lunes, 1 de diciembre de 2014

Los impuestos alteran la venta de pisos


Este mes de diciembre, los notarios y bancos van a trabajar a destajo: se puede disparar la venta de pisos, para aprovechar los propietarios que el 1 de enero suben los impuestos que deben pagar por las plusvalías. Pero en enero volverá la normalidad al mercado de la vivienda, que está subiendo sus ventas pero sólo gracias a los compradores extranjeros y a los inversores que compran para especular y alquilar. De hecho, dos de cada tres pisos se venden a tocateja, sin hipoteca. En resumen: que los que piensen en vender un piso, deben hacerlo antes de fin de año, para pagar menos a Hacienda. Y los que piensan en comprar casa, mejor que esperen a 2016, porque serán más baratas (bajarán entre un 5 y un 10% más en 2015) y habrá más hipotecas: ahora ya se dan más, pero sólo a los que tienen un trabajo fijo y ganan más de 50.000 euros. Mientras, alquile. Y no se deslumbre por las bajadas de la vivienda. 
 
enrique ortega

La mini-reforma fiscal aprobada por el Congreso el 20 de noviembre no sólo baja algunos impuestos (renta y sociedades) sino que sube otros, por ejemplo los que pagan algunas ventas de pisos. El cambio, que entra en vigor el 1 de enero, no afecta a los que venden su vivienda habitual para comprar otra ni a los que venden una casa con pérdidas. Afecta a los que venden su segunda vivienda o cualquier otro piso con beneficios, la mayoría de las ventas. Hasta ahora, estas plusvalías (beneficios) tenían una reducción (coeficiente de abatimiento) si la vivienda se había comprado antes de 1.994, rebaja que ahora desaparece (salvo para los pisos que se vendan por menos de 400.000 euros). Además, del precio de venta se deducía el efecto de la inflación y ahora ya no se actualiza el precio. Eso sí, desde el 1 de enero baja el tipo del impuesto de plusvalías (del 27 al 23% el máximo y del 21 al 19% el mínimo), pero esta rebaja no compensa la pérdida de las otras dos ventajas fiscales en la mayoría de las ventas.

La consecuencia es que vender un piso con beneficios (que no sea la vivienda habitual) va a pagar más impuestos desde el 1 de enero de 2015, hasta un 55% más en algunos casos, según los expertos. Además, la reforma fiscal penaliza al alquiler (los caseros ya sólo se podrán deducir el 50% del alquiler, en vez del 60% de ahora o el 100% si su inquilino tiene menos de 30 años), con lo que se fuerza también a muchos propietarios a vender sus viviendas en lugar de alquilarlas. Por todo ello, muchos propietarios han echado cuentas y están haciendo lo posible por vender un piso antes de fin de año, sobre todo las viviendas compradas antes de 1994 y que valgan más de 400.000 euros.

Estos cambios fiscales van a distorsionar el mercado de la vivienda en diciembre, acelerando las ventas y provocando mayores caídas de precios. Pero será algo coyuntural, como pasó en diciembre de 2010 y 2012 (cuando se dispararon las ventas al terminarse la desgravación fiscal a la compra de vivienda).Y todo apunta a una caída de ventas en enero para normalizarse luego el mercado, con ligeras subidas de ventas a lo largo de 2015. Entre tanto, este año 2014 podría cerrarse con el primer aumento de ventas de viviendas en España desde 2007 (salvo el lapsus de 2010), tras una caída a principios de año y seis meses ya de aumento de ventas (de marzo a julio y en septiembre).

Lo que suben son las ventas de viviendas de segunda mano (+10,2% hasta septiembre) pero siguen cayendo las ventas de viviendas nuevas (-15%), por el elevado stock (hay 465.635 viviendas nuevas sin vender). En este momento, hay un doble mercado en la vivienda. Por un lado, los pisos que están en el centro de las grandes capitales y las viviendas más caras, donde es difícil encontrar descuentos (incluso estos pisos han empezado a subir). Y luego están las viviendas de los extrarradios de las grandes ciudades, de las capitales pequeñas y de las zonas de costa, donde todavía hay algunas “gangas”. Y como sigue habiendo exceso de oferta en estos lugares, se esperan más rebajas de precios en 2015 (del -5 al -10%)

Las ventas se están reanimando por un doble efecto: la fuerte rebaja de precios de los pisos (han caído un 41,4% de media desde los máximos de 2007) y por el interés de los particulares extranjeros (20% compradores: turistas británicos, franceses, alemanes y rusos, la mayoría), las sociedades extranjeras y “fondos buitre” que buscan “gangas (otro 20% de compradores) y los inversores y sociedades españolas (25% compradores), que buscan una forma de invertir, en pisos para especular o para alquilar (con una rentabilidad del 4 al 9%, superior a otras inversiones). Así que sólo un 35% de los compradores son familias que compran un piso para vivir. Y la mejor prueba de este perfil comprador es que casi dos de cada tres viviendas se venden al contado, sin hipoteca, según los notarios.

Si las ventas de viviendas han empezado a reanimarse desde primavera, las hipotecas se están reanimando desde el verano y podrían crecer más este último trimestre, por el efecto “cierre de año”: los bancos “maquillan” sus cifras de crédito, para mejorar su imagen y porque prestar es su negocio. Pero lo hacen con cuentagotas: dan unas 19.000 hipotecas (septiembre), muy lejos de las 120.000 mensuales que daban en 2007. Y aunque han abierto algo el grifo, dan hipotecas “con lupa”, sólo para algunos VIP: clientes con contrato fijo y estable, que ganen más de 50.000 euros al año y con una alta vinculación (nómina, tarjetas, seguros, inversiones). Y como todos se pelean por este “cogollo” de clientes, hay una cierta guerra de hipotecas”, donde se ven tipos más bajos (euribor + 1,85%) y crédito hasta el 100% del valor del piso (sobre todo si el cliente compra uno de los 300.000 pisos que tiene la banca).

Con todo, la mitad de los españoles no puede pensar en una hipoteca para comprar un piso, por mucho que bajen. Para conseguir una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, al euribor+2 puntos (un buen tipo), una familia debe pagar unos 650 euros al mes, lo que exige ingresar al menos tres veces más (el ratio para concedérselo), 2.000 euros al mes. Y resulta que dos tercios de los españoles, 13 millones de contribuyentes, declararon a Hacienda en 2013 que ganaban menos de 2.000 euros al mes, según el Informe Anual de Recaudación Tributaria. Luego tienen muy difícil acceder a una hipoteca y a una vivienda.

Y muchos de ellos, los parados (5,4 millones), un tercio de los jubilados (los 3.384.000 ganan menos de 650 euros al mes) y 8 de cada 100 trabajadores (los 1.765.000 que cobran el salario mínimo o menos) no pueden ni siquiera pagar un alquiler, los 662 euros de un alquiler medio. Y sólo les queda encontrar un alquiler social (hasta 200 euros al mes), que no hay. Y eso porque España sólo dispone de un 1% de alquileres públicos sociales (autonomías y Ayuntamientos), frente al 20% o más de alquileres sociales en Francia, Reino Unido, Holanda, Austria o Dinamarca. Incluso Alemania paga el alquiler a los parados de larga duración.

Así que si escucha que la vivienda “se ha recuperado”, e incluso que hay una fiebre de ventas, sepa que es algo coyuntural en diciembre, por motivos fiscales. Y que en enero volverán las ventas normales, ligadas de momento a extranjeros, fondos buitre e inversores especulativos. Porque la mayoría de españoles no tiene ingresos suficientes para poder pagar una hipoteca. Y los que podrían, todavía tienen miedo a perder su trabajo y sus ingresos, no ven claro el futuro: dos de cada tres piensan que dentro de un año, la situación económica será igual o peor, según el Barómetro del CIS de julio. Y así no se hipotecan ni compran piso. Por eso, la verdadera recuperación de la vivienda pasa porque la economía crezca de verdad (por encima del 2%) y mejore el empleo y los sueldos. No antes de 2016.

Entre tanto, los que tengan un piso para vender, no deben pensárselo más: deben intentar venderlo antes de fin de año, para ahorrarse impuestos y porque en 2015 les van a pagar menos. Y los que piensan en comprar casa, lo mejor es que sigan esperando, al menos hasta 2016, porque los pisos todavía bajarán algo más (algunos) en 2015 y porque también en 2016 tendrán más fácil conseguir una hipoteca. Eso sí, ahora o en 2016, piénselo mucho antes de hipotecarse de por vida: no se deje deslumbrar por los pisos a mitad de precio. Pagarlos es muy costoso y casi nadie tiene asegurados sus ingresos por 20 años. Mejor alquile. Y dedique sus ahorros a formarse, a educar mejor a sus hijos y a preparar su vejez. Sin arriesgarse a quedar pillado en próximas “burbujas” inmobiliarias. Porque las habrá seguro.

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