jueves, 13 de octubre de 2016

La "fiebre" por los Centros comerciales


Todos los meses se anuncia un cambio de propiedad, una compra venta, de uno de los 549 Centros comerciales que hay en España. Y de aquí a 2018 se van a abrir 24 Centros más, uno de cada 9 que se abrirán en Europa. Hay una “fiebre” por los Centros comerciales, alimentada por grandes inversores extranjeros, que buscan beneficios en pocos años, por los alquileres de tiendas y negocios y las plusvalías al volverlos a vender. Se han invertido 6.000 millones de euros en Centros comerciales durante los últimos dos años y medio, sobre todo fondos norteamericanos y europeos, que han cambiado  el ladrillo y las oficinas por grandes Centros en toda España. Ahora, el temor es que el auge del comercio electrónico les reste interés a medio plazo, porque la gente compre por Internet. Para evitar una nueva “burbuja”, un exceso de Centros comerciales medio vacíos, tendrán que “reinventarse”: ser también grandes espacios de ocio, gastronomía, cultura y deporte, no sólo grandes tiendas.
 
enrique ortega

La “fiebre” de los inversores españoles y extranjeros ya no se dirige al ladrillo (como en la pasada década) ni a la compra de grandes edificios de oficinas (como en 2014 y 2015) sino a los Centros comerciales. Cada mes se anuncia una compra venta y así desde 2014. La última ha sido la compra, el 16 de septiembre, del Centro Gran Vía de Vigo , el cuarto mayor de Galicia, por 141 millones de euros, adquirido por Lar España, sociedad de inversión inmobiliaria (SOCIMI) participada por Fondos norteamericanos y europeos, que compró en 2015 los Centros de Megapark Barakaldo y As Termas de Lugo, con lo que ya tiene 14 Centros en toda España. Unos días antes, el 6 de septiembre, se anunció la venta del Centro Comercial Atalayas de Murcia al grupo inversor francés Carmila, filial de Carrefour, que también va a comprar dos Centros más en Burgos y Badalona. El 3 de agosto se anunciaba la mayor venta de este año, por 495 millones, de Diagonal Mar, el mayor Centro Comercial de Cataluña, comprado por la división inmobiliaria del Deutsche Bank. Y antes se habían hecho tres importantes ventas más: la del Centro comercial de Vistahermosa, en Alicante (junio), a Lar España, la del Centro Luz del Tajo, en Toledo (junio) y el centro Comercial ABC Serrano, en Madrid (febrero), ambos comprados por CBRE Global Investors.

Hasta finales de agosto de 2016, las compraventas de Centros comerciales supusieron una inversión total de 1.800 millones de euros. Y todavía se esperan nuevas operaciones antes de final de año: la venta del centro Metromar de Sevilla y del Tormes de Salamanca, así como el traspaso de propiedad del Centro Xanadú, uno de los mayores de Madrid, cuyo precio podría superar los 450 millones de euros. Por todo ello, 2016 puede acabar con un volumen de operaciones similar a 2014, que fue un año récord, con una inversión en Centros Comerciales de 2.500 millones de euros, que bajó a 1.700 millones en 2015. El año pasado hubo 27 operaciones de compra venta de Centros comerciales, entre las que destacan Plenilunio (Madrid), una venta de 375 millones, y la mitad de acciones (255 millones) de Puerto Venecia (Zaragoza), el mayor centro comercial de España, con 103.500 metros cuadrados.

Esta fiebre por los Centros comerciales está ligada a los inversores extranjeros y a unas sociedades de inversión, las SOCIMIS (no tributan en Sociedades pero están obligadas a repartir dividendos anualmente), que son las dueñas de la mayor parte de los Centros que hay en España. El líder es la sociedad francesa Unibail Rodamco, con más de 500.000 metros cuadrados y 16 Centros, entre ellos los madrileños Parque Sur y La Vaguada. Le sigue Merlin Propertis, una SOCIMI participada por Santander, BBVA y fondos internacionales que se va a fusionar con Metrovacesa y que alcanzará los 500.000 metros cuadrados, con 14 Centros, entre ellos Marineda City (A Coruña) y Las Arenas (Barcelona). El tercero en el ranking es Lar España, otra SOCIMI participada en un 70% por inversores internacionales, propietaria de 14 Centros y 350.000 metros cuadrados. Y le siguen dos sociedades francesas, Carmila (grupo Carrefour) y Klépierre (Plenilunio, La Gavia y Príncipe Pío), con unos 300.000 metros cuadrados cada una, seguidas de cerca por la británica Intu, propietaria del mayor Centro comercial, Puerto Venecia (Zaragoza).  

Para el futuro, se esperan nuevas compraventas mientras se anuncian aperturas de nuevos Centros comerciales, 24 nuevos de aquí a 2018 más 6 ampliaciones de los existentes, según la patronal del sector (AECC). De ellos, 8 serían grandes Centros, de más de 50.000 metros cuadrados: 2 en Almería, 2 en Madrid (uno en Torrejón, cerca de Barajas, el Open Sky, con 90.000 m2, promovido por la multinacional francesa Phalsbourg, y el otro el Plaza Rio 2, a orillas del Manzanares, promovido por LSGIE, con 39.000 m2) y uno en Palma de Mallorca, las Palmas, Valencia y Granada (en Armilla, el Parque Nevada, que cuando se inaugure este mes de noviembre será el segundo mayor de Europa, con 85.000 metros cuadrados).

Con estos nuevos Centros comerciales, España ampliará en 1 millón de metros cuadrados la superficie actual, la novena parte del crecimiento de los Centros comerciales en Europa (crecerán en 9,1 millones de m2 entre 2016 y 2017). Y pasaremos de tener 549 Centros comerciales (con 15,5 millones de m2) a 573 centros (con 16,5 millones de m2), siendo el cuarto país europeo con más Centros comerciales abiertos, tras Reino Unido (líder a distancia del resto, con 1.400 Centros), Francia  y Alemania (unos 700 Centros cada uno). En Europa hay diez veces la superficie de Centros comerciales que en España, unos 156 millones de m2, y una densidad un poco mayor que aquí: unos 370 m2 por 1.000 habitantes, cuando en España hay ya  330 m2 de Centros por 1.000 habitantes. Y se espera que siga el “boom” de Centros comerciales en Europa los próximos años, sobre todo en Rusia, Turquía, algunos paises del Este y Francia, además de España, de la mano de inversores USA y europeos.

¿Por qué esta fiebre por invertir en Centros comerciales? La razón fundamental es que hay mucha liquidez en el mercado, mucho dinero que busca invertir al margen de la Bolsa, dinero de inversores y posible crédito barato que se consigue. Y los Centros Comerciales parecen una buena inversión por dos razones. Una, porque se ha recuperado el consumo y tienen mucho tráfico, mucha gente que los visita, con lo que se pueden cobrar altos alquileres a las tiendas y negocios. En España, en 2015, los 34.000 comerciantes instalados en los Centros comerciales vendieron por importe de 40.978 millones de euros, un 6,1% más que en 2014, tras recibir a 1.907 millones de visitantes a lo largo del año. La otra razón que convence a los inversores es que pueden conseguir beneficios extras (“plusvalías”) en poco tiempo, vendiendo los Centros en unos años. Un ejemplo: el fondo de inversión británico Northwood Investors ha conseguido en menos de tres años un beneficio de 335 millones de euros al vender a Deutsche Bank, en agosto, el Centro comercial Diagonal Mar por 495 millones de euros cuando lo compró, en noviembre de 2013, al banco malo irlandés Nama, por 160 millones de euros. Ahora, Deutsche Bank espera dar otro “pelotazo” en unos años, vendiéndolo más caro, además de los “alquileres cash” que ingresa cada mes de tiendas y negocios.

En el caso de España, un interés extra de los inversores internacionales por los centros comerciales está en el turismo: España recibirá este año más de 74 millones de turistas y eso supone un enorme tirón para las compras y el consumo, sobre todo en islas y zonas de costa. Por eso el interés de construir en Paterna (Valencia) el que iba a ser el mayor Centro comercial de Europa, el Shopping Resort “Puerto Mediterráneo”, con 300.000 metros cuadrados, que acaba de ser rechazado por la Generalitat valenciana, por razones ecológicas. Y otro aliciente es el turismo de cruceros, si atracan cerca de un Centro comercial.

Con todo, el futuro de los Centros comerciales, en España y en Europa, no parece tan claro como anticipa la actual “fiebre” de compras. El principal factor en contra es el auge del comercio electrónico, aunque sea menor en España. Todo apunta a que en una década, la mayoría de compras, de comida a ropa, las haremos por Internet, no acudiendo a las tiendas físicas. Y mientras tanto, además, en España hemos cambiado los hábitos de consumo y crecen las compras en los supermercados (el “modelo Mercadona” o Día) mientras bajan en los hipermercados, que han sido “los motores” de los Centros comerciales. Los dos factores juegan en contra el auge futuro de los Centros, que tendrán que “reconvertirse” más a Centros de ocio que de compras. De hecho, los nuevos Centros comerciales ya se están centrando en la oferta gastronómica y de ocio (aunque los cines están de capa caída), así como en ofertas deportivas y culturales. Por ejemplo, El Centro “Puerto Mediterráneo”, de momento parado, contemplaba un parque acuático, un mini parque del juguete, una zona de acrobacias, un parque de esquí e incluso un lago con olas para hacer windsurf.

Se reconviertan o no, la “fiebre” por los Centros Comerciales tiene un riesgo claro: que se esté formando “una burbuja especulativa”, como pasó con el ladrillo. Y que en unos años, sobren la mitad de los Centros comerciales, porque estén medio vacíos. El riesgo será para el último en comprar o construir, que no podrá recuperar la inversión. Y el problema, que lo acabemos pagando todos, como ha pasado con la crisis de la vivienda. Por eso, el futuro Gobierno debería vigilar y regular este sector, para evitar la especulación, a la vez que urge poner orden en la regulación de las autonomías, con 17 normas y horarios, cada una a su aire, autorizando o no nuevos Centros comerciales (a veces, a pocos kilómetros unos de otros), según presiones e intereses. Hay que poner orden al “boom” de los Centros comerciales, para que no nos acabe cayendo encima. Que no crezcan al ritmo de los especuladores.

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