lunes, 9 de enero de 2017

Demoler pisos sin vender : ¡qué locura!


Lo ha propuesto el presidente de los promotores-constructores de viviendas: demoler, derribar una parte de los stocks de pisos sin vender, porque no se podrán vender nunca. Y así se reanimará más el sector. Otro "rescate" que nos tocaría pagar, como el de la banca o las autopistasUna locura que no se justifica en un país donde muchas familias no tienen casa y donde el 80% de jóvenes viven con sus padres porque ni siquiera pueden alquilar. Urge dar salida a los pisos nuevos sin vender (492.314), pero no derribarlos, sino facilitar su venta y promover parques de viviendas públicas en alquiler. Mientras, la vivienda se recupera: en 2016 aumentaron las ventas, por tercer año consecutivo, aunque se venden la mitad de pisos que en 2006. Y suben ligeramente los precios, de la mano de los extranjeros. Hay ciudades como Madrid o Barcelona donde faltan viviendas y se ha relanzado la construcción. Ojo a crear una nueva burbuja, como teme el FMI. Construyan con cabeza.
 
enrique ortega

Tras 8 años de crisis (2007-2014), la vivienda se recupera, aunque lentamente y de manera desigual, según zonas y tipo de pisos. En 2016, las ventas volvieron a subir, hasta las 340.500 viviendas vendidas hasta finales de octubre, un 13,9% más que el año anterior, según los últimos datos de Estadística (INE). Eso sí, las ventas que suben son las de viviendas usadas (+18,4%), porque la venta de viviendas nuevas sigue cayendo (-2%). Y 8 de cada 10 viviendas que se venden son de segunda mano. También varían mucho las ventas por regiones: crecen más en las grandes capitales (Madrid y Barcelona), Castilla y León, Baleares y el País Vasco, seguidas de Asturias, Castilla la Mancha y Aragón, pero las ventas siguen aún bajas en Galicia, La Rioja, Extremadura, Ceuta y Melilla.

La previsión es que las ventas de viviendas acaben el año 2016 entre 410.000 (Fotocasa) y 445.000 (ServiHabitat), con un aumento de ventas superior al 15%. Sería así el tercer año consecutivo en que aumentan las ventas de pisos, desde el mínimo de 300.568 viviendas vendidas en 2013. Aunque todavía las ventas son menos de la mitad que en los años del “boom” (2004-2007) y muy alejadas del récord de 955.188 viviendas vendidas en 2006.

Las ventas de pisos se reaniman por cuatro razones. La primera y fundamental, porque han bajado los precios y mucho: un -42,2% entre 2007 y 2014, según datos de la tasadora Tinsa. Y aunque luego han subido, todavía suben lentamente: un 4,5% en 2015 y se espera otro aumento del  4,6% en 2016, tras 11 trimestres de ligeras subidas. Eso sí, las subidas varían por tipo de vivienda (sube menos la nueva) y por zonas: donde más han subido los precios en 2016 ha sido en Madrid (+7,8%) y en Barcelona (+6,6%), porque faltan ya pisos, así como en Baleares (+5,4%), Ceuta y Melilla (+3,9%), según datos de Bankinter. Y apenas suben en zonas de baja demanda o mucho stock de pisos sin vender, como Cantabria y Murcia (+0,7%), Castilla y león (+1,2%) y casi todo el Levante.

El segundo motor de las ventas de pisos son el aumento de las hipotecas que conceden los  bancos, cuya firma lleva creciendo 28 de los últimos 29 meses, con 280.000 hipotecas firmadas en 2016, un 13% más que en 2015. Se firman con un importe menor que antes de la crisis (ahora son 110.035 euros), pero con un tipo más bajo, el 3,19% en octubre, según el INE. El tercer factor que reanima la vivienda es la demanda de los inversores (sobre todo Fondos de inversión extranjeros), que compran pisos para especular y para alquilarlos, con una rentabilidad del 8,3% según el Banco de España, que no encuentran en la deuda pública ni en la Bolsa. Y también tiran de las ventas las compras de particulares extranjeros, el 13,3% de los compradores en el tercer trimestre de 2016. Por último, el cuarto motor de las ventas es la mejora de la economía: hay 1,5 millones de españoles más trabajando que en 2013, aunque la mayoría tengan contratos precarios (temporales y a tiempo parcial) y sueldos bajos, que no les permiten comprar un piso aunque sí alquilar y con ello reanimar este mercado.

Del balance de 2016 hay que rescatar otros dos datos importantes. Uno, que ha aumentado la construcción de viviendas nuevas, por primera vez desde el inicio de  la crisis: se habrán iniciado 61.984 viviendas nuevas (+31,4%) y se habrán terminado 56.552 viviendas (+25,2%), según estimaciones de ServiHabitat, rompiendo así la tendencia de ocho años (2007-2015) en que se han iniciado y terminado menos viviendas nuevas cada año. El otro dato relevante es el despegue del alquiler, cuyos precios subieron un 4% de media en 2016, la subida más alta de la serie histórica de Fotocasa.

Cara a este año 2017, los expertos apuestan por una nueva subida de ventas y precios de las viviendas. La estimación de ventas 2017 oscila entre 450.000 viviendas más (Fotocasa y Axis Corporate) y 500.000 viviendas más (ServiHabitat), una cifra de ventas similar a la de 2008 (564.464 viviendas vendidas). Lo más llamativo es que aumentará la venta de viviendas nuevas, debido a que en 2016 se han visado e iniciado muchas viviendas, vendidas sobre plano, sobre todo en Madrid, Barcelona y algunas zonas tradicionales de vacaciones. Con ello, los precios volverán a subir en 2017, entre un 2% (Tinsa) y un 4,3% (ServiHabitat).

Pero todos los expertos auguran que la vivienda se recuperará a dos velocidades, por zonas y tipos de viviendas, atendiendo a estos dos criterios: mayor o menor stock de viviendas sin vender y regiones con mayor o menor demanda según su crecimiento económico. De hecho, hay unas autonomías que son las que más han crecido en 2014 y 2015 y las que más van a crecer en 2016 y 2017, lo que facilitará que demanden más viviendas: son la Comunidad Valenciana (+11,4% de aumento del PIB regional 2014-2017), Madrid y Cataluña (+10,6%) y  Baleares (+10,4%), por encima de la media española (+10% PIB entre 2014 y 2017), según estimaciones de Funcas. Y habrá menos demanda de pisos en las autonomías que menos crecen: Cantabria (+7,9% PIB regional entre 2014 y 2017), Asturias (+8,1%), Castilla y León (+8,2%), Castilla la Mancha (+9,2%), Andalucía, Extremadura y Galicia (+9,3%).

Pero más que el mayor o menor crecimiento, pesará en las ventas el stock de viviendas que hay en cada región. En toda España hay 492.314 viviendas nuevas sin vender, un 28,4% menos que el stock que había en 2009 (687.957 viviendas), según datos de CEPCO. El  problema es que este stock está desigualmente repartido y hay zonas con pocas viviendas en stock y otras con muchas: hay 20 provincias con más stock que la media española (1.064 viviendas en stock por cada 100.000 habitantes). Las provincias con más viviendas nuevas sin vender son las grandes: Alicante (42.629 viviendas nuevas en stock), Barcelona (40.622), Madrid (38.945), Castellón (26.329), Valencia (23.917) y Murcia (23.601 viviendas).

Pero lo importante son las viviendas sin vender en relación a la población. Y aquí, el problema grave del stock de viviendas nuevas sin vender se circunscribe a 10 provincias, por este orden: Castellón (4.583 viviendas en stock por 100.000 habitantes), Toledo (3.245), La Rioja (2.916), Almería (2.853), Ciudad Real (2.463), Alicante (2.314), Teruel (2.301), Ávila (2.261), Lérida (2.260) y Soria (1.983 viviendas nuevas sin vender por 100.000 habitantes). Y enfrente hay otras 6 provincias donde no hay stock viviendas nuevas sin vender: Navarra y Cantabria (0 viviendas en stock), Cáceres (12 por 100.000 habitantes), Badajoz (48), Vizcaya (142) y Huelva (376 viviendas en stock por 100.000 habitantes).

El stock de viviendas nuevas sin vender es una “losa” que impide relanzar las ventas y los precios en las regiones más afectadas. Sobre todo porque un tercio del stock son viviendas nuevas muy difíciles de vender, según los expertos, o bien por dónde están situadas (lejos de la demanda o en zonas sin infraestructuras) o por el tipo de pisos que son (tamaño, tipo de construcción, materiales, etc.). De ahí que el presidente de los promotores constructores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, haya declarado que “en algún caso habrá que llegar a demoler viviendas, porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años”. Una locura de propuesta y un sinsentido social en un país donde hay un millón largo de familias que no pueden comprar un piso y dos millones de jóvenes que tampoco pueden alquilarlo: la prueba es que el 80,3% de los jóvenes menores de 30 años sigue viviendo con sus padres, frente al 70% en Europa, según datos recientes del Instituto de la Juventud.

El stock de viviendas nuevas sin vender es un problema para los promotores que quieren iniciar nuevas viviendas y sobre todo para la banca, que tienen unos 270.000 millones en activos inmobiliarios problemáticos, desde préstamos incobrables a promotores a suelo y viviendas (unas 65.000 los bancos y otros 70.000 la SAREB, el “banco malo” que se creó con los créditos y viviendas invendibles de las Cajas rescatadas). Este stock es una pesada losa para la recuperación de la banca y el “banco malo”, que no quieren tirar precios para vender, porque se reflejaría en sus cuentas. Pero habría que buscar una salida al problema, que no podría ser “derribar” estos pisos, como hacen los ganaderos tirando la leche o los agricultores tirando tomates cuando caen los precios por exceso de oferta. Sobre todo, porque nos cargarían a los demás “el rescate”, de una manera u otra, como pasará con las autopistas de peaje.

Hay que afrontar el stock de viviendas nuevas sin vender, pero con otra perspectiva: crear un gran parque público de vivienda, básicamente para alquiler, gestionado por autonomías y Ayuntamientos, destinado a las familias y los jóvenes que no pueden comprar ni alquilar una vivienda. Una operación que no puede suponer un negocio para bancos y propietarios de estas promociones ruinosas, sino que deben pagarse a un precio justo y en largos plazos, dado que los españoles ya hemos destinado más de 100.000 millones (entre ayudas, créditos y avales) a rescatar y salvar a los bancos y Cajas. Y después hay que gestionar muy bien este parque público, que podría tener unas 150.000 viviendas, destinadas a alquileres sociales subvencionados (de 100 a 400 euros).

En paralelo, el Gobierno y las autonomías (responsables directas de la política de vivienda) deben estar muy atentos a una posible “burbuja inmobiliaria”, asentada sobre la falta de viviendas en algunas grandes capitales (Madrid y Barcelona sobre todo) y zonas turísticas, la demanda creciente de Fondos e inversores extranjeros y los bajos tipos de interés. De hecho, esta “nueva burbuja inmobiliaria” acaba de ser denunciada por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en 8 países europeos ricos (Reino Unido, Bélgica, Holanda, Austria, Suecia, Dinamarca y Finlandia), a los que acusan de “crear una burbuja” de precios, apoyada en la falta de viviendas y los tipos históricamente bajos, que podría ser culpable en el futuro de otro “colapso mundial del mercado inmobiliario”. Parece que no aprendemos del pasado.

En resumen, la vivienda se recupera tras ocho años de crisis, pero lentamente. Y los promotores-constructores quieren afrontar el problema de las viviendas nuevas sin vender y sin salida, con el riesgo de que pidan derruirlas a costa del Presupuesto (otro “rescate, como el de la banca o las autopistas). Un problema que puede ser una oportunidad para crear de una vez un parque público de viviendas para alquilar, que resuelva el grave problema de muchas familias y jóvenes, que no tienen medios para comprar un piso ni siquiera para alquilarlo (el alquiler medio en una gran capital roza ya los 1.000 euros). Y más cuando la iniciada subida de tipos, que se agravará en 2017, va a encarecer las hipotecas y la compra de un piso. Así que toca pactar también una política de vivienda realista, que busque resolver uno de los problemas básicos de los españoles: tener dónde vivir sin hipotecar su vida.¡Qué menos!

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