinar los topes) y, sobre todo, las autonomías tienen que solicitar a la Administración Central que uno o varias zonas sean consideradas “tensionadas” para aplicar ahí el control de alquileres. Y el PP, que gobierna en Madrid y Andalucía, dos de las autonomías con más problemas de alquileres, ya han dicho que no van a aplicar la Ley. Y tampoco sus alcaldes van a subir el IBI a las viviendas vacías. Más papel mojado.

El otro tema que contempla la Ley de Vivienda es la promoción de viviendas públicas para alquiler, obligando a los promotores a dedicar un 30% de sus futuras promociones a vivienda pública de precio tasado, la mitad de ellas para alquiler. Eso sí, a cambio, la Ley contemplará contrapartidas, básicamente la cesión de suelo público. La medida ha puesto en contra a los promotores, que hasta ahora apenas hacen promoción pública porque no les compensa, dada la enorme burocracia y los bajos precios. Y ahora consideran que obligarles a hacer un 30% de sus viviendas es una injerencia anticonstitucional.

Hasta aquí lo esencial de una Ley que se aprobará a finales de 2022, que parte se aplicará en 2024  y que va a chocar con la oposición de muchas autonomías y ayuntamientos, quienes gestionan la política de vivienda. Y mientras, los precios de viviendas y alquileres seguirán subiendo estos años, máxime si se asienta la recuperación. El problema sigue siendo la falta de oferta, tanto de vivienda para comprar como para alquilar. Cada año hay 120.000 nuevas familias que se incorporan a la búsqueda de una vivienda, frente a sólo 90.000 nuevas viviendas que se terminarán en 2021, una cifra mínima frente a las 563.000 viviendas nuevas terminadas en 2008 (en plena burbuja) y las 218.000 de 2010. Y en alquiler se estima que harían falta entre 1 y 2 millones de viviendas más que salieran al mercado.

La solución del problema de la vivienda pasa, para la mayoría de los expertos, por aumentar la oferta, no por controles de precios e imposición de cuotas en las promociones. Hay que promover más viviendas nuevas y destinar una gran parte al alquiler. El primero en dar ejemplo debería ser el Estado, que ha hecho dejación de su responsabilidad: en 2020 se ha terminado 9.038 viviendas de promoción pública (Estado y autonomías), cuando se promovían 63.990 VPO en 2008 (en plena burbuja) y hasta 114.067 en 1985(el 67,2% del total). Y por esta vía nos encontramos con un parque de vivienda social en alquiler de 290.000 viviendas, el 1,6% del total, frente al 10% en Europa, el 34% en Paises Bajos, el 16,7% en Reino Unido, el 14% en Francia o el 2,7% en Alemania. Y ahora, el objetivo es promover (con Fondos UE) 20.000 VPO en 2022, una cifra todavía insignificante.

Otra vía para rebajar precios y alquileres es relanzar la promoción privada de viviendas, para venta y alquiler. Aquí la clave es pactar con la iniciativa privada un Plan ambicioso de nuevas construcciones, ofrecer gratis a los promotores suelo público (lo hay en la mayoría de las ciudades) a cambio de que hagan viviendas asequibles, sobre todo en alquiler, con fuertes incentivos fiscales y financiación barata (con avales del ICO), sin imponerles cuotas. Con ello sería posible volver a las 200.000 nuevas viviendas al año de 2010.

Y la tercera pata es fomentar el alquiler de los particulares que tienen viviendas vacías: se estima que hay realmente 1,9 millones de viviendas vacías, según un informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (la última estadística del INE, de 2011, señalaba 3,4 millones, pero los expertos creen que es una cifra exagerada). La mitad de estas viviendas vacías podrían sacarse al mercado con dos medidas sencillas que no se han abordado en la fallida Ley de Vivienda: fuertes incentivos fiscales y las máximas garantías jurídicas, para que sepan que pueden recuperar pronto la vivienda si el inquilino no paga (hoy se quejan de retrasos en los Juzgados de muchos meses). Una buena solución puede ser copiar el Programa Bizigune que ha puesto en marcha el Gobierno vasco: se ha creado una empresa pública que garantiza al propietario el pago de una renta y la devolución adecuada de la vivienda al final del contrato, lo que ha permitido alquilar 6.800 viviendas vacías.

Con estos tres frentes de actuación, promoción pública de vivienda, promoción privada y alquiler de viviendas vacías,  se podrían sumar al mercado 200.000 viviendas al año, lo que supone 1 millón en 5 años para cubrir el déficit actual. Son medidas razonables y posibles, que necesitan la colaboración de propietarios y promotores y el impulso unido de la Administración central, las autonomías y ayuntamientos, sin peleas políticas. Con la Ley de Vivienda aprobada sólo han conseguido ponerlos en contra, que no alquilen ni promuevan, agravando el problema de la vivienda, lo contrario de lo que buscan. Un desastre.