lunes, 29 de febrero de 2016

Vivienda: suben ventas, precios y alquileres


La vivienda se reanima y llevamos año y medio con más ventas, 1.000 pisos diarios, menos de la mitad de los que se vendían en 2007. Al haber más demanda, los pisos están subiendo, tras caer más del 40% con la crisis. Y la mejoría se ha trasladado también a los alquileres. Ahora se espera que ventas, precios y alquileres sigan subiendo. Los expertos recomiendan comprar ya a los que se lo estén pensando y esperar un poco para vender. La clave para afianzar la recuperación de la vivienda está en la mejora del empleo (muy precario) y los salarios (bajos). También en que los bancos den más hipotecas: el euribor está en negativo, pero las turbulencias en los mercados afectan bastante a la banca, que mirará mucho a quien presta. Así que la vivienda despega, pero despacio. Y a muchos no les llega, por lo que el futuro Gobierno debería promover alquileres sociales.
 

enrique ortega


La vivienda se normaliza, pero no puede hablarse de “boom inmobiliario”, salvo en el sector de oficinas, hoteles y solares, por la especulación de la inversión extranjera. La venta de pisos consolida la recuperación iniciada en el verano de 2014, con un nuevo aumento en 2015: se vendieron 354.132 viviendas, un 11,1% más que en 2014 (el primer año en que subieron las ventas tras la crisis, un 2%), según datos del INE. Es el mayor aumento de ventas de los últimos 8 años, pero no olvidemos que esas casi 1.000 viviendas vendidas al día son menos de la mitad de las que se vendían en 2007 (775.300 viviendas). Y además, lo que tira son las ventas de viviendas usadas (78% del total), mientras caen las ventas de viviendas nuevas.

La venta de viviendas subió en 2015 en toda España, salvo en Navarra (-1,7%), destacando el aumento de ventas en el País Vasco (+17,2%) y Aragón (+16%), así como en Madrid, Barcelona, Valencia, Galicia y la zona cantábrica. Lo que más se vende son pisos de segunda mano de 80-90 m2, con tres dormitorios y situados en la periferia de las ciudades, con un precio medio de 130.000 euros. Y siguen aumentando los compradores extranjeros (17,3% del total) y los particulares y empresas que compran pisos como inversión, para alquilarlos, porque consiguen una rentabilidad del 4 al 6% que no encuentran en la deuda ni en la Bolsa (con la actual crisis en los mercados, aumentarán las compras de viviendas como inversión a medio plazo). Una prueba de que muchas viviendas se compran como inversión es que el 30,5% de los compradores pagan a tocateja, sin pedir una hipoteca, según los registradores.

La mayor demanda de viviendas, para vivir y para invertir, ha hecho subir los precios en 2015, un 4,5% anual en el tercer trimestre, según el INE, la mayor subida desde 2007 y el doble de lo que subió la vivienda en la eurozona (+2,3%). Y el Ministerio de Fomento dice que la vivienda subió un 1,8% en todo 2015. Con ello, el precio de la vivienda lleva ya año y medio subiendo, tras haberse desplomado un 42% entre 2007 y 2014 (mire aquí lo que ha caído el precio de los pisos en su ciudad) . Ahora, el precio medio de una vivienda de 90m2 ha subido a 133.000 euros. Pero la subida es muy diferente según las zonas: los precios aumentan más en Baleares y Canarias, Madrid y Cataluña, suben poco en la Rioja, Aragón y País Vasco y siguen cayendo (-5%) en muchas ciudades de Castilla la Mancha y Extremadura, además de Almería, Lérida y Castellón.

La recuperación de ventas y precios ha contagiado también al mercado del alquiler, con subidas del 3 al 3,6% en 2015, según los portales inmobiliarios Fotocasa y Enalquiler.com. El alquiler medio de un piso de 90m2 está ahora en 631 euros mensuales, aunque es más caro en Barcelona (997 euros), Madrid (883) o Bilbao (922) y más barato en Sevilla (614 euros), Valencia (500) o Zaragoza (603), según datos del portal Fotocasa. El hecho es que cada vez hay más españoles que alquilan (22%), pero también aumenta mucho la oferta de pisos en alquiler, por los particulares y empresas que compran pisos para alquilarlos. Pero esta mayor oferta no hace bajar los precios, porque los particulares buscan una rentabilidad mínima para alquilarlos (un 6%). Y como los precios de los pisos suben, para mantener ese porcentaje de rentabilidad, los propietarios suben también los alquileres.

Este año 2016, se espera que las ventas, los precios y los alquileres sigan subiendo, despacio, para consolidar la remontada en 2017. La Comisión Europea vaticina una subida de la vivienda en España del 6% entre este año y el próximo, la mayor en Europa tras la de Irlanda (+6,5%).Pero la recuperación va a ir por zonas, dependiendo del stock de viviendas sin vender, que está muy desigualmente repartido. Actualmente, todavía hay 507.477 viviendas sin vender en España, según datos de Cepco, pero hay zonas donde apenas hay stock de viviendas sin vender y otras donde todavía hay muchas casas en venta. Así, en Madrid, Barcelona, Valencia, País Vasco, Navarra, Galicia y la cornisa cantábrica hay pocas viviendas para vender y por eso suben más los precios. Hay otras regiones con menos stock, como Andalucía, Extremadura, Baleares, Canarias y cinco de las nueve provincias de Castilla y León, donde las subidas son menores. Y luego hay una serie de ciudades donde sobran pisos sin vender, hay exceso de oferta, y por eso los precios siguen bajando: Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Ávila, Teruel, Lérida, Almería y, sobre todo, Castellón.

A medida que este stock de viviendas sin vender se reduzca, los promotores se animarán a construir viviendas nuevas en las zonas donde ya hay poca oferta, como las grandes capitales, Costa del sol y las islas. Eso explica que en 2015 se iniciaron más viviendas nuevas de las que se terminaron, por primera vez desde 2009. Y se espera que en 2016 se inicien entre 100.000 y 175.000 nuevas viviendas, concentradas en las zonas de mayor demanda.

En definitiva, la recuperación de la vivienda está en marcha, es indudable, pero será lenta y desigual, a dos velocidades según sean los stocks de viviendas sin vender. Con todo, la clave de esa recuperación está en el empleo: que se creen más empleos y que sean menos precarios y mejor pagados que los actuales. Porque aunque extranjeros e inversores tiren de las ventas y los precios, la consolidación de la vivienda pasa porque las familias vuelvan a comprar pisos, algo difícil con tanto paro (20,9%), un empleo tan precario (25,66% empleos son temporales) y salarios tan bajos (15.500 euros es el salario bruto más frecuente, según el INE).

Otro tema clave son las hipotecas. Tras un parón en la petición y concesión de hipotecas por la crisis, los bancos llevan 19 meses consecutivos dando más préstamos para vivienda, desde junio de 2014. Y a tipos más bajos, a un  2,21% de media. Y los tipos siguen bajando, por la política de tipos incluso negativos del Banco Central Europeo (BCE), que ha llevado al euribor a estar en negativo en febrero. Eso debería reanimar y abaratar las hipotecas, ya que el 90% están a tipo variable y se revisan anualmente con el euribor. Pero no pensemos que la banca va a llegar a pagar por las hipotecas. Primero, porque el tipo a pagar es un diferencial (del 1 al 1,5% de media) más el euribor, con lo que aunque este sea ligeramente negativo (-0,05%), la suma dará positiva, a pagar. Y segundo, porque la banca se cubrirá con nuevas clausulas para evitar tipos negativos, como ya han hecho tres entidades. La patronal bancaria AEB ya ha dicho que pagar a los clientes por prestarleses un contradios”… Y es verdad.

Lo que está claro es que con la economía mundial y europea muy débil, todavía vamos a vivir unos años de tipos bajos, que harán más baratas las hipotecas. Pero los bancos, con el estancamiento de la economía, están preocupados por sus cuentas y su caída en Bolsa, por lo que seguirán mirando con lupa a quién prestan, dando hipotecas con cuentagotas. Y seguirá siendo difícil conseguir una hipoteca, sobre todo para los millones de españoles que tienen un contrato precario y sueldos bajos. Porque para muchas familias, pagar 810 euros mensuales de hipoteca (cuota para comprar un piso medio en Madrid) es imposible si se gana menos de 2.000 euros al mes (el banco no la da si la cuota supone más de un tercio de los ingresos). Y además hay que tener un 25% del valor del piso ahorrado, para la entrada (la hipoteca sólo cubre el 80% del valor del piso) y los gastos iniciales.

Eso descarta a muchas familias para poder comprar un piso hoy día y a casi todos los jóvenes, cuyo sueldo medio en España es de 890 euros, según la OCDE. Pero también para alquilarlo, ya que un alquiler medio en una gran ciudad ronda los 800 euros al mes (y encima, a fondo perdido, con lo que ahora, con los tipos tan bajos, compensa más la compra que el alquiler). A millones de personas, con ingresos inferiores a 1.000 euros mensuales, sólo les queda alquilar con ayudas, viviendas promovidas para alquilar por el Estado, autonomías y Ayuntamientos. Viviendas que hoy apenas existen, por lo que es urgente que los poderes públicos creen parques de viviendas para alquilar, con viviendas no vendidas de los bancos y promoviendo otras nuevas en terrenos municipales, en colaboración con promotores privados. Ello reanimaría el empleo en la construcción y daría un respiro a familias y jóvenes que hoy día no pueden pagar más que un alquiler social, de 100 a 500 euros al mes.

Así que frente al triunfalismo del Gobierno Rajoy y muchos expertos (hablan de un nuevo “boom inmobiliario”), hay que decir que la recuperación de la vivienda es lenta y desigual, por zonas y por familias: las que pueden y no pueden comprar. De hecho, para los que pueden cambiar de casa o comprar su primera vivienda, el mejor consejo es que no esperen, que compren ya porque la vivienda va a seguir subiendo. Y a los que quieren vender, que esperen si pueden, porque mañana les van a pagar más. Pero a esos millones de españoles que ni piensan comprar, hay que darles una salida: la promoción pública de viviendas con alquileres accesibles y subvencionados. Sobre todo para los jóvenes: sólo el 10% de los jóvenes españoles viven en alquiler, frente al 58% en Alemania, el 47% en Francia o el 33% en Reino Unido. Y en consecuencia, los jóvenes españoles no se emancipan ni crean una familia: el 78,5% de los menores de 30 años (5,2 millones de jóvenes) viven con sus padres, según el Consejo de la Juventud (2014), frente a un 16% en Francia, un 21% en Alemania y un 30% en Reino Unido. Un drama para toda una generación.

En resumen, la vivienda se recupera, pero no para todos. Y para los muchos que no pueden comprar ni alquilar, el futuro Gobierno debe buscar una salida, con la colaboración de autonomías y Ayuntamientos: promover viviendas para alquilar, con ayudas y subvenciones públicas. Porque la vivienda es una necesidad y un derecho, no sólo un negocio.

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