Los pisos bajan, las hipotecas suben

Los precios de la vivienda siguen bajando (desde la primavera de 2008) y a finales de año ya costarán la mitad que antes de la crisis. Algunos creen que la caída ha tocado suelo y que pronto empezarán a subir los pisos, pero la mayoría apuesta por nuevas bajadas en 2014 y quizás 2015, para estabilizarse después y subir desde finales de 2016. El problema para que la vivienda se recupere es doble: hace falta que mejoren el empleo y los salarios y sobre todo, hace falta crédito para comprar. Los bancos, asustados con la morosidad, apenas dan hipotecas. Y cuando las dan, es por menos dinero, menos años y más caras. Al final, el mejor consejo al que piense comprar un piso, es que espere hasta 2015. Y al que quiera vender, que lo haga cuanto antes. Aún faltan un par de años para que la vivienda se sanee.

enrique ortega

Los precios de la vivienda siguen cayendo mes a mes en España. Empezaron a bajar, poco, en el segundo trimestre de 2008 (-1,5% ese año), bajaron moderadamente en 2009 (-6,7%), 2010 (-2%) y 2011 (-7,4%) y cayeron mucho más en 2012 (-13,7%) y 2013 (-7,3% hasta junio), según el INE (con estadísticas de los notarios). Con ello, a finales de 2013 (con una caída entre el -10 y el -12%), el precio de la vivienda habrá caído un 43% en seis años, una caída que algunos expertos sitúan entre el 44% (Tinsa o Fotocasa) y  el 51% (Sociedad de Tasación). Eso significa que el precio de la vivienda  ha caído a la mitad, pasando de 2.401 €/m2 en 2007 a 1.160 €/m2 a finales de 2013. Así, un piso de 100 m2, que costaba 240.000 € antes de la crisis (40 millones de pesetas), se vende ahora por 116.000 € (20 millones de pesetas).

Es la bajada media, pero las viviendas de segunda mano han caído más y las nuevas menos. Los mayores descensos se han dado en las costas (por las segundas residencias) y en los pisos más grandes (3 dormitorios o más) de la periferia de las ciudades, sobre todo en las viviendas de baja calidad y alto standing. La bajada de precios supera ya el 50% en Sevilla, Valencia, Zaragoza y Málaga, así como en muchos lugares de la Comunidad Valenciana (Castellón), Cataluña, Castilla la Mancha (Guadalajara, Toledo), Murcia y Madrid.

Algunos expertos creen que los precios de la vivienda están a punto de tocar suelo y lo apoyan con el hecho de que los precios han moderado su ritmo de caída en 2013 e incluso subieron en el segundo trimestre en Madrid (+0,2) y el País Vasco (+1,9%), según Fomento. Pero la mayoría cree que seguirán cayendo este año, en 2014 e incluso en 2015. Así, Standard&Poors apuesta por otra caída de -5% en 2014 y -1% en 2015. Y la SAREB, el banco malo, cree que la vivienda bajará en 2013 y 2014, se estabilizará en 2015 y 2016, y empezará a subir en 2017, una media del 3% anual. O sea, una década de crisis.

Hay dos factores que juegan en contra de nuevas bajadas y cinco a favor de que la vivienda siga cayendo. En contra de más bajadas de precios están la mayor venta de viviendas a extranjeros (jubilados, turistas y Fondos de inversión) y las crecientes ventas a inversores españoles que compran pisos de saldo para alquilarlos. A favor de nuevas bajadas de precios están el elevado desempleo (más del 25% hasta 2018), los bajos salarios, la menor demanda (se irán 500.000 extranjeros cada año hasta 2020, más los jóvenes españoles que se van fuera o a casa de sus padres) y  las fuertes ventas que han de hacer los bancos y la SAREB (el banco malo), que tienen todavía cientos de miles de pisos a la venta. Y sobre todo, los pisos seguirán bajando porque no hay crédito (hipotecas) para comprarlos.

Junto al paro y la crisis, la falta de financiación es el gran problema de la vivienda en España. Baste un dato: dos de cada tres viviendas (68,6%) se venden a tocateja, cuando antes de la crisis eran sólo un tercio (37,3%). Y los que compran al contado son extranjeros (particulares y Fondos) y ahorradores o ricos españoles, que invierten para alquilarlas. Pero el que no tiene dinero y necesita un crédito, lo tiene “crudo”: se dan menos hipotecas (llevan 40 meses bajando; hasta agosto, un 27,8% menos este año), porque se piden menos (crisis) y porque la banca está muy preocupada por la morosidad (5% cuando antes crisis era el 0,4%: nadie dejaba de pagar una hipoteca). Y las que se dan, es por menos importe (ya nada del 100% de antes: ahora entre el 60% y el 80%, con lo que la hipoteca media ha bajado de 100.000 €) y a menos plazo (20 años de promedio, frente a los 30/35/40 de antes). Y sobre todo, son mucho más caras: en agosto, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda era el 4,50% (4,23% un año antes), según el INE. O sea, los pisos son más baratos, pero las hipotecas son más caras. Si te la dan: miran con lupa y cada vez piden más garantías y avales, descartando a los de empleo precario.

En definitiva, si la casa que antes valía 300.000 euros ahora la venden por 150.000 y pensamos en comprarla, sepamos que sólo nos van a dar el 70% de hipoteca (105.000 euros), con lo que tenemos que tener ahorrados 60.000 euros (el 30% más 10% de gastos iniciales) y pagar una cuota mensual de 554 euros (25 años). Algo impensable para miles de jóvenes y familias que ganan entre 800 y 1.200 euros al mes. Y sin compradores, los vendedores tendrán que seguir bajando los pisos, aunque no sea la solución: muchos tampoco pueden pagarlos. Y los que se aprovechan son los que tienen dinero para comprar gangas a tocateja.

Por todo esto, las ventas de viviendas no tiran, a pesar de la caída de precios: llevan cayendo desde 2007 y sobre todo desde 2010. Si en 2007, en pleno boom, se vendieron 836.871 viviendas, este año se venderán la tercera parte, unas 300.000 (se han vendido 244.200 hasta finales de septiembre, un 8,6% menos que en 2012). Y eso porque hay un enorme stock de viviendas nuevas sin vender (815.000 según un estudio de Catalunya Caixa) y muchas más viviendas usadas a la venta. Y sobre todo, porque la crisis, el paro y la incertidumbre sobre el futuro han disuadido a los compradores, máxime con las hipotecas tan caras y difíciles. Así que hay pocas ventas y son los extranjeros los que salvan el mercado: llevan 2 años subiendo y suponen ya casi la mitad de las ventas en Alicante (54%), Tenerife (40,5%), Málaga (39,9%) O Girona (36,3%). Y los Fondos extranjeros van a comprar este año hasta 4.000 millones de euros en edificios y viviendas para alquilar. Y también ayudan los ahorradores e inversores españoles a la caza de gangas.

En definitiva: la vivienda no toca suelo, aunque se haya reanimado por los bajos precios. Al menos quedan dos años todavía de ajuste, 2014 y 2015, si pasa en España como en EEUU: las ventas se recuperaron a finales de 2011, dos años después de empezar a crearse empleo (finales 2009). Si en España no se creará empleo neto hasta finales de 2014 (como señalan FMI y Comisión Europea), la recuperación de la vivienda llegaría a finales de 2016.

Así que dos consejos. Si está pensando en comprar piso, espere un poco más, al menos hasta finales de 2015, porque serán algo más baratos (-8%) y podría haber más hipotecas. Y si está pensando en vender, hágalo cuanto antes (aunque pierda), porque su piso seguirá bajando un par de años más. Y todo esto, si salimos, aunque lentamente, de la crisis. Porque la clave, para que la vivienda se reanime, es que mejore el empleo. Y eso va para largo.