lunes, 13 de febrero de 2017

Los alquileres, por las nubes


No sólo suben la luz, los carburantes o los móviles. También los alquileres: más del 10% en diez grandes ciudades españolas, un 6,7% de media en 2016, la mayor subida en 10 años. Y este año subirán más, entre el 10 y el 12%. Estas subidas han atraído al alquiler a inmobiliarias e inversores extranjeros, que compran edificios para alquilar. Y con alquileres medios de 620 euros, que suben a 900 euros al mes en grandes capitales (60 m2), muchos españoles no los pueden pagar: parados, familias pobres y jóvenes (el 80% viven con sus padres). Urge explotar la “burbuja” del alquiler y crear un parque público de viviendas para alquilar: 500.000 viviendas en cinco años, a partir de la promoción pública de autonomías y ayuntamientos y la compra de pisos vacíos a la banca y a particulares. Es lo que hacen en Europa, con un 15% de alquileres públicos, mientras en España no llegan al 2%. Alquileres sociales entre 150 y 250 euros y promociones para alquilar a precios asequibles. Se puede.
 
enrique ortega

Los alquileres subieron con fuerza en 2016, por segundo año consecutivo tras la crisis: un 6,7% de media, según Fotocasa, casi el doble que en 2015 (+3,8%) y la mayor subida en los últimos 10 años. Incluso algunos expertos creen que los alquileres subieron más: un 9,16% pisos.com y un 15,9% el Idealista.com. Las mayores subidas se dieron en las grandes capitales, sobre todo en Barcelona (+23,4%), Valencia (+20,3%) y Madrid (+18%), que ya están en precios históricos de los alquileres: 15,36 euros/m2 en Barcelona y 12,9 euros/m2 en Madrid, lo que eleva un alquiler de sólo 60m2 a 921/774 euros mensuales. En el último año, la subida de los alquileres se ha trasladado del centro a la periferia de las grandes capitales, ante la falta de alquileres en zonas céntricas. Y otro fenómeno: la subida de los alquileres ha sido un factor determinante del encarecimiento de la vivienda, que lleva año y medio subiendo sus ventas y precios, un 4,5% de subida media en 2016.

Para este año 2017, los expertos auguran una subida incluso mayor de los alquileres, entre el 10% (ServiHabitat) y el 12% (pisos.com), e incluso más en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y San Sebastián, junto a Baleares y Canarias (por el turismo). La promotora inmobiliaria Cushman&Wakefield cree que los alquileres ya están cerca de su techo en Barcelona (podrían subir el 5%) pero menos en Madrid (subirán un 10%), pero apuestan por una subida media que duplique con creces la de los alquileres europeos (+2/3%). A favor de la subida de alquileres jugará este año el encarecimiento de las hipotecas (por la subida de tipos y la repercusión del coste de las cláusulas suelo), retrayendo la compra de viviendas. Y en contra de la subida de alquileres jugará la subida de tipos, que hará más atractiva la Bolsa y los bonos frente a invertir en alquileres.

¿Por qué suben tanto los alquileres? La razón fundamental es que se ha disparado la demanda, mientras apenas crece la oferta de viviendas en alquiler. Crece la demanda porque hay muchos españoles con trabajo precario y sueldos bajos que ni se plantean ya comprar un piso, no tanto por la hipoteca (en muchos casos, con sus ingresos, el banco no se la daría) como porque no consiguen ahorrar el 25% de su coste (de 35.000 euros para arriba), necesario para complementar la hipoteca (dan un 80% del valor del piso), gastos e instalación. Y también hay cada vez más jóvenes (los “millennials”, menos 35 años) que han cambiado su “filosofía” (¿a la fuerza?) y ya no se plantean ser propietarios como sus padres sino “inquilinos de por vida”. Además, hay más “movilidad geográfica”, cambios de ciudad para trabajar o buscar empleo o estudiar. Y sobre todo, porque se han sumado a la demanda los inversores, particulares, inmobiliarias y fondos que buscan pisos para alquilar.

Este es el gran cambio de los últimos dos años: particulares y grandes inversores que se han lanzado al mercado de alquiler, como una forma rentable de inversión: compran pisos o edificios enteros para alquilar y eso hace subir los precios. Les resulta un negocio más rentable que la Bolsa, los bonos (1,5%) o los depósitos bancarios (0,5/1%). Actualmente, la rentabilidad bruta del alquiler es del 6,3%, según el Idealista: un 4,4% se obtiene sólo por el alquiler y el resto por el beneficio de vender el piso al año. Incluso el Banco de España señaló que la rentabilidad del alquiler alcanzó el 8,3% en el tercer trimestre de 2016. No hay nada tan rentable y con poco riesgo (que el inquilino no pague, pero ahora se le puede desahuciar con más facilidad). Esta profesionalización” del alquiler, con cada vez más “caseros” que son Fondos de inversión, inmobiliarias y bancos ha presionado al alza los precios, porque estas empresas necesitan conseguir una rentabilidad y añadir ingresos para costear sus gastos de administración y mantenimiento, mayores que los de un “casero” particular.

Por todo ello, el mercado del alquiler está cambiando y los grandes “caseros” en España son hoy bancos, Fondos de inversión, SOCIMIs (Sociedades de inversión inmobiliaria) e inmobiliarias: CaixaBank (38.000 pisos en alquiler), Lazora fondo inmobiliario (11.500), el fondo Blackstone (10.500 viviendas), la SOCIMI Testa Residencial (9.400 viviendas en alquiler, tras traspasarle 3.300 viviendas el BBVA, Santander y Popular), banco Santander (8.000 viviendas), Sabadell (5.500), fondo Goldman Sachs (4.860) y el banco malo Sareb (4.297 viviendas en alquiler). Y cada semana hay un nuevo desembarco de inversores españoles y extranjeros en el mercado de alquiler (viviendas y oficinas), lo que está creando una inquietante “burbuja”. 

Y enfrente, cada vez hay más españoles buscando un alquiler: ya son el 22,3% de la población los que viven en alquiler, frente a sólo el 19,4% en 2007, aunque todavía somos “un país de propietarios” y tenemos un porcentaje de alquiler mucho más bajo que la mayoría de Europa: un 30,1% de europeos viven en alquiler, siendo un 26,7% en Reino Unido,  un 39,5% en Francia, un 47,4% en Alemania y un 56% en Suiza, según Eurostat. En España, los más activos en el alquiler son los jóvenes (25-34 años), que se decantan cada vez más por el alquiler, aunque mayoritariamente creen que  comprarán un piso en el futuro (58% en España, frente al 71% de los jóvenes europeos), según la consultora CBRE. También crece el alquiler entre los profesionales que “se mueven” por motivos laborales y entre los “nuevos modelos de familia”: mujeres sin hijos, parejas solas, personas que comparten piso… Y sólo dos capitales, Madrid y Barcelona, concentran el 50% de los alquileres en España.

Los alquileres por las nubes provocan una serie de problemas inquietantes. El primero, que mantienen un alto nivel de desahucios: el número de desahucios por impago de alquiler ha bajado en 2015 (35.677) y 2016 (habrá acabado con unos 28.000), pero crece su peso en el conjunto de desahucios (si en 2015 los desahucios por alquiler eran el 53% de todos los desahucios, en el tercer trimestre de 2016 fueron ya el 55% del total). La mayoría de los desahucios por alquiler se dan en Cataluña (26% del total), seguidos de lejos por Madrid (14,5%), Andalucía (12,8%) y Comunidad Valenciana (11,7%). Y siguen elevados no sólo los desahucios de la vivienda habitual, sino de locales y oficinas, por la crisis y porque los “caseros” aprovechan las últimas renovaciones de contratos para subir mucho los alquileres sobre lo fijado hace cuatro o cinco años.

Otro efecto pernicioso de la fuerte subida de alquileres es la fuga” de habitantes del centro de las ciudades, que se están poblando de pisos turísticos, viviendas de alto standing, oficinas y negocios en alquiler. Tanto es así que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona, controlados por la izquierda, han pedido en enero al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular mejor el alquiler y evitar “precios desmesurados que favorecen la expulsión de los vecinos de sus barrios”, algo que ya ha provocado protestas ciudadanas en Barcelona. De momento, la Generalitat de Cataluña ha anunciado que va a penalizar fiscalmente los alquileres altos: en primavera fijará un índice de referencia que marcará precios orientativos y los que suban por encima serán penalizados con recargos fiscales en el IBI y el IRPF.

Con todo, el peor efecto negativo de unos alquileres tan caros es que impiden acceder a una vivienda a muchas familias y a los jóvenes. Empezando por los 3,3millones de españoles en situación de pobreza extrema, según Cáritas, entre los que están muchos de los 2.246.957 parados EPA que no cobran ningún subsidio (un 53% de todos los parados). Y siguiendo con muchos españoles que sí tienen un trabajo pero cuyo sueldo es mileurista o incluso menor. De hecho, “el salario más frecuente” en España son 16.490 euros brutos al año, según el INE, y eso supone 965 euros netos en 14 pagas. Si en la familia sólo entra un sueldo, resulta difícil pagar un alquiler, cuya media está en 620 euros mensuales (y en Madrid y Barcelona rondan los 900 euros mínimos). Y lo mismo les pasa a la mayoría de los jóvenes: ingresan de media 763 euros netos mensuales si están solos o 1.460 euros por hogar joven, según datos del Instituto de la Juventud. Y claro, con estos ingresos, no es que no puedan comprar un piso sino que tampoco pueden alquilarlo. Y en consecuencia, el 80% de los jóvenes españoles de 16 a 29 años siguen viviendo con sus padres (según el Observatorio del Instituto de la Juventud), frente al 70% en Europa.

El Gobierno Rajoy ha anunciado que este mes de febrero aprobará el Plan de Vivienda 2018-2021, para negociarlo después con partidos, autonomías e instituciones y que pueda aprobarse en el Congreso antes del verano. Y plantean incluir en este Plan dos medidas de fomento del alquiler: crear un Fondo de viviendas para alquilar con aportaciones de bancos y particulares y establecer unas ayudas de 150 a 400 euros al mes para los colectivos más desfavorecidos. Suena bien, pero hay que desconfiar un poco, porque los cinco años de Gobierno Rajoy han sido un “rosario de medidas” en contra del alquiler. Primero, en julio de 2013, el Gobierno suprimió las ayudas al alquiler para los jóvenes y endureció el resto, además de liquidar la Sociedad Pública del Alquiler y reducir las ayudas fiscales a inquilinos y propietarios. Después, en el Plan de vivienda 2013-2016 (prorrogado en 2017), destinó sólo 65 millones a promover viviendas públicas en alquiler, lo que da para unas 2.000 al año. Y el 1 de enero de 2015, con su “mini-reforma fiscal”, el Gobierno Rajoy suprimió la deducción fiscal del 10% a los inquilinos y la rebajó a los propietarios (del 100 al 50% del alquiler).

Mientras llegan las nuevas medidas, el sector inmobiliario pide reanimar la oferta de alquileres, con promoción pública y ayudando también a multiplicar las promociones privadas para alquiler, con financiación y ayudas públicas, además de menos trabas municipales. También se pide “regular y normalizar” el “boom” de los apartamentos turísticos (1,8 millones) y establecer un censo de alquileres, para luchar contra los “sumergidos” (se estima que un tercio de los alquileres no se declaran). Y además, dotar con más medios y plantilla a los juzgados, para agilizar de verdad los desahucios, que a veces tardan meses en materializarse por falta de personal en las “comisiones de lanzamiento”.

En España hay unos 3,8 millones de viviendas de primera residencia (no turísticas) en alquiler, el 97% alquiladas por particulares. Pero son insuficientes para una demanda creciente. El sector inmobiliario considera que, a medio plazo, hacen falta en España 1.200.000 viviendas más en alquiler, lo que supondría destinar al alquiler la mitad de las nuevas promociones. Y una parte importante de la oferta, unos 500.000 alquileres, deberían ser para jóvenes y familias que no pueden pagar el alquiler de mercado, a los que habría que ofrecer 2 tipos de alquileres: un alquiler social de 150 a 250 euros al mes (para los más pobres y desfavorecidos)  y otro alquiler subvencionado de 250 a 450 euros, para las personas con bajos ingresos. Y la responsabilidad de crear este parque de ´500.0000 viviendas sociales en alquiler es de la Administración pública, desde el Estado a las autonomías y Ayuntamientos.

Crear este gran “parque público de alquiler” es necesario para equiparar a España con el resto de Europa: aquí el parque público de alquiler no llega al 2% de las viviendas, frente al 15% de media en Europa (y más del 20% en Francia, reino Unido o Alemania). Y además, es posible. Se pueden conseguir esas 500.000 viviendas en cinco años, incorporando a ese parque público de alquiler las 15.000 viviendas de protección oficial (VPO) vacías, añadiéndole las 76.000 viviendas del banco malo (SAREB), promoviendo 20.000 viviendas anuales desde las autonomías y Ayuntamientos (costarían unos 1.000 millones extras al año) y comprando el resto, a precios “justos”  a bancos y particulares que tienen viviendas sin vender (el stock actual es de 492.314 viviendas y hay promotores que plantear “demoler” un tercio por invendibles). Lo más fácil y razonable sería que la banca (rescatada con dinero público) colaborara, sin querer “hacer negocio”, porque si no se arriesga a medidas más duras: el Parlamento valenciano ha aprobado, el 25 de enero de 2017 (con la única oposición del PP), una Ley para obligar a la banca a poner sus pisos vacíos en alquiler social…

España gasta menos dinero público en vivienda que otros paises : un 0,23% del PIB frente al 0,6% de la UE-28 (y el 1,6% de Reino Unido). Eso significa que equipararnos a Europa obliga  a gastar 4.025 millones de euros públicos más en vivienda. O sea, unos 1.000 millones anuales en los próximos 4 años. Es asumible si España consigue ingresar más (recaudamos 50.000 millones menos que la media europea, según la Comisión Europea) y si establecemos la vivienda como una de las prioridades básicas de los españoles, tal como reconoce la Constitución. Y habría que volcar es dinero extra en el alquiler, en conseguir en cinco años ese parque público de 500.000 viviendas para alquilar, una medida con dos efectos: permitir tener casa a muchas familias y jóvenes que no pueden pagar un alquiler “de mercado” y de paso, presionar a la baja al resto de alquileres y desinflar así la “burbuja” antes de que estalle. Es un objetivo necesario y posible. Habría que alcanzar un gran acuerdo entre partidos, Administraciones, empresas y bancos para lograrlo. Muchos sin casa lo esperan.

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